2022年物业招标文件参考 .pdf

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1、第一章招标项目概述按照国务院物业管理条例和建设部前期物业管理招标投标暂行办法的规定，现决定对现代电力电子电信工业大厦（项目名称）的物业管理服务进行_（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。1、招标项目的简要说明1.1 本项目位于天津市河东区（县）津塘路_159_ 号四至范围：东至 _，西至 _，南至 _，北至 _（或见附图）。本1.2 项目规划设计的物业类型为：_。1.3 本项目总用地面积21512 平方米。用地构成为：建筑用地_ 平方米（其中公建用地_ 平方米）道路用地 _ 平方米绿化用地 _ 平方米其他用地 _ 平方米1.4 本项目总建筑面积_ 平方米。其中：地下总建

2、筑面积_ 平方米地上总建筑面积 _平方米（住宅建筑面积_平方米，商业用房建筑面积_平方米，办公用房建筑面积_ 平方米，其他物业建筑面积_ 平方米）。以上面积为施工图预算面积，实际面积以产权实测面积为主。1.5 本项目共计建筑物_ 幢（其中住宅_ 幢_ 套，非住宅 _ 平方米）；建筑结构为_。1.6 本项目的建筑密度为_%；综合容积率 _；绿化率为 _%。1.7 本项目规划建设机动车停车位_个，其中地上停车位_ 个，地下停车位_个；按照规划设计建造了非机动车停车场所_ 平方米。2、项目开工和竣工交付使用时间2.1 本项目于 _ 年_月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于_ 年_ 月竣工并交

3、付使用；整个建设项目（计划）于_ 年_ 月全部建成竣工交付使用。3、物业管理用房的配置情况3.1、物业管理企业办公等用房：建筑面积为 _平方米；坐落位置：_。3.2、业主委员会活动用房：建筑面积为 _平方米；坐落位置：_。4、招标书的发售4.1 投标单位应于 _ 年_ 月_ 日_ 时_ 分前至天津市 _ 区（县）_ 路_（领取/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费元整）。5、投标的时间地点5.1 投标截止时间为_ 年_ 月_ 日_ 时_ 分，逾期收到的或不符合规定的投标文件不予接受。5.2 投标的地点为：6、保证金的缴纳6.1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金_ 元整

4、。未中标者在招标人与中标人签订 _ 物业服务合同后5 日内退还保证金，利息（不计/计），并给予 _ 元的投标书编制补偿金。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 17 页 -6.2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。7、招投标说明会7.1 招标人于 _年_ 月_ 日_ 时_ 分约请投标人共同踏勘招标物业现场并举行说明会。7.2 招标人向投标企业提供有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标企业利用的资料，招标人对投标企业做出的任何推论、理解和结论均不负责。7.3 经招标人允许，投标企业可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标企业不得因此使招标人承担有关责任

5、和蒙受损失。投标企业应该承担踏勘现场的责任和风险。8、开标时间、地点8.1、开标时间：_ 年_ 月_ 日_ 时_ 分8.2、开标地点：第二章招标文件9 招标文件的组成9.1 招标文件包括下列内容第一章招标项目概述第二章招标文件第三章物业管理服务内容及要求第四章招标文件第五章开标、评标第六章十一、对本次招标提出询问的，请于_ 年_ 月_ 日前与 _（姓名）联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。地址：_ 邮编：_ 电话：_ 传真：_ 联系人：_(招标人)年月日第二部分技术规范及要求本物业物业服务按照宿州市物业服务收费等级管理办法_ 级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：一、物业管理服务的

6、内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业管理区域的日常安全巡查服务；7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；9、10、名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 17 页 -二、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员；2、物业

7、管理服务与收费质价相符；3、4、三、物业管理服务标准1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准（1）（2）2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准（1）（2）3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准（1）（2）4、公共绿化的养护和管理标准（1）（2）5、车辆停放管理服务标准（1）（2）6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准（1）（2）7、装饰装修管理服务标准（1）（2）8、物业档案资料管理标准（1）（2）9、其他服务标准（1）（2）四、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。五、主要设施设备的配置及说明(详见附件1)。六、公建配

8、套设施及说明(详见附件 2)。七、_。八、_。第三部分投标人须知一、总则说明（一）适用范围1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。（二）定义1、“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 17 页 -2、“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。（三）合格的投标方1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。2、3、（四）投标费用1、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。2、3、二、投标文件的编写（一）投标文件格式1、投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。

