2022年房地产及其描述 .pdf

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1、2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 房地产及其描述第三节 房地产的种类可以根据不同的需要，按照不同的标准，从不同的角度对房地产进行分类。对于房地产估价来说，有意义的房地产分类主要有：按照立法用语的分类；按照房地产用途的分类；按照房地产开发程度的分类；按照房地产实物形态的分类；按照房地产权益状况的分类；按照房地产是否产生收益的分类；按照房地产经营使用方式的分类。弄清了房地产分类，在某种程度上就了解了估价对象的种类。一、按立法用语划分的种类（了解） （教材新增内容）中国的土地和房屋的所有制、管理部门及其征收、登记等活动或行为适用的法律法规通常不同。根据物权法、城市房地产管理

2、法等法律法规的习惯用语，可以把房地产分为土地、房屋和其他不动产三类。其中，土地有时特别指集体所有的土地。房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，有时特别指国有土地上的房屋，可能还包括房屋占用范围内的土地。如国有土地上房屋征收与补偿条例所称被征收房屋价值，不仅包括地上的房屋价值，还包括土地使用权价值。其他不动产是指土地、房屋以外的林木等不可移动的财产。 二、按用途划分的种类（熟悉）按照房地产的用途，首先可把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类，非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产和特殊用途房地产，具体可细分为下列10类：（1）居住房地产：是指供家庭或个人居住使用的

3、房地产，又可分为住宅和集体宿舍两类。住宅是指供家庭居住使用的房地产，又可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍又可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。（2）办公房地产：是指供处理各种事务性工作使用的房地产，即办公楼，又可分为商务办公楼（俗称写字楼）和行政办公楼两类。（3）商业房地产：是指供出售商品使用的房地产，包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。（4）旅馆房地产：是指供旅客住宿使用的房地产，包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。（5）餐饮房地产：是指供顾客用餐使用的房地产，包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。（6）体育和娱乐房地产：是指供人健身、消遣使用的房地产，包括体育场

4、馆、保龄球馆、高尔夫球场、滑雪场、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心等。（7）工业房地产：是指供工业生产使用或直接为工业生产服务的房地产，包括厂房、仓库等。工业房地产按照用途，又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、企业办公用房、其他（如水泵房、污水处理站等）。（8）农业房地产：是指供农业生产使用或直接为农业生产服务的房地产，包括农名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28

5、日中大网校http:/www.wangx 三、按开发程度划分的种类按照房地产的开发程度，可把房地产分为下列5类：（1）生地： 是指不具有城市基础设施的土地，例如荒地、农地。（2）毛地： 是指具有一定的城市基础设施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿的土地。（3）熟地： 是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 按照基础设施完备程度，熟地又可分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”，一般是指通路、通水、通电和场地平整；“五通一平”一般是指具有了道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件以及场地平整；“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、

6、排水、电力、电信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。例题： 1. 某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气 18元、供水 14元、排水 16元、热力 12元、供电 25元、通信 8元、场地平整15元，则该地区 五通一平 的正常费用为（ ）元/ 。（ 2008年单项选择题）a98b102c108d116答案： a（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停缓建工程。另外，有些在建工程从另一角度通常又被称为“房地产开发项目”。在实际估价中，判定是否为在建工程，以

7、是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。在建工程可以按照工程进度，如形象进度、投资进度（投资完成额）、工作量进度（完成工程量）、工期进度等进行分类。例如，按照形象进度可以把在建工程分为：基础某层，正负零，结构某名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范

8、围内的土地。现房按照新旧程度，又可分为新的房地产（简称新房）和旧的房地产（简称旧房）。其中，新房按照装饰装修状况，又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。四、按实物形态划分的种类（掌握）按照房地产的实物形态，可把房地产分为下列9类：（1）土地。 又可分为无建筑物的土地即空地和有建筑物的土地。（2）建筑物。又可分为已建造完成的建筑物和尚未建造完成的建筑物。已建造完成的建筑物又可分为新的建筑物和旧的建筑物。尚未建造完成的建筑物又可分为正在建造的建筑物和停缓建的建筑物（如烂尾楼等）。（3）土地与建筑物的综合体。又可分为土地与已建造完成的建筑物的综合体即现房和土地与尚未建造完成的建筑物的综合体即在建工程或

9、房地产开发项目。（4）房地产的局部。例如，不是整幢房屋，而是其中的某层、某套。（5）未来状况下的房地产。其中最常见的一种是期房。期房是指目前尚未建造完成而以将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为标的的房地产。（6）已经灭失的房地产。例如，已被拆除的房屋，已被火灾、地震等灾害完全损毁的房屋。（7）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分。例如，建筑物的装饰装修部分，房地产受损状况与完好状况的差异部分。不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是分别评估房地产在完好状况下的价值和在受损状况下的价值，然后将两者之差作为价值减损额。（8）以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房

