某花园住宅小区项目可行性研究报告.docx

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1、某花园住宅小区工程可行性研究报告一、摘要名称名称某某花园住宅小区工程1.2工程地址某某省某某市某某区东宝路18号L3项运作主体某某省高能信息产业1.4 市场与产品某某花园住宅小区位于某某市某某区江东街道，是某某市城市规划主城布局近 期重点开展的河西8平方公里生活居住区。小区东靠江东北路，西靠长江，南靠东宝路， 北靠清凉门大桥，环境优美，交通便利，各类服务设施齐全，是河西仅剩的几块待开发建 设的黄金地段。某某花园住宅小区的设计定位为河西生活区顶级居住小区，始终围绕以人为本, 居住区全智能化设计，以小高层为主，套型适合各层次消费人群。建筑面积为53206 整个建筑群自外而内表达着简约、流畅、清新、

2、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化 率达45%。工程周期一年半。1.5 开展目标在当前河西房势出现“惜售”的大好形势下，公司以某某花园为契机，加强品 牌意识，使公司成为某某地区商品房建设最有特色、最有知名度的开发商。1.6 运作思路公司运作的重点，是努力探索和创造一种适应未来，适应某某，适应公司的开展需要, 又能够被我们很好的驾驭和掌握的房地产经营模式。公司的运作，将始终坚持滚动经营和资本经营相结合的原那么，加强和承建商的合作 与沟通，将滚动经营和资本经营两者有机地整合，形成互动的“链条”。滚动经营：就是通过本公司东王府花园和朝天宫文博大厦房产相互影响，工程的前 后相互促进，销售收入的相互推

3、动来促进开展。资本经营：就是在国家有关政策范围内，凭借公司的实力、信誉、经营业绩，对外进行市收规费4,362,44190. 071市政公用基础设施配套费40元/才48,436.502 m1,937,46 02防空地下室易地建设费30元Al?48,436.502 m1,453,0954开展新墙体材料专项费用10元而48,436.502 m484,3655散装水泥专项基金5%/m248,436. 502 m242,1836新建房屋白蚁防治费1k/m248,436. 502 m33,9069城市建设档案资料服务费1元/痛48,436. 502 m48,43710城市规划设计费1k/m248,436.

4、 50m248,43711环境报告编制费8,000元1份8,00012建设工程综合服务费2.2元/旅48,436. 502 m106,560建安费45,122,0619321建安费800%/m248,436.502 m38,749,2002勘察费4元/痛48,436. 502 m193,7463工程可行性研究费1k/m248,436.502 m48,4374设计费15元/才48,436. 502 m726,5485电梯费200,000元/台16台3,200,00 06建设工程标底编制费0. 0012%38,749,20 0元46,4997建设工程标底审核费0. 0003%38,749,20 0

5、元11,6259工程建筑招标代理服务费0. 0090%38,749,20 0元348,74310招标公证费0. 0005%38,749,20 0元19,37511招标合同鉴证费0.0001%38,749,20 0元3,87512建筑施工平安监督管理费0. 0006%38,749,20 0元23,25013监理费0.01%38,749,20 0元387,49214小区配套费估算1,000,00 015工程（劳动）定额编制费0. 001%38,749,20 0元38,74916建设工程质量监督费0. 0015%38,749,20 0元58,12417建筑验线费0. 50元/才48,436.50m2

6、24,21818固体废气物管理费5. 00元而48,436. 50m2242,183四供电费用200,0004. 131电增容费0元/户544户02内外线工程费估算200,000五电信费用484,365890. 381电信设计赛4元而48,436.502 m193,7462电信工程费6元而48,436.502 m290,619六给水费用200,0004. 131自来水管网建设工程费0k/m248,436.50m202供水管线材料工程费估算200,000七排水费用200,0001排水管线建设费估算200,000八煤气费用估算200,000九宽带通信费用估算200,000十管理费用0. 02%50

7、,968,868元1,019,377财务费用0. 12%80,000,000元9,600,00 0十二销售费用0. 02%203,746,0 00元4,074,92 0十三税收11,409,7762361营业税0. 05%203,746,0 00元10,187,3002城建税0. 07%10,187,30 0元713,1113教育附加税0. 04%10,187,30 0元407,4924印花税0. 0005%203,746,0 00元101,873投入合计137,225, 441【经济效益测效】销售收入元/才48,436. 50m2203,746, 0004,2061住宅房4,000元/ID?

