建筑安装工程施工合同管理监理工作方法和程序.doc

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1、建筑安装工程施工合同管理监理工作方法和程序（一）合同管理目标做好合同管理工作，及时解决变更设计、费用索赔处理、工程延期及工程延误的处理、合同争议的调解、合同的解除等合同管理方面的工作。做到“标准严格、程序规范、证据齐全、审批及时”。合同管理在工程实施的全过程中，处于一种重要的位置，它贯穿于工程建设的各个阶段，应该说，一个好的合同管理模式，是业主在投资回报、质量、进度控制及其它各方面的建设定位能否顺利实现的重要保证，它使业主变繁琐工作为简单，从而降低管理成本，会使业主在合同执行过程中始终处于一种有利的地位，从而达到事半功倍的效果。工程实施的全过程中，无论是业主、总承包商、设计还是监理单位都必须遵

2、守全面履行的原则和实际履行的原则，切实维护合同严肃性、权威性，各方都应做到“重合同、守信誉”，使得工程实施始终处于良好的在合同约束下的管理状态之中。 监理工程师还应采取预控在先、深入调查的方法，经常跟踪合同执行情况和施工中有违合同的问题，及时通过不同方式（如会议、发通知、函件）督促和纠正总承包商、业主违反合同约定的行为和提前向业主和总承包商发出预示，防止各方行为有偏离合同事件的发生。合同管理中，监理工程师必须以合同文件为依据，实行履约检查制度，以程序化管理作为合同管理运作的核心，加强工程纵向、横向联系和接口协调。并建立完善的合同管理体系，运用法律、经济手段对合同的订立和履行进行指导、监督检查，

3、防止违法行为，处理经济合同纠纷，作为公正的第三方保护合同双方的合法权益。（二）、合同管理制度（1）、工程项目合同管理的原则合同管理主要是指监理工程师对工程项目建设中建设单位与设计、材料设备、施工承包单位签订的合同的管理工作，从工程项目合同条件的拟订、协商、签署执行情况的检查和分析等环节进行的组织管理工作，以期通过合同体现三大控制的任务要求，维护项目合同订立双方的正当权益。工程项目合同管理的主要任务是要求监理工程师从监理目标控制角度出发，依据有关政策、法规、技术标准和合同条款处理合同问题。（2）、合同管理的主要内容协助建设单位确定本工程项目的合同结构;协助建设单位评审与本工程项目有关的各类合同(

4、包括施工、材料和设备定货合同)，并参加与各类合同谈判;进行上述项目各类合同的跟踪管理，包括合同各方执行合同情况的检查;协助建设单位处理与本工程项目有关的索赔事宜及合同纠纷事宜;协助建设单位办理工程变更、工程延期等事宜。向建设单位递交有关合同管理的报表和报告。（3）、工程项目监理工程师在工程建设合同管理中主要方法是推行合同管理目标制，合同管理目标制是各项合同管理活动应达到的预期结果和最终目的。而合同目标管理的过程有个适宜动态过程，是指工程项目合同管理机构和管理人员为实现预期的监理控制，对工程合同订立时的管理、合同履行中的管理及合同发生纠纷时的管理几个阶段，其每个阶段具体工作内容有:工程项目合同订

5、立前的管理合同签订意味着合同生效和全面履行，所以必须采取谨慎认真的态度，作好签订前的准备工作，具体内容包括:市场预测、资信调查和决策;工程项目合同订立时的管理合同订立阶段，意味看当事人双方经过工程招标投标活动，充分酝酿、协商一致，从而建立起工程合同法律关系。订立合同是一种法律行为，双方应认真、严肃拟订合同文本，做到合同合法、公平、有效;工程项目合同履行中的管理合同依法订立后，当事人应认真作好履行过程中的组织和管理工作，严格按照合同条款，享有权利和承担义务;工程项目合同发生纠纷时的管理在合同履行中，对当事人之间发生的争议和纠纷，监理工程师首先从有关方整体、全局利益出发，作好的合同管理工作，以利纠

