某工业园项目可行性研究报告.docx

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1、某工业园工程可行性研究报告第一章某某工业园板块规划分析一,园区简介某某园区地处某某北大门一某某镇，位于新兴的重庆西部新城核心区,2002年10 月经某某市政府批准正式启动,2004年5月被重庆市人民政府批准为重庆市级工业园 区。工业园区总体规划24.2平方公里。重点培育以新型汽摩制造业、电子信息为主的现 代工业，大型仓储物流业，生态旅游及大型地产业。预计到2015年将引进各类工程300 余个，城市人口 15万人,初步建成集工、商、贸、旅游地产为一体的现代新城。某某新区 目前已累计引进各类工程100余个，协议引资逾300亿元。附：园区位置图第三章地块自身价值分析一 ,工程地理位置本案位于某某工业

2、园中段，地块呈不规那么类三角状。地块北面临主干道，展示性较 好，商业价值高。西南面为管网绿化用地,为工程增加了新的价值点。道路交逋规划图附：工程地块图片附：工程地块图片本案晟城观点：工程北面为交通主干道，展示性和通达程度均较好，商业价值高。所以本案的主要出 入口、商业、酒店均可设置于北面。但要注意的是工程北面干道为快速车行干道,道路平 坦、车速快,人流难以聚集，所以在商业的打造上应考虑人流汇聚的问题。如参考广场的 设计或较为宽敞的人行道设计。工程西南面为市政管网绿化带，可结合本案景观加以统一设计,融入小区内部，扩大 工程绿地面积，增加住宅的人居舒适性。工程地块地势平坦，无可利用自然景观资源。周

3、边还呈原生待开发状态，目前对于本 案住宅、商业和酒店而言，均不利于价值的提升。周边无景观资源可以借用，因此在本项 目的打造上应强调精致与特色来建立工程品质感受。二、项经济指标分析地块总面积:43162平米（64. 74亩）用地面积：36228平米地上总建筑面积：99802平米商业建筑面积：4712平米酒店建筑面积：10000平米地下建筑面积：10500平米容积率：2.76绿地率：25%停车位：356个晟城观点：从工程经济技术指标分析，工程占地规模不大，在新区内难以形成规模优势。容积率 为2. 76,可以考虑的建筑形态主要为高层低密度或高层与小高层的结合。商业建筑面积4712平米，因工程临街面长

4、，展示性好，所以建议沿临街面建设，以门 面为主，辅以局部二、三楼商业。本案酒店建筑体量为10000平米，结合前述区域分析，在恒大已经设置了 5星级酒 店，本案在以星级酒店去竞争在体量、景观资源等方面均处于弱势。且酒店的客户主要应 为周边企业的合作单位联络人员，制造业的外出补助费用相对不高，对星级酒店的费用 承受也较为有限。故在酒店的档次上建议定位为经济型酒店。重庆济型酒店特征主要表现为经济、简约、酒店规模小，设施相对简化，但装饰布置 考究；注重功能性，力求在提供的核心服务”住宿和早餐”上精益求精，因此减免了大型 辅助设施,投入的运营本钱大幅降低。重庆经济型酒店的客房数量从21-100间不等；房

5、间的平均面积均在套内30 m2左右 。单个酒店体量约在1200平米-5000平米之间，只有江北的速朋宜酒店因为为租赁的旧 厂房改造，体量较大为7000平米。而本案酒店设置为10000平米，园区的容纳能力是否 能够满足，值得怀疑。所以,在本案酒店的体量上，晟城建议与园区管委会协商进行调整，或者将酒店局部 楼层用作经济型酒店的运行，剩余局部仍旧用于住宅出售。附：重庆经济型酒店调研表酒店名称具体内容渝中区艾诗曼宾馆金地126客临NO 1酒店开业时间2006 年2006 年2007 年酒店建筑体量约 1200 m2约 3600 m2约 1500 m2酒店分布楼层第3F1-5F第2F酒店客房数量51间8

