房地产基础知识名词解释(22页).doc

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1、-房地产基础知识名词解释-第 22 页 房地产基础知识名词解释房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。房地产是房屋和土地作为一种财产的总和。属于不动产，具体包括土地开发、房屋建设维修、管理、土地使用权的有偿转让，划拨，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场的综合性产业。房地产市场：主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场，二级市场和三级市场。一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划。采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将地土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发

2、展商根据土地使用要求将的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。三通一平：是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。七通一平：是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。生地：未开发的农地、荒地。熟地：具有开发建设条件、立即可以开始建筑的土地。毛地：城市中需拆迁而未拆迁的土地。商品房：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业）开发经营的住宅。它同时拥有该房屋的所有权和该房屋所占用的使用权，二者合一、不得分割，房屋所有权依赖

3、于土地使用权，土地使用权的性质用途和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。标准商品房：指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价在其上面兴建的商品房屋。购买后产权归购买者，可自由转让、抵押、继承、馈赠等。福利商品房：体现政府福利性质，主要作为政府机关及下属企业单位工作人员的福利用房，由住宅局统一分配。离开政府的个人按规定需交回。五证：1、国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；2、建筑用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用，划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法

4、定凭证。3、建筑工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。4、建筑工程施工许可证；5房地产预售许可证。契税：指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。土地使用费：土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。土地开发

5、费：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。土地出让金: 各地政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。外销许可证：凡对境外预售的房至办理此证方可出售。国土局：代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。公证处：是国家的证明

6、机关，是提供法律公证的机构。房地局产权登记处：是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。开发商：开发商是由国家工商、国土部门批准的专门从事房地产开发和经营的企业。代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。监理公司：是由建设部门和工商部门批准有对房屋有监理权的单位。它是事业单位。监理单位每天都会派工程师驻守现场。质检单位：是由国家工商、技术、建设等部门批准的对房屋有质检权的单位。设计单位：是根据发展商的要求对房屋进行规划、设计和出图的单

7、位。施工单位：是由国家工商部门和建设主管部门批准的施工企业；有一级、二级、三级、有非级别。全部工程都要招标，中标的企业才有施工权利。房屋单方综合造价：每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，得出每平方米的均价起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层物业，以顶楼的销售价为起价；高层物业，以最低层的销售价为起价。较低的起价容易引起消费者的注意。定金：是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币。它属于一

8、种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。订金: 订金是预付款性质的一种支付，不具有定金的性质。订金在法律上没有明文规定。出现在房屋认购书中的“订金”，其业主或赔偿仅仅是单方的，是购房者对开发商的保证。在开发商如果违约是否双倍返还的问题上并不明确。如

9、果开发商违约，只要退还订金即可。违约金：违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。房地产抵押合同：是明确房地产抵押款中双方当事人权利和义务关系，由很行、业主和发展商三方签定。银行按揭：是指购房者买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在争行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。样板房与示范单位：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的

10、房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。物业管理：是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维掮性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润目的。公共维修基金：简称维修基金)是指按建设部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法(建住房1998213号)的规定，商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备的维修基金（简称公共维修基金），专项用于物

11、业保修期满后，共用部位、共用设备设施的大中修和更新改造。住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 公房：也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。不可售公房：是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居

12、民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。已购公房：又称售后公房，就是购买的公有住房单位产权房：是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。廉租房：是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 私房：也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，就转为私有住宅。二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手，第二次交易则为二手。一

13、些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施

14、工阶段的房屋。现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。外销房：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。 尾房：又称扫尾房。它是房地产业进入

15、散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 烂尾房：是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。房屋产权：是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是

16、房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。 房地产评估：就是房地产估价师根据房地产的有关住处、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：市场比较法；收益还原法；剩余法；成本法。银行本票：是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。银行汇票：是付款人将款项交银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐或取现金的票据。有效期为一个月。银行支票：是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项去付给受款人的票据。有效期为十天。生态住宅：结合当地的自然生态环境，合理地安

17、排并组织建筑与其他相关因素之间的关系，使建筑与环境之间成为一个有机的结合体。这当中要涉及到生态学、建筑技术科学的基本原理、现代科学技术手段等。绿色住宅：其内涵是全方位、立体环保工程。它是既适应地方生态而又不破坏地方生态的建筑，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点，体现在无废无污、高效和谐、开放式闭合性的良性循环。公寓：公寓是相对于独院独户的别墅而言的，大多数是高层大楼，标准较高，每单位内有若干套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的客商及其家眷中短期租用。酒店式公寓：酒店式公寓是采用星级酒店的一些服

