2022年2022年酒店项目投资评估报告 .pdf

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1、投资项目评估课程论文第 1 页 共 18 页昆山市酒店项目投资项目评估报告金融 0801 顾明燕081210030 摘要：伴随着我国旅游业、酒店业的迅速发展，特别是2008 年北京奥运会、2010 年上海世博会和2010 年亚运会的举行，各地宾馆酒店正迎来建设高峰。如此众多的酒店投资项目，如何保证这些项目获得成功，实现其建设预算目标和经营预测目标，并最终使酒店业主、投资者及酒店运营商满意，这就需要有效的可行性研究作为基本保证，特别是先进地、科学的、系统的可行性研究理论及其工具与技术在酒店投资项目中的应用。论文以可行性研究项目的主要项目范围、不确定性分析、项目财务评价为主线，以定性分析和定量分析

2、方法相结合，重点研究酒店投资经济环境分析、区域酒店业现状分析、市场需求分析、竞争对手分析、敏感性分析、风险性分析、财务评价等方面分析在昆山市建立碧天酒店的项目报告关键词：碧天酒店；可行性分析；风险；盈利预测一、项目概况项目名称：碧天酒店项目所处环境：碧天酒店位于昆山巴城镇，隶属于江苏省昆山市，位于风景秀丽的阳澄湖畔。巴城已有2500 年建置历史，东邻上海，西连苏州，区域面积157 平方公里，常住人员6.3 万人，是昆山市第二大镇。巴城位于昆山西部，距市区10 公里，是未来昆山的重点城区之一。交通便利，周边沪宁杭高速、苏州绕城高速、312 国道大大方便了该地区和各中心城市的联系。距离上海虹桥机场

3、50 公里。巴城镇产业结构主要以休闲度假服务产业、软件产业和制造业为主。阳澄湖大闸蟹闻名遐迩，凭“阳澄湖美，巴城蟹肥”金字招牌，每年吸引上百万人次从四面八方前来的食蟹、购蟹、赏湖的游客。巴城旅游资源、设施丰富：主要有阳澄湖省级旅游度假区（占地面积3150 亩华东地区最大的城市生态森林公园、阳澄湖生态公园、水上运动场）新上海威尼斯度假村、大上海高尔夫旅游度假区（内设大上海高尔夫俱乐部）。巴城旅游度假旺季为每年9-12 月，平季为5-8 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 2 页 共 18 页月，淡季为1-4 月；主要消费需求在周末。巴

4、城目前有国际上湖宝曼酒店、威尼斯假日酒店、威尼斯度假村大小共8 家酒店，客房总数 1213 间。巴城餐饮设施主要有阳城湖美食广场、阳澄湖美食一条街、大闸蟹交易市场、渔家灯火。主要企业有昆山软件园、中航科工集团中央直属企业国营林泉电机厂、万亩葡萄庄园。其他设施有昆山10 余个别墅社区；昆山新体育馆；规划中的大学城、沃尔玛、欧尚等大型商场等市政配套设施。二、投资项目建设必要性评估1.昆山市现有酒店分析。截止2010 年底，昆山市共有星级酒店22 家，客房总数 3178 间，平均客房规模145 间/家，其中五星1 家，四星 4 家，三星 12 家，二星 5 家，说明了昆山市星级酒店主要以三星为主，四

5、星为辅，缺乏高星级酒店。从客房规模角度，昆山星级酒店的客房规模不高，且星级越高规模越大，星级越低规模越小。通常情况下，一个区域不同星级酒店的增长趋势能反映出以往酒店投资者对该区域酒店市场及酒店发展的判断和态度，并间接反映了该区域对不同星级的需求程度，并为预测该区域酒店业未来的发展和结构提供基本依据。表 1 昆山市星级酒店发展速度对比表（2007-2010）星级2007年酒店数2008年酒店数2009年酒店数2010 年酒店数复 合 增长率（%）五星0 0 0 1 四星1 3 4 4 58.74%三星5 9 11 12 33.89%二星8 4 4 5-14.50%总数14 16 19 22 16