6、0间27间酒店客房的分类及价 格（标价）豪华套房：328元标间：268元单间：158元单间：126元标间：150元三人间：158元普间：148元普标：158元套房：338元豪华单间：188元 豪华标间：208元 豪华套房388元客房面积18-23 m220-30 m220肝左右酒店物业性质租赁租赁租赁酒店经营模式连锁（解放碑、沙坪坝、 上清寺）连锁（渝北区、江北区）单店内部商务服务内容订票、上网订票、上网订票、复印打印、上网酒店内部配置情况两部升降电梯（与居民 共用）升降梯一部一部整栋楼共用的观光电 梯酒店外部配置情况家佳玺建材、少许餐饮 店重庆医科大学、重医、 奥体中心公交车站、口腔科医院、

7、电 台酒店的优势地段、价格、酒店内部 环境的优势交通、价格、内部环境、 品牌、口碑的优势地段、交通、人流量、内部 环境、品牌的优势世茂宾馆挚爱宾馆天鹅之星速朋谊2000 年2003 年2005 年2006 年约 1000 m2约 1200 m2约5000多m2约 7000 m21-5F（其中2F租给另 外一家做餐饮）第3F5-7F1-7F30间21间100间100间（目前还在建）单间：120元双人间：120元标间：120元普间：80元标间:150元 双人间：120元 单人间:100元普通间：140元豪华单间：178元双人间：178元豪华套房：278元单间：118元豪华大床房：178元风情单间：

8、118元套间：268元商务单间：188元 商务双间：178元 标准双间：168元 标准单间：118元20 m210-22 m220-50 m220-30 m2租赁租赁租赁购买单店单店连锁（杨家坪）、加盟单店订票送餐、订票、上网订票、上网两部升降电梯观光梯一部、商务餐厅、棋 牌室观光和升降梯各一部、健 身中心、餐饮教育学院、公交车站、 新世纪超市永辉超市（未营业）、 学校、车站、农贸市 场菜根香、商社电器、苏宁电 器、招商银行、新世界百货 等化工校、幼儿园、少许商 业交通、人流量、价格的 优势地段、交通、人流量、 价格的优势地段、交通、人流量、价格、 内部环境、品牌、口碑的优 势交通、价格、内部

9、环境的 优势南岸区江北区第四章工程经济效益测算一、售价预测1、住宅因住宅目前周边没有可以类比的同类工程出现,所以在售价的预测方法上采用需求 导向法进行测算,运用前述目标客群的家庭年收入和能够承受的房屋总价推断工程销售 单价。(1)家庭月收入：2000-3000元(按常规家庭2人为家庭主要收入者计算)(2)能够承受的房屋总价约为12万-18万之间(按国际通那么，房屋总房款为家庭年 收入的4-6倍较为适宜，这里为便于计算，取其5倍)(3)那么该区域能承受的房屋单价约为1600元/平米-2400元/平米之间(按本案单套 户型平均建筑面积75平米计算)(4)为便于经济效益测算，本案销售单价取其中间值2

10、000元/平米(建筑面积)2、商业本案周边还为待开发状态，缺乏可比的商业形态判断。但它具有一定的独占性与相 对时间段的唯一性，且供应量少，而结合本案较近的九龙工业园B区斌鑫西城绿景商业 5000元/平米的价格,再综合经验判断本案商业售价约在5000元/平米。二、工程经济效益测算1、工程投资概算工程总投资约为16480. 78万元，单方本钱约为1494.15元/平米。（此工程投资测算 未考虑园区有关的政府税费的减免，如果享有各项税费减免那么本案的本钱会更为降低）投资概算表序号工程总价（万元）面积单方造价 （元/nf）占总投资 比例概算说明-土地费用1618. 5146. 739. 82%1土地出

11、让 金1618. 5110302146. 73规费1902.4311.54%1城市建设 配套费1213. 321103021102人防费441.21110302403散装水泥 费9. 931103020.94建设工程 综合管理 费7. 45建安本钱 X 0.075%5场地地震 平安评价 费10. 00预估（未必做）6招投标代 理费及管 理费17. 651103021.6其中管理费 0. 04%7白蚁防治 费5. 521103020.58施工图审 查费11.031103021预估9防雷设计 审查测试6. 05防雷审图费2.05 万，防雷临审费 0.4万，防雷检测 费3. 6万.10水保设施 补偿