6、纷的解决。为实现上述目标的管理在监理软件编制中，设立以下专用表式;对合同进行登记、动态管理、目标分析、评审、实施计划及监督检查。（4）、工程项目施工阶段合同管理审查施工组织设计和施工方案监督总包单位按合同规定的规范、标准和管理程序组织施工，以控制工程质量、投资和进度。审查重要建筑材料和主要设备定货并核实其性能是否满足规范及设计要求。核定和会签工程变更和工地洽商变更方面的文件。 认定工程质量和进度，依照合同进行计量，并签署付款凭证。审查项目工程价款和工程竣工结算。组织项目工程阶段验收，参与工程竣工验收。（5）、为防止合同在履行中发生纠纷，合同监理人员应及时填写并保存有关签证万面的文件和单据，主要

7、有:建设单位负责供应的材料进场及材料规格、数量和质情况和备忘录。材料代用议定书。材料试验单。经设计和建设单位代表签证的设计变更通知单。隐蔽工程检查验收记录。质量事故签订书及其采取的处理措施。合理化建议内容及其节约分成协议书。赶工协议及提前竣工收益分享协议。与工程质量、与决算和工期等有关的资料和数据。与建设单位代表定期会谈记录，建设单位或建设单位代表的书面指令，与建设单位方的往来信函，工程照片及各种施工进度报表等。（6）、工程项目合同变更的处理 合同变更的要求可以由建设单位、监理部、承包单位提出，但必须经过建设单位的批准签字后才能生效。根据合同条款，如监理工程师认为确有必要变更部分工程的形式、质

8、量或数量或出于合适的其它理由，应在征得建设单位同意后由项目总监向承包单位发出变更指令，如果这种变更是由于承包单位的过失或违约所致，则所引起的附加费用由承包单位承担。工程变更的指令必须是书面的，如因某种特殊原因，监理工程师可口头下达变更令，但必须在48小时内予以书面确认。项目总监在决定批准工程变更时，要求征求建设单位的意见并确认此变更属于本工程项目合同范围，此项变更必须对工程质量有保证，必须符合规范。凡一般因图纸不完善所造成的设计变更，或分项工程变更所引起的投资增减在合同约定数额以下，由项目总监会同项目监理部处理，并由项目总监征求建设单位意见后发出变更指示;对设计漏项，变更技术方案和技术标准，以

9、及因地质条件引起的基础、结构设计的变更等，不论其投资增减情况，均应由项目总监上报建设单位共同处理，并报监理部备案。合同变更的估价由项目总监按合同条款的有关规定会同项目监理投资工程师进行，并报建设单位认可，由项目总监书面通知承包单位并留二本副本;为了中期进度付款方便，项目总监可根据合同条款规定定出临时单价或合价，但必须经建设单位同意批准。（7）、合同延期的处理提出合同工期延长的条件:由于合同中约定的下列原因引起的工期延长，承包单位可提出工程延期申请。非承包单位的责任造成的工程不能按合同原定工期开工。工程量的实质性变化和设计变更。非承包单位原因停水、停电(地区限电除外)，停气造成的停工时间超过合同

10、约定。国家或地方有关部门正式发布的不可抗力事件。异常不利的气候条件。建设单位同意工期顺延的其他情况。监理受理工程延期的原则:监理受理工程延期必须在下列三个条件同时满足才能受理。工程延期事件发生后，承包单位在合同约定的期限内向项目监理部提交了书面工程延期报告。承包单位按合同约定，提交了有关工程延期事件的详细资料。工程延期事件终止后，承包单位在合同约定的期限内，向项目监理部提交了工程延期申请表。对延续性工程延期事件的处理:如果工程延期事件是延续的，承包单位要以一定的时间分隔提交暂时细节材料;待工程延期事件结束后，在合同约定的时间内，再将所有提供的细节材料和详细记录汇集，整理齐全，随工程延期申请表一