9、2、管理服务理念和目标结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。3、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。4、管理服务人员配置根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。5、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；（2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；（4）住宅外墙或建筑物发生危

10、险，影响他人安全时的工作预案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；（6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）（9）6、物业维修和管理的应急措施（1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；（2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；（3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；（4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；（5）电梯故障的应急措施；（6）消防应急措施。（7）（8）7、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。8、智能化设施的管理与维修方案。9、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案。

11、10、提供 _（业主临时管理规约/业主管理规约）的建议稿。11、名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 17 页 -12、（二）投标报价1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。报价计价单位按建筑面积元/每平方米?月计算。2、3、（三）投标文件的份数和签署1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共_ 套，并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。2、投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。

12、三、投标文件递交的要求和无效1、投标文件的密封投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项目名称及正本或副本。2、投标文件的修改和撤销（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：（1）未密封的；（2）未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的；（3）未能按照招标文件要求编制的；（4）逾期送达的；（

13、5）附有招标人不能接受条件的。四、开标和评标1、开标的方法与程序2、评标标准和评标办法（1）招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设_ 人。其中，招标人指派_ 人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员_ 人。（2）评标标准（3）评标办法五、中标人的确定及物业服务合同的签订（一）中标人的确定1、招标方在投标截止之日起_ 日内（最长不超过30 日）确定中标人。2、招标方在确定中标人之日起3 日内以书面形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一经发出即发生法律效力。3、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还

14、其投标书。4、5、（二）悔标责任1、中标人接到中标通知书_ 日后（最长不超过30 日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 17 页 -对超过部分按 _ 赔偿；未提交投标保证金的，对招标人的损失按_ 予以赔偿责任。2、招标人在发出中标通知书_ 日后（最长不超过30 日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应物业服务合同的，给中标人造成损失的，招标人按_ 给予赔偿。（三）物业服务合同的签订说明1、最低报价不是被授予合同的保

15、证。2、3、4、（四）物业服务合同的签订1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。3、4、第四部分其他事项1、本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。2、招标人根据建设部前期物业管理招标投标暂行办法发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。3、招标费用的承担，按以下第_ 种方式解决：（1）由招标人全额承担；（2）由中标人全额承担；（

16、3）由招标人、中标人各承担一半；（4）_。但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。4、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具有法律约束力；应表明投标报价的有效期自_ 至_。5、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企业资质证书、法人代表的授权委托书和_等证明文件，并概要介绍本公司的基本状况、管理业绩等情况。6、7、第五部分附件附件 1：本物业主要设施设备的配置及说明一、给水、排水、排污设施设备配置状况。二、供电、供气设施设备配置状况。三、垃圾处理设施设备

17、配置状况。四、小区出入口共计_ 处；分设在 _ 路，_ 路和 _ 路。五、小区智能化设备的配置。六、设施设备的主要技术参数和指标。七、八、附件 2：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 17 页 -本项目公建配套设施及说明第六部分投标文件附件投标文件附件至少应包括以下内容，招标人可根据招标项目的具体情况自行扩展：附件：1.投标文件商务、技术部分封面；2.投标文件资信部分封面；3.法定代表人身份证明书；4.投标人声明；5.投标人文件签署授权委托书；6.投标函；7.拟派驻本招标建筑区划的负责人简历；8.拟为该建筑区划配备的物业服务设备、器材及信息等技术与装备；9.投标人管理

18、业绩表；10.投标报价表；11.连云港市物业管理招标文件（示范文本）第一部分投标邀请按照国务院物业管理条例和连云港市物业管理招标投标暂行办法的规定，现决定对（项目名称）的物业管理服务进行（公开/邀请）招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。请投标单位接到本招标文件后,认真阅读各项内容,进行必要的投标准备,并按招标文件的要求详细填写和编制投标文件.招标单位将按本招标文件投标须知确定的时间、地点开标，请投标单位的法定代表人（或其委托代理人）携带其身份证明准时出席，否则视为弃权处理。一、招标项目的简要说明本项目位于连云港市区（县）路号，四至范围：东至，西至，南至，北至（见附件3：本项目的总平

19、面图）。本项目规划设计的物业类型为：。本项目总用地面积平方米。用地构成为：建筑用地平方米（其中公建用地平方米），道路用地平方米，绿化用地平方米。本项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积平方米，地上总建筑面积平方米，包括住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积平方米，办公用房建筑面积平方米，其他物业建筑面积平方米。本项目共计建筑物幢（其中住宅幢套平方米，非住宅幢套平方米）；建筑结构为。本项目的建筑密度为%；综合容积率；绿化率为%。本项目规划建设机动车停车位个，其中地上停车位个，地下停车位个；按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。本项目规划设计批准文件见附件4。二、项目开工和竣工交付使用时间本项

