2022年物业管理 .pdf

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1、浅谈我国城市住宅小区物业管理发展现状、问题及解决对策摘要：目前，随着我国城市规模扩大，城市人口激增，我国的城市化发展速度也迎来了一个又一个高峰，但由于我国城市化水平整体都不高，必然会导致城市化过程中暴露了诸多弊病，而城市住宅小区物业管理水平的高低也会影响到城市的健康和谐的发展。因此，完善我国城市小区物业管理迫在眉睫，值得我们深入思考，提出相应的解决方案。同时，作为工程管理专业的一名大学生，我将从我国城市住宅小区物业管理发展现状、问题以及解决对策中阐述自己的观点和见解。关键字：城市住宅小区物业管理发展现状突出问题对策 行业品牌意识正文：随着我国改革开放的深入，房地产业得到了飞速的发展，城市化进程

2、的步伐逐渐加快，与此同时，旧体制的弊病更加显露，而国外的一些先进科学技术和管理经验不断被引入。在这种情况下，世界上先进的物业管理模式自然而然就在中国产生并迅速发展起来，1981 年以前，我国的物业管理处于萌芽阶段，而在1981 年 3 月，作为中国经济特区的深圳市，第一家涉外商品房管理专业公司（即深圳市物业管理公司）成立，成为中国物业管理迈出第一步的标志。从 20 世纪 80 年代至今中国物业管理发展取得了很大的进步，但只追求形式上的发展，更不利于城市住宅小区水平的整体提高，许多的专家学者认为城市住宅小区是现代化城市的基本组成部分，也是城市形象的重要展示窗口，同时还是构建和谐城市的基础，因此，

3、城市住宅小区物业管理的现代化程度的高低，成为衡量一个城市和谐现代化程度的重要内容。（一）我国城市住宅小区物业管理的发展现状就目前而言，我国城市住宅小区物业管理的发展现状不容乐观。虽然，自改革开放以来，我国内地城市的物业管理趋于普及但各地的物业管理水平参差不齐，发展不均衡，以广州、深圳为代表的我国物业管理发源地和以北京、上海为代表的大型发达城市的物业管理，由于这些发达城市的城市化水平相比中西部内陆地区要高，经济水平也相比较高，以及物业管理服务产业发展起步较早，发展速度快，进而导致了这些地区的物业管理水平高于内陆地区。同时，在我国这样一个幅员辽阔的国家，发展不均衡成为制约物业管理服务产业整体水平提

4、高的一个重要因素。其次，依法治国是我国治理国家的基本战略方针，但我国对于一些新兴行业的立法跟不上其发展的速度，修改完善法律制度跟不上其解决问题的速度，对法律的完善总是走在新兴行业发展的后面，导致了物业管理行业问题出现却无法得到客观公正的解决，从而制约了物业管理行业健康、长远的发展。物业管理企业，开放商，业主等各方的利益需求扩大，诸多的问题和强烈的社会需求，构成了我国城市住宅小区物业管理发展总体现状，水平参差不齐，政府缺乏管理，过渡放任自由，以及问题出现各方推脱成为了行业的诟病，同时也成为了中国城市住宅小区物业管理发展的特有现状。（二）我国城市住宅小区物业管理存在的突出问题1、我国物业管理发展不

5、均衡，覆盖率偏低。与小区物业管理发达国家相比，由于受到对物业管理认识水平，市场经济发展程度，地区经济发展水平，居民收入水平以及城市化水平的高低等因素的影响，我国城市居住小区物业管理覆盖率仍然偏低。其次，由于我国特有的发展战略方针，先开放发展沿海地区，逐步推进内陆地区的开放程度，导致了我国如今各地区经济城市化水平参差不齐，总体出现了沿海大城市经济等各方面水平强于中西部内陆地区，进而导致了我国住宅小区物业管理发展不均衡，地区之间差距逐渐扩大。2、我国物业管理企业的管理模式单一，与发达国家相比，更新相对滞后。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 3 页 -目前，我国物业管理企

6、业的管理模式大多属于“一体化”，这种模式是我国物业管理市场中主流形态的一种物业管理模式。物业管理企业的管理模式单一，“一体化”的管理模式占主导地位，从而制约了我国物业管理企业的长远发展，“一体化”的管理模式在发展过程中促使企业出现了“大而全，小而全”的经营特点。片面的追求利益的最大化，虽然在一定的时期（主要指物业管理发展初期）推动了我国物业管理企业的快速规模扩张，但随后由于发展速度只求快而忽略了质的提高，最终导致了我国近些年来物业管理水平提高不明显出现了恶性竞争，单一的和相对滞后的住宅物业管理模式共同制约了我国物业管理行业的发展。3、我国物业管理的立法体系不完善，法律法规滞后，落实不到位。我国

7、物业管理行业的立法明显滞后，体系不完善，由行业性、地方性法规政策构成了我国物业管理法律政策的框架体系，同时缺乏符合中国国情的系统的、科学的物业管理理论体系，并且各部门在制定法规政策的过程中，仅局限于模仿而缺乏创新精神。物业管理行业的管理不到位，地方政府管理职权不明确，使一些物业管理企业钻国家的漏洞，赚取不当利益，使居民的权利得不到保证。4、业主素质偏低，维权意识淡泊。小区业主作为物业管理市场中不可或缺的重要主体，对于所属社区的物业管理的正常运行起到了重要的作用，同时也对整体物业管理行业的发展起到了关键的作用。但是，就目前我国实际情况而言，我国城市住宅小区的业主在自治方面还需要进一步加强，个别地