11、起报送项目监理部。项目监理部评估工程延期的原则:工程延期事件属实。工程延期申请依据合同条款准确。工程延期事件发生在被批准的网络计划的关键线路上。最终延期天数的确定:最终评估的延期天数的确定需和建设单位协商一致后，由总监签发工程延期审批表，对于较复杂的延期申请可通过暂定延期时间，经过详细分析、评审后签发工程延期审批表在处理工程延期过程中严格遵守合同约定。（8）、工程项目的保险工作监理工程师应根据合同的有关规定，在合同履行前督促承包单位进行保险，并对保险的种类数据，有效期，保险单及收据进行核查，并将核查记录报请建设单位。 2、在施工合同履行过程中，发生纠纷的解决程序及处理索赔的措施 （1）、工程合

12、同管理资料收集为防止合同在履行中发生纠纷，合同监理人员应及时填写并保存有关签证方面的文件和单据，主要有:建设单位负责供应的材料进场及材料规格、数量和质量情况和备忘录。材料代用议定书。材料试验单。经设计和建设单位代表签证的设计变更通知单。隐蔽工程检查验收记录。质量事故签订书及其采取的处理措施。合理化建议内容及其节约分成协议书。赶工协议及提前竣工收益分享协议。与工程质量、与决算和工期等有关的资料和数据。与建设单位代表定期会谈记录，建设单位或建设单位代表的书面指令，与建设单位方的往来信函，工程照片及各种施工进度报表等。 （2）、施工合同争议的解决方式合同当事人在履行施工合同时发生争议，可以和解或要求

13、合同管理部门及其他有关主管部门调解、和解、调解不成的，双方可以在专用条款内约定以下一种方式解决争议：第一种解决方式：双方达成仲裁协议，相约定的仲裁委员会申请仲裁；第二种解决方式：向有管辖权的人民法院起诉。如果当事人选择仲裁的，应当在专用条款中明确以下内容：请求仲裁的意思表示； 仲裁事项； 选定的仲裁委员会。在施工合同中直接约定仲裁，关键是要指明仲裁委员会，因为仲裁没有法定管辖，而是依据当事人的约定确定由哪一个仲裁委员会仲裁。而请求仲裁的意思表示则可以在专用条款中以隐含的方式实现，当事人选择仲裁的，仲裁机构做出的裁决使终审的，具有法律效力，当事人必须执行，如果一方不执行的，另一方可以向有管辖权的

14、人民法院申请强制执行。如果当事人选择诉讼的，则施工合同的纠纷一般应由工程所在地的人民法院管辖。当事人只能向有管辖权的人民法院起诉作为解决争议的最终方式。（3）、争议发生后允许停止履行合同的情况 发生争议后，在一般情况下，双方都应继续履行合同，保持施工继续，保护好已完工程。只有出现下列情况时，当事人方可停止履行合同： 单方违约导致合同确已无法履行，双方协议停止施工。 调解要求停止施工且为双方接受 仲裁机关要求停止施工。法院要求停止施工。（4）、工程项目合同变更的处理 合同变更的要求可以由建设单位、监理部、承包单位提出，但必须经过建设单位的批准签字后才能生效。根据合同条款，如监理工程师认为确有必要

15、变更部分工程的形式、质量或数量或出于合适的其它理由，应在征得建设单位同意后由项目总监向承包单位发出变更指令，如果这种变更是由于承包单位的过失或违约所致，则所引起的附加费用由承包单位承担。 工程变更的指令必须是书面的，如因某种特殊原因，监理工程师可口头下达变更令，但必须在48小时内予以书面确认。项目总监在决定批准工程变更时，要求征求建设单位的意见并确认此变更属于本工程项目合同范围，此项变更必须对工程质量有保证，必须符合规范。 凡一般因图纸不完善所造成的设计变更，或分项工程变更所引起的投资增减在合同约定数额以下，由项目总监会同项目监理部处理，并由项目总监征求建设单位意见后发出变更指示；对设计漏项，

16、变更技术方案和技术标准，以及因地质条件引起的基础、结构设计的变更等，不论其投资增减情况，均应由项目总监上报建设单位共同处理，并报监理部各案。合同变更的估价由项目总监按合同条款的有关规定会同项目监理投资工程师进行，并报建设单位认可，由项目总监书面通知承包单位并留二本副本；为了中期进度付款万便，项目总监可根据合同条款规定定出临时单价或合价，但必须经建设单位同意批准。（5）、合同延期的处理提出合同工期延长的条件:由于合同中约定的下列原因引起的工期延长，承包单位可提出工程延期申请。非承包单位的责任造成的工程不能按合同原定工期开工。工程量的实质性变化和设计变更。非承包单位原因停水、停电(地区限电除外)，

