历次房地产调控调整回顾.docx
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1、1、2008年地产大放松:对冲金融危机影响调控背景:次贷危机全球经济衰退,国内四万亿投资刺激由美国次贷危机引起全球经济衰退。美国金融危机导致美国经济下滑、消费者信 心缺乏,对进口的需求大大减少。美国次贷危机及随后的欧债危机迅速向全球蔓 延,升级成国际金融危机和世界经济危机,中国经济也受到冲击。不仅如此,国 际金融危机还打击了投资者的信心,国际资本大量撤离,中国利用外资总额在 2009 年下降了 2.56%oO ClWind,四万亿投资计划推出。2008年11月5日,国务院常务会议决定在未未2年内 投资四万亿元以刺激经济。中国宏观经济政策第一次采用“积极的财政政策和适 度宽松的货币政策”进行描述
2、,并罕见地提出用“出手要快、出拳耍重、措施要 准、工作要实”的力度执行该计划。四万亿投资计划中对房地产有影响的主要有两局部:“加大金融对经济增长的支 持力度。取消对商业银行的信贷规模限制,合理扩大信贷规模J“加快建设保障 性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居 工程,扩大农村危房改造试点。”并于2009年3月的“两会”对保障性住房的 规模进行调整,由2008年计划投资2800亿增加到4000亿。1.1、 调控政策:以保增长为目的,刺激房地产2008年12月,国务院发布关于促进房地产市场健康开展的假设干意见,表达布房屋对外销售的营业税免征年限由5年缩短至2年。“五
3、部委”联合救市,力 度超市场预期。2015年“330”后的主要救市措施还有: 第一,金融政策:放松限贷,连续降息降准。1)继“330”新政降低二套房首付 比例至40%后,8月31日住建部、财政部与央行联合发布通知,规定对拥有1 套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,公积金贷款最低首付款比例降至 20%; 2) 2015年“330”至2015年“930”前夕,央行累计降息3次,全面降 准2次,释放大量流动性。房地产短期看金融,首付比例和贷款利率直接决定购 房意愿和购买力,货币宽松叠加低首付比和低利率,购房需求迅速释放。第二,住房供应政策:棚改货币化安置推进,开发工程资本金下调。1) 2015年
4、8月住建部、国开行发文要求各地按照原那么不低于50%的比例确定棚改货币化 安置目标,并对货币化安置工程加大贷款支持。棚改货币化安置成为后续三四线 城市库存消化的重要推力。2) 9月国务院印发关于调整和完善固定资产投资 工程资本金制度的通知,对房地产行业开发工程资本金要求为:保障性住房和 普通商品住房工程维持20%不变,其他工程由30%降为25%o3.3、调控效果:开始全面复苏2015年330后房地产市场开始出现全面复苏迹象:一二三线城市销售面积、 价格同比增速均开始上扬:到2015年9月,一、二、三线城市商品房销售面积 同比增速分别为22.8%、7.7%和6.0%,房价同比涨幅分别为12.0%
5、、-1.6%、 -3.5%,相比于2015年3月大幅改观。图10: 2015年330是销售全面复苏的起点6050 -40 40大中城市:一线城市:商品房销售面积:累计同比() 40大中城市:二线城市:商品房销售面积:累计同比()40大中城市:三线城市:商品房销售面积:累为同比(%)609I0Z 3937 398Z S99ICE 89EZ 二907 6。修3川 eolAoe sod g。修3Z m 二 4SZ 60G8N ZOGSZ SO4OZ J 843 30图11 :房价增速拐点在2015年“330后出现C C6。、33 m Hoe 8ZJOZ 一,983 6H 393C g998e gn
6、898Z 二 90C n m ss E09CE 8$8n I,寸8e 60G3CS0S8ZS048CEGEe表4: 2015年“330至2015年9月期间主要调控政策家开发银行 货币化安置的通知改货币化安置目标;2)对实施货币化安置类别时间部门政策措施政策重点金融财税政策央行、住建 部、银监会关于个人住房贷款政 策有关问题的通知1)二套房商贷首付比例降至40%2)首套房公积金贷款首付比例降至20%; 一套房公积金贷款首付比例降至30%财政部、国 家税务总局关于调整个人住房转 让营业税政策的通知个人将购买2年以上(含2年)的普通住房 对外销售的,免征营业税。(此前为5年)央行、住建 部、银监会关
