地价基础知识与估价方法讲稿.ppt

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1、关于地价基础知识与估价方法第一页，讲稿共八十二页哦一、土地价格一、土地价格（一）内涵（一）内涵（二）特点（二）特点（三）影响因素（三）影响因素（四）趋势及规律（四）趋势及规律第二页，讲稿共八十二页哦土地价格的概念土地价格的概念n土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。n我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和现值总和，是土地所有权所有权在经济上的一种实现形式，而不是土地所有权的价格。n与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。

2、在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。第三页，讲稿共八十二页哦土地价格的内涵与外延土地价格的内涵与外延n土地价格的内涵土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济价值经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益预期收益的权利权利而支付的代价，即地租的资本化。n 土地价格的外延土地价格的外延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。第四页，讲稿共八十二页哦二、土地价格的主要特征n1、土地价格是权益权益价格；n2、土地价格不由不由生产成本决定；n3、土地价格主要由土地需求地需求决定；n4、土地价格呈上升趋势上升趋势；n5、土地价格具有明显的地域性地域

3、性。第五页，讲稿共八十二页哦三、土地价格的类型n按土地权利权利划分n按土地价格形成方式划形成方式划分n按政府管理手段划分 n按土地价格表示方法表示方法划分 n按土地的存在形态划分 n按土地的交易方式划分n按土地价格使用目的划分 第六页，讲稿共八十二页哦三、三、按土地权利分为按土地权利分为n所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、他项权利价格n土地所有权价格是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。n土地使用权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。n同样，租赁和抵押权会形成租赁权价格和抵押权价格。第七页，讲稿共八十二页哦按土地价格形成方式可分为按土地价格形成方式可分

4、为n交易价格是通过市场交易形成的土地成交价格。n理论价格理论价格指经济学假设的“经济人”的行为和预期是理想的，或是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格，n评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税地价等 第八页，讲稿共八十二页哦n交易底价；在土地交易之前参与土地交易的各方，政府、购买者、租赁者、抵押者等都要对土地进行评估，形成各自底价。n基准地价；是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。n课税价格；是政府为征收有关土地税收而评定的土地价格。第九页，讲稿共八十二页哦按土地价格表示方法可分为按土地价格表示方法

5、可分为n土地总价格：是指一宗土地的整体价格，一般不能反映土地价格水平的高低。n单位面积地价：又称土地单价，是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地价格水平的高低。单位面积地价=土地总价格土地总面积n楼面地价：又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格，楼面地价更能反映更能反映土地价格水平的高低。三者之间关系：楼面地价=土地总价格总建筑面积 楼面地价=土地单价容积率 第十页，讲稿共八十二页哦按政府管理手段可分为按政府管理手段可分为n申报地价：由土地所有人或使用人向有关机关申报的地价。n公告(示)地价：是政府定期公布的地价。它一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。第十一页，讲稿共

6、八十二页哦按土地的按土地的存在形态存在形态可分为可分为生地价格：指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。熟地价格：指完成了土地开发等基础设施建设，具备建设条件的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。毛地价格：指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。净地价格：指已完成基础设施配套、场地内达到开工条件且没有设定他项权利的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格第十二页，讲稿共八十二页哦按土地的交易方式可分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格。按土地价格使用目的可分为：买卖价格

7、、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等。第十三页，讲稿共八十二页哦实际价格和名义价格实际价格和名义价格n实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。n名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。n在实际交易中的付款方式可能有下列几种：1要求在成交日期时一次付清。2如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。3从成交日期时起分期付清。4约定在未来某个日期一次付清。5以抵押贷款方式支付。第十四页，讲稿共八十二页哦 影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素1、一般因素、一般因素2、区域因素、区域因素3、个别因素、个别因素第十

8、五页，讲稿共八十二页哦一般因素一般因素n指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响n包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况第十六页，讲稿共八十二页哦区域因素区域因素n对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素n包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量第十七页，讲稿共八十二页哦个别因素个别因素n宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素n例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、土壤肥力、地质条件等第十八页，讲稿共八十二页哦中国土地价格体系中国土地价格体系（