20、目于年月开工建设，共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于年月全部建成竣工交付使用。三、物业管理用房的配置情况物业管理服务办公等用房：建筑面积为平方米；坐落位置：；于年月开工建设，于年月全部建成竣工交付使用。按苏建房（2006）371 号标准装修（见附件 5：物业管理用房平面图）。四、房屋专项维修资金建立情况开发建设单位按标准缴存，计元；购房人按标准缴存，计元；专项维修资金的补充来源有，建立的住房专项维修资金现存于。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 17 页 -五、招标书的发售投标单位应于年月日时分前至连云港市区（市）县路号室（领取

21、/购买）招标书。（出售的招标书每套标书收取成本费元整）。六、投标地点连云港市会议室。七、投标截止时间投标截止时间为年月日时分，逾期送达的投标文件不接受。八、开标时间、地点1、开标时间为投标文件送达截止时间。2、开标地点为投标文件送达地点。招标人：招标代理：地址：咨询电话：联系人：邮编：第二部分技术规范及要求本物业的物业服务按照连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准级标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：一、物业管理服务的内容对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。二、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员；2、物业管理服务

22、与收费质价相符；3、4、三、投标人的条件1、依法注册登记、具有独立法人资格，并有级以上物业管理资质的物业服务企业；2、具有经营管理相似物业万平方米以上的管理经验；四、投标文件的编制要求1、管理服务理念和目标要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。2、项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。3、管理服务人员配置拟配小区（项目）经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历；

23、其他岗位人员拟配人选，数量，职称。4、物业管理用房及相应管理设施的配置提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算、开办费筹措和处理意向。5、项目服务内容与服务标准具体包括综合服务管理、公共设施设备的养护与维修、公共场所秩序的维护、保洁服务、绿化养护管理、电梯的运营与管理等管理服务的内容与相应的服务标准，尤其要体现住宅物业与非住宅物业的服务内容与标准要分别体现。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 17 页 -6、物业管理费用的收支预案按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费（每平方米建筑面积），以及各项管理费用支出计划与数额。五、项目

24、服务内容与服务标准（住宅部分）（以三级服务标准为例）(一)综合服务管理1、企业持有物业服务企业资质证书，配置一般办公用品，办公场所整洁有序。2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。3、物业服务人员、专业操作人员有相关职业资格证书或岗位证书。4、健全各项管理服务规章制度。5、管理服务人员挂牌上岗，仪表整洁，语言文明，行为规范。6、公布每天8 小时服务电话，急修50 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7、能提供 1 种以上有偿服务，创造和睦的小区邻里关系。8、物业管理服务项目和收费标准在小区醒目处明码标价；一年次公布物业服务费用的收支情况。9、每年

25、至少1 次征询业主对物业服务的意见和建议，征询面不低于30%，对征询的意见和建议进行分析并及时整改，并在小区进行公布。10、对物业共用部位和公共设施进行日常管理和维修养护，做好检修记录和保养记录。11、建立较为完善的住宅装饰装修管理制度，阻制违规装修行为。12、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。13、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。14 15(二)共用设施设备养护维修1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，建立共用设施设备档案。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录

26、。2、配合水、电、气等专业部门做好相关设施设备正常运行的保障工作。消防设施设备正常使用，消防通道畅通。3、小区道路通畅，路面平整，主要道路及停车场配有交通标志。4、路灯、楼道灯完好率不低于90%。5、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。6 7(三)公共场所秩序维护1、小区主出入口24 小时值勤。2、公共秩序维护人员培训上岗。公共秩序维护人员对主出入口、主干道、重点部位进行巡逻；配有安全监控设施的，实施24 小时监控。3、公共秩序维护人员有统一制服，警容整洁。4、引导进出小区的机动车辆有序通行、停放。非机动车辆按序停放，及时入车库。5、对进出小区的装修、家政等劳务人加强出入管理。

27、6、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。7 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 17 页 -8(四)保洁服务1、垃圾每日清运1 次，保持垃圾桶清洁、完好。2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1 次；楼道每 3 日清扫 1 次；楼梯扶手 1 周擦洗 2 次；共用部位玻璃1 季清洁 1 次;路灯、楼道灯每半年清洁1 次.及时清除道路积水、积雪。3、公共雨、污水管道每年疏通1 次，保持畅通；雨、污水井每季度检查1 次，并视情况及时清掏；化粪池每年检查清掏1 次，发现异常情况及时清掏。4、房屋立面、公共楼道