7、于调整住房公积金个 人住房贷款购房最低首 付款比例的通知拥有1套住房并已结清购房贷款的公积金最 低首付款比例降至20%国务院关于调整和完善固定 资产投资工程资本金制 度的通知房地产开发工程资本金规定:保障性住房和 普通商品住房工程维持20%不变,其他工程 由30%调整为25%住建部、财 政部、央行关于切实提高住房公 积金使用效率的通知1)提高贷款额度:月还款额与月收入比上 限控制在50%-60%。2)全面推行异地贷款 业务限购政 策住建部等住建部等部门关于调 整房地产市场外资准入 和管理有关政策的通知1)取消外商投资房地产企业办理境内贷 款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付 注册资本金的要求
8、。2)境外个人可以购买 符合实际需要的自用、自住商品房。土地政 策国土部、住 建部关于优化2015年住 房及用地供应结构促进 房地产市场平稳健康发展的通知要求2015年各地有供、有限,合理安排住 房和其用地供应规模;优化住房供应套型, 促进用地结构调整;多措并举,统筹保障性 安居工程建设保障房 政策财政部、国 土部、住建 部、央行、 国税总局、银监会关于运用政府和社会 资本合作模式推进公共 租赁住房投资建设和运 营管理的通知鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房 投资建设和运营管理住建部、国关于进一步推进棚改1)各地按照原那么不低于50%的比例确定棚 |的棚改工程,国开行加大贷款支持 各部门官
9、网,4、2015年“930再度加码:全面宽松,金融刺激 再发力4.1、 调控背景:中央定调去库存2015年“330”开启了房地产市场全面复苏的起点,但二三线城市复苏力度仍较 弱,全国商品房库存继续走高。在此背景下,2015年11月总书记在中央财经领 导小组会议上提出“要化解房地产库存,促进房地产持续开展”;此后“去库存” 在中央经济工作会议、全国住房城乡建设会议等反复提及,成为调控主基调。4.2、 调控政策:限贷再放松,降息降准继续推进2015年“930再度超预期放松。2015年9月30日,央行、银监会发布关 于进一步完善差异化住房信贷政策有关问题的通知(新930),明确在不实施限 购的城市,
10、首套房最低首付比例调整为不低于25%(此前为30%)。同时住建部、 财政部、央行发布关于切实提高住房公积金使用效率的通知,要求提高公积 金贷款额度、全面推行异地贷款业务等。四部委连发两项新政,救市力度再升级。2015年930后金融调控再度跟进。一是限贷再放松:2016年2月央行、银 监会发文降非限购城市首套商贷首付比例至20%、二套商贷首付比例至30%(二 套认定“认贷不认房二是央行降息降准继续推进,2015年10月央行再度降 息降准各一次,中长期贷款基准利率下降至4.9%的历史低位。低首付叠加低利 率,信贷处于空前宽松状态。217契税新政是本轮调控的最后一项重大全国性政策。2016年2月17
11、日, 财政部、国家税务总局、住建部联合发布关于调整房地产交易环节契税营业税 优惠政策的通知,规定“购买90平米以下住房契税减至1%, 90平米以上首 套房、二套房分别减至1.5%和2%”。这是本轮调控的最后一项重大全国性政策, 至此四招“刺激组合拳”出尽。表5 : 2015年9月至2016年3月期间金融方面的主要调控政策各部门官网,时间部门政策措施政策重点住建部 财政部 央行关于切实提高住房公积 金使用效率的通知1)提高贷款额度:月还款额与月收入比上 限控制在50%-60%02)全面推行异地贷款业务央行 银监会关于进一步完善差异化 住房信贷政策有关问题的 通知在不实施限购措施城市,对居民家庭首
12、次 购买普通住房的商业性个人房贷,最低首 付款比例调整为不低于25%o央行降息降准自2015年10月24日起,金融机构一年 期贷款基准利率下调0.25个百分点至 4.35%;其他各档次做相应调整;自同日起, 下调金融机构人民币存款准备金率0.5个 百分点。央行 银监会关于调整个人住房贷款 政策有关问题的通知在不实施限购措施的城市,商贷首套房最 低首付比例为25%,各地可向下浮动5个 百分点;二套房降为30%。调控效果:一线城市泡沫初现2015年“330”到2016年“217”,是政策宽松力度最强的一段时期,其中调控 又以金融政策为绝对主力。在强有力的救市政策下,一直低迷的非热点二三线城 市也开