9、一）基准地价（一）基准地价（二）标定地价（二）标定地价（三）交易地价（三）交易地价（四）其它价格形式（四）其它价格形式第十九页，讲稿共八十二页哦基准地价基准地价n城镇土地基准地价城镇土地基准地价 在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商同级别的土地或土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格域平均价格第二十页，讲稿共八十二页哦n农地基准地价农地基准地价 农地基准地价是

10、指在农村范围内，以农地基准地价是指在农村范围内，以 县县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格点的平均价格第二十一页，讲稿共八十二页哦基准地价的确定（5级）第二十二页，讲稿共八十二页哦 政府根据管理需要，评估的具体宗地在公政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。使用权价格。标定地价标定地价第二十三

11、页，讲稿共八十二页哦n基准地价和标定地价的主要区别：基准地价和标定地价的主要区别：(1)基准地价是大面积评估的区域平均地价，基准地价是大面积评估的区域平均地价，标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称标定地价则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价；宗地地价；(2)基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定基准地价以考虑宏观区域因素为主，标定地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更地价则还考虑地价的微观区位因素，其地价更为接近市场交易地价。为接近市场交易地价。第二十四页，讲稿共八十二页哦 指土地买卖双方按市场交易规则，在土指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有：地市场中实际

12、成交的价格。主要有：n土地使用权出让价格土地使用权出让价格n土地使用权转让价格土地使用权转让价格n租赁价格租赁价格n地役权价格地役权价格交易地价交易地价第二十五页，讲稿共八十二页哦土地的存在形态土地的存在形态土地权利土地权利土地价格形成土地价格形成政府管理手段政府管理手段土地交易土地交易土地价格使用目的土地价格使用目的其它地价形式其它地价形式第二十六页，讲稿共八十二页哦土地价格变动趋势及规律性土地价格变动趋势及规律性n土地价格呈总体上升趋势n土地价格变动呈现周期性特征n土地价格的变动具有明显的地区差异性n地价在房地产价格中所占比重越来越大第二十七页，讲稿共八十二页哦土地价格呈总体上升趋势土地价

13、格呈总体上升趋势n社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高n人口数量及家庭户数增加人口数量及家庭户数增加n土地投机土地投机第二十八页，讲稿共八十二页哦土地价格变动呈现周期性特征土地价格变动呈现周期性特征n土地价格的周期性变动受经济发展周期土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响的影响n土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动受政府调节的影响第二十九页，讲稿共八十二页哦二、二、土地估价土地估价（一）概念（一）概念（二）土地估价的目的与作用（二）土地估价的目的与作用（三）土地估价的原则（三）土地估价的原则（四）土地估价基本方法（四）土地估价基本方法第三十页，讲稿共八十二页哦（一）土地估价的概念（一

14、）土地估价的概念 土地估价土地估价就是估价人员依据土地估价的就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法原则、理论和方法，在充，在充分掌握土地分掌握土地市场交易资料市场交易资料的基础上，根据土地的自然和经济属的基础上，根据土地的自然和经济属性、按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状性、按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济的发展、土地利用方式，土地况，充分考虑社会经济的发展、土地利用方式，土地预期收益预期收益和土地和土地利用政策利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在或多块土地在某一权利某

15、一权利状态下状态下某一时点某一时点的价格过程。的价格过程。第三十一页，讲稿共八十二页哦（二）土地估价的目的与作用（二）土地估价的目的与作用n1 1、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况、能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况；综合反映社会经济发展状况；n2 2、调控土地市场供需的有力杠杆；、调控土地市场供需的有力杠杆；n3 3、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障；、调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障；n4 4、推进我国土地使用制度改革的重要前提、推进我国

16、土地使用制度改革的重要前提 ；n5 5、量化国有土地资产的尺度。、量化国有土地资产的尺度。第三十二页，讲稿共八十二页哦（三）（三）土地估价的使用方向土地估价的使用方向n1 1、为国有土地使用权出让、转让、租赁、收、为国有土地使用权出让、转让、租赁、收 回、收回、收购储备、作价人股、清产核资等提供地价参考；购储备、作价人股、清产核资等提供地价参考；n2 2、为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权、为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等提供地价参考；作价人股和转让等提供地价参考；n3 3为土地使用权抵押提供地价参考；为土地使用权抵押提供地价参考；n4 4为企业设立、重组、改制、