6、.26%从表 1 中可以看出：2007年至 2010年期间，昆山星级酒店从14 家增加到 22 家，复合增长率为16.26%,其中 2010 年首家五星级酒店名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 3 页 共 18 页出现在昆山，四星级酒店从1 家增加到4 家,复合增长率为58.74%,三星级酒店从5 家增加到12 家,复合增长率为33.89%,四星级酒店增速明显高于三星级，这说明昆山市高星级标准的酒店如五星级、四星级标准的酒店发展趋势迅猛，也间接反映出昆山市对高星级酒店的需求旺盛。结论：通常情况而言，一个区域星级酒店的比重越大，表明该

7、区域酒店业经营管理的规范化程度越高。截止 2010 年底，昆山市星级酒店 22 家，仅占全市酒店数量250-300 家的 7%-9%，这证明了昆山市酒店业经营管理的规范化程度不高。一个区域酒店客房平均规模的大小能够反映出该区域酒店业发展水平的高低。从酒店客房规模角度，星级酒店、主要社会酒店的平均客房规模分别为145 间/家和 162 间/家，这说明昆山市酒店以中小型规模的酒店为主，缺少大中型酒店，同时也反映出昆山市酒店业发展水平还不够发达。从酒店发展速度角度，主要社会酒店2006-2008 年期间的复合增长率为 30%(星级酒店 2006-2008年期间的复合增长率为16.5%),新建主要社会

8、酒店的增长速度更能反映出昆山市酒店投资规模增长的速度。综上所述，昆山市未来酒店市场发展趋势将以发展五星、四星级标准的高档酒店为主，同时经济性酒店也是另外一个发展方向。2.市场需求分析碧天酒店市场需求分析主要包括分析昆山市及所在行政管辖区域巴城镇的旅游市场、酒店市场需求基本情况并调研其需求的主要驱动因素及需求主要特征。表 2 反映出昆山市旅游市场、酒店市场的需求基本情况。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 4 页 共 18 页表 2 昆山市旅游业主要经济指标对比（2006-2010）年度旅 游 总收入（亿 元人民币）同比%接待国内外旅

9、游者（万人次）A 同比%旅游饭店接待人数（万人次）B 同比%占比（B/A）2006 34.5 8.70%460 8.20%N/A N/A N/A 2007 40.8 18.30%530 15.20%N/A N/A N/A 2008 51.8 27.00%610 15.10%61.1 N/A 10.02%2009 64.7 24.70%735.4 20.30%64.4 5.40%8.76%2010 76 17.50%850 15.70%66.8 3.60%7.86%复 合增 长率30.12%22.71%4.56%从上表中可以看出：2006-2010 年期间，昆山市旅游市场呈现快速增长的态势。20

10、06-2010年期间，昆山市接待国内外旅游者从460 万人次，增加到 850万人次，年复合增长率为22.71%;旅游总收入从34.5 亿元增加到76 亿元,年复合增长率为30.12%;接待旅游者的复合增长率低于旅游总收入增长率,说明了旅游总收入的增加更多是由于人们的消费能力提高造成的。2006-2010 年期间，昆山市饭店接待人数从61.1 万人次增加到 66.8 万人次,年复合增长率为4.56%；该增长率远远小于旅游总收入和接待国内外旅游者的年复合增长率，三者极不匹配，经进一步分析，可能原因为昆山市周边城市众多如上海、苏州、杭州、南京等城市，且距离很近，从而造成昆山过夜旅游需求相对较少，另一

11、方面也名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 5 页 共 18 页反映出昆山市的酒店业接待能力有限，至少无法完全满足旅游者的住宿需求，也有可能近年来新增酒店的接待能力数据，尚未纳入昆山市旅游局统计，从而产生一定的偏差。2008-20010 年期间，昆山市旅游饭店接待人数与旅游者总人数的占比分别为10.02%,8.76%,7.86%,但该数据仅反映出参与了旅游统计系统的旅游酒店接待游客数据，若考虑其他社会宾馆的接待游客数据，昆山市饭店接待人数与旅游者总人数的占比应该在15%-25%之间。表3 反映出碧天酒店所在巴城镇的旅游市场需求基本情况

12、。从表中可以看出：2008-2010 年期间，昆山巴城镇接待游客人数从104 万人次增加到 145 万人次，年复合增长率为18.26%,这说明巴城镇的旅游需求同样呈现出较高的增长态势。表 3 巴城镇接待游客人数统计年度接待游客人数（万人次）同比2008 104.0 2009 128.7 23.80%2010 145.4 12.90%复合增长率18.26%昆山及巴城镇旅游市场、酒店市场现有、潜在的主要需求驱动因素分析如下：昆山旅游资源丰富，主要包括四大主题旅游项目，以周庄、锦溪、千灯为主的水乡古镇旅游；以亭林园、森林公园为主的城市旅游；以淀山湖、阳澄湖为主的休闲度假旅游；以丹桂园为主的生态农业旅

