首开股份：首开股份2022年半年度报告.PDF

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1、2022 年半年度报告 1 / 186 公司代码：600376 公司简称：首开股份 北京首都开发股份有限公司北京首都开发股份有限公司 20222022 年半年度报告年半年度报告 2022 年半年度报告 2 / 186 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证半半年度报告内容的真实年度报告内容的真实性性、 准确、 准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事

2、出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人李岩李岩、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人容宇容宇及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）王奥王奥声明：声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构

3、成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬

4、请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 3 / 186 目录目录 第一节第一节 释义释义. 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 9 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 12 第四节第四节 公司治理公司治理 . 42 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 . 44 第六节第六节 重要事项重要事项 . 45 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 52 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 55 第九节第九节 债券相关情况债

5、券相关情况 . 55 第十节第十节 财务报告财务报告 . 62 备查文件目录 载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 报告期内在中国证券报、证券时报公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 2022 年半年度报告 4 / 186 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司 控股股东、首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司 中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海

6、分公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日 天鸿集团、首开天鸿 指 北京首开天鸿集团有限公司 城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司 宝辰饭店 指 北京宝辰饭店有限公司 宝晟住房 指 北京宝晟住房股份有限公司 宝景物业 指 北京宝景物业管理有限公司 北京保利营 指 北京保利营房地产开发有限公司 碧和信泰 指 北京碧和信泰置业有限公司 滨湖恒兴 指 北京滨湖恒兴房地产开发有限公司 博睿宏业 指 北京博睿宏业房地产开发有限公司 三瑞门窗 指 北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司 博

7、维信 指 北京博维信物资贸易有限责任公司 昌信硕泰 指 北京昌信硕泰置业有限公司 城安辉泰 指 北京城安辉泰置业有限公司 城志置业 指 北京城志置业有限公司 创世瑞新 指 北京创世瑞新房地产开发有限公司 北京达泰 指 北京达泰置业有限公司 东银燕华 指 北京东银燕华置业有限公司 发展大厦 指 北京发展大厦有限公司 房地集团 指 北京房地集团有限公司 房地钧洋 指 北京房地钧洋房地产开发有限公司 房地置业 指 北京房地置业发展有限公司 北京国家速滑馆 指 北京国家速滑馆经营有限责任公司 合安房地产 指 北京合安房地产开发有限责任公司 和信丰泰 指 北京和信丰泰置业有限公司 和信金泰 指 北京和信

8、金泰房地产开发有限公司 和信仁泰 指 北京和信仁泰置业有限公司 和信兴泰 指 北京和信兴泰房地产开发有限公司 宏基建筑 指 北京宏基建筑装饰工程有限公司 厚泰房地产 指 北京厚泰房地产开发有限公司 北京辉广 指 北京辉广企业管理有限公司 惠信端泰 指 北京惠信端泰商业地产有限公司 金谷创信 指 北京金谷创信置业有限责任公司 金开辉泰 指 北京金开辉泰房地产开发有限公司 金开连泰 指 北京金开连泰房地产开发有限公司 金开旭泰 指 北京金开旭泰房地产开发有限公司 金开祯泰 指 北京金开祯泰房地产开发有限公司 2022 年半年度报告 5 / 186 金良兴业 指 北京金良兴业房地产开发有限公司 金旭

9、开泰 指 北京金旭开泰房地产开发有限公司 锦泰房地产 指 北京锦泰房地产开发有限公司 北京俊泰 指 北京俊泰房地产开发有限公司 北京骏泰 指 北京骏泰置业有限公司 开创金润 指 北京开创金润置业有限公司 北京开新生活 指 北京开新生活商业管理有限公司 朗泰房地产 指 北京朗泰房地产开发有限公司 联宝房地产 指 北京联宝房地产有限公司 龙和信泰 指 北京龙和信泰置业有限公司 龙湖中佰 指 北京龙湖中佰置业有限公司 龙万华开 指 北京龙万华开房地产开发有限公司 欧典投资 指 北京欧典投资管理有限公司 北京平泰 指 北京平泰置业有限公司 融尚恒泰 指 北京融尚恒泰置业有限公司 北京融泰 指 北京融泰

