2022年房地产价格分析 .pdf

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1、1、这篇文是我近年来从事土地拓展工作，一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。 由于我长期在珠三角混，所有本文中所总结出来的城市特征，基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学，产生误导。本人从事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单，对照一下周边楼盘的售价，扣除掉开发建设成本和预计利润，剩下的就是地价。（地价=预计售价 -开发成本 -预计利润）然而，由于土地市场竞争的血腥和惨烈，单纯的以目前周边楼盘的售价做简单对照， 来确定预计售价， 一定没法竞得土地。 我们必须要相对准确的判断出，2 到 3 年后的楼价涨幅， 并

2、以此来计算预计售价。对未来的涨幅判断得越准确，理据越充分，在土地市场上的竞价能力就越强。因此， 这就逼迫着地产投资人，去寻找隐藏在房价上升背后的，客观规律。我必须要说的是，任何地产投资人做出的预测，都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地， 到开售，（中间需要设计、报建、施工至预售进度） 业内品牌地产商的平均所需时间，大致是 20 个月的时间，也就是1 年零 8 个月。投资人做出的预计售价建议，在这个时间就要得到检验。 如果检验结果正确，那么这个投资人将得到重视；而如果检验结果错误，他必然会失业， 而且也极可能会面临不得不改行的厄运，因为他的责任无可推脱，他造成的损失无可弥补， 业内也将很快

3、知道他的糗事，并会在这个小圈子里反复传播。而且， 地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块，他们都需要做出预计售价的判断。就我而言，我所在的城市，一年推出市场的地块超过50 宗，平均每个星期，就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。 投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值，价值有多大。 如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据，而对数据背后的客观规律毫无认知，那么他犯下重大的判断错误，就只是一个时间问题了。不是今天，就是明天，他必然会因为过高或过低的预计售价，从而导致拿下烂地，或者错过好地。纯粹基于生计所迫，我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据，探寻城市房地产的根本规律。2、对房地产的需求

4、，一般而言，按从低到高的顺序可分为：首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。我对上述需求的理解是：任何一种需求， 都可以兼容其它需求。譬如， 首次置业型的客户，他们也会有投资保值的要求。改善型的客户，随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。每一个城市， 都会体现出以某一种需求为主的特征。举例而言， 珠海江门和肇庆，是典型的首次置业型需求城市。（很不幸，把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位，人口又少，经济也相当落后，一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨，开始表现出强烈的投机型特征，这也是这种旅游城市的楼市特点：在首次置业和投机型需求之间跳跃，暴涨暴跌特征明显。）佛山东

5、莞， 就是典型的改善型需求为主的城市。 广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳，介于投资与投机之间。中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎，没有市区， 它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。而惠州， 是一个投机盛行的城市，它受深圳的投机之风影响太深。 当然， 这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结，在一个城市的内部不同区域， 又体现出不同的特征。譬如，以广州为例， 天河中心区是投资性需求旺盛，而番禺区目前表现出的是改善型需求为主，花都区， 就正在从首次置业阶段，向改善型需求名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - -

6、 - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 13 页 - - - - - - - - - 阶段过渡。不同的需求， 所表现出的楼市外部特征，差异非常明显。 这个我可以做详细的说明。首次置业型需求对产品的要求不高，1 梯 4 户、6 户、 8 户都非常常见，客户对通风采光之类没有特别的需求， 对房屋朝向的要求也不高，最大的关注点， 是价格。 凡是以首次置业型需求为主的城市， 其楼价涨幅都很低，楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。产品以小高层或多层为主， 以楼梯房最常见，即使有电梯， 也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感， 因为这

7、会导致他们的分摊率增加而得房率降低。毛坯交房最为常见，装修交房受到极大的反感， 因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市，即使进入了，品牌地产商也难以实现品牌溢价，只能和周边的零星开发商等价卖。改善型需求为主的城市，对产品的要求很高。一梯两户， 南北对流， 舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子，卖得越贵。 （这与广大在摊大饼的一线城市居住的同学的经验刚好相反）装修交房不受到鼓励，但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔，试图通过装修实现产品溢价，也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路，他们要装点自己的天地，实现自己的梦想，要在自己的大房间里大大的舒一