8、43,436.502 m173,746, 0002商业房6,000%/m25,000. 002 m30,000,000_一利润66,426,0 007.2 盈利能力分析。工程计划营业收入2. 03亿元,应缴税款约1140万，预计可获利润6642万元。7.3 清偿能力分析。本工程投入资金38%的自筹，其余的借贷。通过效益测算及市场分析，资金回收期应 在2年左右，回收率在90%以上，清偿能力完全可以到达100%。八、风险分析8.1风险因素。投资房地产业，具有高的投资回报，同时也存在一定的投资风险，投资风险主要包括 以下几种：（一）融资风险。国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策以防止房地产过热

9、. 中国人民银行6月13日下达的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知等，不 排除国家还有新的政策出台的可能。这些都将对工程开发产生很大的影响，而国家在土 地方面政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。（二）管理风险。本工程是公司由高科技产业向房地产这个新的经济增长点开发的新 工程。目前还没有成熟的模式和经验，需要公司管理层结合两方面的情况，摸索出符合公 司实际和地区特点的管理模式。（三）规模设计风险。工程的规划设计究竟适不适合这里的人文环境。（四）市场风险。工程能不能准确确实定市场的接受能力和目前某某楼盘炒房族太多O（五）融资风险。工程的运行有赖于资本的投入，在公司自有资金缺乏的情况下，需通

10、 过融资解决资金问题。（六）其他风险。不可抗力和不可预测事件的出现。8.2风险控制（一）对政策风险。将加强对有关政策、法规的研究，掌握国家法规政策的新动态，及 时调整工程的开展目标和经营战略。工程将努力加快开发速度，缩短工程的周期，减少政策变化所带来的风险。公司将充分利用政府对河西的优惠政策，提高公司的实力和抗风险能力。（二）针对管理风险。加强企业组织机构建设，建立具有充分弹性、敏感性和适应能够 性的组织机构，同时建立合理的监督制约机制。加强管理者自身素质的提高，掌握先进的管理知识和科学技术知识，培养创新意识。 加大促销力度、多渠道、多方式推广促销，降低各项开发建设本钱。（三）针对规划设计风险

11、。工程将会请有经验、有影响的设计院共同参与规划设计在 初步规划设计出台后，工程将会邀请当地各界人士广泛听取意见，从方案的规划上和户 型的设计上赢得消费者，减少工程的设计风险。（四）针对市场风险。工程将保证商品房的高质量，以优质的产品和服务，创立公司的 品牌，从而战领市场；通过降低开发本钱，减少市场风险。（五）针对融资风险。公司将科学合理地安排融资结构，加强资金的使用管理，合理地 进行利润分配和债务归还，保证投资者信心,保证融资渠道的顺畅和资金的合理使用。九、可行性研究结论工程经过了充分的市场调研和分析，赶上了河西房地产价格一路攀升的好时机，项 目运作单位有丰富的经验和各方面的人才，工程具有良好

12、的经济效益和社会效益抗风险 能力较强，所以本工程是可行的。附件1、市计委批文2、建设用地许可证3、国有土地证4、某某花园地理位置图5、企业营业执照荣誉证书：6、重合同守信用企业7、全国优秀民办科技实业8、国家火炬计划工程9、省最正确形象企业荣誉证书10、中国民营科技企业百强融资，充分发挥资产的最大作用和功能，为公司的高速开展创造条件。目前，某某河西房地产形势喜人，本工程完工后实现销售不仅可以造福社会，而且也 可获取较高的经济效益。1.7 投资计划总投资额1.37亿元人民币。1.8 投费效益该工程投资具有可观的经济效益和社会效益。工程预计可获得2. 03亿销售收入，税 收为H40万，利润总额为6

