2022年山西省房地产估价师自我评估测试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 在城市规划管理系统中，属于前期管理工作的是（ ）。A.城市规划决策系统B.城市规划执行系统C.城市规划反馈系统D.城市规划保障系统【答案】 A2. 【问题】 2009年8月，A房地产开发公司在B省C市（中等城市）城市规划区内取得了一块2hm2的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资5000万元。A房地产开发公司筹措资金2580万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳1200万元，项目工期为2年半，工程合同价为2600万元。2010年2月，A房地产开发公司因

2、自身原因，将该项目以3430万元的价格，转让给D房地产开发公司，经核算并加计20%的扣除，扣除项目金额为2800万元。2011年12月，D房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2012年1月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于2011年12月将其在2010年11月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于2011年9月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题：A.A房地产开发公司B.建筑公司C.D房地产开发公司D.魏某【答案】 A3. 【问题】 等额序列支付资金回收系数正确的表达式是（）。A.i（1i）n/（1i）

3、n1B.（1i）n1/i（1i）nC.i/（1i）n1D.（1i）n1/i【答案】 A4. 【问题】 关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】 B5. 【问题】 2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房

4、地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B.B房地产开发公司在取得商品房预售许可证前，不可以对外发布房地产预售广告C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书【答案】 C6. 【问题】 下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表达中，正

5、确的是（）。A.收益相对不稳定B.收入现金流的主要部分分配给了股东C.分为权益型和抵押型两种形式D.投资流动性差【答案】 B7. 【问题】 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。A.3326.78B.3404.96C.3486.77D.3504.67【答案】 D8. 【问题】 根据物权法，住宅小区内的业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规和管理规约之外，还应当经（ ）同意。A.业主委员会B.物业服务企业C.有利害关系的业主D.全体业主【答案】

6、C9. 【问题】 利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境【答案】 C10. 【问题】 甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。A.甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B.甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C.该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D.该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款【答案】 B11. 【问题】 李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利

7、息为（）万元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96【答案】 C12. 【问题】 某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为（ ）元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 B13. 【问题】 某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年

8、利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年后的第6个月的还款额为（）。A.2277.4元B.2281.9元C.2728.8元D.2741.9元【答案】 A14. 【问题】 下列估价业务中，估价机构可以承接的是（ ）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务【答案】 C15. 【问题】 在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是（）。A.成本较低B.限制条件较少C.操作较简单D.不需要还本付息

9、【答案】 B16. 【问题】 在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究【答案】 D17. 【问题】 为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方

10、式确定【答案】 D18. 【问题】 为征收房产税服务的评估，为保证公平性，通常需要遵循的原则是（）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 C19. 【问题】 某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的实际贷款利率为（）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%【答案】 C20. 【问题】 某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（）万元。A

11、.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 以下（）可以用于土地储备资金。A.土地出让收入中安排的一部分资金B.地方政府债券C.公积金增值收益D.社会捐助资金E.廉租房租金收入【答案】 AB2. 【问题】 房地产开发项目经济评价的目的，是考察项目的（）。A.竞争能力B.发展能力C.盈利能力D.清偿能力E.抵御风险能力【答案】 CD3. 【问题】 预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。A.房地产投资项目的实际收益现金流未达到

12、预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变B.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变C.房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了D.房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了【答案】 AC4. 【问题】 在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（）。A.初次抵押中的抵押价值评估B.再次抵押中的抵押价值评估C.续贷抵押中的抵押价值评估D.处置抵押中的市场价值评

13、估E.租赁抵押中的权益价值评估【答案】 ABCD5. 【问题】 下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业开发投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资【答案】 CD6. 【问题】 股票和债券的相同之处表现在( )。A.都是融资工具 B.都是流通证券C.持有者享有相同权利 D.都具有偿还性E.都可以为投资者带来收益【答案】 AB7. 【问题】 世界各国实行的主要土地登记制度有( )。A.权利登记制B.契据登记制C.托仑斯登记制D.詹姆斯登记制E.科斯登记制【答案】 ABC8. 【问题】 形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购

