城投控股：上海城投控股股份有限公司2022年半年度报告.PDF

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1、2022 年半年度报告 1 / 133 公司代码：600649 公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司上海城投控股股份有限公司 20222022 年半年度报告年半年度报告 2022 年半年度报告 2 / 133 重要提示重要提示 一、一、 本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证本公司董事会、 监事会及董事、 监事、 高级管理人员保证半半年度报告内容的真实年度报告内容的真实性性、 准确、 准确性性、完整完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、二、 公司公司全体董事

2、出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。 三、三、 本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。 四、四、 公司负责人公司负责人陈晓波陈晓波、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张辰张辰、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主管人员）人员）唐啸戈唐啸戈声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、五、 董事会董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用 六、六、 前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 七、七、

3、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？ 否 九、九、 是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完整性年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、十、 重大风险提示重大风险提示 不适用 十一、十一、 其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 3 / 133 目录目录 第一节第一节 释义释义. 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 . 5 第三

4、节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 . 8 第四节第四节 公司治理公司治理 . 23 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任 . 25 第六节第六节 重要事项重要事项 . 26 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 . 31 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况 . 32 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况 . 33 第十节第十节 财务报告财务报告 . 36 备查文件目录 载有公司法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监及会计机构负责人签名并盖章的会计报表。 报告期内在上交所网站（）以及上海证券报上公开披露过的所有公司公告的原稿。 2022 年半年度报告 4

5、 / 133 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 常用词语释义 本公司、公司、城投控股 指 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司 置业经营公司 指 上海城投置业经营管理有限公司 控股投资 指 上海城投控股投资有限公司 诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙） 城投财务公司 指 上海城投集团财务有限公司 2022 年半年度报告 5 / 133 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标

6、一、一、 公司信息公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代表人 陈晓波 二、二、 联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞有勤 李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号 电话 021-66981171 021-66981376 传真 021-66986655 021-66986655 电子信箱 三、三、 基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址

7、上海市浦东新区北艾路1540号 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 公司办公地址的邮政编码 200080 公司网址 https:/ 电子信箱 四、四、 信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号 五、五、 公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份 六、六、 其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 2022 年半年度报告 6 / 133 七、七、 公司主要

8、会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 ( (一一) ) 主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 营业收入 2,327,453,689.27 2,203,778,873.95 5.61 归属于上市公司股东的净利润 417,467,627.59 580,263,081.34 -28.06 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 57,009,981.02 289,991,170.19 -80.34 经营活动产生的现金流量净额 -3,982,995,517.83 -11,278,505,991.46

9、不适用 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%) 归属于上市公司股东的净资产 20,512,156,919.43 20,374,462,106.19 0.68 总资产 73,739,196,150.40 68,901,650,022.25 7.02 ( (二二) ) 主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期 （16月） 上年同期 本报告期比上年同期增减(%) 基本每股收益（元股） 0.17 0.23 -28.06 稀释每股收益（元股） 0.17 0.23 -28.06 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股） 0.02 0.11 -80.34 加权平均净资产收益率（%） 2

10、.03 2.85 减少0.82个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 0.28 1.41 减少1.13个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、 境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、 非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用） 非流动资产处置损益 711,483,438.83 置地集团转让联营企业上海开古房地产开发有限公司 36%股权取得税前收益 7.11 亿 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定

11、、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,672,256.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、 衍生金融资产、 交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 -226,993,643.36 2022 年半年度报告 7 / 133 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 633,073.75 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 -128,337,478.65 少数股东权益影响额（税后） 合计 360,457,

12、646.57 将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 十、十、 其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 8 / 133 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司业务概要（一）公司业务概要 1.1.地产开发业务地产开发业务 公司地产开发业务由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障房、酒店、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造以及 PPP 项目等。置地集团在深耕上海本地市

13、场的基础上，积极融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，增强应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。 经营情况方面，置地集团经营状况相对稳定，各项开发建设业务进展顺利，上半年各类在建工程面积约 150 万平方米。 开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、 保障房建设、 土地一级开发等经验， 打造了一系列标杆性产品

