2022年山东省房地产估价师提升提分题65.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 工程建设的招标投标和( )的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。A.建设施工制度B.建设投资规定C.建设规划制度D.建设监理制度【答案】 D2. 【问题】 房地产经纪机构销售商品房时,应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和( )。A.商品房销售广告书B.商品房销售协议书C.商品房销售意向书D.商品房销售委托书【答案】 D3. 【问题】 某旅馆共有300张床位,平均每张床位每天向客人实收50元,年平均空房率为30%,平均每月运营费用14万元。据调查,当地同档次旅馆一般床价为每床每
2、天45元,年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。A.344.93B.383.25C.394.20D.438【答案】 C4. 【问题】 评估拆迁价格应精确到( )。A.元B.角C.百元D.由双方协商【答案】 A5. 【问题】 通风是把空气作为介质,使之在室内的空气环境中流通,用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括()。A.局部排风B.局部送风C.全面通风D.局部通风【答案】 D6. 【问题】 某房地产开发企业向购房人承诺,在签订购房协议7天内,如果不满意可以无条件退房,该企业采取的市场定位战略是()。A.形象差异化战略B.人员
3、差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略【答案】 C7. 【问题】 住房公积金委员会各项决策的执行机构是( )。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.各个单位D.全体职工大会【答案】 A8. 【问题】 下列征收补偿费中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是()。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费【答案】 D9. 【问题】 关于合法原则具体应用的说法,错误的是( )。A.估价对象的状况应依法判定,但可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司
4、法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响【答案】 B10. 【问题】 保留价的修改权从属于保留价的确定权,归()享有。A.委托人B.拍卖人C.竞买人D.竞卖人【答案】 A11. 【问题】 房地产开发商完成()之后,就可以申请开工许可。A.设计方案审查意见B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程招标【答案】 D12. 【问题】 价值时点为过去,估价对象状况为现在,其房地产市场状况应为( )。A.过去B.现在C.未来D.难以判断【答案】 A13. 【问题】 对于同一估价对象和同一估价时点,下列价值类型中评估价值最大的一般是( )。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速
5、变现价值【答案】 B14. 【问题】 判定一宗房地产是否为收益性房地产,关键是看该房地产()。A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益C.是否具有产生经济收益的能力D.目前的收入是否大于运营费用【答案】 C15. 【问题】 实施加成征税,加二成等于加正税的()。A.10B.20C.30D.40【答案】 B16. 【问题】 “三项预测值”分析方法是( )中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.风险估计与评价的方法【答案】 C17. 【问题】 房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D
6、.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】 D18. 【问题】 若影响某房地产投资方案财务净现值的三个不确定因素E1、 E2、 E3分别上升10% ,财务净现值分别变化-12.1 % 、12.6 % 和-11.8% , 则财务净现值对这三个不确定因素的敏感度从高到低的顺序()。A.E1、 E2、 E3B.E3、 E2、 E1 、C.E2、 E1、 E3D.E1、 E3、 E2【答案】 C19. 【问题】 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估,测算出的估价对象比准价格为 10000 元m2,收益价格为 12000 元m2,两个测算结果存在一定差异。A.空置率取值
7、偏大B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大D.租金增长率取值偏小【答案】 B20. 【问题】 某写字楼因停车位数量不能满足需要,租金明显低于市场租金,由此造成的该写字楼折旧属于()。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧【答案】 B二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的( )等因素的影响。A.租赁B.查封C.抵押D.土地使用权E.供求关系【答案】 ABC2. 【问题】 利率的储蓄投资决定理论认为()。A.利率是由货币的供给与需求决定的B.利率是资本的租用价格C.利率是由可贷资金的供求决
8、定的D.利率的高低取决于平均利润率E.利率不受货币因素的影响【答案】 B3. 【问题】 下列有关房地产投资系统风险的说法中,正确的有()。A.洪水、地震等灾害不用单独投保B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E.房地产投资的保值性,使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到【答案】 BCD4. 【问题】 住房置业担保公司的实有资本以()为主。A.政府预算资助B.资产划拨C.房地产骨干企业认股D.社会集资E.个人集资【答案】 ABC5. 【问题】 甲房地产开发公司(以
9、下简称甲公司)拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物,向乙银行贷款1亿元,委托丙房地产估价机构(以下简称丙机构)进行评估。丙机构经调查得知:该项目总建筑面积为20000,其中:已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000,其中:有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后,拟将该项目整体转让给丁公司。A.乙银行同意B.人民法院解除查封C.规划部门同意D.房屋登记机构批准【答案】 CD6. 【问题】 下列属于优先股股东享有权利的有()。A.参加股东大会的权利B.分配股息的优先权C.分配剩余资产的优先权D.有限的表决权E.要求赎回权【答案】 BCD7.