17、上市、增资扩股、产权交为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考；动提供地价参考；n5 5确定和更新城镇基准地价、标定地价；确定和更新城镇基准地价、标定地价；第三十三页，讲稿共八十二页哦（三）（三）土地估价的使用方向土地估价的使用方向n6实现城市地价动态监测；实现城市地价动态监测；n7对农用地进行分等定级；对农用地进行分等定级；n8确定农用地综合区片价；确定农用地综合区片价；n9为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考；为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考；n10为

18、司法鉴定提供地价参考。为司法鉴定提供地价参考。第三十四页，讲稿共八十二页哦（四）土地估价的原则（四）土地估价的原则概念概念：人们在土地估价的反复实践和理论：人们在土地估价的反复实践和理论探索中逐渐认识了土地价格形成和运动探索中逐渐认识了土地价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则法则或标准或标准。这些法则或标椎就是土地估价原则。这些法则或标椎就是土地估价原则。第三十五页，讲稿共八十二页哦（四）土地估价的原则（四）土地估价的原则n应当遵循的应当遵循的主要原则主要原则有有：合法原则；最

19、有效合法原则；最有效使用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；使用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变动原则（估价时点原则）；报酬递增递减变动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则原则；预期收益原则；供需原则；贡献原预期收益原则；供需原则；贡献原则则；公平原则公平原则等等。n作用及重要性作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价土地估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估计结果具有近似性。点下的估计结果具有近似性。第三十六页，讲稿共八十二页哦（四）

20、主要估价原则（四）主要估价原则n合法原则合法原则n替代原则替代原则n最有效使用原则最有效使用原则n估价时点原则估价时点原则n预期收益原则预期收益原则n供需原则供需原则n报酬递增递减原则报酬递增递减原则n贡献原则贡献原则第三十七页，讲稿共八十二页哦 合法原则合法原则n合法原则要求土地估价应以估价对象的合合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。法权益为前提进行。合法权益包括合法产合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。权、合法使用、合法处分等方面。第三十八页，讲稿共八十二页哦 合法原则合法原则合法产权合法产权n应以房地产应以房地产权属证书和有关证件权属证书和有关证件为依据。为

21、依据。n现行的土地权属证书有现行的土地权属证书有国有土地使用征国有土地使用征、集体土集体土地所有证地所有证、集体土地使用证集体土地使用证和和土地他项权利土地他项权利证明书证明书四种，四种，n房屋权属证书有房屋权属证书有房屋所有权证房屋所有权证、房屋共有权证房屋共有权证和和房屋他项权证房屋他项权证三种。三种。n统一的房地产权证书有统一的房地产权证书有房地产权证房地产权证、房地产共房地产共有权证有权证和和房地产他项权证房地产他项权证三种。三种。n任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。第三十九页，讲稿共八十二页哦 合法使用n应以使用管制（如城市规划、土地用途

22、管制等）为依应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。据。n例如，如果城市规划现定了某宗土地的用途、建筑高度、例如，如果城市规划现定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就必须以容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。其使用符合这些规定为前提。n西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。映了这一要求。第四十页，讲稿共八十二页哦 合法处分应以法律、法规或合同（如土地使月权出让合同）等允许的处分应以法律、法规或合同（如土地使月权出让合同）等允许的处分方式为依据

23、。方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。第四十一页，讲稿共八十二页哦 替代原则替代原则替代原则要求估价结果不得不合理偏离类似土地在同等条件下替代原则要求估价结果不得不合理偏离类似土地在同等条件下的正常价格。的正常价格。类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件均与待估土地类似的土地。条件均与待估土地类似的土地。在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。土地价格也符合这一规律，只是由于土地的独一无二性，使得土

24、地价格也符合这一规律，只是由于土地的独一无二性，使得完全相同的土地几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的完全相同的土地几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的土地，其价格是相近的。土地，其价格是相近的。根据市场运行规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值根据市场运行规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。第四十二页，讲稿共八十二页哦 替代原则替代原则土地估价中的替代原则可概括如下：土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；土地价格水平由具有相同性质的替代性