13、游；其他还有以“捷安特”、“统一”、“三得利”等知名企业为主体，培育的一批工业旅游示范点。昆山台资企业3000 多家，占昆山外资企业总数的60%，商务经济活动频繁；目前常驻昆山的外商保持在2 到 3 万人之间，每年还有高达数万人次的商务洽谈、经济考察和参观学习客流量，商务名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 6 页 共 18 页和休闲客对高档酒店的需求量相当可观。每年举办昆山金秋经贸招商活动（9 月）、国际机械及模具工业展览会，吸引了国内外1500 多家企业，历次参加人数上万人。每年大小节庆活动10 多个，如有影响力的中国周庄国际旅游

14、节（4 月）、昆山阳澄湖蟹文化节（9 月）、昆山亭林琼花艺术节（4-5 月）。巴城旅游资源丰富，阳澄湖大闸蟹闻名遐迩，每年吸引上百万人次从四面八方前来的食蟹、购蟹、赏湖的游客。昆山及周边上海、苏州等地区经济发达，人民生活水平高，消费能力强。巴城是未来昆山的城区之一，随着阳澄湖生态休闲度假区的开发完善，其将吸引更多的休闲度假游客、商务会议客源。阳澄湖休闲度假区的主要需求特征识别：旺季在每年9-12 月份大闸蟹季节，淡季每年1-4 月份，平季 5-8 月份；客房市场需求主要在周末；9-12 月份特别是周末，所有酒店入住率为80-100%；台资企业带来主要的商务客源需求；是举办会议活动的理想选择。三

15、、竞争对手分析序号酒店名称星级客房数开业时间酒店设施房价备注1 威尼斯假日酒店四星280 2004 会议设施：500人餐饮设施：容量450 人康乐设施：通常四星类型450-470 淡季售价名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 7 页 共 18 页2 新上海威尼斯度假村三星56 餐饮设施：300人会议设施：一般康乐设施：通常三星类型450-600 淡季销售价3 国际上湖宝曼酒店451 2006 中餐厅3个（150人）西餐厅 1 个5 个会议室/1 个多功能厅（350 人）康乐设施：通常类型460-880 4 华美达湖滨别墅134 200

16、4 390-790 套房5 碧波苑度假村68 2002 中餐厅、网球场、会议厅380 6 上海阳澄110 2002 200-300 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 8 页 共 18 页湖度假村7 金龙大酒店二星45 1998 餐 厅500人；小型会务设施8 巴城宾馆74 580-780 挂牌价客房合计数1218 表 4 通过进一步分析，我们可确定国际上湖宝曼酒店（新建高档酒店）与威尼斯假日酒店（四星级酒店）为碧天酒店在巴城的主要竞争对手。四、SWOT 分析SWOT 分析就是根据上述市场调研结果，分析碧天酒店面临的市场机会与威胁，

17、相对于竞争对手的优势与劣势，以便为后续确定目标市场、市场定位、营销组合策略提供有价值的信息。由于碧天酒店所在昆山巴城的主要竞争对手为国际上湖宝曼酒店（新建高档酒店）与威尼斯假日酒店（四星级酒店），故 SWOT 分析主要针对这两个竞争对手进行对比。优势 S 机会 O 国外知名酒店管理公司运营管理昆山旅游休闲产业发展趋势快酒店档次、规模、设施（客房、会议、餐厅、康乐优于竞争对手昆山缺少高星级酒店坐落于阳澄湖畔，临近水上主题公园，景观环境优于竞争对手巴城每年接待游客上百万人次较威尼斯度假酒店，交通更便利未来昆山的城市中心名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 18 页 -投资项