8、口气。一旦城市的房地产市场， 从首次置业型转向改善型，那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧， 并可以实现比零星开发商要高出10% 左右的品牌溢价。佛山中心城区从03 年开始这个转向过渡，到08 年完成过渡，楼价从03 年的不到4000 ，上升到 08 年的 8000 。东莞主城区 （让我们就把东莞的东城区和南城区，当成是东莞的主城区吧，阿门） 所经历的过程与佛山类似， 连价位变化幅度都基本一致。似乎这两个城市约定好了似的。当然， 由于这两个城市在产业结构、经济规模乃至城市化率等方面具有的惊人的相似性，它们在楼市上所体现出的相同特征，也是可以理解的。投资性需求特征明显的城市，如广

9、州， 首要特点是： 装修溢价。 这类城市的客户繁忙而充实， 他们见过了世面，宠辱不惊， 已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上，因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。当然， 我们要知道， 投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求，所以在产品上的要求并没有降低，反而有提高的趋势。 因为只有更好的产品，才能实现价值的增长。到了这个阶段，小户型将可能实现更高的单价， 因为总价要低， 对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段，价格将会实现翻跟头似的增长。广州中心区，04 年均价在6000 左右，此后投资性需求入市，开始快速上涨， 07 年过万，现在过2 万。平均每3 年翻

10、一番。这个规律可以引为借鉴。投机旺盛的城市，譬如温州、上海和北京，这些个城市，就产品而言，我只能这么评价：非常烂，与珠三角相比，产品要落后20 年不止。这些城市往往是资金的汇集地，城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金，只能以楼市作为泄洪口。判断这些城市的市场， 只需考察一个数据：闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快，楼市增长的速度就有多快。 这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。当然， 还有另外一些城市，譬如那些旅游城市，打着旅游旗号，吸引资金流入，典型的是海南、珠海和广西北海。这类城市对我来说，相当恐惧。我个人的态度是敬而远之。3、城市化进程前述房地产市场的4 个需求阶段，

11、是伴随着城市化的发展进程，而逐步升级的。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 13 页 - - - - - - - - - 在城市化的初期，必定是自住型需求为主阶段。其后， 随着城市化的逐步推进，逐步升级到改善型需求阶段、投资型需求阶段。至于投机型阶段，这是个怪胎， 能成为资金黑洞的城市并不多，我也不多做阐述。（上海、北京和温州等投机城市的清苦学生，我真不同情你们，活该你们选择和资本大鳄一起竞争，自作自受。 ）这里需要阐释的问题是：城市化到底是一个什么样的进程，

12、它是如何发生并发挥作用的。以目前正处于城市化迅猛发生中的佛山和东莞为例。这两个城市在03 年之前，都处于极度分散状态，都没有市区的概念可言。03 年前的佛山这一地域概念，仅有 70 余平方公里的主城区， 号称全中国统辖范围最小的地级市，主城区之外的南海、顺德、高明和三水，统统是具有独立治权的县级市，各自独立向省汇报。佛山市政府的号令，不能出主城区那70 平方公里。主城区户籍人口只有58 万，常住非户籍人口仅仅只有可怜的万把余人，两者合计仍不到60 万人，并长期维持，乃至有人口下降的趋势。相对于当时350 万左右的全市户籍人口， 主城区完全达不到“ 主” 的概念。 同期的东莞更加可怜，主城区只有

13、莞城这个镇（注意，是一个镇， 不是一个区。 东莞市和中山市， 是全国独有的地级市直接管乡镇的组织架构，中间没有区一级。），户籍人口不到16 万，面积不到14 平方公里。相对于当时东莞160万的户籍人口，更是连10%的比例都没有。03 年之后，这两个城市的主城区开始进行迅猛的扩张和建设。佛山将南海顺德等4 个县级市收并为市辖区，并将主城区统辖范围从70 余平方公里扩张到250 多平方公里（包括禅城和东平新城）， 与此同时， 人口开始迅速增长，到 2009 年，常住人口已接近100 万。主城区的面貌开始发生翻天覆地的变化，大量的基础设施 （包括路桥公园绿化等，最主要的工作是建设了佛山一环，这其中有

14、无穷的酸甜苦辣，佛山人从一开始极度抗拒一环的建设，到现在一提到一环就骄傲，集中体现了佛山人从抗拒城市化，到欢迎城市化的心路历程）以及生活设施 （包括学校医院和体育场馆等）投资完工。 这些东西看起来很枯燥，就不细说了。粗略估算，在新城区建设方面，政府投入在200 亿到 250 亿之间，年均投入约40 亿。大量的资金被投入到主城区的新城区建设上，导致这个区域的生活便利性远远高于佛山其它区域，近在咫尺的公园， 最高规格配备的学校和医院，全新和宽敞的体育场馆，这些因素累加起来，导致人口和财富开始向主城区汇集。市民的改善型购房需求被激发出来，并在新城区、 新生活的愿望引导下，纷纷脱离旧城区，在新城区购买