14、买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求【答案】 AB9. 【问题】 政策保险一般可以分为（）。A.农业保险B.信用保险C.输出保险D.巨灾保险E.准入保险【答案】 ABCD10. 【问题】 在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果【答案】 ABD11. 【问题】 物业服务企业在确定写字楼租金时，一般不考虑的主要因素有（）。A.可出租或可使用面积B.出租方的

15、商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划与室内装修E.物业服务企业的经营业绩【答案】 B12. 【问题】 下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有（）。A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.人为哄抬价格的交易E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【答案】 ACD13. 【问题】 功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（）,。A.意外破坏的损毁B.市场供给的过量C.建筑设计的缺陷D.人们消费观念的改变E.周围环境条件恶化【答案】 CD14. 【问题】 一般来说，房

16、地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）。A.供求关系短期内不太稳定B.自由竞争的市场环境C.较长时期的市场运行D.可大量重复开发建设E.成本和效用变动不同步【答案】 BCD15. 【问题】 (2011真题) 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC16. 【问题】 收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】 ABD17. 【问题】 在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管

17、理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】 ABC18. 【问题】 下列关于国有土地上房屋征收的程序，表述正确的有（ ）。A.由征收主体，进行征收补偿方案的论证B.征收补偿方案在论证、修改后，征收部门予以公示C.市、县级人民政府在房屋征收决定后，应当进行社会稳定性评估D.房屋征收范围确定后，不得实施新建等不当增加补偿费用的行为E.调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等【答案】 D19. 【问题】 城市规划的实施管理主要是（）两部分内容。A.报建审批管理B.网络管理C.批后管理D.人工管理E.微机管理【答案】 AC20. 【问题】 在对互斥方案进行比较选择的过

18、程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 在建工程房地产估价结果报告一、委托方XX房地产开发有限公司，法人代表：XXX，地址：XX市XX路XX号，联系电话；XXXXXXXXXXX。二、受托方XX房地产价格评估有限公司，法人代表：xxx，地址：XX市XX路XX号，估价机构资质等级:一级，联系电话：xXxxxxxxxxxx。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象:一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92m2土地使用权年限：至2074年

19、10月17日土地面积：4300m2【答案】(1)房地产权利状况描述不全。(2)房地产现状描述不全。(3)估价原则中缺少估价时点原则。(4)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(5)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(6)比较案例B位置指数不正确。(7)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(8)比较案例的结构不同应该进行修正。(9)比准价值的权重未作说明。(10)成本法中土地使用权价格计算有错误。(11)成本法中各项费用比例无依据。(12)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。(13)成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。(14)技术报告总价大写错误。2. 张某计划用自有闲

20、置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按

21、资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。3. 某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2

22、005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值200015000/(1+1.6%)2元=2906.256万元计算建筑费10001500030%/(1+1.6%)0.

23、5+10001500030%/(1+1.6%)1.5元=(446.443+439.412)万元=885.855万元计算管理费885.8555%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元计算销售税费2906.256(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元计算利润(P+885.855+43.251+253.390)20%万元=0.2P+236.499计算项目价格【答案】计算管理费错，应为885.8555%万元44.293万元计算销售税费错，应为2906.256(6%+3%)万元261.563万元计算利润错，应为(P+885.855+44.293)20%万元(0.2P+186.

24、030)万元您可能感兴趣的试题4. 某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元，估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第16幢办理了房屋所有权证，其中第12幢长期出租，第36幢自用，第710幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问：1该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些?2造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些?【答案】1抵押估价的估价对象房屋为第16幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对

25、象房屋为第110幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。2在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：（1）抵押价值遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。（2）征收补偿目的估价的估价对象建筑物数量（10幢）多于抵押目的估价的建筑物数量（7幢）；（3）抵押价值评估要考虑租约的影响。5. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房50

26、00m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再

27、投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】第一问解答借款计划的原理：借款当年投资-自有资金-预售收入1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元2）借款第1年初：无借款第2年初：13250-325010000（万元）第3年年初：12750-77505000（万元）3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款；10000（1+10%）2+5000（1+10%）17600（万元）