18、务和管理模式作为管理标准的一种公寓，酒店式公寓既可用于居住又可用于办公。商务公寓；商务公寓是相对于居住型公寓而言的，指公寓的功能主要用于商务往来需要和办公需要，可提供会议、展览、通讯等服务，与写字楼的区别在于商务公寓可提供单独居住的卧室、卫生间乃至厨房、阳台等。小户型产品介绍LOFT：LOFT英语的意思是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅。LOFT发源于六七十年代美国纽约的建筑，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。它的定义要素，主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组

19、合；艺术性，通常是业主自行决定所有风格和格局。蒙太奇：蒙太奇最突出的特点是以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型，甚至是1000平方米以上的超级户型。其楼内无承重墙，空间过渡没有任何明梁、暗梁。通俗地讲，如果你对户内的格局不满或更进一步，想实现户与户之间的合并，不管你对空间有什么想法，马上会被告知，在蒙太奇的积木式自由组合户型中都能够得到实现。所有蒙太奇的户型都是活的，客户在购买时就可以按需订做。STUDIO：在英文中的意思是工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定论。概念要素包括：针对中小型服务企业“发展中企业”；相对于写字楼面积更小；对地段要求较高

20、、交通方便、周边配套设施齐全；灵活小巧的空间设计；共享一流资源，包括共用律师、共用会计师、共用秘书、专业全程代办公司注册；商住两用等。 SOLO：原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，主要的定义要素是：每套建筑面积在35平方米左右，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化，即24小时便利店、24小时自助型洗衣店、24小时自助式健身房等。户型设计：SOLO的户形设计以超小为特点，一般为10多平方米至50平方米左右。SOHO：是在家办公的概念，户型：SOHO最初的本意并不是小户型的概念，现代城的面积就在150平方米300平方米，可是当

21、它作为生活态度传播并离开北京进入国内其他城市以后，慢慢地开始与单身、个性、自由等概念结合起来了，于是，很多城市的SOHO公寓以小户型亮相。房地产转让：是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为。房地产抵押贷款：是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为保证的贷款。房地产抵押又可分为实物抵押和房地产权证抵押两种。实物抵押，则意味着房地产所有权证（产权证）和使用权一起抵押给银行，在抵押期间，房地产实物被银行保管，一般不能使用。房地产权证抵押，只是将产权证作抵押，在抵押期间房地产依然可以使用、出租等。个人住房公积金贷款：是政策性的住房公积金所发放的委托贷款，指缴存住房公

22、积金的职工，在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。 CBD即英文Central Bussiness District 的简称，中文译为商务中心区。有以下特点：位于城市黄金地带、城市的功能核心、交通便利、昼夜人口变化。CBD在某种程度上是工业时代的产物，有效地缩短了交易的时间，节约了交易成本。随着信息时代的逐步到来，特别是网络的出现，从时空上无形地缩短了公司的距离，而不必再将距离有型化。CLD（Central Living District）即中央生活区，给CBD提供居住功能的区域。CHD中央酒店区.CPD中央政

23、务区，即一座城市的政治、文化、金融等机构办公驻地的高度集中区域，也是一个城市中最为繁华、最为核心、最有发展动力的区域，拥有强大的辐射力和集聚效应。在长沙南城，已初具规模。世界银行亿美金贷款已经陆续投入到的建设中，基础配套设施建设纷纷启动，整个南城一派繁荣。Townhouse即联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。Town指城镇，house指房子，有点象小镇的房子，肯定是层数比较底，密度比较低，介于独栋别墅和多层住宅之间，底层有小花圈，顶层有平台，大多在郊区。新洋房新洋房具有三种特性A、新洋房脱胎于20世纪上半叶上海中产阶级居住的上

24、海花园里弄洋房，具有欧陆建筑风格和现代西方文明特征。B、新洋房在把握用地经济的同时寻求居住的别墅空间特征,在房型设计上最大限度达到舒适性、实用性、观赏性。C、新洋房作为一种花园洋房应该具有住户的私家花园或内庭院或准私家花园（露台）。新洋房一般是建筑容积率为0、60、9层高4层以下的低密度住宅，主要建筑形态为联排别墅或叠加别墅（叠加别墅建筑容积率可做到1、1，层高5层）。新洋房是“住区”的住宅总套数不宜少于50套联排式住宅但拼接长度不宜超过60m或联拼8套。新洋房作为一个“住区”，在“住区”内还可以包括适量的多层和中高层住宅，这些多层和中高层住宅在空间上应尽可能具有亚别墅或者说泛别墅的特征。新洋

