2022年房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析 .pdf

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1、房地产估价案例与分析模拟试题及答案解析（7）(1/3) 问答题第 1 题张某看中一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该地区极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140 万元，张某为摸清该售价的合理性，找估价师估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?_ 下一题(2/3) 问答题第 2 题现有一幢用于出租经营的办公楼，2006 年 5 月 1 日通过出让而获得50 年的土地使用

2、权，地上建筑物是20 年前建造的，有效年龄15 年，在 2006 年 4 月底通过专家鉴定，剩余经济寿命为 35 年。目前， 该写字楼的所有者拟于2007 年 1月初出售该办公楼，你作为房地产估价师，可以采用哪种估价方法评估其出售价格?请写出两种估价技术路线。_ 上一题下一题(3/3) 问答题第 3 题什么是类似房地产?它与可比实例房地产有什么区别?_ 上一题下一题(45/共 5 题)单项选择题某公司的三层旧商业楼建筑面积为3600m2，土地面积为2000m2，购买土地时的单价为500元/m2 。现经批准允许在原建筑物上加盖1 层，面积为1200m2。该公司现拟将该房地产卖出，委托房地产估价机

3、构评估。第 4 题估价机构最适宜采用( )进行评估。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.比较法第 5 题加盖房屋时，首先必须经( )批准。A.国土资源管理部门B.建设行政主管部门C.城市规划主管部门D.房产管理部门上一题下一题(68/共 5 题)单项选择题某写字楼建筑面积为6800m2，高 4 层，设有两部直梯，简单装修，位于某市交通要道和商业次中心附近，现业主委托某房地产估价机构评估其价格。第 6 题如果用收益法评估的该写字楼价格为3000 万元，用市场法评估的价格为2500 万元，而且这两种评估方法的计算过程均无问题，则该写字楼的客观合理价格应为( )。A.3000 万元名师资料总结 -

4、 - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页 - - - - - - - - - B.2500 万元C.25003000 万元D.大于 3000 万元第 7 题如果评估目的是为整体拍卖提供拍卖底价，则评估价应为( )。A.低于正常评估价格B.3000 万元C.2500 万元D.25003000 万元第 8 题在用收益法评估时，客观收益应取( )。A.出租合同中所载明的租金B.市场上正常客观租金C.A和 B的平均值D.估价时点之后，租约期结束之前按出租合同的租金，租约期结束之后按

5、市场上正常客观租金上一题下一题(1/1) 指错题第 9 题浙江省经济开发区某工业用房拍卖底价评估报告(封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明略) 估价结果报告一、委托方北京市法院(其他略 ) 二、估价方单位名称： (略) 法定代表人：(略) 单位地址： (略) 资质等级：建设部房地产价格评估壹级资质证书编号：(略) 三、估价对象估价对象为浙江A实业有限公司和浙江B有限公司所拥有的位于浙江省县经济开发区内的部分工业用房房地产。即建筑面积14108.05m2的房屋所有权及相应分摊的6783.84m2 出让国有土地使用权。估价对象的总体情况见下表。图片(一)区位与环境估价对象位于浙江省县镇经济

6、开发区内。县地处浙江省中部，北距杭州市约 96km，东南界义乌，东北连诸暨，西南与兰溪毗邻西北和建德、桐庐接壤，素有“文化之邦” 、 “书画之乡”之称。县城面积920km2，辖 9 镇 7 乡，人口38 万。开发区位于县东部，西距县城约20km，东、西、南三面环山，并有大陈江流经。大陈江沿岸为较开阔的地势， 自西南向东北缓倾，属亚热带季风气候，温和湿润， 四季分明。 镇 1994年 8 月被省人民政府正式批准为省级经济开发区，开发区规划总用地面积3.8km2，现在开发区已外扩到整个县。镇紧靠浙赣铁路和杭金衢高速公路镇内设有火车站及高速公路入口， 交通便捷。 镇内已建成道路框架12km，有大陈江

7、流过， 水资源十分丰富。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 开发区所需电力来自华东电网，镇内拥有 110kV 变电所两座。 该地区作为浙江省经济开发区的一部分， 将随着整个地区以及整个浙江省经济的高速发展，发挥出更大的经济潜力(参见附件一：估价对象位置示意图，略)。(二)权益状况估价对象包括两块宗地上的四幢房产(两块宗地相连)，产权分别由两个单位拥有。根据委托方提供的资料以及估价人员实地查勘、调查所获取的资料，浙江

