2022年广东省房地产估价师高分试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.

2、30B.34C.36D.40【答案】 B2. 【问题】 下列关于保险合同主体的说法有误的一项是( )。A.保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B.被保险人和受益人由投保人在合同中指定C.保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D.投保人可以是法人，也可以是自然人【答案】 B3. 【问题】 下列房地产中，不得拍卖的是（）。A.共有房地产B.集体土地上的厂房C.尚在诉讼中权属有争议的房地产D.划拨用地上的住宅【答案】 C4. 【问题】 国有土地上房屋征收补偿金额应当采用（ ）标准。A.非市场价值

3、B.市场价值C.现状价值D.残余价值【答案】 B5. 【问题】 (2017年真题) 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C6. 【问题】 目前我国采用的复式记账法是（ ）。A.收付记账法B.借贷记账法C.支出记账法D.收入记账法【答案】 B7. 【问题】 下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结

4、果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣【答案】 A8. 【问题】 多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是( )，且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.相互作用的D.相互无关的【答案】 B9. 【问题】 股票是一种只适用于（）的证券。A.无限公司B.有限公司C.两合公司D.股份有限公司【答案】 D10. 【问题】 某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受

5、偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12B.25C.27D.40【答案】 B11. 【问题】 采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，市场上平均报酬率为8%9%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%B.年净收益为90万元，报酬率为9%C.年净收益为90万元，报酬率为8%D.年净收益为100万元，报酬率为8%【答案】 B12. 【问题】 甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估

6、价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。A.拍卖佣金B.营业税及附加C.评估费D.房地产税【答案】 D13. 【问题】 某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（）万元。A.610.00B.619.05C.650.00D.761.90【答案】 C1

7、4. 【问题】 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和（ ）。A.利润支出B.年折旧额C.清理费用D.结构维修费用【答案】 C15. 【问题】 甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.业主被迫开发前提【答案】 D16. 【问题】 采用百分比法进行交易情况修正时，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格【答案】 C17. 【问题】 开发商若委托物业代理进行物业销售，则开发商要支付相当

8、于售价( )的佣金。A.1%3%B.0.5%0.9%C.3.5%D.4%【答案】 A18. 【问题】 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。A.抵押价值B.处分抵押物时的市场价值C.抵押价值一处分抵押物的费用及税费D.处分抵押物时的市场价值一处分抵押物的费用及税费【答案】 D19. 【问题】 某写字楼因停车位数量不能满足需要，导致停车困难，租金明显低于周边市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（ ）。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧【答案】 B20. 【问题】 当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）

9、。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】 ABD2. 【问题】 房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。A.需要适时的更新改造投资B.易受政策影响C.依赖专业管理D.适于短期投资E.变现性差【答案】 ABC3. 【问题】 控制工程造价的主要方法有（）。A.可行性研究B.定额设计C.价值工程D.招标投标E.合同管理【答案】 ACD

10、4. 【问题】 利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】 A5. 【问题】 以下关于经济适用住房政策，表述正确的是( )。A.政府可优先回购经济适用住房B.购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权C.购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价

11、款D.对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房E.经济适用住房购房人拥有全部产权【答案】 ABCD6. 【问题】 房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】 AB7. 【问题】 根据囯有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC8. 【问题】 关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比

12、较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】 ABC9. 【问题】 工程设计资质分为（）。A.工程设计综合资质B.工程设计行业资质C.工程设计专业资质D.工程设计专项资质E.工程设计暂定资质【答案】 ABCD10. 【问题】 决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。A.抵押贷款还本付息B.运营费用C.物业管理费D.目标投资收益率E.空置损失【答案】 ABD11. 【问题】 下列关于房地产估价师执业资格制度

13、的表述中，正确的有（）。A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B.房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销【答案】 ABD12. 【问题】 成本计划可分解为（）方A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】 ABC13. 【问题】 下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（）。A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对