25、土地的价格所决定；土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；相互比较后所决定的价格；土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。第四十三页，讲稿共八十二页哦 替代原则替代原则市场比较法是以替代原则为基础的市场比较法是以替代原则为基础的 替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系 适用范围广，是估价原则的中心内容之一适用范围广，是估价原则的中心内容之一 基准地价评估基准地价评估 、基准地价系数修正法实际上都是替代原

26、则在估价实践中、基准地价系数修正法实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。的具体运用。在在收益法、市场比较法、收益法、市场比较法、假设开发法、假设开发法、路线价法、基准地价系数修路线价法、基准地价系数修正法正法等等估价方法中都得以应用估价方法中都得以应用第四十四页，讲稿共八十二页哦 最有效使用原则（最有效使用原则（最高最佳使用原则）最高最佳使用原则）n土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提。土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提。n最有效使用是指最有效使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行法律上许可、技术上可能、经济上可行、经、经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可

27、能的使过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。用。n最有效使用必须同时符合最有效使用必须同时符合4 4个标准法律上许可；技术上可能；个标准法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。经济上可行；价值最大化。第四十五页，讲稿共八十二页哦 最有效使用原则（最有效使用原则（最高最佳使用原则）最高最佳使用原则）最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括3 3个方面最佳用途；最佳规模；最佳集约度。个方面最佳用途；最佳规模；最佳集约度。n寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列然后从下列

28、4 4个方面依序筛选：个方面依序筛选：n 法律上的许可性法律上的许可性 技术上的可能性技术上的可能性 经济上的可行性经济上的可行性 价价值是否最大值是否最大 n三个经济学原理有助于把握最高最佳使用（三个经济学原理有助于把握最高最佳使用（1 1）收益递增递减原）收益递增递减原理；（理；（2 2）均衡原理；（）均衡原理；（3 3）适合原理。）适合原理。第四十六页，讲稿共八十二页哦 估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的价值。的价值。确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房

29、地产价值的时间界价值的时间界限限。第四十七页，讲稿共八十二页哦 估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的价值。的价值。确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产确立估价时点原则的意义：估价时点是评估房地产价值的时间界限价值的时间界限。第四十八页，讲稿共八十二页哦举例n1 1估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，估价时点为过去的情形，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。特别是对估价结果有争议而引发的复核估价。n2 2估价时点为现在，估价对象为

30、历史状况下的情形，多出现于房地估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现于房地产损害赔偿案件中。产损害赔偿案件中。n3 3估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估估价时点为现在，估价对象为现时状况下的情形，是估价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。价中最常见、最大量的，包括在建工程估价。n4 4估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，如评估房地产的预售或预购价格。估房地产的预售或预购价格。n5 5估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投估价时点为未来的情形，多出现于房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据

31、的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来建成后的价值。值。第四十九页，讲稿共八十二页哦预期收益原则预期收益原则土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地在有限使用年期内所能带来的收益或效用后进行投资的，因此，土地在有限使用年期内所能带来的收益或效用后进行投资的，因此，准确预测土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和准确预测土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和(即收益价即收益价格格)是预期收益原则的具体表现。是预期收益原则的具体表现。预期收益的估算必须是客观合

32、理的。预期收益的估算必须是客观合理的。预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，在土地估价实践中，剩余法剩余法估价及估价及收益还原法收益还原法估价中土地收益的估价中土地收益的确定，都是预期收益原则的具体应用。确定，都是预期收益原则的具体应用。第五十页，讲稿共八十二页哦预期收益原则预期收益原则n土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。供需信息及替代土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。供需信息及替代性有限，土地不能仅根据均衡法则