18、目评估课程论文第 9 页 共 18 页拥有国外旅游学院的酒店培训资源当地餐饮休闲业发达拥有国际客源的营销渠道拥有连锁分时度假俱乐部劣势 W 威胁 T 新的国际度假酒店品牌，品牌认知度需要一定时期的培育需求波动性较明显，每年淡旺季明显，需求主要集中周末由于客房规模大，开业初期无法占有应有的市场分额由于碧天酒店增加了供给，当地酒店市场竞争会更加激烈。开发商务客源、政府客源需一定时间昆山酒店市场经营规范化程度不高地理位置优越性不及国际上湖.宝曼酒店表 5 经以上相关内容分析，建议碧天酒店定位酒店类型为度假酒店，等级为五星级标准，规模为客房688 间。根据五星级酒店的建设基本标准要求及行业经验数据，我

19、们假设每间客房平均建筑面积为35 平方米，公共建筑面积15 平方米/每间客房平摊（考虑酒店的客房建筑面积与公共建筑面积比率为70%：30%）；每平方米的建设成本为 7000 元；故 688 间客房的酒店总建筑面积估算为34400 平方米（688 间客房*50 平方米/间客房），建设成本为240，800，000 元人民币，并考虑其他开办费用和流动资金9，200，000 元，碧天酒店项目的总投资为2.5 亿元（250，000，000 元）。五、财务效益评估1.静态投资回收期。静态投资回收期(PP-Payback Period)指以项目名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 1

20、8 页 -投资项目评估课程论文第 10 页 共 18 页各年的净收益收回全部投资所需要的时间。静态投资回收期也可从财务现金流量表中净现金量累计计算求得。公式如下：静态投资回收期=净现金流量累计值开始出现正值的年份数-1+上年净现金流量累计值的绝对值/当年净现金流量。项目求得的静态投资回收期 Pt 要与部门或酒店行业的基准投资回收期Pc 比较。当Pt Pc 时，认为项目在财务上是可以考虑接受的；当Pt Pc 时，认为项目在财务上不可取。静态投资回收期的主要优点是反映了项目本身的资金回收能力，经济意义直观，易于理解，且计算简单；其主要缺点是没有考虑投资回收期以后的收益，没有评价项目整个计算期内的总

21、收益及获利能力，同时，没有考虑资金的时间价值。2.投资利润率。投资利润率或叫投资回报率(ROI-Return on Investment)是指项目达到设计能力后的一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。它表示项目正常生产年份中单位投资每年所创造的利润额。当项目生产期内各年的利润总额变化幅度较大时，应计算项目生产期的年平均利润总额与总投资的比例。其计算公式为：投资利润率=年利润总额或年平均利润总额/总投资*100%式中：年利润总额=年产品销售收入-年总成本费用-年销售税金及附加项目总投资=建设投资+建设期利息+流动资金计算出的投资利润率要与行业的标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，

22、若大于或等于标准投资利润率或行业平均利润率，则认为项目是可以考虑接受的，否则是不可行的。3 动态投资回收期。动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期。式中Pt:动 态 投 资 回 收 期；CI:现 金 流 入 量；CO:现 金流 出 量；(C I-CO)t：第 t 年的净现金流量；i:基准收益率或设名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 11 页 共 18 页定的折现率；动态投资回收期也可从财务现金流量表中净现金量现值累计计算求得。公式如下：动态投资回收期=净现金流量现值累计值开始出现正值的年份数-1+上年净现金流量现值累计值的绝对值

23、/当年净现金流量现值；计算得出的项目动态投资回收期Pt 可与项目寿命期 n 进行比较，当 Pt n 时，可以考虑接受该项目；当 P t n 时，考虑不接受该项目。4内部收益率。内部收益率（IRR-Internal Rate of Return）：定义净现值NPV=0 即项目在计算期内各年净现金流量现值累计等于零时计算出的折现率即为内部收益率。内部收益率指标的主要优点与净现值类似，即考虑了资金时间价值，又考虑了项目的整个寿命周期内的全部情况。此外，用内部收益率指标评价项目不需要事先确定一个基准收益率。因此，内部收益率指标在实际工作中得到广泛的应用。根据上述调研情况并结合酒店业主的投资收益预期,设

24、定的碧天酒店财务效益评判体系如下：在不考虑目标物业土地价格和碧天酒店未来土地增值、物业增值，在项目总投资 2.5 亿人民币,项目计算寿命期 20 年的情况下:投资回收期8-10 年；投资回报率10%-14%；净现值NPVO；(折现率设定为8%,大于银行的贷款利率7.74%)内部收益率IRR银行的贷款利率7.74%；GOP 率 地区的平均水平40%；GOPPAR 指标地区的平均水平160 元/间；六、项目不确定性分析名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 11 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 12 页 共 18 页项目评估所以要考虑不确定性，主要因为项目可行性研究是在不确定

