租赁商铺签合同要注意什么.docx

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1、租赁商铺签合同要注意什么遇到民法典问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 租赁商铺签合同要注意什么租赁商铺签合同要注意什么？租赁商铺签合同时可不能马虎，你要注意调查商铺产权、免租装修期、租赁保证金、税费承担、营业执照和水、电、电话线等条款和细节，下面由赢了网小编在本文整理介绍相关内容。1、调查商铺产权承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：(1)房屋用途和土地用途，必须确保房屋类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋风险。(2)房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。(3)

2、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。如果承租人无法查清，可以委托律师到相关部门进行调查。2、免租装修期商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间租金。但“免租装修期”非法律明确规定概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生水费、电费等还需按合同约定承担。3、租赁保证金俗称“押金”，主要用于

3、抵充承租人应当承担但未缴付费用。因为商铺适应电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够情况下怎么办？可以在合同应当约定补足“押金”方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。4、税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺，出租人或转租人应当承担以下税费：(1)出租：营业税及附加租

4、金*5.55%房产税租金*12%个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元)印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。)土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。(2)转租：营业税及附加转租收入*5.55%印花税印花税转租租金(总额)0.1%在实践中，商铺租赁税费德缴纳比较多样，上述标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租

5、赁税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低税率所迷惑。签定合同时要注意重要内容5、营业执照承租商铺目在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照办理来设置，主要涉及以下几个方面：(1)原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照；(2)商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新营业执照；(3)房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册

6、营业执照；(4)涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；(5)因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍，应当承担相应违约责任；上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。6、装修处置商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：(1)明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装

7、修，以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等，若有特别改建、搭建，应当明确约定清楚，对于广告、店招位置也可约定清楚。(2)解除合同违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人装修损失，因此，应当约定在此情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受装修损失费用。(3)明确租赁期满时，装修、添附处置方式。7、水、电、电话线等因商铺经营特殊性，对于水、电、电话线均可能特殊需要，这些公共资源供应又会受到各种因素影响，建议承租商铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足，确定如何办理扩容或增量，以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容

8、，以及无法满足正常进行需求情形下，承租人人免责解除合同权利。签定合同之后疑虑8、租赁登记租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记效力主要包括以下内容：(1)登记与否不影响合同本身生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效；(2)经登记案件，具有对抗第三人法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记承租人，出租人并向没有租赁登记承租人承担违约责任。因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。9、转租问题商铺

9、市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租问题。俗称“转租”其实涵盖了法律规定两种变更方式“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。在这两种形式下，需要注意以下问题：(1)转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。(2)原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意，亦会受到法律保护。建

10、议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。鉴于商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，建议对此类合同应谨慎签订，必要时，聘请专业人士把关，以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。10、买卖与租赁许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：(1)出租人在出售时，承租人享有同等条件之下优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人条件下主张购买该商铺，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人

11、使用利益。(2)即使承租人不想购买承租商铺，业主出售后，新业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中违约责任。11、其他注意事项在承租商铺之前，需要了解该商铺商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营业态不符合相关商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力损失。在无法确定情形下，承租人可以在租赁合同中特别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要违约责任。 房屋拆迁后，原来租赁合同还有效吗 关于消化吸收和技术开发重点项目实行合同管理 在哪些情形下适用指定代理 如何解除合同 二手买卖留心四种纠纷 合同履行遵循一般准则 解除劳动合同是否要付“违

12、约金” 合同无效或者被撤销法律后果 从本案看抵押权实现 关于印发广东省高级人民法院关于审理商品房 单方解除劳动合同如何赔偿 定金与相关问题研究 租赁合同登记好处 北京市人民政府办公厅转发市工商局关于加强北 关于契约及继承问题解释复函 委托代理关系因哪些原因而终止 无效合同确认书 合同履行中不安抗辩权和后履行抗辩权 解除租房合同协议书 买卖合同货物交付地点 仓储保管合同实施细则 关于实施陕西省技术合同登记管理办法几 先合同义务两个问题 后合同义务不履行损失扩大共担责任 什么是合同中代理 如何理解民法典关于买卖合同履行地规定 合同形式 关于合同当事人仅给付了定金应当 房地产抵押权若干问题探讨 复代

13、理具有什么特征 关于贯彻实施中华人民共和国劳动民法典有关问 行使代位权必须符合条件 违反先合同义务致对方产生损害事实之信赖利益 效力待定合同制度反思 本案被告不适用后履行抗辩权 关于如何确定加工承揽合同履行地 浅论我国民法典“先履行抗辩权”制 上海市房屋土地资源管理局 约定不明合同如何履行 “后合同义务”不容忽视 简论债权人代位权客体立法完善 民法典中关于合同转让法律法规2018最新 合同终止还是合同解除 怎样确定合同支付时间 山东省经济合同管理条例 中国农业银行关于印发中国农业银行担保借款 抵押权实现 如何认定农村房屋买卖合同效力 消除股权质押“后顾之忧” 北京市技术合同认定登记管理办法 劳

14、动合同无效法律责任 出境后是否可以继续承租原公有住房 先合同义务及违反先合同义务之责任形态研究 最高人民法院印发关于适用涉外经济民法典 以合同履行地确定管辖法院应具备条件 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件，需要承担什么 论抗辩权在双务合同履行中适用 二手车辆买卖合同 双务合同先履行抗辩权制度 房屋租赁期间承租人死亡，合同还有效吗 合同担保方式解读 最高人民法院经济审判庭关于建筑工程承包合同 房屋租赁合同终止条件是什么 买卖合同质量纠纷中举证责任承担 装修合同注意事项 进行代位权诉讼若干问题 如何确定合同履行地 合同义务面面观 先合同义务概念 集体合同规定 债权人代位权几个

15、问题 企业在试用期辞退员工有法律风险 无民事行为能力人民事活动代理与限制行为能力人民事活动代理有何特殊地 司法实践中后履行抗辩权 国家工商行政管理局关于确认和处理无效经济合 同时履行抗辩权概念和性质 被代理人追认权有什么特征 关于加强部直属航务系统有偿合同科研项目管理 销售方不开发票购货方不能拒付货款同时 逾期付款时间应该从什么时候算 解除劳动合同经济补偿金 技术引进合同审批办法 浅析合同解除及相关问题 合同履行地点不明确 承租房屋时应谨防租房陷阱 房客被判违约定金被房东没收 当事人双方都违反合同，如何承担民事责任 借款合同展期担保人责任可能免除 履行风险预防民法典律对策 关于拆迁设有抵押权房

16、屋法律问题 物业服务合同特点 关于如何确定合同签订地问题批 债务人提前履行民法典律后果 混合担保中保证人能否免责一种特殊情形 效率违约价值评析对我国民法典第110条 什么是限制民事行为能力人 正当行使后履行抗辩权 出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗 合同履行原则（三） 企业间借款民法典律效力 沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上下，顿失滔滔。山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。须晴日， 看红装素裹，分外妖娆。江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。惜秦皇汉武，略输文采；唐宗宋祖，稍逊风骚。一代天骄，成吉思汗，只识弯弓射大雕。俱往矣，数风流人物， 还看今朝。