28、及区内无堆放杂物现象。5、每年喷洒药物次，进行消毒和灭虫除害。6、无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象。7、电梯及电梯厅每天清扫2 次，每月 2 次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁1 次轿箱顶部。8 9(五)绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理，管理及养护制度完善，措施落实，无病虫害，无践踏折损及占用现象。2、草坪生长正常，及时修剪，草面基本平整。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，修剪整形。4、每年 1 次组织施肥和松土，做好防涝、防冻。5、每年喷洒药物3 次，预防病虫害。6、绿化长势良好，造型符合规范要求。7 8(六)电梯的运营与管理服务内容与服务标准1、遇电梯发生一般故障

29、的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员10 分钟之内到场应急处理，专业人员45 分钟之内到场进行救助。2、每天应进行检查，检查记录存档。3、保证电梯24 小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。4、客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。5、设置紧急呼救装置的，应保证24 小时完好，发生故障时应确保三方通话。6、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴安全检验合格标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。7、确定

30、合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运行情况，建档备案。8、定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。9、电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。注：1、电梯运行费用包括：电梯定期常规保养、电梯年安全检测、零星配件和维修。2、本价格不含电梯操作员费用，如配置操作员的，人工费用按实结算。六、项目服务内容与服务标准（小区周边配套营业用房）七、物业服务费的结算形式（包干制/酬金制）。八、主要设施设备的配置

31、及说明(详见附件6)。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 17 页 -九、公建配套设施及说明(详见附件 7)。十、。第三部分投标人须知一、总则说明1适用范围本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。2投标人的资格要求参加投标的物业服务单位必须具有独立法人资格和物业管理主管部门颁发的物业服务企业级及级以上的资质。3招标方式本次招标采用招标方式，择优选定物业服务企业。4投标费用无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。二、招标文件说明1、招标文件的构成（1）投标邀请（2）技术规范及要求（3）投标人须知（4）合同的一般条款（5）附件2、招标

32、文件的澄清（1）投标人对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止前天按投标邀请中载明的地址以书面的形式通知到招标人。招标人以书面形式予以答复，并将书面答复发给所有获得招标文件的投标人。（2）投标人对招标人提供的招标文件所做出的推论、解释和结论，招标人概不负责，投标人由于对招标文件的任何推论和误解以及招标人对有关问题的口头解释所造成的后果，均由投标人自负。(3)投标人应检查招标文件的内容是否齐全,如有遗漏请索取,否则责任自负。3、招标文件的修改（1）在投标截止日期天前，招标人可主动地或依据投标人要求澄清的问题而修改招标文件，并以书面的形式通知所有获得招标文件的投标人。（2）为使投标人在准备投标

33、文件时有合理的时间考虑招标文件的修改，招标人可酌情推迟投票截止时间和开标时间，并以书面形式通知所有获得招标文件的投标人。三、投标文件的编写投标文件应分为资信部分、技术部分和商务部分三部分。资信部分包括投标人的资质等级、管理现状和业绩、拟派驻本项目项目经理及主要管理人员业绩、从物业管理信誉业绩体系中获得的投标报名截止日有关情况。商务部分包括物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用，人员配备，项目收支预算和各项收费标准报价及其依据等。技术部分包括物业服务内容和标准，物业管理机构运作方法及管理制度、等。投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、用于本项目的技术装备表、本项目负责人

34、与主要管理人员表。（见附件 10）1、投标文件构成（1）商务部分（a）按招标文件格式编制的投标函（b）授权书名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 11 页，共 17 页 -（c）项目费用测算人员配备，项目收支预算和其他各项收费标准报价及其依据（2）资信部分（a）资格证明材料：企业营业执照、资质证书(外埠企业来连备案表)、从业人员上岗证书、信誉及业绩证明复印件；项目经理应有物业主管部门颁发的本年度或上一年度的业务培训合格证书、外埠来连备案物业公司的信誉业绩材料及拟派驻项目经理应有在信誉业绩取得所在地地市级主管部门在本项目招标公告发布后的证明材料（b）企业简介（c）管理服务人员配置表:

35、根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况。（3）技术部分（a）管理服务理念和目标结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标。（b）项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录；（c）根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案1）对物业共用部位、业主或使用人自用部位提供维修服务的方案；2）物业管理区域内共用设施设备的维修方案；3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；4）住宅外墙或建筑物发生危险，影响

