商品房买卖合同协议 (13).docx

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1、商品房买卖合同详解大同市大约是从2010年4月正式实行商品房销售网上备案的， 同时大同市商品房买卖合同由之前的手写小本合同，变为现在 使用的网签机打合同，工程只有五证俱全之后房管局才会予以入 网，之后才可以进行合同的网上签约（简称“网签”），网签就是 房管局的官方网站上，由开发商的操作人员录入买受人信息及房屋 相关信息的过程。网签完成之后，由房管局打印合同并备案。每一 套网签合同都有编号，该编号可用于在房管局网上查询合同内容。大同市商品房买卖合同也是办理银行按揭必备的手续。大同市商品房买卖合同（以下简称“合同”）除前后封页 外一般情况下共有12页，假设房屋共有人较多或合同补充协议较长会 超过1

2、2页，全部纸张都有“合同备案 大同市房产管理局监制”水 印字样。在合同前封页右上角处盖有“商品房买卖合同备案专 章”，在“大同市商品房买卖合同”字样下根据合同性质的不同盖 有“预售合同”章或“现售合同”章。前封页的中下部为工程名 称，封页的下部为开发商全称。合同第一页主要内容为合同编号、房屋代码、出卖人名称以及 买受人姓名。合同编号分为两种：YS*和XS*,分别为预售以 及现售的拼音首字母后跟8位数字编号。该合同编号可用于在房管 局网上查询合同内容，查询时需输入网签时设定的查询密码，一般 情况下初始密码都由网签操作人员设定，以防止客户遗忘密码。（注：当注销或变更合同时需提供该密码，如无密码那么

3、不可注销）房屋代码为该房屋在房管局网上备案的编号，每套房屋的编号 在当地都是独一无二的。出卖人即开发商。买受人即购买该房屋的客户。第二页为合同的说明局部，重点在于第3条，内容为“本合同 文本除买卖双方签字外，手写内容无效，未被修改的文本打印或印 刷文字视为双方当事人同意内容。”从第三页开始为整本合同的正文局部 填写准确，否那么视为无效约定。仲裁时间短，双方可选定仲裁员， 并且是一裁终局，但仲裁的执行必须通过人民法院。通过人民法院 诉讼可直接采取财产保全等强制执行措施，对维护当事人的权益有 保障，诉讼采取两审终审制，一般时间较长。建议选择通过人民法 院诉讼。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后

4、签订补充协议（附 件四）。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其 附件内，空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本条款是对合同的页数、份数、及持有情况作出说 明。目前大同市合同持有情况一般为：出卖人壹份，买受人壹份， 产权办壹份。如果客户为银行按揭贷款那么需向银行提供壹份。第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由 出卖人向 房产管理部门 申请登记备案。本条是根据城市商品房预售管理方法的第十条作出的要 求，原文为：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预 售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产

5、管理部门和 市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手 续。”第二十四条是合同正文的最后一条条款，该条款下方为双方当 事人签字盖章的区域。本合同一般情况下有买受人本人签字，并用右手食指在名字上 按手印，出卖人那么在出卖人区域盖公章或合同章和法人章。此处一般截止在整本合同的第九页从合同的第十页开始为合同的附件局部，本合同共有4个附 件。附件一为房屋平面图此处为整页的房屋平面图预留位置，一般情况下预售合同只为 办理银行按揭的客户粘贴房屋平面图，并加盖骑缝章，由于预售房 屋的销售面积为预测面积，并非最终产权登记的面积，当房屋实测 之后，产权办会出具最终的房屋面积以及房屋平面图，办理产权时

6、 以此为依据，所以前期所粘贴的预测面积的房屋平面图和 办理银行按揭所用。附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明合同上的此处一般为空白，大同本地开发商几乎都不填写此项 目。本附件的填写样式如下：本合同载明的建筑面积，以政府房管部门测绘的数据为准，公 共部位及公用建筑面积分摊（包括楼梯、外墙等部位），按国家有 关规定分摊。出卖人（签章）：买受人（签章）：附件三：装饰、设备标准本附件一般情况下是由开发商确立的，也是开发商对买受人所 购房屋装饰的承诺。附件三主要是作为合同中第十三条的实施依据 以及房屋内部装饰的细化说明。附件四合同补充协议合同中未明确的或者发生变动的内容，都需要签订补充协议，

