2022年广东省房地产估价师自测提分卷.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 2005年1月,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权,投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工,由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式,于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该
2、套住宅转让给他人,售房收入44万元。A.该市人民政府土地管理部门B.该区人民政府土地管理部门C.该区人民政府D.该市人民政府【答案】 B2. 【问题】 当可供比较的互斥方案寿命期相同,且效益也基本相同时,宜采用的比选方法是()。A.净现值法B.差额内部收益率法C.费用现值法D.内部收益率法【答案】 C3. 【问题】 每宗房地产的市场价值不同,是因为房地产具有( )。A.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】 B4. 【问题】 下列房地产市场调查的抽样方法中,属于非概率抽样的是( )。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样【答案】 D5. 【问题】 房地产开发项目
3、的财务评价是房地产开发()阶段的重要工作。A.投资分析决策B.施工准备C.建设D.租售【答案】 A6. 【问题】 按投资的(),可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式【答案】 C7. 【问题】 (2017年真题)教育费附加是随( )附加征收。A.印花税B.所得税C.增值税D.房产税【答案】 C8. 【问题】 判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为()。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064【答案】 D9. 【问题】 下列各项中,不属于留置权特征的是()。A.留置权是以动产为标的物的一种担保物权B.留置权
4、是债权人留置债务人动产的权利C.留置权是一种法定的担保物权D.留置权是一种用益物权【答案】 D10. 【问题】 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20%,则成本利润率为( )。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 B11. 【问题】 某工厂有甲、乙两个厂区,两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金,办理了出让手续,并整体出租给另一企业使用,租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要,决定转让甲厂区房地产,抵押乙厂
5、区房地产,用筹得的资金在乙厂区扩建厂房,为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。A.因委托人相同,应当将两个厂区一并估价,出具一份估价报告B.因价值时点相同,应当将两个厂区一并估价,出具一份估价报告C.因权属状况不同,应当将两个厂区分别估价,并分别出具估价报告D.因估价目的不同,应当将两个厂区分别估价,并分别出具估价报告【答案】 D12. 【问题】 某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产,登记建筑面积为20000m2(不含地下建筑面积2500m2),土地面积为3000m2,进行抵押评估,该房地产的土地使用权性质为划拨,经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款,该评
6、估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下,评估价值为2500万元,应缴纳的出让金为600万元,无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产,拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元,问:A.2012年9月10日B.2014年9月10日C.银行指定的日期D.2012年9月10日到2014年9月10日【答案】 A13. 【问题】 在资产负债表的编制中,( )是根据几个账户的期末余额合计数填列。A.短期投资项目B.累计折旧项目C.未分配利润项目D.存货项目【答案】 D14. 【问题】 商品房预售合同登记备案的申请人应是()。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代
7、理机构D.购房人和房地产开发企业【答案】 B15. 【问题】 运用实物期权方法进行房地产投资决策时,对开发规模较大,首期较难产生理想收益的房地产项目,可通过()确定是否进行投资。A.等待投资型期权估价B.放弃型期权估价C.成长型期权估价D.柔性期权估价【答案】 C16. 【问题】 某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区,则B区的物业投资将会减少,这主要是由于房地产投资()的特性。A.区位选择异常重要B.变现性差C.需要适时的更新改造D.存在效益外溢和转移【答案】 D17. 【问题】 关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法,错误的是( )。A.弄清规划条件主要是为了选取最
8、佳开发利用方式B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 C18. 【问题】 李某首付50万,贷款100万购置了一套商品住宅,他的杠杆率是( )倍。A.1B.2C.3D.4【答案】 C19. 【问题】 同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互间有一定的( )。A.互补性B.权益差别C.替代性D.外部环境差异【答案】 C20. 【问题】 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让;可转让土地面积的比率
9、为60%;附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2;开发期需要3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2;贷款年利率为10%;投资利润率为15%;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发法不可为房地产投资者提供的数据是()。A.测算拟开发场地的最高价格B.测算拟开发场地的最低价格C.测算开发项目的预期利润D.测算开发中可能出现的最高费用【答案】 B二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于房地产估价机构的表述正确的是()。A.
10、合伙形式的评估机构,应当有两名以上评估师B.采取公司形式的评估机构,应当有八名以上评估师C.二级房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务D.一级和二级资质房地产估价机构可以设立分支机构E.估价档案的保存期限不得少于十五年,属于法定评估业务的,保存期限不得少于三十年【答案】 ABC2. 【问题】 (2017年真题) 某县下辖的H镇,因公共基础设施建设需要,征收该镇东南街区国有土地上的房屋,2017年3月28日发布了征收决定公告,甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同,并于2017年4月15日开始进场实地查勘,5月5日甲评估机构出具估价报告。A.房地产实际
11、使用人或管理人B.被征收人C.房屋征收部门D.注册房地产估价师【答案】 BCD3. 【问题】 在网络设计和实施过程中要采取多种安全措施,下面的选项中属于系统安全需求措施的是()。 A.设备防雷击B.入侵检测C.漏洞发现与补丁管理D.流量控制【答案】 C4. 【问题】 剩余技术有()。A.市场剩余技术B.土地剩余技术C.建筑物剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【答案】 BC5. 【问题】 2013年3月1日,张某与甲房地产开发公司(以下简称甲公司)签订合同,购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房,合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日,房屋竣工后,
12、乙房产测置机构测量,该房屋套内使用面积为60m2,未封闭阳台面积为6m2,套内墙体面积为8m2,分摊的共有建筑面积为15m2。A.按照成交价1%缴纳契税B.出租该房的所得,免征城镇土地使用税C.2014年7月1日转让该房,免征营业税D.2015年7月1日转让该房,免征个人所得税【答案】 AB6. 【问题】 征收集体土地的特点包括()。A.强制性B.须妥善安置被征地单位和人员的生产和生活C.土地所有权发生转移D.无偿性E.所有权不发生转移【答案】 ABC7. 【问题】 某房地产开发项目,预期经济收益为10亿元,会计成本4.5亿元,市场上类似项目的正常利润为1.5亿元,则关于该项目成本及利润的相互
13、关系表述正确的有()。A.该项目预期的显成本为6亿元B.该项目预期的隐成本为1.5亿元C.该项目预期的超额利润为4亿元D.该项目预期的经济成本为4.5亿元E.该项目预期的经济利润为8.5亿元【答案】 BC8. 【问题】 形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括()。A.原材料价格上涨B.物价总水平持续下降超过6个月C.投资.消费膨胀D.过分提供信用E.政府支出大幅扩张【答案】 CD9. 【问题】 美国某公司与中国某企业谈技术合作,合同约定使用1项美国专利(获得批准并在有效期内),该项技术未在中国和其他国家申请专利。依照该专利生产的产品( )需要向美国公司支付这件美国专利的许可使用费。A.在中国销售
14、,中国企业B.如果返销美国,中国企业不C.在其他国家销售,中国企业D.在中国销售,中国企业不【答案】 D10. 【问题】 商品房现售条件与预售条件的不同之处有( )。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【答案】 A11. 【问题】 下列房地产价格影响因素中,属于外部因素的有()。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】 AD12. 【问题】 关于征收耕地的补偿费用的说法,正确的有()。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体组
15、织所有D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有【答案】 AD13. 【问题】 关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件,下列说法中正确的是( )。A.一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上,取得房地产估价机构二级资质2年以上B.一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师C.二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师D.二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50%E 三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师【答案】 ABC14. 【问题】 二级资质房地产估价
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