10、地产。例如，正在运营、使用的宾馆、餐馆、商场、汽车加油站、高尔夫球场、影剧院、游乐场、码头。在这种情况下，通常不能把它视为一些单项资产的简单集合来估价，即不能将它所包含的资产分别估价后加总作为其评估价值，而应将它作为一个持续经营的有机组织，根据其具有的收益能力来估价；除非是评估它破产、停业等之后的残余价值。（9）整体资产中的房地产。例如，一个企业中的土地或房屋。需要指出的是，上述房地产虽然是从实物角度来划分的，但评估其价值仍然包括实物、权益和区位三个方面。 五、按权益状况划分的种类（掌握）按照房地产的权益状况，可把房地产分为下列20类：（1）“干净”的房屋所有权和出让的建设用地使用权的房地产。

11、这是中国现行房地产制度下单位和个人的房地产权利最充分的一种房地产。典型的是“干净”的商品房。这里所讲的“干净”，是指房屋所有权和建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 2002年6月20日最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释（ 200231

12、6号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”（10）已依法公告列入征收、征用范围的房地产。城市房屋拆迁管理条例第十二条规定，拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。城市房地产抵押管理办

13、法规定，已依法公告列入拆迁范围的房地产，不得设定抵押。（11）被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。（12）开发建设手续不齐全的房地产。例如，没有建设用地规划许可证或者名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 六、按经营使用方式划分的种类（了解）房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种，相应地可把房地产分为销售的房地产、出租的房地产

14、、营业的房地产和自用的房地产四类。有的房地产既可以销售，也可以出租或营业，如商店、餐馆。有的房地产可以出租或销售，也可以自用，如公寓、写字楼。有的房地产主要是营业，如旅馆、影剧院。有的房地产主要是自用，如行政办公楼、学校、特殊厂房。这种分类对于选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用市场法估价；出租或营业的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。 七、按是否产生收益划分的种类按照房地产是否产生收益，可把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。 收益性房地产是指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房地产，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店

15、、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产，例如未开发的土地、行政办公楼、教堂、寺庙等。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该宗房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该种类型的房地产在本质上是否具有产生经济收益的能力。例如，某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 12 页 - - - - -

16、 - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 房地产状况描述（掌握）对估价对象房地产状况的描述，可分解为基本状况、区位状况、实物状况和权益状况四大部分来进行。为了直观、简明，可先采用表格形式（如表2-l 所示）摘要说明房地产状况，然后分别对其中的区位状况、实物状况和权益状况进行详细描述，通常还应附位置图、宗地图、房产平面图、内外观照片、周围环境和景观照片等来辅助说明房地产状况。估价对象房地产简况表基本状况名称坐落四至东至南至西至北至规模土地面积建筑面积其他用途规划用途设计用途实际用途预期用途土地所有权国有土地集体土地土权利种类建设用地使用权出让划拨宅基地使用权其

17、他土地承包经营权名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 6 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 一、房地产基本状况描述对房地产基本状况的描述，应简要说明下列方面：（1）名称： 说明估价对象的名字。例如，估价对象为项目用地；商场；大厦；酒店；小区楼（座、幢）门（单元）号住宅。（2）坐落： 说明估价对象的具体地点。例如，估价对象位于市区路（大街、大道）号。（3）四至： 说明估价对象的四邻。例如，估价对象

18、东至，南至，西至，北至。（4）规模： 对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积平方米（公名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 7 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明同时可容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说

19、明车位数。仓库一般是说明体积。（5）用途： 说明估价对象的规划用途、设计用途、实际用途和预期用途。（6）权属： 对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地，土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。 二、房地产实物状况描述对房地产实物状况的描述，一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两大部分，分别说明各部分的状况。（一）土地实物状况描述对土地实物状况的描述，主要说明下列方面；（1）土地面积：通常以平方米（）为单位，面积较大的土地通常以公

20、顷（h）为单位。对于房地产开发用地，通常要说明项目规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。（2）土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。（3）地形： 说明是平地还是坡地等。（4）地势： 说明该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。（5）土壤： 说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。（6）地基（地质）：说明地基的承载力和稳定性，地下水位和水质（包括地下水的成分和

21、污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病），有无不良地质现象（如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等）。（7）土地条件（土地开发程度）：说明周围基础设施完备程度和场地平整程度，即通常所说的是“三通一平”还是“五通一平”、“七通一平”及其具体内容等。（8）其他。 例如，临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。农用地还要说明其排水和灌溉等。（二）建筑物实物状况描述对建筑物实物状况的描述，主要说明下列方面：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - -

22、- - 第 8 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 46层为多层住宅；79层为中高层住宅； 10层以上（含 10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m 的为高层（但不包括总高度超过24m 的单层建筑）。建筑总高度超过 l00m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。（3）外观： 说明外立面风格等，并附外观照片来说明。（4）建筑结构：是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。一般分为：钢结构；钢筋混凝土结构；砖混结构；砖木结构；简

23、易结构。如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为：钢结构；混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等）；砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）；木结构；塑料结构；薄膜充气结构。如以组成建筑结构的主要结构形式来划分，可分为：墙体结构；框架结构；深梁结构；筒体结构；拱结构；网架结构；空间薄壁结构（包括折板结构）；悬索结构；舱体结构。（5）设施设备：说明给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设施设备的配置情况（有或无）及性能。（6）装饰装修：说明是毛坯还是粗装修、精装修。对于有装饰装修的，还要说明外墙面、内墙面、顶棚、室内地面、门窗等部位的装饰装修标准

24、和程度，所用材料或饰物的质量以及装饰装修工程施工质量等。（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。（8）层高和室内净高：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。（9）空间布局：说明空间分区以及各个空间的交通流线是否合理，并附房产平面图、户型图等来说明。（10）年龄（房龄、屋龄、楼龄）和设计使用年限：对于年龄，最好具体说明开工日期、竣工日期。不能具体说明的，要说明建成年月或建成年份、建成年代。设计使用年限是指设计规定的建筑物的结构或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间。（11

25、）维护情况及完损程度：说明基础的稳固性、沉降情况（沉降是否均匀及其程度），地面、墙面、门窗等的破损情况等。（12）其他：说明可间接反映建筑物实物状况的有关情况，如建设单位（如房地产开发企业）、建筑师和设计单位、施工单位、工程监理单位等的名称或者姓名、资质或资格、信誉、品牌等。对于在建工程或期房，还要说明其工程进度（例如是正负零、结构某层，还是结构封顶）、预计竣工日期、交付日期等。对于商业用房特别是临街铺面房，还要说明其面宽、进深和宽深比。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第

26、 9 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 三、房地产权益状况描述对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，分别说明各部分的状况。（一）土地权益状况描述对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由村集体经济组织（村民委员会、村民小组、乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。（2）土地使用权：说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是

27、出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。说明是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。（3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括：用途或规划用地性质；容积率或建筑控制规模；建筑高度；建筑密度；绿地率；建筑后退红线距离“；建筑间距；交通出入口方位；停车泊位；建筑体量、体型、色彩；地面标高；其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫

28、生防疫等有关法律法规的规定。（4）土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等土地定着物。（5）出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。（6）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。（7）其他特殊情况：说明是否达到了法律法规规定的转让条件。是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。是否有拖欠建设工程价款。是否已依法公告列入征收、征用范围。是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。是否土地取得手续不齐全。是否土地所有权或者土地使，用权不明确或者归属有争议。是否为临时用地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限

29、。是否为违法占地。（二）建筑物权益状况描述对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：（1）房屋所有权状况：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 10 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。（3）其他权利设立情况：说明是

30、否设立了抵押权、地役权等。（4）其他特殊情况：说明是否达到了法律法规规定的转让条件。是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。是否有拖欠建设工程价款。是否已依法公告列入征收、征用范围。是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。是否房屋建设等手续不齐全。是否房屋所有权不明确或者归属有争议。是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。是否为违法、违章建筑。（5）其他。 例如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。 四、房地产区位状况描述（一）位置描述对位置的描述，主要说明下列方面

31、：（1）坐落： 除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于市区路（大街、大道）号，其位置见位置图。（2）方位： 说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和位置。例如，估价对象位于市部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），路口角（东北角、东南角、西南角、西北角），路（大街、大道）侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。（3）距离： 说明估价对象与重要场所的远近。例如，估价对象离市中心公里，离火车站公里，离机场公里。（4）朝向： 说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。例如，估价对象建筑物坐

32、北朝南；坐东朝西。（5）楼层： 当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。例如，估价对象位于大厦地上层；商场地上（地下）层。（二）交通描述对交通的描述，主要说明下列方面：名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 11 页，共 12 页 - - - - - - - - - 2014年6月28日中大网校http:/www.wangx 10分钟有一辆公共汽车通过。（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。（4）停

33、车方便程度和收费标准：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。（三）周围环境和景观描述对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明下列方面：（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、水、辐射、固体废等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所等。（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。（3）景观： 例如，有无水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。（四）外部配套设施描述对外部配套设施的描述，包括外部基础设施和外部公共服务设施两大方面：（1）外部基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。（2）外部公共服务设施：说明一定距离内教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 12 页，共 12 页 - - - - - - - - -