13、642万。二、工程背景2.1 某某房地产的大环境某某市地处某某省西南部，长江下游平原，其地理位置优越，东望大海，西达荆楚，南 接皖浙，北连江淮，具有两千四百多年的建成史，素有 十朝都会”之誉，可谓雄踞东南 盛名百世，极尽千年繁华。作为全国首批文化名城和著名古都，某某以其悠久的历史，灿 烂的文化，雄奇的丰姿，绮丽的风光，在中华民族的开展史上占有重要的地位。某某市地 处北纬30 14-32 27,东经118 22-119 14。东与扬州、镇江、常州市相连，南接 安徽省宣州市，西与安徽省天长、马鞍山、芜湖市接壤，北首安徽省滁州市。某某市现辖 11区2县，面积6516平方公里，人口 640万，其中市区

14、面积975. 76KM,人口 269. 33万, 是我国经济兴旺省份某某省的省会，华东地区的重要城市，中国七大古都和长江流域四 大中心城市之一。某某濒江近海，是中国东部地区重要的交通和通讯枢纽。铁路、公路、水 路、空运、管道五种运输方式构成了全方位、立体化和大运量的现代化交通运输网络。某 某是我国历史名城，六朝遗迹众多，人文景观荟萃，拥有玄武湖、莫愁湖、雨花台、紫金山 天文台、中山陵等知名景点，是中国的著名旅游观光城市，具有较高的国际知名度。某某 曾被评为中国城市综合实力“50强”第五名和中国城市投资硬环境“40优”城市之 -.1993年某某成为全国24个率先实现小康的城市之一，“十五”时期和

15、本世纪前十 年，将是某某经济开展十分重要的时期。随着改革达标深入和对外开发力度的加强，某某经济持续、稳定、健康地开展，政治 上的安定团结，生活上的安居乐业，加快了房地产的建设开展速度，特别是在国家加大基 础建设投入，明确提出了开展住宅上，拉动内需刺激消费，并采取了一系列促进政策。（一）政策调整激活房市。近年来，某某市政府和部门出台了一系列激活房市的政策, 用政策的引导来调动房地产消费的积极性。如：减免税费、简化程序、一门式服务，降低交 易门槛激活了房地产市场，为房地产的开发起到了积极地推动作用。（二）日益增长的房地产投资。加大住房建设投资，促进房地产的开展,2003年8 月某某市房地产投资保持

16、了稳健的增长态势，全年房地产开发投资完成了 104. 62亿元， 比上年增产50. 5%,住宅投资乃是房地产投资的热点。全市用于住宅建设投资69. 14亿 元，同比增产44. 8%,房地产投资的迅猛增产也预示着今后房地产规模将进一步扩大。（三）金融青睐房地产。金融部门支持房市效果显著，国家对住房消费实施金融支持， 提高了居民即期消费能力。个人住房贷款余款从1997年190亿，到2002年到达825. 3 亿元，年均增长1倍以上。而某某市2003年16月份，银行对房地产企业与房地产消费 的新增贷款余额比年初增长均超过20%。（四）个人购房成主体。实现了房地产消费主体由集体向个人平稳过渡。商品房销