25、房形态1、联排别墅Town House的特性A、三联以上，三个以上独立户型拼接毗连。B、独门独户，在一个垂直立面上只有一套户型。C、有天有地，每层有顶层露台和底层花园。2、叠加别墅一般四至五层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，下单元住户拥有花园，上单元住户拥有露台。叠加别墅相比联排别墅而言，更具有用地的经济性。新洋房衍生形态1、多层、小高层1、2（3）层亚别墅空间在多层、小高层中，将1、2（3）层独立出来，设置单独的入口、花园和车库。3（4）层以上的住户则走另外的入口。2、变层高亚别墅空间：分析住宅套型使用空间的构成，选择各种符合人们生活需求合理（经济)的最佳层高，通过各种不同变化的层

26、高空间优化组合，形成新洋房亚别墅空间。3、空中花园：是将原先住家地面花园提升到一定的层高，为各种新洋房配置私家花园。作为新洋房私家花园的空中花园有：A：退台空中花园。B：顶层空中花园，配置空中别墅。C：套内空中花园，设置入户花园、阳光花屋。D：阳台挑空空中花园。Condominiums集合的市区，大家有一个共有公享的公共部分，估计也就是宿舍的公共走廊加平台。其强调分享与参与是其生活方式和社区文化，这绝对不是简单的公共空间就可以完成的，更重要在于人们生活、工作习惯和文化修养的相近性，在于社区的组织和生命力。 房屋组团：我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内

27、楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而房屋组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。花园式房屋：即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目

28、）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积：实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。房屋的产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。城市综

29、合体；是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的物业形态，至少超过三项以上的物业进行组合而成，且各部分物业之间均能建立起一种相互循环存活的能动关系，形成的一个多功能、高效率的物业综合体。 建筑学部分专业术语建设用地面积：经城市规划行政主 管部门划定的建设用地范围内的土地面积基底面积：建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和住宅的建筑面积：是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼

30、梯走道面积、其他公摊面积等。居住面积：居住面积是指单元内供人们起居、休息等的活动空间，如卧室、客厅、餐厅、阳台、书房、吧厅等。框架结构住宅：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。 剪力墙结构：是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用。砖混结构住宅：砖混结构住宅中的“砖”，是指一种统一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的异型粘土砖、空心砖等；“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一

31、定比例配制的钢筋混凝土配料，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构住宅，由于抗震的要求，砖混住宅一般在层、层以下。 钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。房屋施工面积：是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开

32、始破土创槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋竣工面积：是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格（或达到竣工验收标准），可正式移交使用的房屋建筑面积总和。竣工房屋价值：指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及

33、城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积公用建筑面积有两部分组成：1 各套房屋与公用建筑之间的分隔墙及外墙应分摊的一半；2 是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅或过道等功能上为整幢房屋服务的公共用房和管理用房建筑面积。整幢房屋的建筑面积扣除该幢房屋内各套房屋的套内建筑面积，再扣除销售或出租的作为独立使用的空间，如地下室、车库及人防工程等建筑面积，就是这一幢房屋的公用建筑面积建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内使用面积=卧室，起居室（厅），厨房，卫生间，餐厅，过厅，过道前室，贮藏室，壁柜等的使用面积的总和

34、住宅辅助面积：辅助面积是指用于为生活及生理服务的单元内空间，如厨房、洗手间、贮藏室、阁楼等。公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：B107-24这个地号表示区第1带07片第24宗地。宗地图：即红线图，

35、是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。道路红线：指城市道路，含居住区级道路用地的规划控制线。建筑线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。容积率：规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值，建筑面积/占地面积。覆盖率: 又称建筑密

36、度，是指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率绿化率: 指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比，又称绿地覆盖率，可理解为居住区用地上栽植的全部乔、灌木的垂直投影面积及花卉、草皮等地被植物覆盖的面积，以占居住区总面积的百分比。得房率：即使用率.指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。层高：本层楼地面至上层楼地面净高：本层楼地面至本层楼天花板夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。裙楼：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。标准层：指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与

37、下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。建筑高度：建筑高度指建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。坡屋顶建筑高度：坡层顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶的二分之一为止；当小于四十五度时，建筑高度自基地室外地坪至坡屋顶最高处。建筑物内各层的层数排列：1） 室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层顺序标注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑的最高层数。层高不大于2.2米时不计层数。2） 室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，