8、方的小区由于业主的自治意识差异导致业主委员会不能成立，或由于业主委员会成员与业主之间缺乏必要的沟通，了解，致使一些工作难以开展进行，业主委员会工作的不规范，滥用职权损害了业主权益，同时也导致了业主对业主委员会失去了应有的信任。另外，各地区也同时存在业主的行为不规范，违反小区公约的情况频繁发生，这些行为及影响邻里关系，也不利于社会和社会的和谐健康发展同时还会阻碍物业管理行业的有序发展。5、物业管理专业人才缺乏，服务水平参差不齐。物业管理在国内还属于新兴行业，相关人才的储备量严重不足，专业型物业管理人才偏少。另外，从事物业管理行业的基层从业人员的学历偏低，整体素质不高。同时，由于物业管理市场不成熟

9、，准入、退出机制不完善，导致了小区物业管理企业的服务水平参差不齐，同时，与经济发达的欧美国家相比，我国的物业管理服务水平的科技化程度更是与之差距甚大。同时，一些小区的业主不认可物业管理企业的服务，从而影响到了住宅小区物业管理服务费用的收缴和一些相关工作的开展，致使小区物业管理工作无法正常运行。（三）我国城市住宅小区物业管理相关问题的解决对策1、转变物业管理模式，由单一模式主导转变为多种物业管理模式共同发展，同时引进国外成熟先进的物业管理模式。我国物业管理模式的转变，是物业管理行业法律环境和市场环境共同催生的结果，我国物业管理模式应有单一的“一体化”物业管理模式转变为多种物业管理模式共同发展，引

10、入适合我国住宅小区物业管理发展的新模式，推动“管理型”物业管理模式的制度化发展，逐步引入职业经理人机制，健全相关人员的准入与退出制度。我国物业管理行业应积极地探索新模式的研究应用，比如，业主自主经营管理模式和信托物业管理模式。多种小区物业管理模式的存在将会为广大业主提供更多的选择标准，更广的选择空间。另外，有利于提高住宅小区物业管理企业的经营管理水平，增强物业管理服务企业的市场竞争意识，也有利于我国整个物业管理行业水平的提升。2、健全法律法规，完善物业管理的法律体系，政府应确保其落实到位。2003 年 6 月国务院正式颁布了物业管理条例，2007 年 9 月又对物业管理条例进行了适时地修改，从

11、此处可以看出国家对物业管理行业的法律监督的重视程度逐渐加强。虽然法律制度逐渐的完善，法律的更新速度逐渐加快，但新的问题是，如何更好地、更有效地名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 3 页 -落实到各个区域成为我国政府应该思考的问题，政府不仅要大喊口号，更重要的是落实办事能力。有了相关法律的保证和政府工作的到位，才可以使我国的物业管理行业健康有序的发展，同时，也有利于城市的和谐发展。3、高校应加强对物业管理专业人才的培养，社会、企业、个人三方共同确保人才的再培训。对于物业管理人才的培养，我国高校应加设物业管理的相关专业的教学课程，培养物业管理人才使他们成为具有精专业、懂管

12、理的复合型高级管理人才，促进物业管理企业的管理水平的提升。另外，充分利用好社会、企业、个人三方的资源，社会，应加设对物业管理人才专业技术的上岗培训，对物业管理的从事人员实行岗前培训持证上岗制度；企业，应根据管理人员的实际情况和工作需要组织定期和不定期的对在职人员进行专业技能培训，制定竞争上岗机制，提高企业管理人员的服务意识与学习意识；个人，也应该热爱本行业，充分利用社会、企业来提升自己的专业能力。4、树立物业管理企业品牌意识，塑造独特的企业文化，提升服务品质。物业管理企业应该树立品牌意识，突出自己企业的文化。一个有文化的企业才可以不被社会环境所淘汰，企业文化对企业自身的发展也有深远的影响，一个

13、有着独特企业文化、思想理念的物业管理企业，带给业主的是一种有思想、有品位的生活环境。提升服务品质，塑造有灵魂的企业精神，物业管理企业才会有更好的发展。5、业主素质、维权意识应该加强。业主作为物业管理市场中不可或缺的主体，自身素质的加强，才可以为自己，为他人营造一个和谐的生活环境。业主素质的高低，维权意识的强弱会影响到住宅小区物业管理企业的相关服务水平，在提升小区业主素质的同时物业管理企业也应该加强对小区业主的服务水平，主动沟通解决存在的问题，充分化解业主委员会，业主以及物业管理企业三方的矛盾。业主也应该积极的参与到小区的管理工作中，监督物业管理企业的服务和推选建立代表自身利益的业主委员会。综上

14、所述，目前，我国城市住宅小区物业管理中虽然存在着一些问题，但总体的发展是朝着一个前进的方向，物业管理现代化的高低在一个程度上影响着社会的发展与和谐，而如何提高物业管理的服务水平成为我国物业管理行业日后改进的一个重要方向，作为一个新兴的行业我们在发展过程中既要保质又要保量，综合提高。参考文献：1、彭杏芳对我国住宅小区物业管理现状的剖析法制与社会2009（2）2、陈方秀我国现代住宅小区物业管理中的业主自治法学杂志2008（5）3、匙静王伟当前住宅小区物业管理中存在的问题级解决的对策科技咨询导报2007 10 4、段淑娟任小芳城市新建住宅小区物业管理发展现状与原因分析生产力研究2012 5、许庆群张璐谈物业服务企业品牌建设产业论坛名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 3 页 -