10、【问题】 根据城市房地产管理法,房地产交易包括房地产( )。A.买卖B.互换C.抵押D.赠与E.租赁【答案】 C8. 【问题】 甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼,并以该在建工程作抵押,向乙银行贷款。2015年4月30日,房地产估价机构出具抵押估价报告,评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元,需补交土地出让金200万元。2016年3月,甲企业未能履行还款义务,乙银行要求实现抵押权。A.与甲企业协商一致,对抵押物进行拍卖、变卖B.抵押物直接归乙银行所有C.请求法院依法拍卖、变卖抵押物D.直接委托拍卖机构对抵押物进行拍卖【答案】 AC9. 【
11、问题】 下列房地产状况描述内容中,属于反映房地产实物状况的有()。A.房屋实际用途B.土地开发程度C.房屋建筑结构D.房屋出租情况E.房屋维护状况及完损程度【答案】 BC10. 【问题】 下列用地中,可以采取划拨方式取得使用权的有( )。A.商品住宅小区用地B.加油站用地C.县人民公园用地D.军事设施用地E.造纸厂用地【答案】 CD11. 【问题】 开发商对投标人进行资格审查时应考虑( )。A.企业注册证明、资金和财务状况B.主要施工经历、投标人在施工的承建项目C.技术力量简况D.投标人的积极性E 投标人正在施工的承建项目【答案】 ABC12. 【问题】 下列关于净现值标准差的表述中,正确的有
12、()。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】 AC13. 【问题】 房地产估价原则可分为三个层次,即( )。A.基本原则B.客观原则C.特殊性原则D.普适性原则E 适宜性原则【答案】 ACD14. 【问题】 政府对房地产市场进行宏观调控时,可选择的手段主要有()A.加大城市基础设施建设投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程【答案】 BCD15. 【问题】 在城市规划实施管理中,报建审批管理包
13、括审批核发( )。A.建设用地批准书B.建设项目选址意见书C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证E.建设工程施工许可证【答案】 BCD16. 【问题】 保险可运用资金,除()外,保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成,大多属于公司负债。A.筹备金B.资本金C.保险利润D.留存收益E.寿险准备金【答案】 BD17. 【问题】 利用住房公积金结余资金发放的保障性住房贷款,只能用于()建设。A.经济适用住房B.列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房C.政府投资的公共租赁住房D.普通商品房E.专家公寓【答案】 ABC18. 【问题】 房地产开发企业资质管理规定规定,申报一级资质房地
14、产开发企业应具备的条件包括()。A.从事房地产开发经营时间大于等于3年B.连续5年建筑工程质量合格率达到100%C.从事房地产开发经营的时间不少于5年D.近3年房屋建筑面积累计竣工不少于30万E.上一年房屋建筑施工面积不少于15万【答案】 BCD19. 【问题】 在下列城市中,城市总体规划需要经过国务院审批的有( )。A.直辖市重庆B.湖南省会长沙C.西藏自治区首府拉萨D.河北省地级市廊坊E.浙江省县级市义乌【答案】 ABC20. 【问题】 公共建筑定额指标的计算方法包括()。A.住宅建筑净密度B.住宅平均层数C.千人指标D.民用建筑综合指标E.人口净密度【答案】 CD三 , 大题分析题 (共
15、5题,每题8分)1. 某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场,开发期为5年,平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺,并向开发商支付了10万元定金,产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时,王某又支付了13万元,余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付,年贷款利率为4.5%,按年末等额付款方式偿还。另外王某与一承租人签订了一份为期10年(2012年8月1日至2022年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月100元/平米,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算,此店面每年的平均出租经营
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