2022年山东省房地产估价师高分通关题型36.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的【答案】 B2. 【问题】 目前，我国房地产业中（ ）占主体地位。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产经纪业D.房地产估价业【答案】 A3. 【问题】 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵

2、押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。如抵押人还有其他的债权人（非抵押权人），甲优先受偿后的剩余价款，应按（）分别受偿。A.所欠债务的总额比例B.所欠债务的先后顺序C.尚欠债务的比例D.债权人索债的急缓程度【答案】 B4. 【问题】 下列关于资产负债表不正确的是( )。A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标【答案】 B5. 【问

3、题】 当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】 B6. 【问题】 通常把比较法测算出的价值称为（ ）。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 C7. 【问题】 甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付银行贷款C.首先支付处分抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】 C8.

4、【问题】 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。A.比较法B.成本法C.假设开发法D.长期趋势法【答案】 C9. 【问题】 路线价估价法是一种评估大量土地的( )。A.迅速估价方法B.较慢估价法C.简易法D.延迟法【答案】 A10. 【问题】 下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（）。A.直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和B.投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和C.成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和D.销售利润率的计算基数包

5、括开发利润【答案】 B11. 【问题】 采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法【答案】 D12. 【问题】 2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.甲企业B.该市人民政府土地管理部门C.该市人民政府房屋征收部门D.该市人民政府房地产管理部门【答案】 C13. 【问

6、题】 企业会计的确认、计量和报告的基础是（ ）。A.借贷记账法B.增减记账法C.权责发生制D.收付实现制【答案】 C14. 【问题】 某写字楼因停车位数量不能满足需要，导致停车困难，租金明显低于周边市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（ ）。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧【答案】 B15. 【问题】 查账时要兼顾各方利益，公平公正地对待涉及多方经济利益的问题。这体现的是查账原则中的（ ）。A.独立性原则B.群众性原则C.合法性原则D.公正性原则【答案】 D16. 【问题】 下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是（）。A.项目总投资估算表B.投资计划与资金筹

7、措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表【答案】 D17. 【问题】 商品住宅可同时采用市场法、收益法和（ ）估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法【答案】 A18. 【问题】 下面关于征收征用房地产补偿的说法中，错误的是（）。A.房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿B.被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值C.被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权调换的房屋D.房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金【答案】 B19. 【问题】 注册房地产估价

8、师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为10000元/m2，收益价格为12000元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.通胀率上升B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温【答案】 A20. 【问题】 2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从

9、银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。A.100年以上B.50100年C.4050年D.1540年【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 某估价机构为一商品住宅抵押贷款作了评估，出具了估价报告，估价报告有效期为1年。该抵押人准备以此估价报告向银行申请抵押贷款，贷款期限为20年。下列说法正确的是（）

10、。A.此估价报告的有效期为20年B.此估价报告的有效期原则上不超过1年C.该笔房地产抵押贷款服务的估价档案应当保存20年以上D.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告失效，需要重新评估E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价报告继续有效，不需要重新评估【答案】 BCD2. 【问题】 下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有( )。A.旅游设施用地B.商品住宅开发用地C.廉租住房用地D.高新技术研发用地E.烟草企业用地【答案】 ABD3. 【问题】 (2015年真题) 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（）。A.土地资源的不可再

11、生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响【答案】 BCD4. 【问题】 下列关于贴现债券的表述正确的有（）。A.贴现债券，也称贴水债券B.贴现债券，也称附息债券C.指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行D.到期时按券面价值偿还本金的债券E.其发行价格与券面价值的差价即为利息【答案】 ACD5. 【问题】 关于写字楼基础租金的说法，正确的有（）。A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失B.基础租金一般高于市场租金C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金E.基础租金一

12、般低于整栋写字楼的平均租金【答案】 AC6. 【问题】 (2014真题) 普通股股东享有的权利有（）。A.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权【答案】 ACD7. 【问题】 求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。A.房产税B.承租人支付的物业管理费C.空调设备重置提拔款D.所得税E.房屋保险费【答案】 AC8. 【问题】 下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）。A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产B.已灭失的房地产C.有租约限制的房地产D.整体资产中的房地产E.手续不齐全的房地产【答案】 AC9. 【问题】 收

13、集交易实例时应收集交易实例信息包括（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】 ACD10. 【问题】 我国城市居住地区一般分为（）。A.居住区B.居住小区C.居住组团D.独立式组团E.住宅组团【答案】 AB11. 【问题】 建筑物中常用的供水方式可以分为( )。A.直接供水方式B.间接供水方式C.设置水箱的供水方式D.分区分压供水方式E.水泵水箱的供水方式【答案】 ACD12. 【问题】 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（ ）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率

14、E.银行同业拆借利率【答案】 AB13. 【问题】 影响房地产市场转变的主要力量包括（）。A.金融业的发展B.生产和工作方式的转变C.人文环境的变化D.社会环境的变化E.政治制度的变迁【答案】 ABC14. 【问题】 在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权翻阅B.商品房预售时必须

15、有建设工程规划许可证和施工许可证C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续【答案】 ABD15. 【问题】 制定和实施城乡规划，应当遵循( )等原则。A.城乡统筹B.先城市后乡村C.节约土地D.集约发展E.先规划后建设【答案】 ACD16. 【问题】 开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（）。A.经规划管理部门同意B.经房产管理部门同意C.经原土地使用权出让方同意D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议E.调整土地使用权出让金【答案】 ACD17. 【问题】 下列关于重新购建价格的说法中，

16、正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格【答案】 BCD18. 【问题】 下列关于生产与生产函数，表述正确的有（）。A.生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程B.一般将生产中各种资源投入概括为劳动.土地.资本以及管理者才能等，统称为生产要素C.生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间依存关系的数学描述D.生产函数是指在既定的生产技术条件下

17、，对各种生产要素一定数量的组合与产品总产出量之间排斥关系的数学描述E.劳动.土地为生产要素，技术以及管理者才能则不是生产要素【答案】 ABC19. 【问题】 收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A.抵押贷款还本付息额B.房地产折旧额C.重置提拨款D.房地产改扩建费用E.所得税【答案】 ABD20. 【问题】 房地产项目敏感性分析的主要步骤包括（）。A.确定用于敏感性分析的财务评价指标B.确定不确定性因素可能的变动范围C.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值D.通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析E.分析确定每个不确定性因素发生的概率【

18、答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某城市规划建设一条环城公路,经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000m2，建设环城公路需占用该小区500m2绿地,并拆除一幢面积为900m2的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面？【答案】理论上政府补偿和赔偿的内容应包括：(1)政府应对占用的小区500m2绿地进行赔偿。依据中华人民共和国物权法规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于

19、修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。(2)中华人民共和国物权法规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收入的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收入的居住条件”。政府应对被拆除的900m2的住宅楼的业主（或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补助费、过渡补助费（或临时安置补助费）、安置补助费（针对住房困难的低收入家庭或者提供廉租住房保障)等。2. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容

20、改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入31188000

21、03356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）3. 封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较

22、法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）【答案】1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象

23、。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。4. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为

24、40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运

25、营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】【第一问解答】借款计划的原理：借款=当年投资-自有资金-预售收入（1）销售收入第一年末：无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元（2）借款第1

26、年年初：无借款第2年年初：13250-3250=10000（万元）第3年年初：12750-7750=5000（万元）（3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款：10000（1+10%）2+5000（1+10%）=17600（万元）可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600=5000（万元）5. 6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙

27、有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直

28、接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为606=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为5062=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08万元【答案】改错如下：(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（604)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（506)年=44年