17、停气造成的停工时间超过合同约定。国家或地方有关部门正式发布的不可抗力事件。异常不利的气候条件。建设单位同意工期顺延的其他情况。监理受理工程延期的原则:监理受理工程延期必须在下列三个条件同时满足才能受理。工程延期事件发生后，承包单位在合同约定的期限内向项目监理部提交了书面工程延期报告。承包单位按合同约定，提交了有关工程延期事件的详细资料。工程延期事件终止后，承包单位在合同约定的期限内，向项目监理部提交了工程延期申请表。对延续性工程延期事件的处理:如果工程延期事件是延续的，承包单位要以一定的时间分隔提交暂时细节材料；待工程延期事件结束后，在合同约定的时间内，再将所有提供的细节材料和详细记录汇集，整

18、理齐全，随工程延期申请表一起报送项目监理部。项目监理部评估工程延期的原则:工程延期事件属实。工程延期申请依据合同条款准确。工程延期事件发生在被批准的网络计划的关键线路上。最终延期天数的确定:最终评估的延期天数的确定需和建设单位协商一致后，由总监签发工程延期审批表；对于较复杂的延期申请可通过暂定延期时间，经过详细分析、评审后签发工程延期审批表在处理工程延期过程中严格遵守合同约定。 （6）、费用索赔的管理费用索赔的管理内容根据工程特点和合同条款，对导致索赔原因预测和制证防范措施。加强合同管理，认真研究合同条款、防止和最大限度的减少干扰事件的发生。跟踪索赔事件的过程，随时收集与索赔有关的资料。对己发

19、生的干扰事件及时采取措施，以降低它的影响和损失。参与索赔的处理过程，审核索赔报告，批准合理的索赔或驳回不合理的索赔要求，索赔要求中的合理部分。受理索赔原则费用索赔事件发生后，承包单位在合同约定期限内向项目监理部提交了书面费用索赔意向报告。承包单位按合同约定，提交了有关费用索赔事件的详细资料和证明材料。费用索赔事件终止后，承包单位在合同约定期限内向项目监理部提交了正式的费用索赔申请表。索赔内容必须是合同约定的、具备索赔条件的。上述四条必须同时满足才能受理索赔申请。索赔事件的处理制定监理大纲时，应认真分析工程特点和合同条款，提出防范索赔事件的措施，当事件发生后，监理应根据报告和材料，证据认真核实，

20、使建设单位不受或少受损失。总监理工程师做好协调工作，对建设单位和承包单位进行协助调，反复协商，得出双方认可的方案。（7）、违约处理的原则防止或减少违约事件发生，在监理过程中发现有可能出现事件时，及时提醒有关万面，防止或减少违约事件发生。以合同约定公平处理:对已发生的违约事件，以事实为依据，合同要定为准绳，公平去处理。认真听取各方意见，充分协商的基础上确定解决方案。（8）、违约处理受损失方向项目监理部提出违约事件的申诉。监理工程师对违约事件进行调查、分析，提出处理方案。在与双方协商一致的基础上，评估工期及费用损失的数量，由总监签发。项目违约金及赔偿损失的计算应按以下原则进行:提出因违约发生的费用

21、，应写明费用的种类，如工程的损坏及因此发生的拆除，修复等费用支出。要根据合同条款写明违约金的数额或计算方法和支付时间。赔偿损失，应写明损失的范围和计算方法，如损失的性质是直接损失还是间接损失，损失所包含的内容是否将应得利润计入损失中。如现场监理工程师发现项目承包单位有违约事实时，应及时向项目总监提交详细报告和处理意见，经项目总监核实后报建设单位批准处理。除非双方协议将合同终止，或因一方违约使项目合同无法履行，否则在违约处理完毕后，监理工程师应督促及协助双方继续履行合同。因一方违约使工程项目合同不能履行，另一方欲中止或解除全部合同，应按项目合同约定提前通知违约方。项目总监应按合同条款规定，对建设