36、他人安全时的工作预案；5）物业管理区域内环境清洁保洁方案；6）物业管理区域内公共秩序维护方案和岗位责任描述；7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；8）人员配备表（依据附件10 填写）9）（d）物业维修和管理的应急措施1）业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施；2）本项目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施；3）业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；4）雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；5）电梯故障的应急措施；6）消防应急措施。7）8）（e）丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。（f）智能化设施的管理与维修方案。（g）施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对

37、预案。（h）用于本项目的技术装备（i）2、投标文件的格式（1）投标文件总体分为商务、技术、资信三大部分。（2）招标文件对投标文件的格式、内容等有规定的应符合招标文件规定要求。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 12 页，共 17 页 -（3）投标文件的技术部分标书规范格式要求为：目录及大标题：字体-黑体，大小-小三；小标题：字体-黑体，大小-小四；正文内容：字体-宋体，大小-小四；左右页边距：左-2.2 厘米,右-2 厘米；正文中表格与插图的字体一律用5 号宋体正文行间距为1.5 倍行距。封面及正文均为A4 纸具体文本格式见附件11。3、投标报价（1）投标方应根据招标文件的要求写

38、明本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何选择的报价。（2）本投标书报价为一年的报价（电梯电费、停车费等不在本报价之内的，需要单独测算）。投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费报价金额，并注明不同房屋类型收费单价。（3）4、投标文件的份数和签署（1）投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共套（其中正本套其中副本套），并明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。（2）投标文件须打印并由投标方法定代表人签署和加盖公章。（3）电报、电话、传真形式的投标概不接受。（4）投标有效期投标文件从开标之日起，

39、有效期为45 天。四、投标保证金1、投标人在（领取/购买）招标书的同时缴纳投标保证金10000 元整，并作为其投标的一部分。未中标者在招标人与中标人签订物业服务合同后5 工作日内退还保证金，利息不计。2、未按规定提交投标保证金的投标，将被视为投标无效。3、下列任何情况发生时，招标人将不予退还投标保证金：（1）投标人在投标截止期后至投标有效期内撤回其投标；（2）中标人在规定的期限内放弃签订合同。五、投标文件递交的要求和无效1、投标文件的密封投标方应将投标文件密封，并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。2、递交投标文件的截止时间所有投标文件都必须在招标方于投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招

40、标文件规定的地点。招标人将拒收在投票截止时间后收到的投标文件。3、投标文件的修改和撤销（1）投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。投标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。（2）投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规定进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改或补充投标文件”字样。4、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：4.1 投标文件未按照招标文件的要求予以密封的；4.2 投标文件中的投标函未加盖投标人的企业印章及企业法定代表人印章或者签字的或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书（

41、原件）及委托代理人印章或者签字的；4.3 投标文件的关键内容字迹模糊，无法辩认的；4.4 明显不符合技术规范、技术标准的要求；4.5 投标文件附有招标人不能接受的条件；4.6 住宅部分投标价格偏差收费标准价格10%的名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 13 页，共 17 页 -4.7 其他不符合招标文件中规定的实质性要求或有连云港市物业管理评标规则（试行）中规定的其他重大偏差。六、开标和评标1、开标开标会在投标邀请中规定的时间、地点举行，由招标人主持，邀请所有投标人参加。主要程序如下：（1）参加开标人员签到；（2）主持人宣布开标会议开始，由公证人员检验招标人法定代表人身份证件或委

42、托代理人身份证件及其授权委托书，检验投标人法定代表人或者委托代理人身份证件，介绍参加开标会议的人员及招标项目的有关情况；（3）由公证人员与投标人推选的代表共同查验投标文件密封情况；（4）确认无误后拆封唱标，由唱标人当众拆封，宣读投标人的名称，投标报价及投标文件的修改撤回等情况并作现场记录；（5）招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间之前收到的所有投标文件，开标时都应当众拆封、宣读；（6）密封投标文件的技术标书并编号；（7）宣布开标会议结束，进入评标阶段。2、评标（1）评标的方法与程序招标方根据有关规定组建评标委员会，本项目的评标委员会成员共设七人。其中，招标人指派一人，项目所在地街道办事处