10、房地产开发有限公司 润和信通 指 北京润和信通房地产开发有限公司 尚泰信华 指 北京尚泰信华房地产开发有限公司 世安住房 指 北京世安住房股份有限公司 城开材料 指 北京市城市建设开发材料设备公司 复兴商业城 指 北京市复兴商业城有限公司 首城置业 指 北京首城置业有限公司 首开保利仁泰 指 北京首开保利仁泰置业有限公司 寸草养老 指 北京首开寸草养老服务有限公司 德远置业 指 北京首开德远置业有限公司 方庄物业 指 北京首开方庄物业服务有限公司 鸿城实业 指 北京首开鸿城实业有限公司 首开锦程商业 指 北京首开锦程商业管理有限公司 首开立信 指 北京首开立信置业股份有限公司 首开龙湖盈泰 指

11、 北京首开龙湖盈泰置业有限公司 首开美驰 指 北京首开美驰房地产开发有限公司 首开千方科技 指 北京首开千方科技信息服务有限公司 北京荣泰 指 北京首开荣泰置业有限公司 商业地产 指 北京首开商业地产有限公司、北京首开商业管理有限公司 首开丝路 指 北京首开丝路企业管理中心（有限合伙） 首开天成 指 北京首开天成房地产开发有限公司 北京首开万科 指 北京首开万科房地产开发有限公司 首开万科和泰 指 北京首开万科和泰置业有限公司 首开万科物业 指 北京首开万科物业服务有限公司 首开万科置业 指 北京首开万科置业有限公司 望京物业 指 北京首开望京物业服务有限公司 新奥置业 指 北京首开新奥置业有

12、限公司 新城置业 指 北京首开新城置业有限公司 北京旭泰 指 北京首开旭泰房地产开发有限责任公司 首开野村 指 北京首开野村不动产管理有限公司 亿方物业 指 北京首开亿方物业服务有限公司 首开亿信 指 北京首开亿信置业股份有限公司 盈信投资、首开盈信 指 北京首开盈信投资管理有限公司 首开中晟 指 北京首开中晟置业有限责任公司 2022 年半年度报告 6 / 186 中阳政泰 指 北京首开中阳政泰置业有限公司 首开住总安泰 指 北京首开住总安泰置业有限公司 首开住总房地产 指 北京首开住总房地产开发有限公司 首开卓越盈泰 指 北京首开卓越盈泰置业有限公司 首茂丰和 指 北京首茂丰和企业管理有限

13、公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 腾泰亿远 指 北京腾泰亿远置业有限公司 烟台天鸿 指 北京天鸿集团烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司 万城永辉 指 北京万城永辉置业有限公司 万龙华开 指 北京万龙华开房地产开发有限公司 万信房地产 指 北京万信房地产开发有限公司 北京维泰 指 北京维泰置业有限公司 祥晟辉年 指 北京祥晟辉年置业有限公司 北京祥鼎 指 北京祥鼎置业有限公司 北京祥之源 指 北京祥之源置业有限公司 兴和航泰 指 北京兴和航泰置业有限公司 修一装饰 指 北京修一装饰工程有限公司 燕华置业 指 北京燕华置业有限公司 燕侨物业 指 北京燕侨物业管理有限公司 北京怡畅

14、 指 北京怡畅置业有限公司 怡城置业 指 北京怡城置业有限公司 北京怡和 指 北京怡和置业有限公司 北京怡璟置业 指 北京怡璟置业有限公司 屹泰房地产 指 北京屹泰房地产开发有限公司 盈富瑞泰 指 北京盈富瑞泰房地产开发有限公司 友泰房地产 指 北京友泰房地产开发有限公司 祐泰通达 指 北京祐泰通达房地产开发有限公司 北京祐泰 指 北京祐泰置业有限公司 北京毓锦 指 北京毓锦置业有限公司 北京毓秀 指 北京毓秀置业有限公司 远和置业 指 北京远和置业有限公司 岳安实业 指 北京岳安实业股份有限公司 昭泰房地产 指 北京昭泰房地产开发有限公司 正德丰泽 指 北京正德丰泽房地产开发有限公司 知泰房

15、地产 指 北京知泰房地产开发有限责任公司 北京致泰 指 北京致泰房地产开发有限公司 中开盈泰 指 北京中开盈泰房地产开发有限公司 住总首开 指 北京住总首开置业有限公司 北京卓华 指 北京卓华房地产开发有限公司 卓开旭泰 指 北京卓开旭泰房地产开发有限公司 保定首开润怡 指 保定首开润怡房地产开发有限公司 常熟耀泰 指 常熟耀泰房地产有限公司 常熟虞茂 指 常熟虞茂置业有限公司 常州悦府 指 常州悦府房地产开发有限公司 成都辰华 指 成都辰华置业有限公司 成都辰启 指 成都辰启置业有限公司 成都龙湖锦祥 指 成都龙湖锦祥置业有限公司 成都晟泰 指 成都首开晟泰置业有限公司 成都恒泰 指 成都首

16、开恒泰置业有限公司 2022 年半年度报告 7 / 186 成都首开韶泰 指 成都首开韶泰置业有限公司 成都首开宜泰 指 成都首开宜泰置业有限公司 成都旭泰 指 成都旭泰置业有限公司 大连中嘉 指 大连中嘉房地产开发有限公司 大连中美居 指 大连中美居置业有限公司 东莞煜泰 指 东莞市煜泰房地产有限公司 大广汽车城 指 福建省大广汽车城发展有限公司 福州绿榕 指 福州绿榕投资发展有限公司 福州融城 指 福州融城房地产开发有限公司 福州鸿腾 指 福州市鸿腾房地产开发有限公司 福州福泰 指 福州首开福泰投资有限公司 福州首开峻宸 指 福州首开峻宸置业有限公司 福州瑞泰 指 福州首开瑞泰房地产开发有

17、限公司 福州中鼎 指 福州中鼎投资有限公司 福州中泓盛 指 福州中泓盛实业有限公司 福州中泰 指 福州中泰投资有限公司 广州湖品 指 广州市湖品房地产有限公司 广州君梁 指 广州市君梁房地产有限公司 广州君庭 指 广州市君庭房地产有限公司 广州振梁 指 广州市振梁房地产有限公司 广州至泰 指 广州首开至泰置业有限公司 广州穗江 指 广州穗江置业有限公司 贵阳龙泰 指 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司 国奥投资 指 国奥投资发展有限公司 海门锦源 指 海门锦源国际俱乐部有限公司 海南长流 指 海南民生长流油气储运有限公司 海南燕海 指 海南首开燕海房屋建设开发有限公司 首开网谷商业 指 杭州首开网

18、谷商业管理有限公司 杭州浙行 指 杭州浙行企业管理有限公司 葫芦岛宏泰 指 葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司 杭州开茂 指 开茂置业（杭州）有限公司 廊坊志泰 指 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司 力博国际 指 力博国际建材会展（北京）有限公司 绵阳兴泰 指 绵阳首开兴泰置业有限公司 南京达泰 指 南京达泰筑茂置业有限公司 南京锦泰 指 南京锦泰房地产开发有限公司 南京荣泰 指 南京荣泰置业有限公司 南京隆泰 指 南京首开隆泰置业有限公司 南京筑浦 指 南京筑浦振业房地产开发有限公司 南通首开泓泰 指 南通首开泓泰置业有限公司 宁波金郡 指 宁波金郡房地产信息咨询有限公司 三亚度假村 指 三亚

19、天鸿度假村有限公司 厦门沧珩 指 厦门沧珩实业有限公司 厦门翔泰 指 厦门首开翔泰置业有限公司 厦门首泰合伙 指 厦门首泰股权投资合伙企业（有限合伙） 厦门煊泰 指 厦门煊泰置业有限公司 厦门莹泰 指 厦门莹泰置业有限公司 厦门跃泰 指 厦门跃泰置业有限公司 厦门兆淳 指 厦门兆淳置业有限公司 2022 年半年度报告 8 / 186 厦门琸泰 指 厦门琸泰置业有限公司 上海连泰 指 上海首开连泰置业有限公司 上海众承 指 上海众承房地产开发有限公司 深圳联新 指 深圳联新投资管理有限公司 深圳熙梁 指 深圳市熙梁投资发展有限公司 沈阳京泰 指 沈阳首开京泰置业有限公司 沈阳盛泰 指 沈阳首开盛

20、泰置业有限责任公司 和信国际 指 首开和信国际有限公司 首开金茂 指 首开金茂置业（杭州）有限公司 首开美丽乡村 指 首开隆泰（固安）美丽乡村建设有限公司 首开融达 指 首开融达（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙） 首开融信 指 首开融信（天津）管理咨询合伙企业（有限合伙） 首开文投 指 首开文投（北京）文化科技有限公司 首开文投新华 指 首开文投新华(北京)文化发展有限公司 首开中庚 指 首开中庚（福州）房地产开发有限公司 苏州安茂 指 苏州安茂置业有限公司 鸿昌房地产 指 苏州鸿昌房地产开发有限公司 苏州隆泰 指 苏州隆泰置业有限公司 苏州茂泰 指 苏州茂泰置业有限公司 苏州平泰 指 苏州

21、平泰置业有限公司 苏州侨仁 指 苏州侨仁置业有限公司 苏州首开佳泰 指 苏州首开佳泰置业有限公司 苏州龙泰 指 苏州首开龙泰置业有限公司 苏州融泰 指 苏州首开融泰置业有限公司 苏州润泰 指 苏州首开润泰置业有限公司 苏州永泰 指 苏州首开永泰置业有限公司 苏州首龙 指 苏州首龙置业有限公司 苏州屿秀 指 苏州屿秀房地产开发有限公司 台州环茂 指 台州环茂置业有限公司 台州兆汇 指 台州兆汇房地产有限公司 台州兆汇禾 指 台州兆汇禾企业管理有限公司 台州兆裕 指 台州兆裕房地产有限公司 台州兆裕恒 指 台州兆裕恒企业管理有限公司 太原龙泰 指 太原首开龙泰置业有限责任公司 太原首润 指 太原首

22、润房地产开发有限公司 天津海景 指 天津海景实业有限公司 温州首开曜成 指 温州首开曜成置业有限公司 温州首开中庚 指 温州首开中庚实业有限公司 无锡润泰 指 无锡润泰置业有限公司 无锡泰茂 指 无锡泰茂置业有限公司 首开高和 指 芜湖首开高和投资管理有限公司 武汉明泰 指 武汉明泰置业有限公司 武汉首茂城 指 武汉首茂城置业有限公司 杭州兴茂 指 兴茂置业（杭州）有限公司 扬州衡泰 指 扬州首开衡泰置业有限公司 浙江美都 指 浙江美都置业有限公司 珠海润乾 指 珠海市润乾房地产有限公司 珠海卓轩 指 珠海市卓轩房地产有限公司 2022 年半年度报告 9 / 186 第二节第二节 公司简介和主

23、要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司 公司的中文简称 首开股份 公司的外文名称 Beijing Capital Development, Co., Ltd 公司的外文名称缩写 BCDC 公司的法定代表人 李岩 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王怡 钟宁 联系地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层 电话 010-66428156 010-66428113 传真 010-66428061 010-66428061 电子信箱 投资者联系电话