15、全新的豪宅。与此同时，东莞也开始启动城区建设，将莞城、东城、南城和万江这4 个镇，同并为东莞市区，进行统一规划（当然，这4 个镇的独立的行政体制仍然存在，也不存在主城区这个区级行政架构），东莞下死力建设了东莞大道，并以东莞大道为轴心，全面疏通了道路体系，以贯通东莞市区各镇， 结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道贯通的历史。（各位不要嘲笑，直到今时今日，中山市仍是这个调调。）与佛山相类似，各种基础设施在城区拔地而起，区域居住环境大幅度改善，从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中。楼市当然随之大涨。如果我们把视野从南中国往北看，一个类似的例子，就是天津。天津的主城区在03 年前同样可以用破烂

16、形容，楼市也一直半死不活。在03 年之后，天津人突然意识到了城市化的重要性，开始着手打造他们的城区，因此也实现了楼市从4000 到 10000 的飞跃。中国的二线城市，基本上有着一个相同的特点：那就是在本世纪初期，开始着手启动新城区建设， 开始从单纯的工业城市，向着城市化之路迈进。或许这是由于这些城市从本名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 13 页 - - - - - - - - - 世纪之初开始，已经实现了人均可支配收入3000 美元这个所谓的小康收入水平线

17、，从流水线上下来的土老板们，开始有了生活得更好的需求，因此城市化， 就必然是当地政府的不二选择。 当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后，必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集，从而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律，就可以理解， 经济发达的二线工业城市， 它们集中力量打造的新城区，必然会成功， 也必定能实现财富的汇集效应。反过来，经济落后的三线、四线城市，它们如果试图打造新城区，受财力所限，能实现的配套有限， 因此提升的生活品质也极其有限，对财富的吸引力也必定有限，因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律4、城市化进程之2 相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的

18、二线城市来说，三线城市目前的主要任务， 还是好好的提升工业化的水平，完成原始积累。 而一线城市的城市化任务，就是打造核心经济区，也就是CBD 。我算个小账如下：一个稍有规模的新城区，占地至少应有10 平方公里，也就是15000 亩。征地成本在二线城市大致需要80 万/亩（考虑到绝没有国有闲置地，新城区建设必然要征地，前述标准仅系针对征收农村集体土地，如果是城市拆迁，更不得了），征地总投入要达到120 亿。要完成3 通一平，占地需大致占到40%的比例，投入约30 万/亩，也就是投入约45 亿，仅能得到9000 亩的可建设用地；这个新城区还没开张呢，165 个亿先花掉了。然后，生活设施配套，譬如学

19、校医院以及各色政府机构等，需占去25%以上的可建设用地，总投资约需5 亿。现在，只剩下6700 亩左右的熟地可以卖钱，而政府方面的硬性投入已经超过170 个亿。如果不这么狠狠的花钱，那么打造出来的所谓新城区，与旧城区相比，将不具有足够的吸引力，不具有质上的变化。 这些成本折合到剩下的可建设用地上，大致达到250 万/亩的水平。上述这个花钱的过程，就是我们通常所说的土地一级开发。上面这个数字，250 万/亩，是目前二线城市的通常的土地一级开发成本。在与政府谈判勾地的场合，具有通用性。大家一般都承认这个250 。三线城市的财力有限，往往不能承担这种规模的财政支出。虽然新城区可以逐年开发，但各项成本

20、也是在逐年增加。尤其是征地成本，在新城区未成形时，可以以前述的80万/亩的价位征到地，一旦新城区开始建设，立马提升到200 万/亩左右的水平。因此三线城市的所谓新城区，往往只能开始第一期工程，之后就极难推进。这与它们的整体财政实力有限有关，一旦它们的政府领导头脑发热，狂热的推进新城区建设，必定会导致一场悲剧。一线城市早已经完成从工业区向宜居型城市进化的过程，相对于二线城市从2000年初期才开始城市化相比，它们的起步的时间要更早。广州大致在95 年左右已经开始城市化的进程，标志性的事件就是从90 年代后期开始的城中村改造。到2000 年，广州已经基本完成了工业外移的任务，标志就是位于偏远萝岗地区