17、售 持续旺盛，2003年1-8月销售面积为190. 24万平方米，其中住宅销售174. 86万平方米, 分别增产15%和23.2%,个人已经成为商品房销售的主要对象。商品房销售的旺盛，不仅 给开发商增强了投资的信心，也给了消费者入市的信号，这无疑会从投资和消费两个方 面推动房地产业的开展。（五）大规模城建促使购房热。大规模城市和道路改造货币化折迁量大，是住宅消费 实实在在的即期现实需要，导致人们对房地产市场的预期充满信心，这是房地产快速发 展的基础。卖旧买新、以小换大、二次置业者为改善居住条件，追求生活品位，在某某购买 群体中所占比重日益增大，某某都市圈的形成，对周边城镇的辐射，吸引周边居民购

18、买某 某房产，从各种需求和数量来看，房地产价格会继续走向稳步开展。2.2 河西规划已初步形成河西新城区位于老城区西侧，外秦淮河和凤台南路以西，新秦淮河以北，长江以东， 总占地55.7平方公里，现有常住人口约21万人。通过5-10年的开发，将建成可容纳56 万人口的现代化新某某的标志区。三大功能的定位：一是以文化、体育、商务等功能为主的新城市中心；二是以滨江风 貌为特色的主城西部休闲游览地；三是居住与就业兼顾的中高档居住区。新城区规划居住人口 56万人左右。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型 的居住区域。一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。规划新城与外秦淮河（南

19、河）以东老城区的道路联系通道共有23个:快速路通道3 个，主干道通道6个，次干道通道6个，支路通道9个。地铁线3条：1号线,2号线和4 号线。规划安排了两处工业用地：北部为某某科技园区，东南部为都市工业园区。规划利用该区滨临长江和秦淮河的地理优势，建成滨江大道，新秦淮河大道及道路 两侧的绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色。新城区当前建设目标是：在2005年全国十运会召开前，河西南部建城区到达3-5平 方公里，同时还将建成纬八路西延，青石度路，纬九路，江东路，上新河路，滨江大道等六 条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和宜人的环境迎接十 运会。2.3 工

20、程的意义该工程是公司由高科技向房地产开拓的标志性建筑，是公司在房地产品牌战略的重 要步骤。公司以最优的建筑质量和人性化景观将某某花园打造为河西的一颗耀眼明 珠。三,工程承建单位公司名称：某某省高能信息产业成立时间：1984年注册资本：702.54万公司性质：有限责任公司荣誉称号：重合同守信用企业全国优秀民办科技实业国家火炬计划工程省最正确形象企业荣誉证书中国民营科技企业百强四,市场前景预测4.1 某某花园的地理位置和优势（一）区域因素。某某区是某某市经济文化较为兴旺的一个区，它以浓厚的文化气氛, 兴旺的商贸业在某某市整体经济构架中占有重要地位。“显山、露水、见城、滨江”某某 新一轮的“百亿新城

21、计划”的启动，凸现在某某花园住宅小区所在河西地块。因它 处于城区或邻近区、也聚集了高档的建筑以及相关的商业、旅游、文化、体育、服务等行业 。某某城市的独特魅力与经济潜力在这里将得到展示与开展。“百亿新城计划”彻底打 破了一条秦淮河将某某分为内外两城印象，将河西板块拉入了城市的怀抱，通过新区建 设消化城市人群，使河西房地产悄然升温，这一地区成为百姓安家热线，2002年房价就 上升了 500-800元/平方米。（二）区位交通。宗地所在区域内有江东路、凤凰西街、茶亭东街、水西门外大街、草场 门大街、清凉门大街、汉中西、水厂路等城市主次干道，道路通达度高，附近有57路、39 路、18路、23路、307

22、路公交汽车，是19路、60路的停靠站，交通十分便利。（三）区域基础设施条件。供水、供电保证率100%,排水设施就近排入城市排水体系， 通信设施煤气管网齐全到位，所在区域毗邻长江，主要为居住小区、空气清新、噪音较小、 环境质量好，周围各种服务设施一应俱全，吃、穿、住、用、行、教较为方便，能够充分满足 工程建设需求。4.2 工程市场预测纵观河西板块的房价走向，似乎是一路直线攀升。从2年前不到3000元的起价到今 天突破5000的均价，证明该地段的开展势头不可小觑，除某某楼市整体“旺盛”的因素 外，政府规划政策倾斜也是带动价格的大幅度上升的原因，相信未来两三年内在某某楼 市大环境不变的前提下，河西板

