广西2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房屋征收复核估价和鉴定试题(9页).doc

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1、-广西2015年下半年房地产估价师案例与分析：房屋征收复核估价和鉴定试题-第 9 页广西2015年下半年房地产估价师案例与分析：房屋征收复核估价和鉴定试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、确定房改“三改四建”基本内容的是。 A：1991年11月，国务院办公厅下发的关于全面进行城镇住房制度改革的意见 B：1994年7月18日国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定 C：1998年7月3日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 D：2003年8月12日国务

2、院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 E：房地产估价机构必须加盖公章 2、_是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A证券 B股票 C债券 D投资基金3、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。 A：相对较高的收益水平 B：易于获得金融机构的支持 C：能抵消通货膨胀的影响 D：提高投资者的资信等级 E：借款合同 4、下列说法正确的是_。 A增价拍卖皆为卖方报价拍卖 B增价拍卖皆为买方报价拍卖 C减价拍卖皆为卖方报价拍卖 D减价拍卖皆为买方报价拍卖5、估价报告有效期应从起计【2003年考题】 A：估价时点 B：估

3、价作业期 C：出具估价报告之日 D：签订估价委托合同之日 E：工业用地的监测点评估价格 6、一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。 A较高的收益性 B较强的流动性 C直接融资的功能 D抵御通货膨胀影响的功能 7、拆除公益事业用房的货币补偿，通过_确定其价格。 A成本核算 B协商 C评估 D房地产管理部门规定 8、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是_。 A一级资质 B一、二级资质 C一三级资质 D一四级资质 9、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6，自有资本要求的年收益率为9，该类

4、房地产的资本化率为。 A：60 B：69 C：88 D：90 E：工业用地的监测点评估价格 10、拍卖实务中，拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。 A：7 B：10 C：15 D：20 E：执行层的组织协调11、下列不属于划拨土地使用权范围的是。 A：政府大楼建设用地 B：商品房建设用地 C：经济适用住房建设用地 D：国家重点扶持的水利项目用地 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8，折现率为12，该项目开发

5、完成后的房地产现值为万元。 A：4023.04 B：4074.10 C：4768.50 D：5652.09 E：工业用地的监测点评估价格 13、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是年。 A：15 B：25 C：35 D：55 E：执行层的组织协调14、_是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 A市场定位 B市场调查 C市场细分 D市场分析 15、从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。 A商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 B商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地

6、C商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 D商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 16、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格 D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格 17、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。 A：估价主体资格需依法取得 B：估价对象状况需依法判定 C：估价对象收益需依法确定 D：估价方法需依法选用 E：工业用地的监测点评估价格 18、下列关于物业服务

7、企业的资质管理，表述正确的是。 A：物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级 B：新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期 C：国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理 D：设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理 E：执行层的组织协调 19、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8，则其现 值是万元。 A：300 B：21350 C：17119 D：500 E：工业用地的监测点评估价格 20、功能折旧违背了以下哪个原理_。 A收益递减原理 B收益递增原理 C均衡原理 D适合原理 2

8、1、在会计领域中属于法律层次的有，是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。 A：中华人民共和国注册会计师法 B：中华人民共和国会计法 C：中华人民共和国审计法 D：企业会计准则基本准则 E：执行层的组织协调 22、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。 A：成本 B：购买者 C：竞争 D：市场 E：借款合同23、房地产投资的缺点是（）。 A相对较高的收益水平 B易于获得金融机构的支持 C抵消通货膨胀的影响 D投资回收期较长 24、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。 A：支柱 B：主要 C：次

9、要 D：一般 E：房地产估价机构必须加盖公章25、招标工作小组的（）人虽，是指开发商本身或其授权代表，代表开发商全权处理具体事务的人员。 A助理 B决策 C技术 D文职二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于_阶段。 A投资机会研究 B初步可行性研究 C详细可行性研究 D项目的评估和决策 2、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类：即便

10、利品、选购品和特殊品。 A：购买习惯 B：购买心理 C：购买动机 D：购买行为 E：借款合同3、复式记账法包括。 A：收付记账法 B：借贷记账法 C：支出记账法 D：收入记账法 E：信贷记账法 4、关于投资价值和市场价值的说法正确的有_。 A市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值 B投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同 C在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税 D国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估 E在对某房地产进行抵押价值评估时，

11、不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估5、廉租住房租金由_构成。 A维修费和管理费 B维修费和利润 C维修费、管理费和利润 D维修费、利润和税金 6、以2003年1季度为基期，将某地区不同时间上房地产的销售价格数据进行对比分析和计算，得到2004年第1、2季度房屋销售定基价格指数分别为1077、11018。又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均。 A：算术平均数 B：调和平均数 C：中位数 D：众数 E：执行层的组织协调 7、下列关于价格弹性的表述中，正确的有_。 A供给价格弹性一般为正值 B当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C需求价格弹性永远为负值 D当需求价格弹性为无穷时

12、，称需求有完全弹性 E一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性 8、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。 A：购买-持有-出租-出售 B：购买-更新改造-出售 C：购买-更新改造-出租出售 D：开发-销售 E：开发-持有-出租-出售 9、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有。 A：隐含估价对象范围不同 B：参数选取不合理 C：估价作业日期不同 D：价值类型选取不合理 E：选用的估价方法不切合估价对象 10、反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是_。 A还本付息比率 B抵押收益率 C投资回报率 D项目收益

13、率11、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税形式向税务机关缴纳。 A：预交款 B：预定金 C：订金 D：保证金 E：执行层的组织协调 12、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的。 A：第一阶段 B：第二阶段的后半段 C：第三阶段的后半段 D：第四阶段 E：借款合同 13、在商品住宅市场，多层住宅价格的迅速上升会使居民对高层住宅的需求_。 A增加 B减少 C改变 D不改变14、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。 A现金流量 B清偿能力 C资产与负债情况 D资金盈余或

14、短缺情况 15、债权人投保债务人的信用风险的，为。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险 E：执行层的组织协调 16、外墙装饰材料是用于（）等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。 A外墙 B踢脚 C阳台 D隔墙 17、廉租住房保障资金的来源有等。(2009年试题) A：地方财政预算安排 B：中央财政专项补助 C：住房公积金增值收益 D：土地出让净收益 E：住宅专项维修资金 18、中国耕地具有等明显的特点。 A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足 19、房屋普通险的期限为_。 A半年 B1年 C2年 D3年 20、有一宗房地产

15、总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为_万元(收益可视为无限年)。 A30 B40 C50 D60 21、被执行人张某不能清欠张某所欠的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此以裁定对_的财务强制拍卖。 A张某 B张某或杨某 C杨某 D张某和杨某 22、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（）。 A有租约限制下的价值 B共有房地产的价值 C无租约限制下的价值 D承租人权益的价值23、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。 A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性 E：执行层的组织协调 24、要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是_。 A依法成立 B有必要的财产或经费 C有自己的名称、组织机构和场所 D能独立承担法律责任25、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。 A：经市(县)人民政府批准 B：经委托人书面同意 C：经房地产行政主管部门批准 D：经省(自治区、直辖市)人民政府批准 E：执行层的组织协调