14、象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点D.价值时点由委托人和估价师决定E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点【答案】 ABC14. 【问题】 自城市规划法实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就（）出台了部门规章。A.白线B.绿线C.紫线D.蓝线E.黄线【答案】 BCD15. 【问题】 根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用。A.与外部环境最协调B.达到规模递增C.内部构成要素的组合最适当D.外部环境

15、与内部因素相关联E 外部环境要素为最适当的组合【答案】 AC16. 【问题】 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄【答案】 ABCD17. 【问题】 房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】 AD18. 【问题】 房地产权益融资的方式有（）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】 AB19. 【问题】 拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为（）。A.间接委托人B.直接委托人C.公民D.法人E.其他组织【答案】 CD20. 【问

16、题】 从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A.总量结构B.区域结构C.租买结构D.供求结构E.物理结构【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年利率为8%，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为4

17、00万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣【答案】1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1所示。表1甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=P

18、i（1+i）n/（1+i）n-1=300错误8%错误（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71（万元）。（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2所示。表2乙方案的资本金现金流量万元2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV甲=300+67.79/15%错误11/（1+15%）5+73.41/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）5124.03/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误11/（1+15%）4错误1/（1+15%）15=300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.

19、06（万元）0，甲方案可行。NPV乙=400+85/15%错误11/（1+15%）10+155/15%错误11/（1+15%）92. 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？【答案】1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料

20、，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。3. 某写字楼房地产估价结果报告(略）某写字楼房地产估价技术报告一、委托方某房地产开发公司。二、估价对象某公司开发建设的某写字楼全部房地产。三、估价目的某公司整体转让某写字楼的客观市场价格。四、估价时间2000年10月1630日。五、估价时点2000年12月15日。六、估价人员（略

21、）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少受理估价方。(2)缺少估价对象的更详细资料。(3)缺少关于土地使用权年限及起止日期。(4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整。(5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地现时社会的一般成本。(6)成本法计算贷款利息时，不能用单利，应该用复利，计算期也有误。(7)收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否有变化。(8)空置及租金损失率为90%、95%、90%，概念有错误。(9)写字楼部分年总收益计算有误。(10)车位年收益计算有误。(11)开发商所负担的税费除营业税外，尚有城市维护建设税、教育费附加和印花税等没有计

22、入。(12)成本及经营管理费一项中所包括的内容不全。(13)年净收人没有按客观收益计算。(14)资本化率18.8%确定并不恰当，最终估价值将成本法与收益法综合为四六开，未说明理由。4. 置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋

23、建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按300天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11

24、)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。5. 指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：估价对象是某企业拥有的位于繁华街路的一幢临街单层工业用房，产权证用途工业。因为该市经济的发展，该区域变为了商业中心，某企业也对该工业用房进行了装修改造，变成了两层商业房地产，现一、二层全部出

25、租。为解决该区域商业配套不足的问题，规划部门同意该工业一层改建为商铺。该企业也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后用该房申请房地产抵押贷款，委托房地产估价机构评估其抵押价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”、估价对象风险提示内容片段：3.估价对象最高最佳利用分析估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，并应符合下列规定：（1）当估价对象已为商业用途利用时，应在调查了解及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：1）维持现状、继续利用前提，新房地产

26、价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价；2）更新改造前提，更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润现状房地产的价值，应选择更新改造前提进行估价；3）改变用途前提，改变用途后的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润现用途房地产的价值，应选改变用途前提进行估价；4）改变规模再予以利用经计算不合理，不选择改变规模前提进行估价；5）重新开发再予以利用，成本太高，不合理，不选择重新开发前提进行估价；6）估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为工业使用的价值。所以，估价对象应改变工业

27、用途为商业用途、并进行改造装修利用最合理。【答案】1.估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定，错误，改为：估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定。2.维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润大于现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价，错误，改为：维持现状、继续利用前提，新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润现有房地产的价值，选择维持现状前提进行估价。3.该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的未定事项假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制，错误，改为：该房地产的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明。4.关注房地产抵押价值未来上涨的风险，对预期可能导致房地产抵押价值上涨的因素进行分析说明；错误，改为：关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明。