24、：010-66428527；010-66428079 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层 公司注册地址的历史变更情况 - 公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座 公司办公地址的邮政编码 100031 公司网址 http:/ 电子信箱 报告期内变更情况查询索引 - 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、证券时报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 公司证券部、上海证券交易所 报告期内变更情况查询索引 - 五、五、

25、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业 2022 年半年度报告 10 / 186 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、 公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 营业收入 7,103,555,176.35 33,317,607,275.92 -78.68% 归属于上市公司股东的净利润 -1,424,365,195.5

26、0 848,495,867.78 -267.87% 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 -1,456,076,121.39 764,358,302.66 -290.50% 经营活动产生的现金流量净额 2,489,104,586.91 9,803,948,950.77 -74.61% 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 29,548,158,972.73 31,084,238,663.85 -4.94% 总资产 311,316,846,345.11 314,317,983,358.99 -0.96% ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指

27、标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 基本每股收益（元股） -0.5931 0.2880 -305.94% 稀释每股收益（元股） -0.5931 0.2880 -305.94% 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） -0.6054 0.2554 -337.04% 加权平均净资产收益率（%） -6.07 2.77 减少8.84个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） -6.19 2.46 减少8.65个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股

28、东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。 永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本。 关于基本每股收益计算方式如下： 本报告期 归属于母公司股东的净利润（元） -1,424,365,195.50 减：其他权益工具股息影响（元） 105,482,777.77 小计 -1,529,847,973.27 发行在外的普通股加权平均数（股） 2,579,565,242.00 基本每股收益（元/股） -0.5931 2022 年半年度报告

29、 11 / 186 八、八、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 107,109.45 - 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 - - 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,436,581.33 - 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 35,042,541.58 - 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - -

30、非货币性资产交换损益 - - 委托他人投资或管理资产的损益 - - 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 - - 债务重组损益 - - 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 - - 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 - - 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 - - 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 - - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的

31、投资收益 -1,162,264.44 - 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 - - 对外委托贷款取得的损益 - - 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 - - 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 - - 受托经营取得的托管费收入 - - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 15,418,669.78 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目 - - 减：所得税影响额 6,154,804.97 - 少数股东权益影响额（税后） 14,976,906.84 - 合计 31,710,925.89 - 将公开发行证券的公

32、司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 九、九、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 十、十、 其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 12 / 186 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块： （一）房地产开发业务 本公司主业，也是最主要的利

33、润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）约162 个，总建筑面积近 4600 万平方米，其中当期在建超过 1800 万平方米，期末未售面积近 1700万平方米。 从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目 79 个，总规模近 1800 万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目 76 个，总建筑面积超 2160 万平方米。 （二）物业经营与物业服务 本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序

34、推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。 如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。“首开乐尚”品牌推广落地，公司第一个集体土地租赁住房项目首开乐尚优晟店开业，一期推出 184 套房源；杭州首开乐尚公寓签约 88 套。保利首开乐尚 N+公寓一期、门头沟欢乐大都汇 N+公寓、成都首开龙湖冠寓项目出租率均达 98%。目前，公司物业租赁面积 94.5 万平方米，商业物业管理面积 15.3万平方米。 （三）旧城区更新改造业务 从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经

35、营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。 报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾；诸多回迁房及配套正在开工建设中，部分回迁房已实现交用。 除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业态全面升级。 探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老旧小区改造，推广“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创

36、园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。 养老业务初步形成“轻重资产管理良性循环”的发展思路。报告期内，首开寸草马家堡和裕中西里院具备开业条件；安贞西里项目取得重大进展；高丽营 CCRC 项目签订养老运营公司合作协议，体验区启动软装设计。 （四）房地产金融业务 公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。 首开盈信自 2015 年成立以来，聚焦一线城市的城市

37、商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。 2022 年半年度报告 13 / 186 几年来，公司累计投资超 30 亿元，城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。 报告期内追加“融中心”项目投资 4 亿元；推进并购基金二期项目、落实金石投资战略合作；启动科技会展中心及顺义 22 街区项目