21、广州开发区从那一年开始突飞猛进，接收了分散在广州各地的几乎所有零散工业，开发区的领导整天笑得和不拢嘴，却没有意识到这仅仅只是城市化的必然。从2000 年之后，广州的主要精力就放在CBD 的打造上，这同样是城市化的必然：已完成宜居型城市化进程的一线城市，必须要打造一个核心经济区，以容纳越来越多的向它汇集的财富的交易需要。（附带说一句， 我一直认为， 写字楼就是社会财富的交易场所，只不过它的交易比商品零售要稍显隐蔽而已）从2000 年至今，广州的城市化进程， 就是珠江新城的变身历程。这个历程褒贬不一，批评的声音比表扬的声音多得名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - -

22、 - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 13 页 - - - - - - - - - 多。批评者大多举出深圳罗湖和上海浦东的例子，来责备广州市的CBD 建设，也就是城市化，速度太慢。站在我的立场上，我认为，一切建设都不能脱离背后的客观经济规律。广州市所汇聚的财富，当它只需要200 万平米的写字楼进行交易时，它就只能有目前的建设规模。 不同于投机盛行， 并定位为区域金融中心的深圳和上海，更不用说汇集全国财富的北京，务实的广州，确实只能承载起目前的CBD 规模。5、城市规划中国城市发展的历程，大致遵循着一个相同的轨迹：工业化 居住化 CB

23、D化。绝大多数的城市只能在完成工业化后，进步到宜居型城市。CBD 只能在极少数的一线城市打造成功。 我们的城市化水平其实至今仍然相当之低。要知道我们的改革开放至今也只有 30 年，工业化的道路走了20 年，而房地产行业，因应于城市从工业向居住这种功能转变的需要， 也进入了快速增长通道。这个趋势在短期内不会改变，所以中国大多数完成了工业化的城市，其城市规划的主要目的，就是完善居住环境，提供更多、更好的住宅，给从工业流水线上走下来的各色人等居住。这是大环境， 大背景， 无可争辩， 不容反抗， 顺之者昌，逆之者亡。补充一个我个人对城市等级的划分方式，一、二、三线城市的区分，用GDP 来区分，一般而言

24、，人均GDP 在 1 万美元以上的，是1 线城市； 6000 美元以上的，是2 线城市； 3000 美元以上的，是3 线城市。之下的都是在温饱线上挣扎的城市。我们只要打开所有二线城市的总体规划图，基本都可以看到，最重要的规划部分，永远是新城区建设，也就是新的居住区建设。而打开所有三、 四线城市的规划图，最重要的规划部分，一定是各色产业园区。而一线城市在规划上就最重视CBD 的建设。这是由于它们各自发展的阶段不同而造成的必然结果。但是，有相当多的城市，无视自己的经济实力，强行试图超越自己的发展阶段，这必然导致悲剧。反面的例子相当多，举不胜举。 珠三角的反面典型是江门。在2000 年左右，工业化都

25、没有完成的时候，就强行要打造新城区，结果住宅销售速度极慢，连累了无数房地产公司。那一波开发潮里面，江门把最邻近的佛山的知名地产商全部忽悠了过去，这些地产商全都死在江门，造成的后果就是佛山从此再无本地房地产品牌企业，成为珠三角9 城里面唯一一个没有本土地产品牌的城市。这里面的教训很多，很深刻。 我认为， 最关键， 就是当时佛山的地产投资人没有看透江门这个城市所处的发展阶段， 不能理解经济发展的客观规律。这种水平的投资理念，即使不死在江门，也会死在其它地方。6、供求关系关于供求关系的争议很大，因为成交数是可以量化的数字，但需求数极难确定。我自己来说，目前也没有成型的思路。只有一些比较粗略的看法。一

26、般而言， 目前各大房地产机构，所采取的供求关系计算模式，是用一手房和二手房的总成交量，与办理了预售登记的一手新增供应量，进行对比。一般而言，在本世纪，全国范围内， 新增供应都会被消化干净，开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度，主要是看二手房交易占全部交易量的比例。对珠三角9 城来说，深圳的二手房成交量占比最高，09 年深圳推出新房428 万平米，加上08 年金融海啸期间未及售出的新房面积221 万平米，一手房总成交量为649 万平米，而二手房交易量达到惊人的1400 万平米。深圳09 年的二手房和一手房的交易量比，达到了惊人的2.16 ：1。名师资料总结 - - -精品

