2022年益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法 .pdf

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1、益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法实 施 细 则一、实施目的根据国务院七部委关于做好稳定住房价格工作的意见（国办发 200526号）以及住房和城乡建设部关于建立房地产市场信息系统和预警预报系统通知（建住房20047号）和益阳市人民政府办公室关于印发益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法的通知（益政办发 20103号）要求，我市商品房网上交易及预售资金监管系统于8 月 1 日全面启用。该系统将实现房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，将预售资金监管、商品房预（销）售合同备案、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产相关业务纳入平

2、台管理，达到了房管部门与金融部门和开发企业之间信息资源的共享和利用的目的。为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运行平台，为诚信开发企业提供一个取信于民、公平竞争的市场环境，为广大购房者提供全面、准确、及时的房地产市场信息，以促进益阳市房地产市场的健康、有序地名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 14 页 -发展。二、具体实施步骤(一)入网认证l、签定服务协议，办理入网手续房地产开发企业、金融机构、中介代理机构应当携带有关资料到益阳市房管局办公楼一楼，与益阳楼市数码科技有限公司签订服务协议，办理入网手续。2、会员认证房地产开发企业、金融机构、中介代理机构在签订服

3、务协议后，将参与系统操作的人员名单提交到益阳楼市数码科技有限公司，操作人员须通过培训，并取得操作资格证书，才能获得操作授权。3、系统安装房地产开发企业、金融机构、中介代理机构在办理了入网手续、操作人员培训后，益阳楼市数码科技有限公司技术人员负责上门安装调试系统。4、入网认证应提交的资料：营业执照（金融机构营业许可证）（复印件加盖行政公章）；组织机构代码证（复印件加盖行政公章）；房地产开发企业资质证书（复印件加盖行政公章）；法定代表人身份证（复印件加盖行政公章）；名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 14 页 -经办人身份证（复印件加盖行政公章）、委托书、照片一张；入网申

4、请表；其它需提交的资料；(二)预测绘及确认物管用房根据商品房期房管理的要求，完成预测绘并确认物管用房的项目，才能申请商品房预售许可或在建工程抵押权登记。预测绘（实测）在市房管局测绘队办理。开发企业完成预测绘取得商品房预测绘报告后，到市房管局物业管理科提交益阳市房地产开发项目前期物业管理审批意见书所要求提供的资料，办理物管用房确认手续。确认物管用房后，开发企业才能通过商品房网上管理交易系统接收预测绘数据，申请办理商品房预售许可证或在建工程抵押权登记。（三）预测绘信息变更及数据覆盖在建设过程中因规划调整、预售方案变更、物管用房变更等原因有较大变化，需办理预测绘信息变更，即将原预测绘信息和新预测绘信

5、息在预售管理系统中进行数据转换的，须提交以下资料（包括物业管理用房、层次、建筑面积等）：1、预测绘数据变更信息覆盖申请表；2、新的预测报告书的原件和复印件；3、原益阳市房地产开发项目前期物业管理审批意见名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 14 页 -书的复印件和新批的益阳市房地产开发项目前期物业管理审批意见书的原件。开发公司将预测绘数据变更信息覆盖申请表报市房管局产权处受理，再至测绘队进行测绘变更，凭新的测绘报告至物业科确认物管用房后再将相关资料报送市房管局产权处审核确认，由产权处进行数据变更信息履盖。以下情形不予办理数据覆盖：1、有司法限制的；2、已办理他项权登记的

6、；3、已办理备案的；4、已办理预告登记的；5、法律、法规规定的其他情形。在进行预测绘变更期间，开发企业不应再办理该项目的签约业务。两家以上单位联合报建的项目，需共有单位出具书面同意意见，才能进行数据覆盖。(四)申办商品房预售许可证商品房预售必须先办理商品房预售许可证，商品房预售行政许可由市房管局产权与市场管理科办理。房地产开发企业应将商品房销售项目等基本信息录入系统。并利用测绘报告中的业务宗号将所测绘的每栋商品房楼盘表数据调出核定后录入国土证号、建设用地规划许可证号、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、白蚁名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 14 页 -预防合

7、同号等其它信息以及栋监管金融机构和监管账号到系统。在所要求的数据录入完毕后，通过网络发往市房管局，并提交所需资料，到市房管局产权与市场管理科申请商品房预售行政许可。各房地产开发企业在申办商品房预售许可时，必须提供与银行签定的商品房预售资金监管协议。如监管银行发生变更，还需办理预售许可证变更手续并提供如下材料：拟变更监管银行的，由开发企业会同原监管银行出具变更说明，并出具开发企业与新监管银行签订的监管协议、帐号等资料；如增加监管银行，开发企业需提交与新增加银行签定的监管协议。(五)期房网上签约l、开发企业获得商品房预售许可证后，就可进入商品房的预售阶段。开发企业凭商品房预售许可证到市房管局开发管