33、来决定其价格。性有限，土地不能仅根据均衡法则来决定其价格。n供需原则是以供需原则是以预期收益原则、变动原则、竞争原则预期收益原则、变动原则、竞争原则为为基础的。基础的。第五十一页，讲稿共八十二页哦报酬递增递减原则报酬递增递减原则n利用该原则，找出土地边际收益点（也即最大收益点或最有效使用利用该原则，找出土地边际收益点（也即最大收益点或最有效使用点）。这一原则说明，成本的增加并不一定会使土地价格增加。点）。这一原则说明，成本的增加并不一定会使土地价格增加。第五十二页，讲稿共八十二页哦 贡献原则贡献原则n对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等对于土地估价，这一原则是指不动产的总

34、收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其中一部分的收益，对总收益而言，是构成因素共同作用的结果，其中一部分的收益，对总收益而言，是部分与整体的关系。部分与整体的关系。变动原则变动原则n土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，因素经常处土地价格是各种地价形成因素相互作用的结果，因素经常处于变动之中，地价相应而变。与预测原则密切相关，是估价于变动之中，地价相应而变。与预测原则密切相关，是估价时点原则的基础，是基准地价更新等的理论依据。时点原则的基础，是基准地价更新等的理论依据。第五十三页，讲稿共八十二页哦（五）土地估价的基本方法（五）土地估价的基本方法n市场比较法市场比较法n收益还原法收

35、益还原法n成本逼近法成本逼近法n剩余法剩余法n基准地价系数修正法基准地价系数修正法n农地宗地价格评估方法农地宗地价格评估方法第五十四页，讲稿共八十二页哦（五）土地估价的基本方法（五）土地估价的基本方法n土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价土地估价方法，可以分为基本估价法和应用估价法。基本估价方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。方法又分为：收益还原法、市场比较法、剩余法和成本逼近法。n最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的-市场比较市场比较法法n重新开发或建造同类房地产需要多少费用重新开发或建造同类房地产需要

36、多少费用成本法成本法n如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益（即基于房地产如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益（即基于房地产的收益能力来衡量其价值）的收益能力来衡量其价值）-收益还原法收益还原法第五十五页，讲稿共八十二页哦n应用估价法又称为大量估价法应用估价法又称为大量估价法n属于此类的方法有：路线价估价法、基准地价系数修正法、标准宗属于此类的方法有：路线价估价法、基准地价系数修正法、标准宗地估价法等。地估价法等。第五十六页，讲稿共八十二页哦市场比较法市场比较法 基本原理基本原理 市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近期市场上交

37、易的类似土地进有替代性的、且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法以此估算待估土地价格的方法第五十七页，讲稿共八十二页哦 VD=VBABDFVD：待估宗地价格VB：比较实例宗地价格 A：待估宗地情况指数修正 B：待估宗地日期指数修正 D：待估宗地区域因素指数修正 F：待估宗地个别因素指数修正市场比较法基本公式市场比较法基本公式第五十八页，讲稿共八十二页哦估价程序估价程序n收集宗地交易实例n确定比较实例n确立价格可比基础n交易情况修正n估价期日修正n区域因素修正n个别因素修正n使用年期等修正n求出

38、比准价格第五十九页，讲稿共八十二页哦A：待估宗地情况指数比较实例宗地情况指数正常情况指数比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价日期地价指数比较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数比较实例宗地区域因素条件指数F：待估宗地个别因素条件指数比较实例宗地个别因素条件修正指数计算修正指数计算第六十页，讲稿共八十二页哦基本公式在具体运用中可表示为基本公式在具体运用中可表示为：nVD=VBX100/()X()/100X100/()X100/()第六十一页，讲稿共八十二页哦第六十二页，讲稿共八十二页哦特点与适用范围特点与适用范围n是最基本、最常用的土地估价方法之一、也是是最基本、最常用的土地估价

39、方法之一、也是国际上通用的国际估价方法。评估价格比较接国际上通用的国际估价方法。评估价格比较接近土地的实际市场价格。近土地的实际市场价格。n适用于地产市场发达、有充足的具有替代适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例地区关系的土地交易实例地区第六十三页，讲稿共八十二页哦收益还原法收益还原法 基本原理基本原理 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收入，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法第六十四页，讲稿共八十二页哦 V=a/r：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率收益还原法基本公式收益还原法基本公式第六十五页，讲稿共八十二页哦收集相关资料测算年总收益确定年总