38、地下一层楼板以下称为地下二层，按此规划类推建筑物地下室最低层数。相对标高：0.00住宅分类：平面、跃式、复式、别墅跃层式住宅：这类住宅的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不通过公共楼梯，而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面；通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确；相互干扰较小。在高层建筑中，由于每两层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。复式住宅：在概念上

39、是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这类住宅的特点是，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不用公共楼梯而采用户内小楼梯联接。复式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。错层住宅：一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。可以利用错层房屋中不同的层高区分不同功能的

40、房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式房屋，可以减少挖土的土方量。错层带来空间丰富的感受，如不是身临其境很难想象得到，所以对于初次进入这种房屋的人有较大吸引力。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。阁楼：一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。多层和高层的界定：7层以下（含7层）不带电梯为多层； 20层以下带电梯为小高层；100米以下的为高层；100米以上为超高层。房屋的开间：在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋的进

41、深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的房屋进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。后浇带: 发挥伸缩作用，可以增加生疏缝的设置间距，可以起到缓解混凝土温度和收缩应力的作用，（起到生疏缝的作用）同时，可以调节一部分不均匀沉降（起到一定沉降缝作用）一般3040M一道，0.8M宽，一个月以后浇筑，相对伸缩缝来说，一个是分开的，另外一个是假分开的，虽然后浇带可以起一

42、定的缓解温度伸缩的作用，但是绝对不能代替伸缩缝。电梯：电梯数量、容量和速度表标准建筑类别数量（台）额定容量P（人）速度V（m/s）经济级常用级舒适级豪华级住宅80-100户/台60-80户/台40-60户/台40户/台8、10、151-2.5 产权方面知识1、什么是房屋所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的一切权利。2、产权证：是权利人依法管理经营使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。是指房屋所有权证和土地使用权证。所记载的内容包括房屋产权证书包括：产权类别

43、、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。3、房地产登记的权利人名称是如何确定的？答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定： 企业法人，为该企业法人的法定名称； 国家机关，事业单位，为该机关，单位法定名称或政府确认的名称；非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称； 个人，为合法身份证明上的姓名； 共有人，为各权利人的/称或姓名。4、公摊部位的产权归谁所有？答：已纳入分摊面积的共有部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租，出售。5、房地产登记中，土地使用年限怎样确定？答：

44、用 地 类 型使用年限居住用地 70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年对公告之前签订土地使用权出让合同书的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之后的按土地使用权出让合同书规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拔用地，仍按原批准的使用年期执行。6、房产期限到房屋还可以居住是否需要搬迁？答：我国法律法规对于地上权期限的规定分一下两种：一、通过土地划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的地上权，是无期限的。二、通过土地使用权出让所取得的国有土地的使用的，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使

45、用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。国家城市房地产管理法的规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽

46、申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”7、如何办理产权证？答：办理了房屋买卖立契过户手续后，到房地局产权管理部门办理产权证。要填写 房屋产权申请表和土地使用权申请表。由于房产包括地上建筑和土地两部分，两权缺一不可。购房者要特别注意自己享有的土地使用权。8、发展商已办,然后再转让,属于什么转移?答:视同房地产二级市场转移;申请人除按一般二级市场转移登记提交资料外,还应将开发商已办理的房地产证交回.9、地下室,停车场及车位可否销售,抵押?答:地下室,地下停车场属于不能分摊的公共面积,其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有,由房屋物业管理部门统一管理,不允许销

47、售,抵押； 在建筑报建和预售审批已批准可以单独销售的地下室,停车场及车位可以销售,抵押。10、购置房屋产权证上是否可以是未成年人的名字？答：小孩是否可以独立购房取决于吴女士的小孩的民事行为能力。依据我国民事通则规定：18周岁（含）以上且精神健康的自然人是完全民事行为能力人，以自己的劳动收入为主要生活来源的16周岁以上不满18周岁且精神健康的自然人，视为完全民事行为能力人，完全民事行为能力人可以独立进行民事行为；10周岁（含）以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是限制民事行为能力人，只可以自己的名义独立从事与自己的年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动，其他的民事活动必须由他的法定代理人代理，或事前征得他的法定代理人的同意，或事后由他的法定代理人追认；不满10周岁的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人，是无民事行为能力人，需由他的法定代理人代理进行民事活动。如小孩已经是完全民事行为能力人，则可直接由小孩购房，因购房产生的一切法律权利义务均由小孩自己享有和承担。如果小孩是限制民事行为能力人，或无民事行为能力人，购房时都需由其法定监护人代理。在定立商品房买卖合同时，在买受人一栏和签字的地方写上小孩的名字，在法定代理人签字的地方签上监护人名字