8、理科（房地产信息中心）申报栋户室拟定售价等预售许可发布的信息，核定无误后将在益阳市房地产管理局政务网上公示所要发售的新楼盘信息。购房者可通过益阳市房地产管理局政务网查询新楼盘的详细信息及开发企业概况，查询预售楼盘户室的详细信息（户室面积、分摊面积、套内面积），同时可查询户室楼盘销售情况，及时了解楼盘具体户室的当前状态，是可售还是名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 14 页 -不可售，是已售还是未售。2、已设定在建工程抵押的房号，在在建工程抵押权人(金融机构)未授权前，不可签约，开发企业依据销售进程，分批次向金融机构申请签约许可，金融机构受理申请并审核同意后，开发企业方

9、可与购房者进行网上签约。3、房地产开发企业与购房者依照网上公示的商品房认购协议示范文本，商定认购协议内容后，通过系统录入并打印认购协议，双方签字盖章。购房人把首付款交到商品房监管金融机构的监管帐号后，房地产开发企业与购房者签订商品房买卖电子合同。4、房地产开发企业与购房者依据网上公示的商品房买卖合同示范文本可直接签定商品房买卖合同。买卖双方就合同条款达成一致后，在网上签订电子合同。合同信息录入时，房号一经点击，电脑会自动生成商品房预售合同号，即：商品房预售许可证号+房号。信息录入完毕后，开发企业经办人员必须认真检查核对录入的信息是否与拟定的合同内容相符，然后才能将该合同打印出来，由购房人和开发

10、企业分别签字盖章，完成签约程序。5、房地产开发企业与购房者在网上签订电子合同后，打印纸质合同并签字盖章，纸质合同上打印购房人所购商品房的初始密码，密码由系统随机产生，开发企业操作人员不得修改这一密码，初始密码仅具备查询功能，购房人应尽快名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 14 页 -修改初始密码，购房人凭初始密码可通过二个途径修改密码：在益阳市房地产管理局政务网上修改、通过手机短信修改。修改后的密码将作为该购房合同的修改和撤消的凭据，以及今后房屋交易的凭据，相当于银行存折的取款密码，对于保障购房人的合法权益和防范交易风险将起很大的作用。6、房地产开发企业须使用住房与城

11、乡建设部与国家工商总局提供的标准示范合同，开发企业可以根据项目具体情况增减相关条款，但需符合国家有关法律法规规定。(六)预售商品房合同备案、贷款抵押登记房地产开发企业应在合同签订后三十日内，持打印的合同文本（含二维对照码）、预售资金监管证明、房屋专项维修资金交存凭证等相关资料到市房管局政务窗口办理备案登记手续。房地产开发企业在打印商品房买卖合同的同时，打印备案申请表、预售资金监管证明，购房人将购房款交到监管银行的监管帐户中，监管银行核定所有应收预售款到帐后需在预售资金监管证明上盖章确认（可加盖行政公章或预售资金监管专用章），并在系统里确认预售款已到帐后，该合同方可上传至市房管局申请合同备案；若

12、余款是通过按揭方式办理的，则由开发企业录入按揭信息后，将数据和相关资料传至按揭银行审核，按揭银行审核后打印出按揭申请表交购房人签字确认，再将数据资料传回开发企业处，由开发企业汇名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 14 页 -总资料并将信息上传至市房管局办理按揭登记手续。按揭登记手续办结后，系统将自动提示按揭银行到市房管局政务窗口领证。系统中将注明预购商品房抵押贷款备案证明号码、预售款监管银行名称及帐号等信息，监管银行应在领证后七日内将按揭资金付至预售款监管帐户。(七)在建工程抵押登记在建工程抵押贷款业务必须经过银行审核同意，并打印在建工程抵押登记申请表和抵押物清单后，

13、才能上传到市房管局审核办理登记备案手续。设定抵押的房号应剔除已网上签约的房号、司法限制的房号、物管用房、配套设施用房、公用面积、消防设施用房等。(八)期房交易业务与现房交易业务的衔接房地产开发企业在取得实测报告以后，凭实测报告、预测报告、预售许可证到市房管局政务窗口办理预测户室与实测户室关联操作（在此操作后系统将自动停止该栋商品房期房预售的一切业务）。在关联操作以后，房地产开发企业才可以办理该栋的产权总证，房地产开发企业凭总证来办理期房转现房交易、期房转现房抵押、在建工程抵押转现房抵押等业务。(九)现房网上签约现房网上签约操作方式参照期房网上签约模式运行，先名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师

14、精心整理-第 8 页，共 14 页 -由房地产开发企业在网上与购房者签订商品房买卖电子合同，如购房人办理购房抵押贷款则同时录入抵押贷款信息，经银行审核后一同把数据上传到市房管局，房地产开发企业操作人员再持打印的合同文本、房屋专项维修资金交存凭证等相关资料到市房管局政务窗口办理现房交易及抵押贷款登记业务。在系统启用前已手工签定现房买卖合同，但还未在系统中录入数据的，房地产开发企业必须在系统安装后录入现房交易数据，可不再重新打印合同，仍以手工签定的合同为准，但必须将数据上传市房管局办理现房交易手续。(十)现房签约后的产权分户证的办理现房销售的，办理分户产权时，需进行商品房销售网上签约。在进行与购房