8、A 实业有限公司取得了包括估价对象其中一块土地在内的国有土地使用证浦国用 (1996)字第号，土地用途为工业用地，土地使用权面积为6041m2，土地使用权年限为50 年，土地使用权剩余年限为43 年，土地使用权性质为国有出让(参见附件二： 国有土地使用证复印件，略 )。在该宗地范围内，浙江A 实业有限公司还办理了估价对象的车间和仓库的房屋所有权登记 (参见附件三：县公有房屋所有权登记审核表，略 )，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋共两幢，所有权面积合计8387.15m2，房屋所有权证号 浦字第号； 该公司还办理了估价对象中综合楼的房屋所有权登记(参见附件四：县

9、单位房屋所有权登记申请书，略 )，并由相关部门同意确权，申请书上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为2487.05m2，房屋用途为综合楼，根据相关资料显示 (参见附件五：浙江省金华市中级人民法院民事裁定书(2002)金中民执字第号 复印件，略 )，该房屋所有权证号为。浙江 B 有限公司取得了包括估价对象另外一块土地在内的国有土地使用记(参见附件六：国有土地使用权出让合同复印件，略)， 土地用途为工业用地， 土地使用权面积为4000m2，土地使用权年限为50 年，土地使用权性质为国有出让。在该宗地范围内，浙江B 有限公司办理了估价对象中宿舍楼的房屋所有权登记(参见附件七：县城镇公有房屋所

10、有权登记申请表复印件，略)，并由相关部门同意确权发证，登记表上记载房屋所有权性质为股份制，房屋所有权面积为3233.85m2，房屋所有权证号号，另外在房屋所有权证存根(参见附件八：房屋所有权证存根复印件，略)中登记了同样的内容。根据委托方提供的资料，估价对象设定有他项权利：浙江B 有限公司所拥有的建筑面积3233.85m2 的宿舍楼于1997 年设定他项权利(参见附件九：房屋他项权证浦字第 x号复印件，略 )，他项权利人为中国投资公司，权利种类为抵押，权利价值为266.6 万元，权利存续期限自1997 年 12 月 9 日起至 2000 年 12 月 9 日止 (此项权利尚未注销)；浙江 A实

11、业有限公司所拥有的建筑面积2304.85m2 的仓库和6082.3m2 的车间于1997 年设定他项权利 (参见附件十：房屋他项权证浦字第号复印件，略 )，他项权利人为中国投资公司，权利种类为抵押，权利价值为734 万元，权利存续期限自1997 年 12 月 9 日起至 2000 年 12 月 9 日止 (此项权利尚未注销)。综上所述， 估价对象的权属状况如下：估价对象包括两块宗地上的四幢房产：宿舍楼、仓库、车间、综合楼。其中车间、仓库、综合楼由浙江A 实业有限公司拥有，宿舍楼由浙江B有限公司拥有。四幢房产中有三幢(分别为宿舍楼、仓库、车间)设定了抵押权。 (三 )估价对象概况 1. 估价对象

12、现状估价对象位于浙江省县经济开发区，开发区旁边有大陈江流经，周围地势平坦。 估价对象所在的两块宗地统一构成一个大院，周围由建筑物或砖院墙围挡封闭。院内分布有多栋厂房及配套办公楼、宿舍楼、食堂等用房，并有多处花坛、树丛分布于院内，室外道路为混凝土路面。估价对象建成于20 世纪 90 年代，刚性屋面，空腹钢窗，室内普通水泥地面，部分外墙白色面砖饰面。估价对象自建成使用至今，结构质量良好，房屋维护保养状况一般，局部室内地面、 墙面均有不同程度的损坏。总体来看， 估价对象市政条件完善，所需上下水、名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - -

13、- - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 供电、通信条件能够满足该工业性物业的使用要求(参见附件十一： 估价对象现状照片， 略)。估价对象目前已被法院查封，等待处置。估价对象所在大院内的其他建筑物仍然正常使用。 2. 估价对象经济技术指标依据委托方提供的材料，以及评估人员现场勘查所掌握的资料，有关估价对象的技术经济指标见下表。图片3. 估价对象具体情况详见下表。图片四、估价目的为委托方确定估价对象拍卖底价(保留价 )提供价值参考依据。五、估价时点 2003 年 8 月 11 日，为估价师现场勘查之日。六、价值定义本次估价以公开