14、。其中： 市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。 租赁住房开发：积极参与租赁住房开发建设，“城投宽庭”租赁房品牌成功推向市场并初步树立了行业知名度。同时，置地集团通过代建等方式，进一步拓展租赁房业务规模。 科技园区开发： 公司投资开发了位于上海市杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。 一期约 40 万方的办公楼及园区附属生活设施已建设完毕并交付使用， 形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。二期南块计容面积约 14 万平方米的花园式独栋总部办公楼、 标准办公楼已竣工， 区域内配套租赁房“城投宽庭湾谷社

15、区”已交付使用。 老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区较大规模的住宅开发基地之一露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案例，城市风貌明显改善。 保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过 6 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先。 土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。 2.2.地产运营业务地产运营业务 公司的地产运营业务主要包括租赁住宅运营、经营性资产管理及招商管理、房产营销等。其中，租赁住宅品牌“城投宽庭”由全资子公司置业经营公司负责运营，建立长

16、租公寓产品体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。经营性资产管理及招商管理涵盖城投控股名下经营性资产的日常招租、 运营、 管理和转让处置等工作， 主要包括城投控股大厦、露香园 T5 服务式公寓及商业裙房、新江湾城生活广场、新江湾首府配套商业、湾谷科技园一期商业等。房产营销包括公司建设楼盘的销售去化、产品推介等工作。 3.3.股权投资业务股权投资业务 公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。 直接股权投资方面，主要是由公司及全资子公司“控股投资”运用自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向主要围绕城投控股主业上下游相关的智慧城市、新材料新技术

17、、传统基建升级、云办公、智能家具配套、新基建、人工智能、冷链、物流、大数据等领域、国资国企改革领域、金融股权领域开拓业务。 2022 年半年度报告 9 / 133 私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台诚鼎基金，组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资决策和管理，投资方向主要为数字科技、新能源、高端制造等硬科技领域。 （二）行业情况（二）行业情况 1 1. .房地

18、产开发行业情况分析房地产开发行业情况分析 2022 年上半年， 全国房地产市场商品房销售规模下降， 房地产开发投资累计同比首次负增长。根据国家统计局数据显示，2022 年上半年商品房销售面积 68923 万平方米，同比下降 22.2%；商品房销售额 66072 亿元，同比下降 28.9%；房地产开发投资 68314 亿元，同比下降 5.4%。 土地供应规模缩量，市场交易活跃度下降。根据中指数据，全国 300 城住宅用地供求规模均缩量明显，推出面积和成交面积同比分别下降 44.3%和 55.6%。一线城市推出面积同比降幅逾两成，二线、三四线城市推出面积同比降幅均逾四成，成交面积降幅均在 50%以

19、上。住宅用地方面，根据 Wind 数据，一二三线城市成交住宅用地 674 宗，成交土地规划建筑面积 5276 万平方米，同比减少 56.2%；成交总价 2996 亿元，同比减少 47.8%。 房企资金承压，叠加市场调整态势，房屋新开工速度持续放缓。根据国家统计局数据显示，2022 年上半年，房地产开发企业到位资金 76847 亿元，同比下降 25.3%。房地产开发企业房屋施工面积 848812 万平方米，同比下降 2.8%；房屋新开工面积 66423 万平方米，下降 34.4%；房屋竣工面积 28636 万平方米，下降 21.5%。 从政策层面看，年初以来，中央和各部委频繁释放积极信号，各地因

20、城施策，面向需求端的调控从放松限购、限售、限贷，到降低首付和贷款利率，再到更好支持稀缺人才、新市民、三胎家庭等群体购房，积极满足刚性和改善性住房的不同需求，市场有所恢复但仍处调整期。7 月 28日，中共中央政治局召开会议，明确要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 同时， 金融系统的支持也将发挥积极作用。 8 月 1 日， 央行召开 2022 年下半年工作会议，指出要保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。此前银保监会召开全系统 2022 年年中工作座谈会暨纪检监察工

21、作（电视电话）座谈会，表示要支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。 2 2. .租赁住房行业情况分析租赁住房行业情况分析 2022 年国务院政府工作报告强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。今年 6 月，国家发改委发布“十四五”新型城镇化实施方案，提出盘活存量住房资源，扩大租赁住房供给，帮助租购住房在享受公共服务上具备同等的权利。 上海继去年 11 月出台关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见后，又先后制定出台了相关配套政策和操作细则，涉及项目认定、租赁管理、规划土地管理、非居住存量房屋改建、产业园区配套建设、水电气价格优惠、基础设施配套费减免、租金

22、评估等，为上海保障性租赁住房规范有序发展奠定制度支撑和保障。 2022 年上海市政府工作报告确定了全年建设筹措保障性租赁住房 17.3 万套（间）的目标任务。根据上海市房管局最新消息，截至 6 月底，通过新开工项目建设、非居住项目改建，以及存量项目认定纳管等多种渠道，已完成建设筹措 12.4 万套（间），占全年目标任务的 71%。 3 3. .股权投资市场情况分析股权投资市场情况分析 2022 年上半年，宏观环境复杂多变叠加疫情等多重因素影响，我国股权投资市场交易节奏整体放缓。根据清科研究，上半年，我国股权投资市场投资总量为 4167 起，同比下降 31.9%；投资总金额 3149 亿元人民币

23、， 同比下降 54.9%。 上半年， A 股上市企业数量共 169 家， 同比下降 31.0%。2022 年半年度报告 10 / 133 整体来看，在稳增长和全面注册制改革的政策下，A 股仍保持常态化发行。融资额方面，受益于红筹企业回归 A 股良好的政策环境，2022 年上半年 A 股总融资金额达 3042 亿元，同比上升 45.3%。 二、二、 报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 城投控股业务布局涵盖地产开发、地产运营及股权投资三大业务板块，通过“开发、运营与投资”三者协同发展，实现产业与资本双重力量的充分发挥，同时助力公司主业实现快速发展和战略转型升级，寻求房地产业

24、务新的增长点和产业链延伸。 1.1.地产开发业务地产开发业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势公司深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新、旧区改造、保障性租赁住房方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量。 在市场调控过程中具有一定的风险控制优势公司具有多元经营格局，在保障房、租赁住房、商品住宅、写字楼、科技园区、城中村改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。 在行业竞争中具有稳定的发展动力优势公司具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后

25、续扩大参与保障房、旧区改造、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。 2 2. .地产运营业务地产运营业务 集团平台资源和品牌优势公司依托上海城投的整体实力和产业资源，实现集团内部的资源共享和整合利用。此外，上海城投的品牌知名度和影响力，也为运营板块业务的开展提供了有力的支持和保障。 多元化业务及规模优势公司拥有的商品住宅、保障房、租赁住宅、商业、科技园等多元化的产品构成，营销策划和运营业务呈现多元化和规模化特点，相关业务在“起好步”方面拥有了一定的先天优势，为运营板块提供了更多业务机会

26、与空间。 市场化运作机制及专业团队公司运营板块采用完全市场化的运作机制，建立并完善“城投宽庭”租赁住宅运营体系和标准运营模式，构建专业化人才团队，搭建运营平台，不断提升社区物业管理服务水平，优化社区配套商业品质布局。 3.3.股权投资业务股权投资业务 城投的产业背景公司依托上海城投的综合实力和产业资源，与集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。 优质的基金品牌公司旗下诚鼎基金成立以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金是上海市金融办下属上海股权投资协会副会长单位，上海市发改委下属上海市创业投资协会副会长单位。多次获得

27、“最佳私募股权投资机构” “最活跃投资机构” “最佳投资人”和“年度风云人物”等荣誉。 专业的投资能力在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。 丰富的投资经验在智慧城市和绿色城市产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 100 家企业的投资案例和超过 12 年的私募股权专业投资经验。 2022 年半年度报告 11 / 133 三、三、 经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 （一）（一）2 202202

28、2 年上半年度经营工作年上半年度经营工作 2022 年上半年，公司在董事会领导下，延续提升“质量”、“品质”的要求，进一步开展“品牌年”活动，克服疫情影响，加快复工复产，推进项目建设，拓展主业发展，基本完成了半年度各项工作目标。 上半年，公司实现营业收入 23.27 亿元，实现归母净利润 4.17 亿元，实现房产销售回笼12.12 亿元。 1 1. .地产开发业务地产开发业务 报告期内，公司在建规模约 150 万平方米，在建项目包括露香园二期商品房、颛桥 01-22A-04 动迁房、黄山高铁-II 期商业、金山水上新村商品房、九星 05-08 动迁房、康健项目、万安路旧改项目等，各项目均按节点