25、性的环境中进行的。项目可行性研究所面对的问题都是项目未来的问题，其所要考虑的因素（包括政治、经济、社会、技术等方面），随着时间的推移、条件的改变会不断地发生变化。另外，可行性研究一般是在资料、手段不完善的情况下进行。因此，项目评价一般很难取得完整、全面的参数和数据。为了工作方便，往往对一些条件（如投资额、客房入住率、客房房价等）进行假设，对一些基本数据则是通过预测和估算确定的，由于假设条件的主观随意性，各种预测方法的局限性，以及未来各种因素对各种分析手段的干扰，项目评估与项目实际情况不可避免地会出现一定的偏差。基于以上两个方面的因素，一个是客观条件的影响，一个是主观认识方法的局限性，项目的可行

26、性研究具有不确定性，也使项目的效益带有不确定性，在此基础上进行的决策显然带有一定的风险。这就迫切需要我们分析、研究不确定性因素的存在、存在范围以及对项目效益影响的程度等，以使投资决策者统筹兼顾，慎重决策，使项目尽量避免风险，取得预期的投资效益。因此，对投资项目进行不确定性分析，即预估一些主要因素发生变化对项目财务评价指标的影响程度是十分必要的。不确定性分析包括敏感性分析、盈亏平衡分析、风险性分析。1.敏感性分析。敏感性分析就是测定并分析其中一个或多个因素的变化对经济目标的影响程度，以判断各个因素的变化对目标的重要性，其目的是寻求敏感因素。具体说，它是在确定性分析的基础上，重复分析不确定因素如投

27、资额、客房房价、项目入住率、客房数量、折现因子等因素变化时，对净现值、内部收益率、投资回报期等经济指标的影响程度。通常考虑不确定因素原则是：（1）预计在其变动范围内，其变动将较为强烈地影响经济指标；（2）对其在确定性财务评价中采用的数据的准确性把握不大。酒店可行性研究项目敏感性分析步骤如下：确定分析指标：如投资回收期、净现值、内部收益率等指标；选定不确定性因素及设定这些因素的变动范围：如项目名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 12 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 13 页 共 18 页投资额、客房入住率、客房房价、客房数量、折现因子等，变动范围为-15%，-10%，-

28、5%，5%，10%，15%。计算因素变动导致的经济指标的变动数量：首先，对某特定因素设定变动数量或幅度，其他因素固定不变，随之计算经济指标的变动结果。对每一因素的每一变动，均重复以上计算。然后，把因素变动及相应指标变动结果绘图或列表，以便于测定敏感因素。确定敏感因素：假定某特定因素，其数值的变化，甚至是微小的变化都会严重影响项目的经济指标，则该特定因素就是该项目的敏感因素。反之，若某个特定因素变化，甚至变化很大，也不能显著影响项目的经济指标，则该特定因素是该项目的非敏感因素。确定各个经济指标的临界点（项目可否接受的判据），如基准收益率，净现值是否大于或等于零，基准投资回收期等。因敏感性分析中指

29、定的不确定性因素及其变动幅度是主观的，与实际出现的变动因素及其变动幅度很可能不一致，因此不能指导决策者确定变量范围出现的可能性，这是敏感性分析的局限性之一。另一局限性表现在变量之间的相关性问题上，在敏感性分析中，一般是假设其他因素不变，研究某几个变量的变化对项目财务效益指标的影响，它不能表明所有变量均变化对财务效益指标所产生的影响，也不能反映所有变量同时发生的可能性。表 6 下面对碧天酒店项目进行敏感性分析，首先对不确定因素投资额（以建设单位成本进行分析）、客房入住率、客房房价、客房数量、折现因子、每间客房客人密度、贷款比例、贷款利率、贷款年限进行名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-

30、第 13 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 14 页 共 18 页敏感性分析，变动幅度如表5 所示：从图5 可看出：在碧天酒店项目中，针对净现值指标，客房入住率、客房房价、客房数量是第1 敏感因素，投资额是第2 敏感因素，折现因子是第3 敏感因素，每间客房客人平均密度、贷款比例、贷款利率、贷款年限为不敏感因素。若客房入住率低于51.4%时；或建设单位造价成本大于7910 元/平方米即总投资额超过281,304,000 元时；或客房房价低于525 元时；或客房数量低于607 间时该项目的净现值出现负值，即表明从整个项目计算期来看，该项目可能无盈利。2.盈亏平衡分析。盈亏平衡分析是在一定