22、单位及承包单位进行适当的协商工作，协助建设单位确定有关费用的支付工作及善后处理事宜，特别应注意运用自己的经验，依据合同尽力维护建设单位的利益，使建设单位少受或不受损失。 监理工程师发出书面通知在约定的时间内，如果建设单位或承包单位不要求仲裁，则监理工程师的处理意见为最终裁定。如上述情况中建设单位与与承包单位受到书面通知在约定的时间内或之前，如一方不服，可要求仲裁。仲裁意向发出后，如双方对解决争端没有进行一次友好调解过程则仲裁不能开始。除双方另有协议以外，无论是否进行了友好调解过程，在仲裁意向发出后，56天之后即可开关于仲裁机构的选择，在合同中应有明确规定。（三）、合同管理措施（1）监督总施工单

23、位按合同中规定采用的规范、标准和管理程序施工，控制工程数量和进度。（2）严格执行工程暂停及复工程序，会同有关各方按总承包合同约定处理因工程暂停引起的进度、费用等有关问题。（3）审查重要的建材和设备订货并核定其性能是否满足规范及设计要求。（4）核定和会签设计变更和工地洽商变更方面的文件，对未经总监理工程师同意而实施的工程不予计量。（5）严格执行费用索赔处理程序，在审查时应同委托人、施工单位协商。按照总承包合同的约定程序处理合同争议。（6）严格执行工程质量进度，依照合同进行计量，审查工程价款，并签署付款凭证；组织工程施工阶段验收，参与并审查工程竣工结算。（四）、合同管理方法（1）由于委托人或其他非

24、承包人原因导致的暂停施工1）总监理工程师在签发工程暂停令之前，应就有关工期和费用等事宜与承包人进行协商，并如实记录所发生的实际情况。总监理工程师应在施工暂停原因消失、具备复工条件时，及时签署工程复工令，指令承包人继续施工。2）总监理工程师在签发工程暂停令后，会同有关各方按照施工承包合同的约定，处理因工程暂停引起的与工期、费用有关的问题。（2）变更设计1）依据湖北省发布的基本建设变更设计管理办法。施工承包合同和委托监理合同、设计文件。2）在总监理工程师签发工程变更单之前，承包人不得实施变更设计。3）未经总监理工程师审查同意而实施的变更设计不予验工计价。（3）费用索赔1）依据国家有关法律、法规和湖

25、北省有关规定；湖北省发布的现行标准、规范和定额；本工程的施工承包合同；承包合同履行过程中与索赔事件有关的原始凭证。2）当承包人提出费用索赔的理由同时满足以下条件时，监理单位方予以受理：索赔事件已造成承包人的直接经济损失；索赔事件是由于非承包人的责任发生的；承包人已按照承包合同规定的期限和程序提出索赔申请表，并附有索赔凭证材料。3）当承包人的费用索赔要求与工程延期要求相关联时，总监理工程师综合考虑费用索赔与工程延期问题，做出费用索赔和工程延期的决定。4）由于承包人的原因造成委托人经济损失，委托人向承包人提出费用索赔时，总监理工程师在审查索赔报告后，应公正地与委托人和承包人进行协商，并及时作出答复

26、。（4）工程延期1）监理项目部只有在承包人提出工程延期要求后，且符合施工承包合同的规定条件时才予以受理。2）当影响工期的事件具有持续性时，承包人应向监理项目部提交阶段性工期延期报告。总监理工程师审查后与委托人协商，作出工程临时延期批准。3）当承包人向监理项目部提交工程最终延期（工期索赔）申请报告后，总监理工程师复查工程延期的全部情况并与委托人协商，作出工程最终延期批准。4）监理项目部审查和批准工程临时延期或工程最终延期的程序与费用索赔的处理程序相同。5）监理项目部在审查工程延期时，依下列情况确定批准延期时间：施工承包合同中有关工程延期的约定；工期拖延和影响工期事件的事实和程度；影响工期事件对工