38、。加强投后管理，实现科恩大厦项目退出；火炬大厦项目改造后接近满租，有效租金得到提升。 （五）服务副中心和冬奥的工程 主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，公司积极参与了北京副中心建设，通州新城项目完成屋面及室内二次结构施工，正积极推进房源对接；通州西集、潞城、宋庄等项目积极推进。 2022 年 2 月 19 日，随着速度滑冰男子、女子集体出发决赛的结束，国家速滑馆“冰丝带”圆满完成冬奥会速度滑冰比赛的全部服务保障任务，交出完美答卷。冬奥会期间，国家速滑馆公司配合场馆运行团队全力做好各项服务保障工作，统筹各保障单位，发扬“敢于担当、勇于奉献、不怕吃苦”的敬业精神，几十天

39、夜以继日、连续作战，圆满完成了场馆各项赛事保障工作。 二、二、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好的基础。 （一）公司品牌 凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。 公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合

40、作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可：顶层设计谋定“合作共赢”策略路径，巩固扩大“首开朋友圈”，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。 “首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。目前已进入全国十七个省市区的三十余城市，基本实现了全国化布局。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。 （二）立足北京市场 作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，数十年来，已在北京形成业务、品牌、规

41、模的领先优势，并持续保持北京市场销售领军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。未来，公司将始终坚持以北京为中心、贯彻深耕北京的战略，不断巩固和扩大北京根据地优势。 （三）融资能力 凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。 面对融资政策收紧带来的挑战和压力，公司坚持优化融资结构与控制有息负债并重。通过多措并举，公司融资结构得到优化，负债率指标稳

42、步下降。 公司报告期继续保持最高的 AAA 级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。 （四）专业运作能力 2022 年半年度报告 14 / 186 公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快速发展提供了保障。 公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。 公

43、司与时俱进，根据形势变化，持续优化提升组织管理。全面调整改进公司组织绩效考核整体方案，注重强化“资金占压”成本意识与“周转效率”效益导向，探索实施专业条线考核与部门量化考核，建立责权利对等的分工合作考核机制。完善公司各类绩效计划过程执行反馈调度机制。 三、三、 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 （一）国内房地产市场情况 2022 年上半年，全国房地产市场整体处于深度调整阶段，商品房销售面积和销售额同比降幅均在 20%以上，5 月以来，伴随着疫情影响的逐渐弱化、调控政策的持续显效以及稳经济一揽子政策发力稳预期等，房地产市场交易规模触底回升，商品房销售面积和金额累计同比下行趋势得到缓解，1

44、-6 月同比降幅较 1-5 月分别收窄 1.4 和 2.6 个百分点，6 月单月同比降幅较 5 月分别收窄 13.5 和 16.9 个百分点，市场底部企稳态势渐显。但值得注意的是，6 月，商品房销售规模同比降幅的明显收窄，跟疫情期间积压的需求集中释放以及 6 月企业推盘力度加大带动需求入市密切相关，这部分需求释放后，部分城市市场活跃度有一定下滑。 1 1、上半年商品房销售面积和销售额同比降幅均有所收窄，上半年商品房销售面积和销售额同比降幅均有所收窄，6 6 月降幅均收窄超月降幅均收窄超 1010 个百分点个百分点 2022 年上半年，全国商品房销售面积为 6.9 亿平方米，同比下降 22.2%

45、；6 月，商品房销售面积为 1.8 亿平方米，同比下降 18.3%，单月降幅较 5 月收窄 13.5 个百分点。其中，1-6 月住宅销售面积为 5.8 亿平方米，同比下降 26.6%，办公楼销售面积同比增长 15.8%，商业营业用房销售面积同比增长 8.9%。全国商品房销售额为 6.6 万亿元，同比下降 28.9%；6 月，商品房销售额为 1.8 万亿元，同比下降 20.8%，单月降幅较 5 月收窄 16.9 个百分点。其中，1-6 月住宅销售额为 5.8 万亿元，同比下降 31.8%，办公楼销售额同比增长 10.4%，商业营业用房销售额同比增长 0.3%。 2022 年半年度报告 15 /