29、有序推进。 一是新项目抓紧开工准备。九星 05-08 动迁房、徐汇康健商品房项目以及万安路商品房项目均已开工。 二是在建项目严格进度管控。露香园二期商品房B、D1 地块桩基工程全部完成，酒店项目积极推进业态定位等工作，同步有序开展各项施工工程；金山水上新村商品房推进室内装修，样板区室内基层、室外管线及土方造坡基本完成，疫情期间开通VR线上带看渠道；颛桥 01-22A-04 动迁房进行楼栋内公区装修、室外总体及景观绿化施工；黄山高铁-II期土建主体结构、外立面、人防工程等实物工程量基本完成，加快推进招商与筹开策划工作，酒店项目完成全部实物工程量及安防、消防等 8 项专项验收。 三是收尾项目加快竣

30、工交付。江湾社区基本完成套内实物工作量；光华社区、浦江社区租赁房推进精装修工程；松江新农河商品房加快推进交付前各项准备工作及房地验收。 截至本报告披露日，公司已获取杨浦区平凉社区 02F3-02 地块和长宁区新泾镇 232 街坊17/1 丘 77-01 地块，新增土地储备 31,687 平方米，补充了公司持续发展的土地资源，进一步提高了公司市场竞争能力。同时，长三角一体化发展战略布局持续推进，黄山、常州项目工程建设和销售业务进展顺利，江阴 PPP 项目按既定计划实施。 2.2.地产运营业务地产运营业务 报告期内，地产运营板块进一步优化职能架构，打造专业团队，完善租赁房运营、房产营销和存量资产运

31、营三大业务板块平台功能，持续提高业务流程标准化和精细化程度，打造优质、高效的运营服务体系。 “城投宽庭湾谷社区”实现营业收入 2516 万元，平均出租率 95%。2022 年一季度获得“2021 年度租赁公寓优秀设计品牌”，并荣登“克尔瑞 2022 年 1 季度的运营规模榜单”TOP3。同时，公司积极筹备在建项目开业工作，优化公共服务配套方案，推进拓客工作，着力提升运营项目服务能级，规范社区运营团队管理，加快推进城投宽庭品牌建设。 3.3.股权投资业务股权投资业务 截至本报告期末，公司持有的已上市证券市值约为 35.23 亿元，收到已上市证券分红约0.49 亿元。 报告期内，公司全资子公司“控

32、股投资”完成智慧城市项目投资 1 亿元，旨在利用金融手段，深化智慧城市、城市数字化转型产业链发展，提升房地产板块数字化运营与治理能力，从战略投资出发，进一步丰富上市公司业务内涵、加速产投融合，助力公司完成十四五规划战略目标。 报告期内，公司旗下诚鼎基金平稳运作，深化对智慧城市、绿色城市产业链细分赛道的行业研究和积累，新增投资项目 5 个，新增投资金额 2.18 亿元，投资项目包括半导体、物联网、新能源、高端制造等方向。 2022 年半年度报告 12 / 133 （二）房地产行业经营性信息分析（二）房地产行业经营性信息分析 1 1. .报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 序号 持有待开

33、发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米) 一级土地整理面积(平方米) 规划计容建筑面积(平方米) 是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米) 合作开发项目的权益占比(%) 1 金山区朱泾镇 JSS2-0201 单元 B02a-01、B02b-01 地块 61,137 122,273 是 110,046 90 2 杨浦区新江湾城科技园北块 53,969 118,732 是 113,983 96 3 黄山高铁新城 A-1 地块 III 期 23,989 84,894 是 59,426 70 4 黄浦区豫园社区 213A-01 等地块 39,069 130,687 是 110,69

34、2 84.7 5 虹口区江湾镇街道 HK0012G-28 等地块 16,088 51,775 是 41,420 80 6 杨浦区平凉社区 02F3-02 地块 8,640 13,824 否 100 7 长宁区新泾镇 232 街坊 17/1 丘 77-01 地块 23,047 27,658 否 100 注：上述表格中的规划计容建筑面积最终以规划调整结果为准。 公司全资子公司置地集团于 2022 年 6 月 1 日竞得上海市杨浦区平凉社区 02F3-02 地块（大桥街道 93 街坊）国有建设用地使用权。（详见公司临时公告 2022-014） 公司全资子公司置地集团于 2022 年 7 月 25 日