27、资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 13 页 - - - - - - - - - 一般而言，业内普遍接受的原理是：一旦房地产二手房和一手房的交易量，超过1.5 ：1 的程度，那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话，每个购买一手房的客户， 都卖掉了自己原有的房屋，其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。这意味着楼市的换手率极高，自住型客户 （我们一般认为，自住型客户就是所谓的刚性需求群体，他可能是首次置业，也可能是改善型置业，但必定是自住的。）极少。与之有着近似表现的，是北

28、京。2009 年北京市二手房成交252431套，而一手住宅成交仅为158747 套，二手房与一手房的交易比例达到了1.59：1，而 09 年 11 月更是达到了 1.9 ：1。有兴趣的朋友可以查阅自己所在城市的交易数据，考虑自己所在城市的市场所处阶段。二手房与一手房的成交量比值在1：1 到 1.5 ：1 之间时，我们一般认为，是投资性需求占主导。 这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出，但未在整体上形成炒楼的氛围。 相关的例子是广州， 09 年一手房成交量为1125 万平米，二手房成交量为1320 万平米，二手房与一手房的成交量对比为1.17 ：1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代，但

29、在市场表象上，仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。二手房与一手房的成交量比值在0.5 ：1 到 1：1 之间时，我们一般认为，是改善型需求占主导地位，在静态上看，大部分客户卖掉了自己的第一套房，从而购买第二套房。相关的例子是佛山，2010 年前 3 季度，一手房总成交量大致是480 万平米（老实说我对这个官方统计数字存在较大的疑问，相当多的地产中介机构都采用的600 万左右的数据，目前姑且用之），二手房总成交量大致是362 万平米，二手房和一手房的成交比是0.75 ：1。对佛山这个人均GDP 超过 1 万的一线富裕城市而言，目前的市场仅仅体现为典型的二线改善型需求的状况，这与其城

30、市自身的经济实力并不相符，这表明佛山的市场目前处于典型的洼地状态，上升空间极大。二手房与一手房的成交量比值在0.5 ：1 以下时，这是以首次置业型客户为主体的市场，市场成交不活跃，换手率较低。这些城市需要慢慢的经营，老实的发展经济，从原始积累做起。 不要试图在这种城市炒楼，也不要对这种城市的未来升值抱以太多的期望，除非它们确实能在产业园区的建设上，作出成就。7、供求关系之二讨论供求关系的第二个重要方面，在于客户来源分析。客户来源越多， 市场的开放程度就越高，需求就越旺盛，市场也就更活跃。一般而言，区域中心型城市，会吸引该区域的所有具有消费力的客户，因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的，医

31、疗、教育、消费，都是最完美的。在全国范围内来说，北京具有对全中国富人的吸引力，由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜， 所以北京相对于全中国所有的城市来说，配套之完善、 生活之便利， 都是最好的。（调侃一句： 堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生活资源，顺带让你丫付出点时间成本，很应当嘛。）所以自05 年之后，北京的住宅3 分之 1 的比例，都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的冲动。土财主们看着自己城市的冷风残烟，再看一眼北京的灯红酒绿，死活都会想办法去享受北京最好的资源。所以北京的无房族，就必须和全中国的所有富豪

32、，一起竞争每年15 万套左右的新增住宅资源。我这里再给一个数据：近5 年来，北京每名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 13 页 - - - - - - - - - 年新增常住人口44 万人，即使每两个凑成一对结婚，那也是22 万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上分析，都是供不应求，而且是极其严重的供不应求，在这个背景之下，必定催生猛烈的投机心态。反观珠三角，与北京这种黑洞型、磁铁型的城市不一样，珠三角绝大多数的城市，都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中

33、心一线级城市，市场也是相对封闭的，以内销为主。 珠海和惠州是例外。珠海这种打着旅游休闲地产名堂的城市，天生就是以外地人为主要营销对象， 最近中国地产界流行炒作旅游地产，能扯上点边的地方都大涨，从海南往广东广西，旅游地产投机之风大盛，所以珠海的客户来源，大约有6 成以上是外地客户。惠州本地的消费力太弱，它就是依靠深圳强悍的消费力，以及两地之间悬虚的价差，吸引深圳客户前往投资或者投机，它的市场，有一半是靠深圳人撑着。佛山东莞中山等地，市场不光是对外封闭，其内部各个区之间，也是相对封闭。 佛山各区之间，南海顺德禅城，市场的相互融合程度，低于1 成。也就是，各区的购房客户，仅有不足1 成是其它区的客户