12、费5. 521103020.5预估11噪声排污 费16. 551103021.5预估12规划公示 费用5. 521103020.513城市规划 测量、放样 、核样、竣 工测量费22.061103022预估14房屋面积、 地籍测绘 费，登记费22.061103022房屋面积测绘费 0.6,地籍测绘费 0.4,登记费115施工许可 证工本费5. 521103020.5预估16合同公证 费3. 32总投资义0.02%17工程保险 费33.21总投资X0. 2%18前期报建 其它手续 费用30. 00预估19检测费用16. 551103021.5预估20消防、园林 报验及验 收费用20. 00预估二前

13、期费用882. 4280. 005. 35%1三通一平 费330.9111030230含平基土石方.施工临时用水用 电.护坡2地址勘察 设计费（方 案图、施工 图）及设计 咨管费551. 5111030250四建安费用9927.18900. 0060. 23%1建筑安装 工程费7721. 141. 1土建6618.121103026001.2设备购置 及安装费1103.021103021002基础设施2206. 04建设费2. 1环境工程（道路、绿化）1103.021103021002.2供水、供电 、供气等市 政设备1103. 02110302100五不可预见 费用100. 009. 070

14、.61%1不可预见 费100. 00六营销推广 费用100. 009. 070.61%1营销推广 费用100. 00七管理费用1009. 070.61%1管理费100A税金及附 加1657. 65150. 2810. 06%1营业税及 附加1026.70总销售金额 X5. 5%2土地增值 税186. 67总销售金额XI%3印花税/转 移登记费 及交易手 续费257.61总销售金额 XI. 38%4其他税费186. 67总销售金额XI%九资金费用192. 6017. 461. 17%1贷款利息192. 60土地费用X0. 085/年十总投资16480.781494. 15100. 00%2、工程

15、收益概算工程总销售收入约为19374万元。（酒店和车位未计算收入，但在本钱里涵盖了其建 筑本钱）销售收入表可售面积（户）销售均价（元/nf）总销金额（万元）住宅85090200017018商业471250002356酒店10000车位总收益193743、工程投资回报率概算工程投资回报率约为17. 11%（同样未计酒店和车位收入）总收益（万元）总投资（万元）利润（万元）投资回报率1937416543. 542830.45961517. 11%4、酒店、车位等潜在收益测算销售收入表可售面积（nf）销售均价（元/in?）总销金额（万元）酒店1000020002000车位356个3万/个1068总收益

16、30685、合计工程总投资回报测算（现金收益加潜在收益投资回报约为35.65%）总收益总投资利润投资回报率2244216543. 545898. 4635. 65%二、园区优势1、自然环境优美某某园区用地条件良好,地势十分平坦，平均坡度不超过7%,自然环境优美，拥有2 万亩原始森林，双岛湖、冒水湖、农爱湖等10余湖泊点缀其间，依山傍水、山水相依，是规 划中的重庆都市后花园。优越的用地条件和良好的人居环境，为某某园区的快速开展奠 定了坚实的基础。2、基础设施完善某某园区目前已建成no千伏变电站1座，并正在新规划建设110千伏变电站、550 千伏变电站各一座1座;建成有天然气配气站2座，日供气25

17、万立方米；日供水能力3 万吨，中国移动、中国联通、中国电信、广电光纤宽带网覆盖整个园区，工程交地时七通 一平，能满足工程入驻需要。3、开展势头强劲截止目前，已有广州恒大集团、金龙精密铜管集团、润通动力、重庆汽摩零部件基地、 重庆科技信息学院等70余个工程入驻，累计协议引资达210亿元，某某园区正在逐渐 成为重庆新型工业、旅游开发和房地产开发建设的投资热点，预计到2015年将建成面积 10平方公里，引进规模企业300家,实现技工贸收入超过300亿元，城市人口超过10万 人。晟城观点：本案总投资为L 65亿元,纯利润收入为5898.46万元，总投资回报率为35. 65%。从 经济效益测算的情况分析