31、的市场、生产能力及经营管理条件下，研究项目成本与收益平衡关系的方法，它将成本划分为固定成本和变动成本，假设产销量一致，根据产量、成本、售价和利润四者之间函数关系，进行预测分析。盈亏平衡分析中的平衡点（保本点）是对投资项目的不确定因素来说，当其值等于某数值时，恰好方案决策的结果达到临界标准，如 NPV=0 或 IRR=Ci 在碧天酒店项目的盈亏平衡分析中，由于不太容易完全划分固定成本和变动成本项，且其收入项由多种经营设施的贡献组成，如客房收入、餐饮收入、宴会、会议、其他经营收入等，故较难利用固定成本、变动成本概念计算出该项目的盈亏平衡点。但是，我们可利用根据碧天酒店的经营预测模型，计算出该项目在

32、整个计算寿命期/经营期的盈亏平衡点或每个经营年度的盈亏平衡点。从下表碧天酒店5 年经营预测结果可以看出，客房的收入占到酒店总收入的70%以上，即证明了客房房价、客房入住率是影响项目效益的主要权重影响因素，而投资额的大小将直接影响项目的净现值、投资回收期、内部收益率等经济指标，故我们仅就客房房价、客房入住率、投资额三个因素，盈亏平衡临界条件设定为NPV=0，进行盈亏平衡分析。根据敏感性分析中，得出的经营临界条件，即为该项目计算寿命期内的盈亏点，在其他假设条件不变的情况下，若客房入住率低于51.4%时，该项目的净现值会出现负值，即表明从整个项名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 14

33、页，共 18 页 -第 15 页 共 18 页目计算寿命期来看，该项目处于盈亏平衡点状态。3.风险性分析。鉴于敏感性分析的局限性，无法了解各不确定性因素发生的可能性大小。如果事先能够客观或主观地（有一定的科学依据）给出各种不确定性因素（风险事件）发生某种变动的概率，无疑对投资项目决策科学化有所裨益。这种事先给出风险事件概率，并以概率为中介进行的不确定性分析就是投资风险性分析。严格说来，影响方案经济效益的大多数因素（如酒店项目中现金流量、投资额、客房房价、客房入住率等）都是随机变量，要完整地描述一个随机变量，需要确定其概率分布的类型和参数。一般来说，投资项目的随机现金流量要受多种已知的不确定因素

34、的影响，可以看成是多个独立的随机变量之和，在许多情况下近似地服从正态分布。描述随机变量的主要参数是期望值与方差，期望值是在大量的重复事件中随机变量取值的平均值，可理解为随机变量所有可能取值的加权平均值，权重为各种可能取值出现的概率，方差是反映随机变量离散程度的参数。首先假设以下几种风险事件可能发生:（以下称“假设条件组合”）基准方案下情形：即客房年平均房价为598 元，客房年平均入住率为 58.25%,发生概率为70%(该概率为合理假设,依据项目市场调查信息)；最悲观情形：即客房年平均房价由598 元下浮 20%为 478 元，客房年平均入住率由58.25%下浮20%为 46.6%,发生概率为

35、10%(该概率依据：表4-1 中有 3 个月入住率数据在46.6%附近,占名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 15 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 16 页 共 18 页36 个月入住率数据的8.33%,近似估计为10%)；较悲观情形：即客房年平均房价由598 元下浮10%为537.75 元，客房年平均入住率由58.25%下浮 10%为 52.42%,发生概率为 10%(该概率依据：表 4-1 中有 3 个月入住率数据在52.42%附近,占 36 个月入住率数据的8.33%,近似估计为10%)；较乐观情形：即客房年平均房价由598 元上浮10%为657.25 元，客房