34、。各区各自形成自己的中心，如禅城的亚艺中心，南海的千灯湖中心， 顺德的德胜中心，各自相对封闭的形成自己的新城区，并实现各自新城区的价格上涨。 东莞仅东城和南城作为城市新城区，可以小规模的实现对东莞全市客户的吸引，大致可以吸引到3 成左右的跨镇客户。其它各个镇街， 均是堡垒分明，相互之间几乎没有融合，全是以内部消化为主。中山索性连主城区市场的概念都没有，全是镇街市场。各个镇街之间老死不相往来。封闭型市场和开放型市场，是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机，而前者的市场将相对稳定。这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。其它商品市场越开放就越稳定，而房地产市场， 越开放就越不稳定、越惨

35、烈。 这是由于房地产市场的供应量极其有限， 提高供应量的潜力， 只能越挖越小， 因此一旦客户地理边界爆发性的向外增长，就一定意外着供求严重失衡，从而导致价格暴涨。一般来说， 对于城市群来说，越是均衡发展的， 就越容易形成相对封闭型的房地产市场。珠三角的城市群相对发展都比较均衡，广州和深圳虽然位于前列，但也没有达到一枝独秀的地步，因此也不能打破各个地方的壁垒，也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。而北京这种城市，对周边城市而言简直是噩梦。它就像怪兽一样，吞噬周边城市的资源，独食而肥，这样的城市，想不形成开放型市场都难。8、城市分工这一段很简单，也没有数据支撑，纯粹是我个人的扯淡，大家爱看不看。在

36、全球视野上，现在世界经济的主旋律，是产业大分工。能源、资源、制造、农业、金融、科技研发和工业设计，各自被几大板块收走，而且基本上一收走，就是永久的事，看不出其它国家还有染指的机会。中国抢到了制造业，现在正在试图抢科技研发和工业设计这一块。在中国国内， 制造业被东部沿海城市抢到了，于是富了起来。 这是不可抗拒的历史潮流。想不让东部地区富裕，那都不可能。 但是这个时间算起来的话，其实中国的城市化，也就是这个富裕起来的过程，也没多少年。时间往前推20 年，现在中国那帮子穿西装扮牛逼的富人，都在田间地头流水线上流血流汗呢。20 年弹指一挥间，发达的制造业催生了中国的城市化， 目前大量的城市都到了工业化

37、的后期，要从制造业的低端状态，往高端进发， 也就是科研和工业设计这个领域，中国人也打算要占领了。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 13 页 - - - - - - - - - 现在国内东部地区提得最多的，就是产业转移。 产业转移的前提是什么？就是东部城市成功的提升自己的产业状态，从单纯的制造业，把产业链往前走，把科研和工业设计这一块拿下来。 拿下来了之后， 落后的制造业就可以迁移到西部，让西部重走一遍东部经历的工业化之路， 带动西部地区的城市化。所以现在东部

38、各个城市都在搞高新产业科技园，都在搞孵化池， 都拼命的鼓励创业。一边这么做， 一边有些迫不及待的试图把落后的制造业赶走。东部几乎所有城市都在宣称干这个事。但是， 这个事急不来。 我前面说了， 忽悠人比忽悠钱困难多了， 凡是有技术含量的活，就得让有技术含量的人来做。不是你投入几块钱，就突然可以从天上掉下来几个科学家工程师设计师，引发产业大爆炸的。 做科技，比做制造， 难得多。主要是没人才。改革开放至今才30 年，当年光顾着培养制造业的流水线工人了，根本没想到要在学校培养科学家。现在回头一看， 好了， 全是用僵化思维培养出的应声虫，这种人在工厂里特好使， 老板和政府都喜欢用，但如果想拿去搞研发，对