14、市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，作为估价对象的拍卖保留价(底价 )。本次估价结果为估价对象14108.05m2 房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2 出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。七、估价依据(略) 八、估价方法估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产实地勘查、调查后， 根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、 房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。对于房地产拍卖底价的评估，应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格。本报告选取市场法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的

15、估价方法。 1. 对估价对象中的土地部分选用市场法进行估价。由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用市场法是适宜的。县人民政府2003 年发布的关于公布县2003 基准地价更新成果的通知浦政发200363 号，该基准地价对县的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中镇工业一、二级用地的基准地价为220 元/m2。由于县开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺， 目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的，市场

16、供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场法进行测算。 2. 对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，不适宜用市场法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，因此对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。 3. 对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则， 按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算， 并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估

17、价对象经济开发区工业用房房地产(房屋所有权面积14108.05m2 ，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2)，在 2003 年 8 月 11 日的拍卖保留价格为678.60 万元人民币 (大写金额：陆佰柒拾捌万陆仟元整)。十、估价作业日期名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 2003 年 8 月 11 日 2003 年 8 月 15 日。十一、有效期本估价报告应用的有效期自2003 年 8 月 15 日起为半年

18、。 若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。十二、有关说明 1本报告所得出的估价结果，仅供委托方确定估价对象的拍卖底价提供价格参考。2如果使用本估价结果的时间与估价报告提交日期相差半年或以上，我们对此结果造成的损失不负任何责任。3本估价报告是根据委托方提供的有关资料，以及估价人员实地查勘、调查，在当地政府相关部门所获取的取证资料得出的。以上资料如出现变动， 本估价结果亦有可能相应改变。4本估价报告书必须完整使用方为有效，对仅使用其中部分内容所导致的可能的损失，我们不承担责任。5本估价结果中的土地使用权的价值参考了当地政府在估价时点对估价对象所在的经济开发区的招商政

19、策。 如以上政策发生较大变动或该政策不再实施，本估价结果亦须进行调整。特提请报告使用方注意。 6本报告对现场难于观察到的建筑物内部质量不负检测责任。 7本次估价结果不包括可移动的设备、机具和各种原材料、成品、半成品等。 8委托方只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其他用途。估价技术报告 (一 )估价技术资料的查证(略) (二 )个别因素分析(略) (三 )区域因素分析(略) (四 )市场背景分析 县整体经济发展情况： 地处浙江省中部， 东南界义乌、 东北连诸暨、 西南与兰溪毗邻， 西北和建德、 桐庐接壤，素有“文化之邦” 、 “书画之乡”之称。县域面积920km2，辖 9 镇 7 乡，人

20、口38 万， 2000年实现国内生产总值30.99 亿元。农民人均纯收入3286 元。是全省小康县、全国科技工作先进县、“中国桃李之乡” 。今年上半年， 虽受世界经济和非典影响，但经济仍不断增长，显示了顽强的 “抗震性”。最新统计显示，2003 年 16 月份，该县工业总产值51.39 亿元，同比增长17.6%，其中规模以上企业实现工业产值23.6 亿元，工业销售产值22.3 亿元，分别比去年同期增长41.4%和 39.7%。完成出口交货值10.2 亿元，同比增长53.6%，其中自营出口4620 万美元，同比增长 51.6%。财政总收入2.49 亿元，同比增长24.8%。今年上半年，县制锁、制

21、衣、造纸、机电等行业的增长幅度都在20%以上，拉动全县销售增长近10 个百分点。 力霸皇集团年产60 万辆自行车生产线、天听纸业的内底板纸生产线等一大批技术改造项目上马，进一步增强了企业的发展后劲。全县73 个技术改造项目投入 4.42 亿元，完成年度计划的81.4%。上半年，县“一区四园”新开发面积3.8km2，累计基础设施投入2.2 亿元，新进区企业88 家，竣工企业25 家，区内企业固定资产投资总额 3.6 亿元。全县新批三资企业12 家，总投资4920 万美元，合同利用外资20485 万美元。县的规划：以县城为中心，以黄宅、郑宅、白马和郑家坞组合城镇群为次经济中心，通过“一轴一环五连”的交通道路网架，构成浦阳盆地的城乡一体化格局。其中，“一轴”是浦郑公路， “一环”为规划中的四个镇的外围交通圈；“五连”为县城与组合小城镇群之间，利用浦石路、新浦郑公路、迎宾大道、下胜路、义乌至第二通道等五条道路进行联系，从而形成快速名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -