精选商品房买卖合同的若干思考范文资料.doc

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1、精选-商品房买卖合同的若干思考-范文资料商品房买卖合同若干思考观察内容选择，我本着先静后动，由近及远原则，有目、有计划先安排与幼儿生活接近，能理解观察内容。随机观察也是不可少，是相当有趣，如蜻蜓、蚯蚓、毛毛虫等，孩子一边观察，一边提问，兴趣很浓。我提供观察对象，注意形象逼真，色彩鲜明，大小适中，引导幼儿多角度多层面地进行观察，保证每个幼儿看得到，看得清。看得清才能说得正确。在观察过程中指导。我注意帮助幼儿学习正确观察方法，即按顺序观察和抓住事物不同特征重点观察，观察与说话相结合，在观察中积累词汇，理解词汇，如一次我抓住时机，引导幼儿观察雷雨，雷雨前天空急剧变化，乌云密布，我问幼儿乌云是什么样子

2、，有孩子说：乌云像大海波浪。有孩子说“乌云跑得飞快。”我加以肯定说“这是乌云滚滚。”当幼儿看到闪电时，我告诉他“这叫电光闪闪。”接着幼儿听到雷声惊叫起来，我抓住时机说：“这就是雷声隆隆。”一会儿下起了大雨，我问：“雨下得怎样?”幼儿说大极了，我就舀一盆水往下一倒，作比较观察，让幼儿掌握“倾盆大雨”这个词。雨后，我又带幼儿观察晴朗天空，朗诵自编一首儿歌：“蓝天高，白云飘，鸟儿飞，树儿摇，太阳公公咪咪笑。”这样抓住特征见景生情，幼儿不仅印象深刻，对雷雨前后气象变化词语学得快，记得牢，而且会应用。我还在观察基础上，引导幼儿联想，让他们与以往学词语、生活经验联系起来，在发展想象力中发展语言。如啄木鸟嘴

3、是长长，尖尖，硬硬，像医生用手术刀样，给大树开刀治病。通过联想，幼儿能够生动形象地描述观察对象。 商品房买卖合同若干思考唐宋或更早之前，针对“经学”“律学”“算学”和“书学”各科目，其相应传授者称为“博士”，这与当今“博士”含义已经相去甚远。而对那些特别讲授“武事”或讲解“经籍”者，又称“讲师”。“教授”和“助教”均原为学官称谓。前者始于宋，乃“宗学”“律学”“医学”“武学”等科目讲授者；而后者则于西晋武帝时代即已设立了，主要协助国子、博士培养生徒。“助教”在古代不仅要作入流学问，其教书育人职责也十分明晰。唐代国子学、太学等所设之“助教”一席，也是当朝打眼学官。至明清两代，只设国子监（国子学）

4、一科“助教”，其身价不谓显赫，也称得上朝廷要员。至此，无论是“博士”“讲师”，还是“教授”“助教”，其今日教师应具有基本概念都具有了。 本文作者：王丹、肖文 查字典范文网原创投稿 “教书先生”恐怕是市井百姓最为熟悉一种称呼，从最初门馆、私塾到晚清学堂，“教书先生”那一行当怎么说也算是让国人景仰甚或敬畏一种社会职业。只是更早“先生”概念并非源于教书，最初出现“先生”一词也并非有传授知识那般含义。孟子中“先生何为出此言也？”；论语中“有酒食，先生馔”；国策中“先生坐，何至于此？”等等，均指“先生”为父兄或有学问、有德行长辈。其实国策中本身就有“先生长者，有德之称”说法。可见“先生”之原意非真正“教

5、师”之意，倒是与当今“先生”称呼更接近。看来，“先生”之本源含义在于礼貌和尊称，并非具学问者专称。称“老师”为“先生”记载，首见于礼记?曲礼，有“从于先生，不越礼而与人言”，其中之“先生”意为“年长、资深之传授知识者”，与教师、老师之意基本一致。关于商品房买卖合同若干思考 这个工作可让学生分组负责收集整理,登在小黑板上,每周一换。要求学生抽空抄录并且阅读成诵。其目在于扩大学生知识面,引导学生关注社会,热爱生活,所以内容要尽量广泛一些,可以分为人生、价值、理想、学习、成长、责任、友谊、爱心、探索、环保等多方面。如此下去,除假期外,一年便可以积累40多则材料。如果学生脑海里有了众多鲜活生动材料,写

6、起文章来还用乱翻参考书吗? 王丹 肖文 一般说来，“教师”概念之形成经历了十分漫长历史。杨士勋（唐初学者，四门博士）春秋谷梁传疏曰：“师者教人以不及，故谓师为师资也”。这儿“师资”，其实就是先秦而后历代对教师别称之一。韩非子也有云：“今有不才之子师长教之弗为变”其“师长”当然也指教师。这儿“师资”和“师长”可称为“教师”概念雏形，但仍说不上是名副其实“教师”，因为“教师”必须要有明确传授知识对象和本身明确职责。 一、商品房买卖合同效力问题 对商品房预售合同效力问题，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释及最高人民法院有关领导对该规定所作说明已作了较明确阐述，容易理解，操

7、作性较强。但对于商品房现售条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条规定未依法登记领取产权证书房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部商品房销售管理办法第七条规定商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效其它事实，买卖即为合法有效合同而受法律保护，不利于保护消费者权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，商品房销售管理办法只是部门规章。

8、笔者认为，在商品房现售合同效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前法律框架内，可以将商品房销售管理办法第七条规定商品房现售条件与中华人民共和国民法典第五十二条第（四）项规定结合起来作为商品房现售合同生效条件，如商品房不符合商品房销售管理办法第七条规定条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引中华人民共和国民法典第五十二条第（四）项规定确认其无效。如此补充现有法律漏洞 二、商品房买卖合同分类 这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决问题。 关于商品房买卖合同分类，对行政执法和司法最有影响和意义分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商

9、品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题影响则直接及于法律适用和合同效力认定，决定着案件审理方向。根据建设部制定商品房销售管理办法第三条规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款行为。对于已竣工未验收和验收未达合格标准商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件现房更符合我国法律区分现房和预售初衷：允许

10、房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊销售，预售商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房一般理解：盖好了房子是现房，尚未施工和正在施工房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产买卖纠纷适用现售合同相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格房产是不符合法定入市条件现房这一观念，和合法与不合法合同只要种类相同即适用相同法律规范理念。 三、因房屋存在质量问题解除合同条件 房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问

11、题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。该条显然是对中华人民共和国民法典第九十四条第（四）项规定解除合同条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目”在商品房买卖合同中解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释可操作性不强，依赖于法官自由裁量。有人认为，商品房正常“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住

12、使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应舒适和美观亦是正常居住使用标准，如房屋不具备与其价值相应舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。 四、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为认定 在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约要承担最高至双倍购房款惩罚性赔偿责任，是最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释规定中亮点。上述规定是根据中华人民共和国民法典和中华人民共和国消费者权益保护法相关规定确定，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中适用范围，防止其运用任意性，对于正确维护开发商和消费者双方利益起到了一定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对

13、于欺诈行为如何认定，实践中审判人员认识不一。笔者认为，上述司法解释中欺诈行为源于中华人民共和国民法通则和中华人民共和国民法典对欺诈行为规定。根据上述法律及相关司法解释规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解和认定，争论很多。根据王利明教授观点（见王教授所著违约责任论有关内容），有义务告知对方真实情况而故意不告知，应认定为故意隐瞒，并提出认定故意隐瞒关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，提供了简明和可操

14、作规则。但王教授未对如何认定“故意”发表意见。笔者认为，按一般理解，故意隐瞒显然不包括不知道或因过失而未告知情况。应该承认，存在由于过失而隐瞒真实情况可能。这就要求查明当事人主观情况，如是否知道或应当知道真实情况，结合法律是否确定其有告知此真实情况义务，若均是确定，而当事人未告知，并造成对方陷入错误认识，则可认定欺诈行为成立。欺诈行为一般较难认定，但笔者认为，有关法条上有“故意”二字，就应该如此理解和操作，查明不了，依法不予认定即可，但不能推定。 五、审判实践中几点做法： 1、对开发商开发房屋质量问题，审理时把握“是否根本违约”这一关键。如果存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用、因房屋质量严

15、重影响正常居住使用等根本违约情形，可以判决退房并赔偿损失。在审判实践中遇到多数案件是开发商违约但不构成根本违约，如一般质量问题、面积存在少量误差等，这种房屋质量问题被发现时，多数消费者已经入住，有些已经对房屋进行了装修，如果判决退房，会使双方损失扩大，可判决开发商对房屋进行维修或进行赔偿，从而最大限度地维护社会稳定和秩序。 2、在不能交付或不按期交付商品房纠纷处理上，着重保护预购方合法权益。在商品房预售合同纠纷中，预售方不能交付或不按期交付商品房纠纷也占有相当大比例。这种纠纷形成原因是多方面。有是因为预售方建房资金不到位而引起，有是因为预售方将商品房转卖给第三人引起，等等。对于这类纠纷，较难处

16、理问题是判定继续履行合同还是解除合同。在预售方不能按合同交付房屋纠纷中，多数预购方都要求预售方退还房款（解除合同）并承担违约责任。当然，也有预购方要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，在坚持合同效力前提下，切实维护预购方合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任。否则，如果判定解除合同，退还房款，则可能由于预售方无力退款而使预购人合法权益得不到保障；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同情况下，而预售方又有足够资金可以退还房款，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同能力，又无退款能力，则可以采取一定保全措施，以保护预购方合法权益。在这种情况下，应当判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖价款退还预购方房款。 3、.抓争议主要焦点。商品房买卖纠纷案件，当事人会有几种乃至十几种诉讼请求。在调解时，抓住主要矛盾，有放矢地做工作，才有调解成功可能。如我院审理李某等商户诉黑龙江长宏房地产有限公司商品房买卖纠纷一案，原告提起诉讼请求有十一项，但经过与合同对比分析，合法请求只有三项，而在这三项合法请求中最主要是支付预期交房违约金。抓住这个主要争议焦点，法官有针对性地做双方当事人工作，很快促成双方达成调解协议。