36、年平均入住率由58.25%上浮 10%为 64.07%,发生概率为 10%(该概率依据：表 4-1 中有 5 个月入住率数据在64.07%以上,占 36 个月入住率数据的11.11%并考虑巴城地区酒店客源市场的未来发展潜力和趋势,故近似估计为10%)；我们可将上述各种条件组合分别带入经营预测模型中参与运算，可得出下表中各种情形下的净现值。利用下面期望货币值公式及上表数据计算方案期望货币值即净现值期望值：在该方案净现值服从正态分布，净现值的期望值为31,112,051，标准差为 50,816,290 的情况下，考虑以下几种情形发生的概率：1）该项目净现值大于-1 亿元的概率（亏损）；2）该项目净

37、现值大于-5 千万元的概率（亏损）；3）该项目净现值大于或等于零的概率（不亏损）；4）该项目净现值大于1 千万的概率（盈利）；5）该项目净现值大于5 千万元的概率（盈利）；6）该项目净现值大于1 亿元的概率（盈利）；若把方案NPV 看成是连续型随机变量,已知因 设 定 的NPV1=-1 亿;NPV2=-5000 万,NPV3=0,NPV4=1000 万,NPV5=5000 万,NPV6=1 亿,故利用上述公式可求得:Z1=-2.58,Z2=-1.60,Z3=-0.61,名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 16 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 17 页 共 18 页Z4

38、=-0.42,Z5=0.37,Z6=1.36 查标准正态分布表概率数或面积数,可查P(Z1)=0.4951,P(Z2)=0.4452,P(Z3)=0.2291,P(Z4)=0.1628,P(Z5)=0.1443,P(Z6)=0.4161 由此可以计算出以下各种情形下的概率:P（NPV1-1 亿）=0.5-P（Z1）=0.5-0.4951=0.49%;P（NPV2-5000 万）=0.5-P（Z2）=0.5-0.4452=5.48%;P（NPV30）=0.5+P（Z3）=0.5+0.2291=72.91%;P（NPV4+1000 万）=0.5+P（Z4）=0.5+0.1628=62.28%;P(

39、NPV5+5000 万)=0.5-0.1443=35.57%;P(NPV6+1 亿)=0.5-0.4131=8.69%据此，我们可作出结论：在上述“假设条件组合”情况下：a)该项目净现值大于-1 亿元的概率为0.49%；（亏损）b)该项目净现值大于-5 千万元的概率为5.48%；（亏损）c)该项目净现值大于或等于零的概率为72.91%（不亏损）；d)该项目净现值大于1 千万元的概率为66.28%；（盈利）e)该项目净现值大于5 千万元的概率为35.57%；（盈利）f)该项目净现值大于1 亿元的概率为8.69%；（盈利）根据盈亏平衡分析，在其他假设条件不变的情况下：若客房入住率低于51.4%时；

40、或建设单位造价成本大于7910 元/平方米即总投资额超过281,304,000 元时；或客房房价低于525 元时；或客房数量低于607 间时，该项目的净现值会出现负值，即表明从整个项目计算寿命期来看，该项目处于盈亏平衡点状态。年平均房价381 元，客房年平均入住率40%时，为第 1 经营年度的盈亏平衡点状态。根据风险分析，在上述“假设条件组合”的条件情况下：该项目净现值大于-1 亿元的概率为0.49%；（亏损）该项目净现值大于-5 千万元的概率为5.48%；（亏损）该项目净现值大于或等于零的概率为72.91%（不亏损）；该项目净现值大于1 千万元的概率为66.28%；（盈利）该项目净现值大于5

41、 千万元的概率为35.57%；（盈利）名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 17 页，共 18 页 -投资项目评估课程论文第 18 页 共 18 页该项目净现值大于1 亿元的概率为8.69%；（盈利）。参考文献1 国家旅游局信息中心.中国旅游饭店发展现状、趋势及面临的挑战.中国旅游网,2007 2 李 霞.中 国 酒店 投 资 发展 阶 段 划分 与 特 征 分析.中外 酒店,2008,4 3 张昕丽.饭店区位的开发理论.中国旅游报,2005 4 林 壁 属.旅 游 饭 店 实 务 管 理.北 京:清 华 大 学 出 版社,2005,107-122 5 马勇,周娟.饭店投资策略与精细化建设管理.北京:中国旅游出版社,2008,123-158 6 王维才,戴淑芬,肖玉新.投资项目可行性分析与项目管理.北京:冶金工业出版社,2007,52-98 7 宋维佳,王立国,王红岩.可行性研究与项目评估.大连:东北财经大学出版社,2007,52 名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 18 页，共 18 页 -