7、例如：合同中第五条和第十条的情况，以及在施工中，买受人想对 房屋的格局装饰等作出变更的情况，都需要签订补充协议。商品房买卖合同（GF-20000171）1 .本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约 之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用 词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。2 .本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出 售的房屋。3 .为表达合同双方的自愿原那么，本合同文本中相关条款后 都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对 文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未 被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4 .本合同文

8、本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优 先。5 .对合同文本。中选择内容、空格部位填写及其他需要 删除或添加的内容，双方应当协商确定。（）中选择内容，以 划M方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时， 应在空格部位打x,以示删除。6 .在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人 提供的有关证书、证明文件。7 .本合同条款由中华人民共和国建设部和国家工商行政管 理局负责解释。商品房买卖合同合同编号：合同双方当事人：出卖人：注册地址:营业执照注册号:企业资质证书号：法定代表人：联系 :邮政编码：委托代理人：地址：邮政编码：联系 ：委托代理机构：注册地址：营业执照注册号：法定代表人：联

9、系 :邮政编码：买受人：（本人）（法定代表人）姓名：国籍：（身份证）（护照）（营业执照注册号）（）地址:邮政编码：联系 ：（委托代理人）（）姓名：国籍：地址：邮政编码： ：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市 房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖 人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协 议：第一条工程建设依据出卖人以 方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。（土地使用权出让合同号）（土地使用权划拨批准文件号）（划拨土地使用权转让批准文 件号）为 O该地块土地面积为,规划用途为, 土地使用年限自年 月 日至年月 日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（

10、现定名） （暂定名）O建设工程规划许可证号为,施工许可证号为 O第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为（现房）（预售商品房）。预售商 品房批准机关为,商品房预售许可证号为第三条 买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图 见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条 规定的工程中的：第（幢）（座）（单元）（层） 号房。该商品房的用途为,属 结构，层高为,建筑层数地上层,地下层。该商品房阳台是（封闭式）（非封闭式）。该商品房（合同约定）（产权登记）建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用

11、房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款：1 .按建筑面积计算，该商品房单价为（币）每平方米一元，总金额（币）千 百拾 万一千一百一拾 元整。2 .按套内建筑面积计算，该商品房单价为（ 币）每平方米一元，总金额（币）千 百拾 万一千 百 拾一元整。3 .按套（单元）计算，该商品房总价款为（ 币）千一百一拾 万 千 百一拾 元整。4 . 第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）（套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确 认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定

12、面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积 为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 双方同意按第一种方式进行处理：1 .双方自行约定：（1） ,(2),（3）(4)2 .双方同意按以下原那么处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结 算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将 买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面 积误差比在3%以内（含3%）局部的房价款由买受人补足；超 出3%局部的房价款由出卖人承当，产权归买受人。产权登记 面积小

13、于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含 3%）局部的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%局部 的房价款由出卖人双倍返还买受人。产权登记面积一合同约定面积面积误差比二X100%合同约定面积因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署 补充协议。第六条付款方式及期限买受人按以下第 种方式按期付款：1 . 一次性付款2 .分期付款3 .其他方式第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第种方式处理：1 .按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在一日之内，自本合同规定的应付款期限之第 二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支 付逾期应付

14、款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过一日后，出卖人有权解除合同。出卖人解 除合同的，买受人按累计应付款的一向出卖人支付违约 金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履 行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应 付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付 款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期 应付款与该期的实际已付款的差额确定。2 . 第八条交付期限出卖人应当在年 月一日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第一种条件，并符

15、合本合 同约定的商品房交付买受人使用：1 .该商品房经验收合格。2 .该商品房经综合验收合格。3 .该商品房经分期综合验收合格。4 .该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5 . 但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合 同外，出卖人可据实予以延期：1 .遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起日内告知买受人的；2 . 3.第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同 规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第 种方式处理：1 .按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过一日，自本合同第八条规定的最后交付 期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按