39、不起， 人家连扳手换一个方向拧都不敢， 怎么可能给你突破常规思维，搞出新产品？所以最近舆论方向突然大变，开始检讨我们的教育体系，从上到下都开始批评照本宣科了，这就是时代的背景。有些个城市， 搞制造产业搞习惯了，以为只要圈一个地，建几个厂房， 准备点做孵化用的小钱，科技产业就搞起来了，这是神经病思维。凡是抱着这种思维去搞科技产业的城市，就一定会失败。 如果这个城市居然还头脑发热，自作多情的搞高科技园区的同时，就把传统的制造业给迁移走了，那这个城市基本上就是在寻死。我不怕点名。 我说的就是东莞。这个不要脸的城市小富了一把，就打算忘本， 想重新打造自己的城市名片，让大家改变对它脏乱差的印象， 于是明

40、着暗着， 就打算把三来一补的制造业都干走，取了个名字， 叫“ 腾笼换鸟 ” ，结果笼子腾出来了，之前被东莞政府当成傻鸟的传统制造业，都被其它城市，尤其是清远和肇庆，当成凤凰一样迎接了过去，但是高科技这只好鸟，死活都飞不进东莞。连续两年，东莞的 GDP 增长率为0，很不幸，又突然遇到金融海啸冲击，把东莞打得奄奄一息，差点就把艰苦奋斗20 年的成果给灭了。好在人家底子厚，制造业基础发达，一发觉高科技产业那么难搞，不是一朝一夕能出成果的事，立马转身， 把先前要淘汰的传统制造业，又搞了起来。基本上，在我看来，中国未来10 年的城市分工，基本上，是东部城市逐渐的学会做科技研发工业设计这些个高端活计，西部

41、城市变成制造产业基地，两者分工合作。 我个人认为，这是不可抗拒的历史潮流。高端人才向东部集中，而低端制造业从业人员，就可以留在人口众多的西部。要看未来10 年的东西部地区的房价走势，就得从上述这个规律着手来看。9、永远的供不应求这个问题我曾经在自己的很多帖子里多次阐述过，现在再次集中阐述一次。城市化， 也就是人口向城市集中的过程。城市化率，就是城市居民占总人口的比例。我们的城市化进程，始于改革开放，至今不过是30 年。改革开放初期，也就是1980年代，我国的城市化率不足20% ，到 2000 年的时候，经历20 年的原始积累和发展，城市化率达到约35% 。从 2000 年到 2010 年这 1

42、0 年时间，中国的城市化速度突飞猛进，2010年，我们的城市化率大致达到接近50%的水平。粗略计算的话，我国的城市人口，从80 年代的 2 亿人左右，上升到现在6.5 亿人， 30 年时间，城市增加了4.5 亿人。而近10 年内，名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 8 页，共 13 页 - - - - - - - - - 也就是全国房地产市场突飞猛进的10 年内，城市就增加了超过2 亿人。这 2 亿人，按人均30 平米的住房需求计算，需要提供超过60 亿平米的新增住房，才

43、能满足他们的基本生活需求。而从2000 年到 2010 年 10 年间，中国房地产市场提供的住宅总货量，不足45 亿平米。这是非常简单的数据，公开，不保密，任所有人查阅和研究。60 亿平米的基本需求和45 亿平米的总货量，供应缺口高达15 亿平米， 25%的需求不可能得到满足。 而且，这个计算仅仅只考虑了仅10 年的供应缺口， 未考虑前20 年的供应缺口，以及城市原居民的改善型需求。如果要考虑上述因素的话，我个人认为，中国的住宅市场，在整体上，存在超过30% 的供应缺口。这是一个相当严酷的数字，它意味着想降房价，基本不可能。2010 年后，目前为大多数学者认可的未来城市化递增速度，是每年1%，

44、那就是每年增加的城市人口，超过1300 万，需要增加住宅供应4 亿平米。假定之前的住宅缺口，在未来10 年内慢慢增加供应予以消化，再加上现在每年新增加的 4 亿平米的需求， 并考虑一定的改善型换房需求，那么未来 10 年，我们的住宅供应总量，应该达到60 亿平米的规模。这种规模的供应有可能达到吗？近10 年来，我国的每年的住宅竣工面积， 大致是在3 亿到 5 亿平米之间徘徊。05 到 08 年间数据相对最高，在 4-5 亿平米之间，其它年份都要在3.5 亿平米左右， 09 年的数据是3.67 亿平米。我们要知道，近10 年的房地产建设投资，占全社会固定投资的比例，都在20% 左右，这是相当高的