23、块房价持续上扬将是不争的事实。另外，目前河西可供开 发的土地越来越少，土地的稀缺性，从而使那些本身具有良好环境资源与配套资源的产 品将在今后一段时间内继续升级，河西板块的楼盘将有很大的升值空间。4.3 销售策略针对河西板块开发的情况和人们的心理，主要运用引导、启发、比拟的销售策略。引导：引导客户认识到购房是长期规划，在户型、大小配套上要有远见和超期意识。启发：主要启发客户要将购房当作投资，可以通过借款、按揭等多种方式筹集资金。比拟:就是将近几年河西板块房价直线上升，以及邻近楼盘来进行比拟。4.4 价格定位某某花园的定价为4000元/m二该宗地的东面：清凉门大街千秋情缘小高层5100元/itf（

24、均价）。南面：东宝花园嘉景园4600元/面（均价）。西面：育才公寓4200元/田2（均价）。北面：江东北路金陵御沁园高层5100元/以（均价）由此可见某某花园的定价极具竞争五、工程规划设计5.1 设计思路某某花园住宅小区的设计定位为河西生活区顶级居住小区，始终围绕以人为本, 居住区全智能化设计，以小高层为主，套型适合各层次消费人群，整个建筑群自外而内体 现着简约、流畅、清新、通透的设计理念和健康的生活方式，绿化率45%。5.2 规划面积。工程位于某某市某某区江东北路18号，宗地东靠江东北路，西临长江，南靠东宝路, 北靠清凉门大街，土地总面积32691 m二呈正方型，土地权属性质为国有出让土地，

25、土地 级别为五级，容级率为1.6,工程规划总建筑面积52306 m2.六,投资及筹措6.1 工程投资计划。某某花园工程资金计划（万元）时间流出流入结余经营性流出摘 要金额融资性流出摘 要金额经营性流入摘 要金额融资性流入摘 要金额200310土地转让费4850自有4850011劳动力安置268借贷8000773212补交出让金825690720041土地变更费7368342财务费12067143市收规费436627845财务费1206158678财务费1206038910建安费1500453811财务费120441812管理费504368200512财务费12042483建安费15002748

26、45财务费120262867工程费15024788财务费1202358910管理费50230811财务费120218812销售费1502038200612建安费13107283销售费50还贷2000销售收入20006784税收110还贷2000销售收入20005685销售费50还贷2000销售收入20005186税收220还贷2000销售收入20002987销售费50销售收入200022488税收220销售收入200040289税收110销售收入2000591810销售费110销售收入2000780811税收220销售收入2000958812税收270销售收入237511693建安费20011

27、493小计1277289602037580006.2 资金来源。总投资为1.32亿。其中自筹5000万，融资和施工队局部垫资为8000万。用款计划 贯穿整个工程，所以投资总额1.37亿分两年建安费用分三批。首付30%为1500万，销售费用410万也主要发生在工程后期，融资8000万同样也贯穿整个工程。销售收入2. 03 亿。在工程完工后按每月实现销售2000万元预计，分十个月完成。七,效益分析7.1全部工程某某花园住宅小区投资效益测算序号名称单价计量单位数量计量单位金额（元）元川【工程概况】1土地总面积32,291m22容积率1.53建筑面积48,4372 m4户数5445用地性质工业【有关费用估算】土地费用60,152,5 001,186.551土地转让费用1,000,000元/亩48. 50亩48,500,0 002退二进三补交出让金170,000元/亩48. 50亩8,245,00 03土地用途变更费0.015%48,500,00 0元727,5004劳动力安置40,000万/人67人2,680,00 0