16、日向买受人支付 已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过一日后，买受人有权解除合同。买受人解 除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的一向买受 人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行， 自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之 日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2 . 第十条规划、设计变更的约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导 致以下影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应 当在有关部门批准同意之日起10日内，

17、书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）第三页为合同双方当事人的详细信息，主要分为出卖人以及买 受人两个局部。其中出卖人信息主要包括：出卖人名称、注册地址、营业执照 注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、联系 、邮政编 码、委托代理人姓名、地址、邮政编码、联系 、委托代理机构 名称、注册地址、营业执照注册号、法定代表人、联系 、邮政 编码等工程，以上内容在房管局备案时便己填写。买受人信息主要包括：买受人类型、姓名、国籍、证件类型、 证件编号、地址、邮政编码、联系 等工程，一般情况下，共有 2组以上信息，其中一组为买受人本人信息，另一组为空白。买受人类型分为：本人（

18、买受人）、买受人共有人、买受人法 定代理人、买受人委托代理人、买受人共有法定代理人、买受人共 有人委托代理人。证件类型分为：居民身份证、军官证、文职干部证、士兵证、 学员证、军官退休证、文职干部退休证、离休干部荣誉证、港澳行 政区护照、港澳行政区居民身份证、往来大陆通行证、外国人护 照、外国人居留证、台胞证、旅行证、其他。第四页开始为合同条款第一条工程建设依据其中主要涉及到土地的取得方式、土地规划用途、土地面积、 土地使用年限、土地证编号、工程规划许可证编号、施工许可证编 号、工程名称、建设工程施工合同约定的开工日期以及竣工日期。土地的取得方式分为：出让和划拨。商品房的土地取得方式全 部为出让

19、，其他房屋，例如：经济适用房等土地取得方式都为划 拨，区别在于开发商是否缴纳了土地出让金。土地的使用年限：住宅为70年，工业为50年，商业为40年。其中有一点需向客户解释清楚，商品房的产权计算日期是从开 发商取得土地算起的，并非客户交房后开始计算。第二条为商品房销售依据此条款主要表达该房屋为预售商品房或者现售商品房。以及批 准机关单位名称和预售许可证编号。如果为现售商品房那么后两项为第三条为商品房的基本情况其中主要提现买受人所购房屋房号、房屋代码、房屋用途、结 构、总层数、阳台数、以及房屋的建筑面积。如果是现房合同还会 表达公摊建筑面积和套内建筑面积。(4)(5)(6)买受人有权在通知到达之日

20、起15日内做出是否退房的书面 答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同 接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权 退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 一天内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议第十一条交接商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人 办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同 第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住 宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明 书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人 有权拒绝交接，由此产生

21、的延期交房责任由出卖人承当。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式 处理：O第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权 债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或 发生债权债务纠纷的，由出卖人承当全部责任第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约 定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出 卖人按照下述第 种方式处理：1. 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.3.第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行 的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的以下基础设 施、公共配套建筑按以下日期

22、到达使用条件：1.2.3.4.5.如果在规定日期内未到达使用条件，双方同意按以下方式 处理：1.2.3.第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人 的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双 方同意按以下第 项处理：1 .买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价 款的%赔偿买受人损失。2 .买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受 人支付违约金。3 . 第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书 作为本合同的附件。出卖人自商

23、品住宅交付使用之日起，按照 住宅质量保证书承诺的内容承当相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附 件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应 当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏， 出卖人不承当责任，但可协助维修，维修费用由购买人承当。第十七条 双方可以就以下事项约定:1 .该商品房所在楼宇的屋面使用权.该商品房所在楼宇的外墙面使用权 ,2 .该商品房所在楼宇的命名权3 .该商品房所在小区的命名权4 . 5 . 第十八条买受人的房屋仅作 使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、

24、承重 结构和用途除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权 与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施， 并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承当义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施 的使用性质。第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事 人协商解决；协商不成的，按下述第 种方式解决：1 .提交 仲裁委员会仲裁。2 .依法向 人民法院起诉。第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协 议（附件四）。第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合 同及其附件内，空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效 力。第二十二条本合同连同附件共 页，一式