13、始回暖。遗憾的是,救市政策违背初衷地助长了热点一二线城市的“泡沫, 2016年以来,一线城市和热点二线城市(如南京、合肥、苏州等)房价暴涨、 地王频出,房地产市场局部出现“泡沫”倾向。5、2022年:房地产因城施策迎来政策调整郑州作为22个长效机制试点城市之一,极具风向标意义。2022年3月1日, 郑州市人民政府发布关于促进房地产业良性循环和健康开展的通知,主要内 容包括:调整限购:鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房。调整限贷:引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放,下调住房贷款利率, 有一套住房并已结清贷款的家庭,执行首套房贷款政策,即二套房贷款实行“认 贷不认房二放松限价
14、:对低容积率、高绿地率等建筑销售限价上浮。通过货币化安置创造需求:实施安置房建设工作三年行动,对未开工建设的安置 房,鼓励拆迁群众选择货币化安置。土地方面:土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%, 土地出让金可在成 交后1年内实行分期缴纳。长效机制强调因城施策,当前,最受关注的22个长效机制试点城市包括:北 上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑 州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。 当前,杭州、苏州、长沙等热点城市房地产调控政策陆续调整,具有强信号效应。6、风险提不经济下行超预期,房地产调控政策调整不及预期,新冠疫情超预
15、期等。政府态度。地方政府纷纷出台救市措施。第一,管理政策:积极支持房地产业。面对土地拍卖市场的大逆转、万科的降价 销售,2008年9月27日,南京市政府打响“救市”的第一枪,出台关于保持 房地产市场稳定健康开展意见。11月国务院再次把房地产作为“重要的支柱产 业”提上前台。第二,住房供应政策:加大保障房建设。强调主要以实物方式、结合租赁补贴等 形式解决城市低收入者住房问题。第三,金融政策:加大自住型和改善型住房的信贷支持。自住型住房贷款利率七 折优惠,降低贷款首付比、最低两成;宽松的货币政策,下调房地产工程最低资 本金比例到30%,下调法定准备金率至15.5%。第四,税收政策:调整交易税、减免
16、营业税。首次购买90平米以下普通住房的, 契税税率下调至1%,免征印花税、土地增值税;个人销售2年以上的普通住宅 免征营业税。表1 : 2008年间房地产主要金融政策中国政府网,各部委官网,时间机构政策措施政策重点央行降准工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行 暂不卜调,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。央行降息贷款基准利率下调0.27个百分点;同时下调个人住房公积金贷款利率, 5年期以下和5年期以上分别下调0.18、0.09个百分点。央行降准下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行降息贷款基准利率下调0.27个百分点,个人住房公积金贷款
17、利率相应下调。财政部国税总局关于调整房地产交易环节 税收政策的通知首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率统一下调到1%央行扩大商业性个人住房贷款 利率下浮幅度商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首 付款比例调整为20%;个人住房公积金贷款利率相应卜调0.27个百分 点。央行降息贷款基准利率下调0.27个百分点,个人住房公积金贷款利率保持不变。央行降息贷款基准利率下调1.08个百分点,个人住房公积金贷款利率下调0.54 个百分点,下调央行再贴现利率央行降准下调大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点,下调中小型 存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点国务
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