15、者签订购房认购协议和商品房买卖合同前，办理过在建工程抵押并已转为现房抵押的房号需经由抵押权人（金融机构）进行签约许可，经过签约许可后才可与购房者签订认购协议和商品房买卖合同，购房合同签订以后由开发企业将数据传送至系统，该套房屋需由抵押权人先申请办理抵押注销登记，市房管局政务窗口工作人员方可进行数据下载确认并受理该套房屋的现房分户产权登记。三、具体要求(一)在商品房交易及预售资金监管系统正式启用后，所有商品房交易、抵押、按揭等业务必须通过网上签约（合名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 14 页 -同备案）、网上申办业务。(二)所有办理抵押按揭业务的金融机构都必须与市房管

16、局建立网络联接，通过商品房交易及预售资金监管系统在网上申办商品房抵押、按揭业务，市房管局政务窗口不再直接受理未经网上申报的抵押、按揭业务。(三)办理商品房预售许可证之前，房地产开发企业须与金融机构签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金的监管应遵循以下原则：1、监管金融机构必须为具有监管资格的金融机构；2、所有预售资金全部纳入监管范畴；3、需预售的每栋房屋原则上由一家金融机构监管。共同监管的，所有监管金融机构共同签订商品房预售资金监管协议；4、金融机构中，土地抵押或在建工程抵押的抵押权人，享有该抵押房地产项目预售资金优先监管权。(四)房地产开发企业、机融机构、中介代理机构必须办理入网手续方可

17、办理网上业务。房地产开发企业、金融机构、中介代理机构经办人员须通过培训后取得商品房网上交易从业人员资格证书，才能到市房管局政务窗口申办业务。(五)益阳市商品房交易及预售资金监管系统正式启用前，办理了房屋权属登记、抵押等手续的商品房，需要继续办理手续的，按照市房管局产权处历史数据处理的要求办名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 14 页 -理。（六）系统配置要求房地产开发企业需至少自备一台电脑和一台激光打印机，开通宽带上网，电脑中必须安装杀病毒软件和VPN 虚拟网客户端。设备参考型号和系统软件：1、支持双面打印的激光打印机。2、支持操作系统Windows XP/2000

18、以上电脑。3、VPN 虚拟网客户端（由益阳楼市数码科技有限公司统一安装）。四、管理与维护（一）益阳市房地产管理局开发管理科（房地产信息中心）负责市房管局信息化建设、管理和统筹实施工作。包括：1、房地产信息化建设的规划和标准的制定；2、商品房网上交易及预售资金监管系统、益阳市房地产管理局政务网（益阳房地产信息网）的管理；3、房地产信息资源的管理；4、县（市）区房管局信息化建设的指导。（二）经房管局产权处授权同意由益阳楼市数码科技有限公司负责信息平台的技术维护。包括：1、商品房网上交易及预售资金监管系统、益阳市房地产管理局政务网、益阳房地产信息网的技术维护以及其他名师资料总结-精品资料欢迎下载-名

19、师精心整理-第 11 页，共 14 页 -保证信息平台正常运行的技术维护；2、做好房地产信息平台安全技术维护工作并保证信息平台安全高效运行；3、房地产信息资源的归集、分析、利用；4、房地产信息系统操作人员的技术培训；5、经市房管局开发管理科（房地产信息中心）核准同意对外发布和更新有关房地产信息，并做好房地产信息化管理的有关技术工作。五、其他事项（一）系统正式启用过渡期为二个月，对于现房套数在20 套以内的且预计在2010 年 10 月 1 日前可以全部销售完毕的开发企业，可以不上系统。（二）从 2010 年 10 月 1 日起，所有商品房交易必须通过网上签约（合同备案）、网上申办业务，但房屋存

20、量在十套以下且办理入网手续有困难的开发企业，可请益阳楼市数码科技有限公司代办网上相关业务。（三）在系统启用前已手工签定现房买卖合同，但还未在系统中录入数据的，必须在系统安装后录入现房交易数据，可不再重新打印合同，仍以手工签定的合同为准，但必须将数据上传市房管局产权处办理现房交易手续。（四）房地产开发企业必须对所录入数据的真实性、准确性负责，严禁录入虚假数据，在数据上传房管局前，必须名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 12 页，共 14 页 -指定专人负责数据审核。房地产开发企业所录信息经市房管局在益阳市房地产管理局政务网对外发布后，如因虚假信息或错误数据而引起的后果，必须由房地产开发企业自行负责，此类行为将记入房地产企业信用档案予以公示。主题词：城乡建设房地产网上签约备案登记细则 通知抄送：益阳市人民政府法制办公室名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 13 页，共 14 页 -益阳市房地产管理局办公室2010 年 8 月 17 日印发（共 印200份）名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 14 页，共 14 页 -