25、 份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人份，买受人份,份，份。第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天 内，由出卖人向 申请登记备案。出卖人（签章）： 买受人（签章）：（法定代表人）： （法定代表人）： （委托代理人）： （委托代理人）：（签章）（签章）年 月 日 年 月H签于 签于附件一房屋平面图（略）附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明（略）附件三装饰、设备标准1 .外墙：2 .内墙：3 .顶棚：4 .地面：5 .门窗：6 .厨房：7 .卫生间：8 .阳台：9 .电梯：10 .其他：附件四合同补充协议（略）以上各项信息全部在入

26、网备案时已录入房管局数据库中，买受 人网签时在系统中选取对应房号即可。一般情况下，以上各项信息 不可变更。（仅期房转现房时刻变更）房屋的用途一般为住宅、商住或商业。阳台数含有两种阳台：封闭阳台数和非封闭阳台数，在本条款 中都会表达，如果无封闭阳台或非封闭阳台那么表达为Oo房屋的建筑面积根据是否实测也可分为两种，实测建筑面积和 预测建筑面积。预测建筑面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项 目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质 的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对 尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行 合法销售的面积依据。实

27、测建筑面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门 审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构 参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘 测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业 主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据第四条计价方式与价款合同中提供了三种计价方式，分别为：按建筑面积计算、按套 内建筑面积、按套（单元）计算。套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳 台建筑面积三局部组成。在期房销售中，通常选取第一种方式作为计价方式。本条中价款提现每平米单价，以及房屋总价款。每平米单价为 小写数字，房屋总价款为大写。（附大写数

28、字：零壹贰叁肆伍陆柒捌玖拾佰仟 万）在此通常会有合同上每平米单价与买受人所购房屋单价不符的 情况，出现这种情况的主要原因是：买受人购房时可能享有优惠， 如优惠3队那么总房价发生变动，由于房屋的面积是预先在房管局录 制好的，房屋的单价是由总价除以面积得出的（网签时只录入总 价），所以此处会有出入。第五条面积确认及面积差异处理。本条款只适用于计价方式为按建筑面积计价和按套内建筑面积 计价的客户。面积差异的处理可分为：1 .双方自行约定2 .面积误差绝对值以3%作为标准，超出3%有权退房，低于3% 多退少补。产权登记面积一合同约定面积面积误差比二X100%合同约定面积绝对值超出3%买受人退房的，出卖

29、人应在买受人提出退房之日 起，30天将买受人已缴纳的房款退还给买受人，并支付合同上约定 的利息。一般按银行活期存款利率付给利息。绝对值超出3%买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面 积时，3%以内的局部房款由买受人支付，超出3%的局部由开发商承 担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，3%以内的 房款出卖人返还给买受人，超出3%的局部出卖人双倍返还给买受 人。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为 准。产权登记面积是以实测面积为依据，产权登记面积与实测面积 相等。本条款中还涉及补充协议，合同的附件四是为补充协议预留 的。期房预测建筑面积和实测建筑面积肯定会存在差异，

30、而且在实 际施工中可能图纸回有修改或买受人要求对房屋某些地方进行修 改，补充协议就是在这些情况下签署的。第六条付款方式及期限常用的付款方式：一次性付款，银行按揭贷款，公积金贷款， 分期付款。一次性付款，一般在买受人认购之日起，一定期限内一次性缴 纳其余房款；银行按揭贷款，根据房屋所在城市和办理银行的不同会存在差 异，在大同本地一般情况下，办理银行按揭买受人需至少缴纳总房 款的40%,其余局部办理银行按揭，这里需注意，银行按揭贷款为 “贷整不贷零”例如：买受人现在认购的房屋总房款为624525元， 首付款为40%,那么624525 X40%=249810元,剩余局部为624525- 249810