46、186 2022 年上半年，北京商品房销售面积为 446.1 万平方米，同比下降 8.7%。其中，住宅销售面积为 329.9 万平方米，同比下降 20%；办公楼为 29.6 万平方米，同比增长 41.2%；商业营业用房为 21.5 万平方米，同比增长 1.5 倍。北京商品房销售额为 1844.32 亿元，同比下降 10.9%，其中，住宅销售额为 1671.59 亿元，同比下降 13.0%。 2022 年半年度报告 16 / 186 2 2、6 6 月百城价格环比上涨月百城价格环比上涨 0.04%0.04%，同比上涨，同比上涨 0.88%0.88% 2022 年 6 月，百城（全国 100 个重

47、点城市）新建住宅平均价格为 16205 元/平方米，环比上涨 0.04%，新建住宅价格保持横盘态势。从涨跌城市个数看，47 个城市环比上涨，41 个城市环比下跌，12 个城市与上月持平，上涨城市数量较上月增加 7 个。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期上涨 0.88%，涨幅较上月收窄 0.32 个百分点。从市场表现来看，新建住宅方面，年中房企推盘积极性较高，6 月重点城市整体推盘量较 5 月有所增加，但仍低于去年同期水平；受疫情防控形势好转以及全国楼市政策持续宽松等因素影响，6 月部分热点城市市场情绪有所改善。 2022 年 6 月，北京新建住宅平均价格为 44473 元/平方米，环比上

48、涨 0.06%，涨幅收窄 0.04个百分点；同比上涨 1.22%，涨幅收窄 0.20 个百分点，同环比连续 2 月收窄。1-6 月，北京新建住宅价格累计上涨 0.39%，较去年同期收窄 0.50 个百分点。 2022 年半年度报告 17 / 186 3、上半年房地产开发投资额、新开工面积累计同比降幅继续扩大，上半年房地产开发投资额、新开工面积累计同比降幅继续扩大，6 6 月新开工面积同比降月新开工面积同比降幅超幅超 45%45% 2022 年上半年，全国房屋新开工面积为 6.6 亿平方米，同比下降 34.4%；6 月，全国房屋新开工面积为 1.5 亿平方米，同比下降 45.1%，单月降幅较 5

49、 月扩大 3.2 个百分点。其中，1-6 月住宅新开工面积为 4.9 亿平方米，同比下降 35.4%。全国房地产开发投资额为 6.8 万亿元，同比下降 5.4%；6 月，全国房地产开发投资额为 1.6 万亿元，同比下降 9.4%，单月降幅较 5 月扩大1.6 个百分点。其中，1-6 月住宅开发投资额为 5.2 万亿元，同比下降 4.5%，占房地产开发投资比重为 75.8%。 2022 年半年度报告 18 / 186 2022 年上半年，北京房屋新开工面积为 803 万平方米，同比下降 11.7%。其中，住宅新开工面积为 415.6 万平方米，同比下降 18.9%；办公楼为 28.1 万平方米，

50、同比下降 21.2%；商业营业用房为 46.2 万平方米，同比增长 38.8%。北京房地产开发投资额为 2063.09 亿元，同比增长1.0%。其中，1-6 月住宅开发投资额为 1297.44 亿元，同比增长 3.8%，占房地产开发投资比重为62.9%。 2022 年半年度报告 19 / 186 4 4、上半年房企到位资金同比下降超上半年房企到位资金同比下降超 25%25%，较，较 1 1- -5 5 月收窄月收窄 0.50.5 个百分点个百分点 2022 年上半年，房地产开发企业到位资金为 7.7 万亿元，同比下降 25.3%。国内贷款为 1.0万亿元，同比下降 27.2%，上年同期为同比下