27、期影响的量化程度。6）工程延期造成承包人提出费用索赔时，监理项目部应按建设工程监理规范的相关规定进行处理。7）当承包人未能按照施工承包合同要求的工期竣工交付而造成工期延误时，应按合同约定进行处理。（5）合同争议调解1）监理项目部接到合同争议调解要求后应进行以下工作：及时了解合同争议的全部情况，包括进行调查和取证；及时与合同争议双方进行磋商；在监理项目部提出调解方案后，由总监理工程师进行争议调解；当调解未能达成一致意见时，总监理工程师在合同约定的期限内提出处理合同争议的意见；在争议调解过程中，除已达到施工承包合同约定的暂停履行合同的条件外，监理项目部应要求施工承包合同的双方继续履行合同。2）在总

28、监理工程师签发合同争议处理意见后，争议双方在施工承包合同规定的期限内未对处理意见提出异议时，此意见应成为最后的决定，双方必须执行。（6）承包合同的终止解除施工承包合同必须符合法律程序，处理相关事宜应依据施工承包合同。1）由于委托人违约导致施工承包合同终止监理项目部在下列条款中确定承包人应得款项，与委托人和承包人进行协商后，书面通知双方。承包人已完成工程量中所应计价的款项；按批准采购计划已订购的工程材料、设备、构配件款项；承包人撤离施工设备至原基地的合理费用；承包人有关人员的合理遣返费用；合理的利润补偿；施工承包合同规定的委托人应支付的违约金。2）由于承包人违约导致施工承包合同终止监理项目部应在

29、下列条款中清理承包人的应得款项及偿还委托人的相关款项，与委托人和承包人协商后，书面通知双方。承包人按施工承包合同实际完成的工作所应得款项和已得款项；施工现场预留的材料、设备及临时工程的价值；检查和验收已完工程，移交工程资料，该部分工程的清理、质量缺陷的修复等所需的费用；施工承包合同规定的承包人应支付的违约金。3）由于不可抗力或非委托人、承包人原因导致施工承包合同依法终止时，监理项目部应按施工承包合同处理合同解除后的有关事宜。（7）合同管理的其他方法1）监理项目部定期组织学习、熟悉承包合同、监理合同的有关条款，要求监理人员在合同约定和总监理工程师授权的范围内开展工作。2）监理组长除开工前对照承包

30、合同和投标书核对承包人进场人员，设备外，还应定期检查。发现与合同承诺不相符，且已影响工程质量、进度时，及时报告总监理工程师。3）监理工程师应及时记录各类变更、停工的原因及损失情况，提供详细、准确、可靠的证据，协助总监理工程师处理合同内的索赔、争议。4）对于委托人为缩短工期而采取的改进施工方案，监理工程师应积极协助委托人作好补充合同协议的审核、签订。5）健全合同管理台帐，便于跟踪管理。（五）、合同管理的监理工作程序（1）设计变更处理程序1）类变更设计由提议单位提出变更理由和有关资料，经其主管部门审查同意后提交原设计单位研究。总监理工程师和专业监理工程师应参加设计单位组织的有关会议，并按批准的变更

31、设计文件组织实施。2）类变更设计由提议单位提出变更理由和有关资料，经委托人审定，原设计单位负责变更设计。总监理工程师及专业监理工程师参加委托人组织的有关会议，由总监理工程师在工程变更单上会签。（2）费用索赔程序1）承包人在施工承包合同约定的期限内向监理项目部提交费用索赔报告及经监理工程师签认的原始凭证资料；2）总监理工程师初步审查费用索赔报告，符合有关规定的条件时予以受理；3）总监理工程师指定专业监理工程师收集与索赔有关的资料；4）总监理工程师依据合同约定进行审查，并在初步确定索赔数额后，与承包人和委托人进行协商；5）总监理工程师在施工承包合同规定的期限内做出费用索赔的批准决定，或在施工承包合同规定的期限内通知承包人补充提交有关索赔报告的详细资料。（3）工程延期处理程序监理项目部审查和批准工程临时延期或工程最终延期的程序与费用索赔的处理程序相同。（4）合同争议仲裁或诉讼程序在合同争议的仲裁或诉讼过程中，监理项目部接到仲裁机关或法院要求提供有关证据时，应公正地向仲裁机关或法院提供与争议有关的证据。