31、=374715元,因为银行为“贷整不贷零”，所以最多只能贷 370000元，首付需多交4715元，那么最终首付为 249810+4715=254525元，办理银行按揭的金额为370000元。公积金贷款，在本地办理公积金贷款需至少缴纳总房款的 30%,其余局部可办理公积金贷款，公积金贷款同样“贷整不贷 零”。局部开发商要求公积金贷款至少缴纳总房款的40%。分期付款，分期付款的方式一般由开发商规定，常见的有：认 购时交纳总房款的40%,楼栋主体结构封顶时缴纳40%,交房时缴纳 剩余的20%o第七条买受人逾期付款的违约责任本条款是买受人和出卖人约定的对买受人违约责任的处理方 法。本条款原文如下：“买

32、受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第 种方式处理：L按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期 应付款万分之 的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的%向出卖人支付违约金。买受 人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同 规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受 人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于第 （1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款

33、与 该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与 该期的实际已付款的差额确定。2.o应注意以下问题：1、逾期付房的违约责任应与逾期交房款的违 约责任对等。违约责任的约定要合理，不能过高，过高当事人无法 承受；也不能过低，过低对当事人双方起不到应有的制约作用，丧 失了签订合同的目的。2、解除合同的逾期日期应合理。3、出卖人 提供保证的按揭合同，应在按揭合同中明确约定，如购房者未按期 缴纳按揭款，导致按揭合同被解除时，出卖人有权解除与购房者之 间的商品房买卖合同，并收回房屋，购房者应承当违约责任。第八条交付期限本条主要是约定出卖人交房时间和交房时应到达的验收合格标 准以及可以解除、变

34、更合同或延期的特殊情况。本条款中提到不可抗力，不可抗力是一项免责条款，是指合同 签订后，发生了合同当事人无法预见、无法防止、无法控制、无法 克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、 水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职 责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任 或推迟履行职责。这里客户会问到各种验收合格的含义及不同，合同上提供了4 种验收合格标准，分别是：1 .该商品房经验收合格。一般而言，验收合格是指工程质量竣工验收合格。2 .该商品房经综合验收合格。房屋综合验收即竣工综合验收，是建设部对所有小区楼盘及其 附属设施进行全面的和综合性的质

35、量验收。综合验收，还要包括规 划验收、消防验收、人防验收、卫生防疫、绿化验收等等，相对来 讲时间要长一些。3 .该商品房经分期综合验收合格。分期综合验收是指开发商将小区开发分为假设干期，每期结束 后，按期进行综合验收。该验收与小区综合验收的区别为：小区综合验收中所有的工程 必须完成,而分期综合验收只要求仅供该期住户使用的工程完成，而 不要求供整个小区住户使用的工程如小区的活动中心等完成4 .该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。商品住宅交付使用批准文件是指：商品住宅的建筑工程和配套 设施工程经验收合格，以文件的形式下达商品住宅交付使用通知 书。房屋的交付条款，不仅关系到交付的期限、交付的责任、

36、交付 的质量等问题，还事关办理房产证、交付房款等合同关键条款的执 行，签订好合同交付条款意义十分重要。第九条出卖人逾期交房的违约责任本条款是买受人和出卖人约定的对出卖人在未发生第八条约定 的特殊情况下未按约定期限交房的处理方法。逾期交房常用的违约方式是出卖人按日赔偿买受人总房款一定 比例的违约金或买受人退房，同时出卖人需支付较多的违约金。第十条规划、设计变更的约定。本条款主要是约定关于房屋发生变动时的处理方法。原文如下：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致 以下影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有 关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人”合同中本条列出

37、了一项内容，“该商品房结构形式、户型、空 间尺寸、朝向；”这项内容中的儿种因素会直接影响商品房的价 格。如果出卖人未在10日内书面通知买受人，那么买受人有权退房。当房屋发生变动时，买受人有权退房，如果在接到通知15日内 未作出书面答复的，那么视为接受变更，不退房；如果买受人退房， 出卖人需在买受人提出退房要求之日起规定期限内退还买受人所缴 纳的房款，并按约定利率向买受人支付利息。如果买受人不退房，需签订补充协议。第十一条交接本条款是约定交接房的方式以及交接房时出卖人应提供的各种 证件等。这里明确规定，交接房时出卖人需向买受人提供住宅质量保 证书（2本红色封面）和住宅使用说明书（1本绿色封面）。