35、竞得上海市长宁区新泾镇 232 街坊 17/1 丘 77-01 地块国有建设用地使用权。（详见公司临时公告2022-024） 2022 年半年度报告 13 / 133 2 2. .报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米) 项目规划计容建筑面积(平方米) 总建筑面积(平方米) 在建建筑面积(平方米) 已竣工面积(平方米) 总投资额 报告期实际投资额 1 黄浦 露香园商品房 商品房 竣工项目 79,981 184,383 300,069 0 294,908 1,172,071

36、24,451 2 青浦 朱家角 E 地块 商品房 在建项目 434,855 145,861 280,075 0 282,818 283,071 8,654 3 黄山市 黄山高铁-I 期商品房 商品房 竣工项目 73,523 127,610 161,875 0 157,206 56,019 7,809 4 杨浦 杨浦 D4 地块租赁房 租赁住房 在建项目 33,806 84,515 130,008 130,008 0 137,575 19,317 5 杨浦 杨浦扶苏路租赁房 租赁住房 在建项目 19,085 43,895 66,573 66,573 0 67,975 6,772 6 闵行 浦江社

37、区 03-04 租赁房 租赁住房 在建项目 44,947 121,358 164,289 164,289 0 155,716 15,500 7 黄山市 黄山高铁-II 期商业 商品房 在建项目 40,533 63,587 91,364 91,364 17,816 46,257 16,984 8 松江 松江新农河商品房 商品房 竣工项目 65,093 78,112 116,890 0 116,599 271,338 5,413 9 常州 常州明城荷樾府项目 商品房 竣工项目 86,303 189,862 249,694 0 251,760 252,741 0 10 闵行 颛桥 01-22A-04

38、 动迁房 保障房 在建项目 81,627 163,254 235,038 235,038 0 169,065 12,844 11 金山 金山水上新村商品房 商品房 在建项目 69,550 153,009 213,999 213,999 0 266,997 25,823 12 闵行 九星 01-02 租赁房 租赁住房 在建项目 27,526 63,309 90,057 90,057 0 66,304 6,130 13 黄浦 露香园二期商品房 商品房 在建项目 18,588 71,549 106,293 106,293 0 1,878,670 73,332 14 闵行 九星 05-08 动迁房 保

39、障房 新开工项目 33,233 65,853 98,306 98,306 0 48,826 443 15 徐汇 康健项目 商品房 新开工项目 24,462 53,817 79,223 79,223 0 343,856 10,836 16 虹口 万安路旧改项目 ABC 地块 商品房 新开工项目 15,895 31,282 50,953 50,953 0 225,209 12,848 2022 年半年度报告 14 / 133 3 3. .报告期内房地产销售和结转情况报告期内房地产销售和结转情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 已售（含已预售）面积 (平

40、方米) 结转面积(平方米) 结转收入金额 （元） 报告期末待结转面积(平方米) 1 青浦 朱家角 E 地块-一期商品房 商品房 24,061 20,557 24,613 81,443 15,491 2 松江 松江新农河商品房 商品房 1,728 694 0 0 60,146 3 黄浦 露香园商品房（高区） 商品房、车位 16,958 711 543 6,914 315 4 黄浦 露香园商品房（低区住宅、样板房） 车位 22,622 6,069 7,042 103,381 8,460 5 金山 金山水上新村商品房 商品房 50,380 984 0 0 8,532 6 黄山 黄山高铁-I 期商品房

41、 商品房 21,660 551 893 632 2,393 4 4. .报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米) 出租房地产的租金收入 （万元） 权益比例（%） 是否采用公允价值计量模式 租金收入/房地产公允价值(%) 1 虹口 城投控股大厦* 办公楼 27,722 1,082 100 否 不适用 2 杨浦 政悦路商业 商业 950 36 100 否 不适用 3 松江 松江新凯* 商业 6,283 20 100 否 不适用 4 虹口 四川北路商铺* 商业 2,686 114 100 否 不适用 5 黄浦