40、费用计算年纯收益确定还原利率选用适当的计算程序试算收益价格确定待估宗地地价估价程序估价程序第六十六页，讲稿共八十二页哦u 是地租地价理论的直接应用，也是较为是地租地价理论的直接应用，也是较为常用的评估方法。常用的评估方法。u只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的只适用于有收益的土地和建筑物或房地产的估价估价特点与适用范围特点与适用范围第六十七页，讲稿共八十二页哦 基本原理基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的各成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价

41、格的方法定土地价格的方法成本逼近法成本逼近法第六十八页，讲稿共八十二页哦 地价土地取得费土地开发费税费地价土地取得费土地开发费税费 利息利润土地增值收益利息利润土地增值收益 土地成本价格土地成本价格 土地增值收益土地增值收益 基本公式基本公式第六十九页，讲稿共八十二页哦判断待估土地是否适用于成本法；判断待估土地是否适用于成本法；收集与估价有关的成本费用、利息、利润、及增值收益等资料；收集与估价有关的成本费用、利息、利润、及增值收益等资料；通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润费及相关的税费、利息、利润；

42、确定土地开发后较开发前的价值增加额；确定土地开发后较开发前的价值增加额；按地价公式求取待估土地的土地价格；按地价公式求取待估土地的土地价格；对地价进行修正，确定待估土地的最终价格对地价进行修正，确定待估土地的最终价格估价程序估价程序第七十页，讲稿共八十二页哦 一般用于新开发土地一般用于新开发土地既无收益又无比较实例的公建、公益用地的既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估价格评估适用范围适用范围第七十一页，讲稿共八十二页哦 基本原理基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正常交剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专易价格的基础上，扣除预计开发成本及有

43、关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法估算待估土地价格的方法剩余法剩余法第七十二页，讲稿共八十二页哦 （+）：待估土地的价格：待估土地的价格 ：总开发价值：总开发价值 ：整个土地项目的开发成本：整个土地项目的开发成本 ：开发商合理利润：开发商合理利润剩余法基本公式剩余法基本公式第七十三页，讲稿共八十二页哦估价程序估价程序调查待估宗地的基本情况；确定待估宗地的最有效利用方式；估计开发建设周期和投资进度安排；估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；确定待估宗地的土地价格。第七十四页，讲稿共八十二页哦适用范围适用范围适用于有开发价

44、值的土地估价，包括几种情况：待开发土地的估价；待拆迁改造的再开发房地产的估价；仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价第七十五页，讲稿共八十二页哦基准地价系数修正法基准地价系数修正法 基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的基准地价是在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格各个级别或各个区域土地的平均价格 特点：特点：n基准地价是一种区域性的价格基准地价是一种区域性的价格n基准地价是一种分用途的价格基准地价是一种分用途的价格n基准地价是一种平均价格基准地价是一种平均价格n基准地价具有时

45、效性基准地价具有时效性n基准地价是一种控制性的价格基准地价是一种控制性的价格第七十六页，讲稿共八十二页哦 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法格的方法基准地价修正法基本原理基准地价修正法基本原理第七十七页，讲稿共八十二页哦 土地价格基准地价土地价格基准地价（i i）T T i i ：估价对象第：估价对象第i i个影响因素的修正系数个影响因素的修正系数 T T ：交易时间修正系数：交

46、易时间修正系数 i i：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和基准地价修正法基本公式基准地价修正法基本公式i1nni1第七十八页，讲稿共八十二页哦n收集有关基准地价资料；收集有关基准地价资料；n确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；n分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；素条件说明表；n依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表，确定待估宗地地价修正系数；定待估宗地地价修正系数；估价程序估价程序第七十九页，讲稿共八十二页哦n进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正；进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正；n求出待估宗地地价求出待估宗地地价估价程序估价程序第八十页，讲稿共八十二页哦n适用于已公布基准地价并且基准地价及时进行了更新的适用于已公布基准地价并且基准地价及时进行了更新的区域区域适用范围适用范围第八十一页，讲稿共八十二页哦感谢大家观看第八十二页，讲稿共八十二页哦