38、住宅质量保证书和住宅使用说明书合称“两书”如果在交接房过程中，出卖人不出示证明文件或出示证明文件 不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人 承当。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷。如果因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债 权债务纠纷的，由出卖人承当全部责任。商品房出现产权纠纷和债权债务纠纷的原因有以下几种情况：1、购房人在知情的情况下购买了抵押房。在商品房出售以前，房地产商已将出售房屋所在的土地或出售 的房屋抵押，在解押之前将房屋出售给购房人。按照我国担保 法第四十九条规定，其出售的房产价款不明显低于价值和通知抵 押权人（比方发放抵押贷款的银

39、行），并告知购房人已经抵押的情 况，其行为就是合法的。2、购房人在不知情的情况下购买了抵押房或已售房。我国担保法第四十九条规定：“抵押人未通知抵押权人或 者未告知受让人的，转让行为无效。”3、购房人已购房屋在购买后又被房地产商抵押或出售。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人对于装饰、设备标准的承诺主要表达在附件三，包括： 外墙、内嵌、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯以及 其他。当出卖人违约时.，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设 备差价。或订立合同时约定其他的处理方法。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承 诺。基础设施包括供水、供电、供热、燃气、通

40、讯（ 和宽带）、 电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设 施。公共配套建筑包括停车厂、娱乐设施及教育、商业、饮食等各 种公共建筑。有些开发商在本条中以“三通一平”、“五通一平”、“七通 一平”取代。三通一平：通电、通路、通水、土地平整。五通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、土地平整。七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土 地平整。如果在规定日期内未到达使用条件，由双方协商处理方法。第十五条关于产权登记的约定根据城市商品房预售管理方法的第十二条“预售的商品房 交付使用之日起90日内，承购人应当持有凭证到县级以上人民政 府房地产管理部门和土地管理部门办理权属

41、登记手续。开发企业应 当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90 日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开 发企业应当承当违约责任。”这里的承购人即买受人，开发企业为出卖人。在大同本地合同约定的产权办理期限一般为365日内。如果出卖人未在约定期限内办理产权，买受人有权退房，如果 买受人退房，出卖人需在约定时间内退还买受人已付房款，并按约 定比例赔付违约金。如果买受人不退房，那么出卖人需向买受人支付约定比例的违约 金。第十六条保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，保修责任主要表达在住 宅质量保证书上，出卖人自住宅交付使用之日起，按

42、照住宅质 量保证书承诺的内容承当保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的 形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履 行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不 承当责任，但可协助维修，维修费用由购买人承当。第十七条双方就以下事项约定：本条款原文如下：“1、该商品房所在楼宇的屋面使用权;2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权;3、该商品房所在楼宇的命名权；4、该商品房所在小区的命名权； ”楼宇的屋面使用权和外墙面使用权一般为非私有，楼宇的命名 权和小区的命名权一般为归开发商。除以上四条外，双方当事人

43、还可以补充约定其他内容。屋面的使用权和外墙的使用权应归业主共有。但实践中，开发 商为了促销，往往将屋面的使用权做为花园赠于某个业主，有的业 主会以侵害其利益为由向开发商主张权益。除X屋面外，墙面、露 天停车位、停车库、地下室，甚至绿地、花园等，开发商为了促 销，也有将上述归业主共有的设施赠与某个业主的现象，这有可能 会侵害其他业主的利益，应在商品房买卖合同补充协议中约定，其 他业主均同意该赠予行为。第十八条主要用于约定买受人所购房屋的用途，以及买受人对 于公共部位和设施所享有的权力和义务。并明确提出买受人使用期间不得擅自改变商品房的建筑主体结 构、承重结构和用途。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公 共部位和设施的使用性质。第十九条是确立如果在合同履行过程中发生的争议，当不能协 商解决时的处理方法。主要分为：提交大同仲裁委员会仲裁或依法向人民法院起诉。此条是关于争议解决方式的约定，仲裁条款和诉讼条款只能选 择其一，不能同时适用。约定仲裁时，关于仲裁机构的名称一定要