42、露香园* 商业、服务式公寓 22,755 1,563 100 否 不适用 6 杨浦 新江湾城 C4* 商业 12,341 208 100 否 不适用 7 杨浦 湾谷科技园一期* 商业、办公楼 10,715 32 96 否 不适用 8 杨浦 城投宽庭湾谷社区 长租公寓 45,876 2,516 96 否 不适用 注：根据上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则有关文件要求，公司积极履行国有企业社会责任，制定了关于城投控股减免非国有小微企业和个体工商户房屋租金的实施方案，对相关租户减免了租金。 5 5. .报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 单位：万元 币种：人民币 期

43、末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额 3,808,255.84 4.59 57,673.44 2022 年半年度报告 15 / 133 报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项来会有重大影响的事项 适用 不适用 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 (一一) 主营业务分析主营业务分析 1 1 财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%） 营业收入 2,3

44、27,453,689.27 2,203,778,873.95 5.61 营业成本 1,684,728,550.89 1,363,961,039.70 23.52 销售费用 20,058,316.19 18,981,917.88 5.67 管理费用 63,580,021.99 42,015,057.70 51.33 财务费用 212,280,106.91 297,597,546.01 -28.67 经营活动产生的现金流量净额 -3,982,995,517.83 -11,278,505,991.46 不适用 投资活动产生的现金流量净额 1,337,250,479.58 -744,385,898.4

45、7 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 6,137,033,177.32 -1,079,268,574.61 不适用 公允价值变动收益 -226,993,643.36 -46,883,739.79 不适用 其他收益 3,851,118.70 183,223.17 2,001.87 营业外收入 456,638.41 12,391,614.07 -96.31 营业外支出 2,427.36 91,799,651.67 -100.00 管理费用变动原因说明：本期较上年同期增加 2,156.50 万元，主要系公司人员增加使得人工成本增加且部分项目进入运营期费用不再资本化所致。 经营活动产生的现金流量净额

46、变动原因说明：本期较上年同期增加 729,551.05 万元，主要本期支付土地款减少使得经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加 208,163.64 万元，主要系公司所属置地集团收到联营企业股权转让款 10.55 亿元以及上年同期同一控制下企业合并取得子公司上海城虹万岸建设发展有限公司股权。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期较上年同期增加 721,630.18 万元，主要系公司对外借款净额较上年同期增加所致。 公允价值变动损益变动原因说明：本期较上年同期减少 18,010.99 万元，主要系公司所持有的金融资产价格

47、随证券市场波动而减少所致。 其他收益变动原因说明：本期较上年同期增加 366.79 万元，主要系公司收到公建配套补贴收入所致。 营业外收入变动原因说明：本期较上年同期减少 1,193.50 万元，主要系上年同期收到财政补贴收入本期未发生所致。 营业外支出变动原因说明：本期较上年同期减少 9,179.72 万元，主要系上年同期支付开发合同违约金本期未发生所致。 2 2 本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2022 年半年度报告 16 / 133 单位：元 币种：人民币 项目 本期发生额 占利润总额比例

48、 上期发生额 占利润总额比例 占比增减变动 主营业务利润 87,013,008.46 13.26% 199,068,399.98 23.26% -10.00% 公允价值变动收益 -226,993,643.36 -34.58% -46,883,739.79 -5.48% -29.10% 投资收益 795,902,263.03 121.26% 783,033,216.32 91.50% 29.76% 营业外利润 454,211.05 0.07% -79,408,037.60 -9.28% 9.35% 报告期，房产业务营业利润以及因金融市场波动使得金融资产公允价值变动损益较上年同期占比减少，使得投资

49、收益占比增加。具体可参见本节“四、报告期内主要经营情况（一）主营业务分析1 财务报表相关科目变动分析表”。 (二二) 非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三) 资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1. 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%） 上年期末数 上年期末数占总资产的比例（%） 本期期末金额较上年期末变动比例（%） 货币资金 6,955,331,310.32 9.43 3,604,405,783.76 5.23 92.97 应收款项 1,107,197,989.40

50、1.50 1,107,147,139.50 1.61 0.00 预付款项 825,577,248.99 1.12 311,350,552.19 0.45 165.16 其他应收款 640,362,407.04 0.87 1,128,033,917.55 1.64 -43.23 存货 51,150,395,145.80 69.37 49,795,535,050.40 72.27 2.72 投资性房地产 2,329,304,210.25 3.16 2,367,848,225.00 3.44 -1.63 长期股权投资 5,795,122,292.26 7.86 5,988,185,526.08 8.