45、比例。我相信随着国家打压房地产的决心日益强硬，住宅建设将不能再维持之前的规模，因此未来每年的竣工面积，预计将会持续下降，也就是每年不到4 亿平米。每年不到 4 亿平米，10 年不到 40 亿平米，已经无法解决城市新增人口的最低居住需求，也不能解决历史旧债问题，更不能解决改善型客户的购房需求。这些矛盾一定会逐渐累积、叠加，并形成巨大的社会矛盾。住房问题，必将是中国城市化进程中，困扰中国城市新居民的，最沉重的话题%10 、永远的供不应求之二这一段的篇幅将会比较短。以珠三角几个城市为例，阐述供求规律。佛山从 05 年至今， 每年的总成交量大致在700 万平米左右。 其中中心市区禅城区的交易量约占10

46、% 强，大致是80 万平米上下，年供应套数大致是6500 套。由于开发已达到饱和程度，预计未来5 年的供应量将会持续减少。禅城区的总人口约100 万，户均3.6 人，也就是 27 万户人。以20% 的人口占有80% 的财富这一我们目前公认的财富分配比例公式计算，禅城区的富裕家庭数超过5 万户。希望大家还没有忘记我前面阐述过的房地产市场的阶段性特征。佛山目前是典型的改善型需求为主的城市。05 年前，佛山基本上没有像样的住宅产品供应。（不要嘲笑，目前绝大多数的北方和西部城市，都没有像样的住宅供应。北京和上海的产品尤其烂和差。）这5 万户的富裕家庭，在05 年前，都居住在筒子楼、自建楼、低矮楼梯楼、

47、宿舍楼这些落后产品里面，统统具有改善住房的需要。一梯两户、南北通透、 通风采光的居住需求，是学会花钱之后的富人，必然要享受的生活环境。这种产品在05 年前基本不存在。05 年后，这批富人看着城市化的发展，看着禅城新城区（亚艺板块）名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 9 页，共 13 页 - - - - - - - - - 的建设， 醒悟到两种生活之间的巨大差异，于是纷纷的抢购新城区的房产。但是， 每年的新增供应， 只有 6500 套。除掉在旧城区的大约40%的初级产品的供

48、应（我们总得为首次置业者留出一定的比例），新城区的改善型产品的供应量，只有不到4000 套。需要连续供应12 年，才能应付禅城区自身已有的改善型客户的需求。5 年来它只供应了不到2 万套改善型产品，为禅城区的富人所疯抢，所有楼盘都可以实现开售后1 星期内清货。这5 年来，几乎没有听说过卖不出去的货。但是， 禅城新区目前已经不可能再增加供应，它的开发已达饱和。未来的剩余货量屈指可数。于是寸土寸金，新区楼价大涨，从05 年的 4000 余元 /平米，上涨到现在的12000 元/平米。东莞的新城区建设的经历与佛山禅城相类似，东莞的经济构成也与佛山相类似，两者都是以私营企业作为城市经济主体，奉行的都是

49、藏富于民的政策。近5 年来东莞的年供应量大致为 550 万平米，约5 万套的年供应量，其中主城区的住宅年供应量大致相当于总供应量的 40%，仅约 2 万套。与佛山的5 区多中心发展模式不一样，东莞目前尽全市之力打造主城区，主城区的生活便利程度冠于全市，因此主城区的购房客户约有3 成来自东莞其它镇区， 这也与佛山各区之间全封闭式的市场状况不一致。我相信随着东莞全力打造它的新城区，必将会吸引越来越多的在荒凉冷僻的镇区生活的富裕家庭。东莞的常住人口是635 万，约 180 万户，其中主城区约20 万户。我们也以20% 来计算富裕家庭的数量。这么算下来，东莞主城区住房的需求总客户数，合约 36 万户。

50、这些人的改善型需求，按目前的供应速度，还需要 13 年才能满足。以上论述所使用的数据，均是公开数据，不保密。 各位可以参照这个原理，考察自己所在城市的市场状况，看看供不应求的程度有多高。综合本章和前章，我个人的判断是：中国这种供不应求的局面，将长期维持，在10 年内不可能缓解。而且随着未来供不应求问题的累积，问题将更加严峻。%1%11 、房价上升趋势随着城市化的继续，城市居住环境的不断改善，以及财富不断的汇集，可以想见的是，房间必然随之上涨。这是无从抗拒的客观规律。只能接受， 不能对抗。 因此我们可以在几乎所有的场合看到几乎所有的经济学者，使用各种各样的经济理论，得出这个远期看涨的结论。在市场