43、（乡、镇）代表一人，由招标人从市物业管理评标专家名册中采取随机抽取的方式确定物业管理专家成员五人。本项目采用无标底综合评分法，是将物业管理投标评审分为投标企业资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩等四部分的评审，采取百分制的方法将四个部分评审评分求和，七名评委评分中去掉一个最高分和一个最低分，计算所得算术平均值为投标人最终得分。从而按总评分从高到低顺序最后确定中标候选人3 名。（2）评标标准与定标办法评分办法、标准如下：资信部分20 分，商务部分20 分，技术部分40 分，答辩部分20 分，满分为100分（每项得分不得少于该项分值的60%）。从能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准的

44、投标人中推荐三名中标候选人。1）资信部分20 分（分值在0 分的基础上累计，最低分为12 分，最高分为20 分）本部分加分项为（原管理物业项目应提供项目所在地县、区物业主管部门项目合同备案证明回执）：投标人管理的项目中获得国家示范小区称号的每处加6 分获得省优秀项目称号的每处加4 分获得市优秀项目称号的每处加2 分；投标人获得市级及以上表彰的加2 分；投标人为本项目安排的从业人员中取得上岗证的每人加1 分；投标人取得ISO 标准认证的企业得3 分；管理项目中按照规定组建业主委员会的，每处加1 分。2）技术部分40 分（最低分为24 分，最高分为40 分）评标委员会对投标文件中的管理服务理念和目

45、标、项目管理机构运作方法及管理制度、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施等八项内容，进行评比、打分。满足并响应招标文件要求的，得40 分（缺项者酌情扣分）3）商务部分20 分（最低分为12 分，最高分为20 分）评标委员会对投标文件中的物业服务费、特约服务费和其他委托代理服务的费用等，进行评比、打分。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 14 页，共 17 页 -各投标人的投标价格算术平均值为标底，并以此为标准来确定其他投标人的价格得分，投标价格偏差于该基准价格的，每偏差05%扣 1 分，住宅投标价格偏差收费标准价格10%的作为废标处理。4）

46、答辩部分20 分（最低分为12 分，最高分为20 分）由招标人组织，投标企业的投标答辩人出席作答。评标委员会按评标标准和方法对投标答辩人进行现场提问、考核、比较，并视具体情况量化打分。6、投标文件的澄清（1）为了有助于对投票文件进行审查、评估和比较，招标人有权向投标人质疑，请投标人澄清其投标内容。投标人有责任按照招标人通知的时间，地点指派专人进行答疑和澄清。（2）澄清的答复是书面的，但不得对投标内容进行实质性的修改。7、评价原则与方法对所有的投标方的投标评估，都采用相同的程序和标准。评标严格按照招标文件的要求和条件进行。8、保密有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同意向的一切情况

47、都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。投标方不得干扰招标方的评标活动，否则将废除其投标。七、中标人的确定及物业服务合同的签订1、定标准则（1）合同将授予其投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同的投标方。（2）最低报价不是被授予合同的保证。2、中标通知（1）评标结束 7 日内，招标方将以书面的形式发出中标通知书，但发出的时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。（2）中标通知书将作为签订合同协议书的依据。3、合同协议书的签署（1）中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人按建设部前期物业服务合同（示范文本）格式签订合同协议书；（2）招标文件、中标方的投标文件及其澄清文

48、件，均为签订合同协议书的依据。（3）中标方与招标方签定的本项目前期物业管理管理合同协议书，应当遵循物业管理条例规定，明确本项目物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等服务，必须由相关责任单位依法承担相关管线和设施设备维修、养护的责任，并向最终用户收取有关费用。4、悔标责任（1）中标人接到中标通知书7 日后（最长不超过30 日），无正当理由不与招标人按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还。超过投标保证金数额的，对超过部分按赔偿。（2）招标人在发出中标通知书7 日后（最长不超过30 日），无正当理由不与中标人按照招标文件和中标人的投标文

49、件签订相应物业服务合同的，应双倍返还投标保证金，超过投标保证金数额的，对超过部分按赔偿。5、物业服务合同的签订说明（1）中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。（2）招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件，均为签订物业服务合同的依据。（3）第四部分合同一般条款名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 15 页，共 17 页 -1、适用范围本合同条款仅适用于本次招标活动。2、价格本项目物业服务费收取标准，按照中标价格确定。除非合同中另有规定，乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与投标报价一致。3、技术规格和

50、标准本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。4、价格招标人根据连云港市物业管理招标投标暂行办法发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此造成的经济损失，招标人有权要求予以赔偿。5、招标费用的承担，按以下第1 种方式解决：（1）由招标人全额承担；（2）由中标人全额承担；（3）由招标人、中标人各承担一半；（4）但由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订物业服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。6、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明