2022年山西省房地产估价师通关题型26.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为( )。A.1.2%B.10%C.12%D.20%【答案】 C2. 【问题】 价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 C3. 【问题】 关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

2、【答案】 D4. 【问题】 通常把比较法测算出的价值称为（ ）。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值【答案】 C5. 【问题】 下列行为中，不违背房地产估价职业道德的是（ ）。A.在委托人许可的情况下，将部分超出业务能力范围的估价业务转给自己朋友新开设的估价机构B.注册房地产估价师在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.为招揽估价业务，向委托人单位领导支付回扣【答案】 A6. 【问题】 下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（）。A.挂牌价格一般高于市场成交价格B.当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小C.挂牌价格与市场成

3、交价格的差异大，说明市场景气D.挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据【答案】 A7. 【问题】 为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定【答案】 D8. 【问题】 下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确

4、的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算【答案】 D9. 【问题】 在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（ ）。A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数【答案】 D10. 【问题】 下列关于房屋面积测算的表述中，错误的是（）。A.房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2m以下的部位计算建筑面积B.全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算建筑面积C.无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积D.与室内

5、不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积【答案】 A11. 【问题】 某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】 D12. 【问题】 某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（ ）万元。A.98B.5

6、2C.54D.103【答案】 A13. 【问题】 甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵

7、押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。A.公共服务设施用地B.住宅用地C.市政公用设施用地D.绿化用地【答案】 A14. 【问题】 估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见表1；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价

8、对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/m2。A.6280B.6408C.688lD.702l【答案】 C15. 【问题】 在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（）。A.空置率合理空置率B.空置率合理空置率C.空置率合理空置率D.不能判断【答案】 A16. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和

9、购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费【答案】 C17. 【问题】 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（ ）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85【答案】 D18. 【问题】 土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的( )。A.30%40%B.40%50%C.50%60%D.60%70%【答案】 C19. 【问题】 城市房

10、地产开发经营管理条例规定，超过出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收相当于（ ）20%以下的土地闲置费。A.地价款B.房价款C.土地使用权出让金D.城镇土地使用权税【答案】 C20. 【问题】 房地产投资项目融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系，都是以（）为核心。A.资金B.金融机构C.房地产项目D.利率高低【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2017真题) 按建设用地的用途分类，可分为（）。A.非农业建设用地B.农业建设用地C.未利用地D.其他建设用地E.临时用地【答案】 AB2. 【问题】 (2011真题) 经营性国

11、有土地使用权可以通过（）方式取得。A.行政划拨B.招标出让C.拍卖出让D.协议出让E.挂牌出让【答案】 BC3. 【问题】 下列属于土地使用管制的事项有( )。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通用地B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0D.甲、乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E 某宗土地只能用于商业房地产开发【答案】 AC4. 【问题】 关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值C.在其他条件相同时

12、，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值D.房屋征收评估应评估无租约限制价值E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变【答案】 ABC5. 【问题】 甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2016年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时

13、就自己的信用向保险人投保。A.主合同B.从合同C.非典型合同D.单务合同【答案】 AB6. 【问题】 同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（）。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿【答案】 BCD7. 【问题】 甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目

14、的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。A.该房地产拍卖委托人应为丙公司B.人民法院决定采取拍卖方式处置时应告知乙银行C.该房地产因设置有抵押权，人民法院不支持其拍卖请求D.人民法院支持该拍卖请求时应以评估价格为基础确定拍卖保留价【答案】 ABC8. 【问题】 政策保险一般可以分为（）。A.农业保险B.信用保险C.输出保险D.巨灾保险E

15、.准入保险【答案】 ABCD9. 【问题】 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者【答案】 ABCD10. 【问题】 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产

16、的合理经营期限为20年【答案】 BCD11. 【问题】 (2014真题) 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店【答案】 AC12. 【问题】 关于成交价格、市场价格、理论和评估价值的说法，正确的有（）。A.在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价成交价格卖方最低要价B.在买方的市场下，成交价格会偏向卖房最低要价C.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡价格D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格而上下波 动，不会偏离太远E.当交易情

17、况正常时，成交价格接近市场价格【答案】 ABD13. 【问题】 决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。A.合理性B.可接受性C.时效性D.参与性E.经济性【答案】 ABC14. 【问题】 下列关于厂商均衡条件的说法中，正确的有（）。A.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等B.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等C.此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量D.此时厂商的产量一定时，成本支出最少E.此时厂商的产量一定时，成本支出最多【答案】 ACD15. 【问题】 不动产是指（）等定着物。A.土地B.海域C.房屋D.林木E.汽车【答案】 ABCD16. 【问题】 关于相

18、同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（ ）。A.在合法利用下，现状价值不高于市场价值B.在合法利用下，（市场价值一现状价值）将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润C.在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值D.在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值E.同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值【答案】 ABC17. 【问题】 城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（）。A.市政基础建设费B.土地出让金C.征地拆迁费D.契税E.公建配套设施费【答案】 BC18. 【问题】 下列城市用地中，属于商业服务业设施用地的有（）。A.旅馆B.高尔夫

19、球场C.卫生防疫站D.出租汽车场站E.证券期货交易所【答案】 AB19. 【问题】 在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】 ABCD20. 【问题】 适合采用假设开发法进行估价的情况包括（）。A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D.可供开发建设的土地E.市场交易活跃的房地产【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是

20、指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开

21、来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下

22、，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。2. 房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某大厦用地地价评估结果报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价对象概况1.地理位置及周围

23、环境估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2.市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善,供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3.规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表356。【答案】(1)缺少封面及目录。(2)缺土地权属状况。(3)规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。(4)市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。(5)市场比较法的比较修正

24、没有理由。(6)市场比较法的修正取值不规范。(7)市场比较法的评估缺交易情况修正。(8)办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。(9)缺估价时点的美元与人民币的汇率。(10)收益法中收益年限的确定错误。(11)销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。(12)销售税金的税率（5.55%)确定错误。(13)熟地总价大写金额错误。(14)缺土地利用现状等土地基本状况资料。3. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总

25、投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼

26、的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元年末销售收入4008000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元年末销售收入6007800468（万元）年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第3年：年末出租收入100012A60%7200A年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入100012A70%8400

27、A年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：4. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，价值时点为二0一九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做

28、出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元（单价略）大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整法定代表人：签字【答案】1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示；2.致估价委托人函缺少估价对象介绍.；3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起；4.估价委托人缺少住所、法人代表名称；5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响

29、，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响；6.估价依据缺少房地产估价基本术语标准；7.估价原则不应该有谨慎原则；8.没有方法选用理由和理论上适用但未选用方法进行说明；9.没有写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名；10.比较法公式中缺权利因素修正；11.没有逐一分析估价方法的适用性；12.可比实例A、B、C与估价对象面积比小于0.5，不具有可比性；13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正报盘价格错误；14.自身配套设施与物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反；5. 指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：

30、变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否

31、可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】1.“变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差”说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。3.“由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。