18、,工程可行性大，回报较高。第五章工程可行性分析结论一、工程风险1、园区工业受经济影响导致的不稳定性受全球目前经济危机的影响，园区工业的落户生产速度和经济效益均会受到不稳定 的影响，从而间接造成园区消费能力的降低。也对于本案近期的入市会带来一定的阻碍。2、周边市政配套延缓造成的对于生活本钱的提高由于园区的市政和生活基础设施配套尚不成熟,对于本案的居住价值会存在较大的 影响。如园区内部公交体系、园区职工孩子的教育配套等问题，均会使本案住宅业主在生 活本钱上有反复的考虑，从而使工程下定率降低。3、周边类似地块的市场稀释前述市场分析谈到，某某工业园区在定位上并不占有独特性。而且周边为九龙工业 园B、C

19、区接壤，类似板块必然会对本案产生一定的市场稀释和竞争。4、经营风险分析本案除了住宅、商业外，还有10000平米的酒店需要招商或自主经营。酒店经营必然 面临对开发公司更高的要求和产生较大的经营风险。这也是必须要考虑的。二、关于本工程对于园区战略价值分析:必要性某某工业园区目前的产业招商已经初具规模，而对于产业工人的生活配套比拟缺乏, 本工程的开工加快了园区生活配套的落实；同时对于园区工人的“安居”提供了一个良 好的平台，从这个意义上讲也提高了园区的“软”实力！社会性同时，由于地块一侧为输油管道，不能修建建筑,但是却可以修建成一个公共的市政 公园，这些配套的落实可以加强园区产业工人的忠诚度，从侧面

20、也为产业提供了持续发 展动力，因此本工程从这个意义上说更有社会价值！三、工程综合比照判断通过目前掌握的有限资料，从对本案所处区位的开展、园区的现状、园区职工经济承 受能力和经济效益测算等几个方面分析，本案在机遇上有利有弊，但总的说来，利大于弊, 初步分析，可以投入。区开展方向1、西部最大汽摩零部件基地计划引进50家国内外的汽摩零部件企业，产值超过200亿以上。目前已有润通动力 等40多家企业入驻或签约。2、重庆最正确会议、旅游中心和高尚住宅区充分依托冒水湖、白沙岗水库、双岛湖、龙爱湖和相得益彰的华盖山山脉等生态资源, 建设高科技、高档次的旅游工程和4个五星级的休闲旅游酒店和10000多栋针对高

21、收入 、高消费、高素质人群的低密度住宅，目前广东恒大地产已经抢先入驻并开始了一期工程 建设，协信集团、中天元等也即将登场3、某某科教信息产业园已规划教育科研用地约4800亩，已有重庆科技信息学院等两所大学二级学院落户 园区，还有重庆斌鑫学院、重庆交通大学西南水运科研所、重庆汽车研究所等工程也有意 落户。晟城观点：某某工业园对于重庆开展的意义在于以下几点：1、突出主城区综合服务功能，实施“退二进三”和“退工还绿”，优化中心城区空 间布局。2、依托主城区产业辐射功能，搞好主城区外围都市圈的企业布局调整3、依托交通干线，开拓通道经济带，带动沿线地区工业经济和产业空间布局调整4、开展区县特色经济为主线

22、，搞好区县工业企业改制和布局调整某某产业园具备一定的自然资源和具有吸引力的优惠政策，所以园区工业已经初具 规模，但同重庆其他区域的工业园在定位上又缺乏具有差异化和区隔力。园区对外招商 的主要利益点还在于政府倾向性的招商政策,本案主要定位为园区的生活、商业的配套 服务地块。因地块的客户辐射力必然有限，而目前周边的常住人口主要为农民，所以导致本项 目的目标客户群更多的倾向是产业园的工人及局部中层和基层管理人员。由于本工程的自然资源与景观资源极其匮乏，因此本工程不具备高档工程的特征， 不具有打造高档产品的可能方向，而地块价值表达也与园区的成熟度高度相关。由于本案地块价值与园区的成熟度高度相关，而目前

23、园区又处于蓬勃开展的初始状 态，本案能够提供园区逐渐成熟带来的价值提升，具有较大的升值潜力。综合结论：1、在园区做房地产目前的辐射力有限，更多依赖于内部挖潜，也导致在推广投入的 针对性必须提高；2、园区目前处于起步阶段，而结合重庆城市其它版块的开展规律，本地块的价值实 现更多依靠地段增值实现工程价值：3、地块周边为产业园包围，地块打造工程的档次不具备高端特征；4、园区处于起步阶段，因此短期内利润有限,但可以通过资产运营，获得未来的地块 增值空间。第二章某某工业园周边产业现状及分析一.某某工业园已落户企业列表企业名称落户时间产业类别企业规模重庆康达日化有限公 司2003年7月洗涤用品、花露水、稳

24、定性二氧 化氯消毒剂等年产值600万元左右重庆纽莱福家具有限 公司2003年9月办公家具及配件总投资3000万元重庆长宏木业有限公 司2006年10月曲木板生产线、办公坐椅、外用 曲木板生产线等预计年产值达1500万 美元重庆科菲精密机械有 限公司2006年4月高速高精密数控机床、高速精 密主轴等总投资5000万元重庆百富工业有限公 司2006年4月生产汽车、摩托车制动器、空调 离合器等总投资2000万元重庆华联卫生用品有 限公司2004 年珍爱”湿巾总投资1500万元重庆常乐木材实业有 限公司2006年12月生产电机定转子铁芯生产线总投资1亿元重庆万里电池股份有 限公司2006年4月生产各类

25、铅酸蓄电池及零部件 、普通机电产品总投资2. 6亿元重庆秦安铸造有限公 司2003年2月生产汽车发动机等汽车零部件总投资3. 5亿元重庆市科技信息学院2007年6月学院重庆比哥斯特中空玻 璃2005年10月生产节能材料中空玻璃总投资2亿元中天元科技孵化中心科技孵化中心大楼、幼儿园和 小学以及配套的商业中心重庆渝丰电线电缆有 限公司生产各类电线电缆总投资1亿元中国兵器工业第五九 研究所主要建设精密冷锻生产线工程 、精密温锻件生产工程、试验基 地工程等重庆润通工业园通机动力和终端产品总投资为13亿元重庆瑞立机械有限公 司生产汽车转向节现年产值约4000万 元，年纳税200余万元重庆鹏林钢结构有限

26、责任公司经营H型钢、网架结构、彩钢压 型板、C型钢及各种规格镀锌 板等总投资11000万元重庆卡沃尔工业有限 公司H系列高压罗茨鼓风机和M系 列中压罗茨鼓风机总投资300万美元重庆龙煜精密铜管有 限公司冰箱空调企业配套的高效传热 内螺纹铜盘管、高精度ACR铜 盘管、无氟制冷剂用高清洁度 铜盘管年销售收入预计可达 30亿元重庆市嘉川物流集团物流配送总投资5000万元重庆德意家具有限公 司从事家居沙发系列、家居套房 系列等生产某某电力线路构件厂生产电力及通信线路构件总投资3000万元重庆米纳橡塑有限公 司生产汽车密封条及汽摩塑料配 件总投资6000万元恒大地产某某有限公 司2002年某某区 市政府

27、批准打造集高档住宅、国际会务、度 假休闲总投资40亿元备注：由于时间所限，以上仅为园区已经落户的局部企业。附：周边局部企业图片二、某某工业园基础设施1、公路距成渝高速公路走马入口 3公里，重庆绕城高速公路、津马高等级公路、九江大道在 园区内交汇，形成四通八达的公路交通网络。距重庆市主中心21公里。2、铁路距成渝铁路某某站16公里，距重庆火车东站15公里。3、港口距长江国家级兰家沱深水港16公里,距九龙坡集装箱港口 23公里。4、航空距江北国际机场仅35分钟车程，江北国际机场已开通国内外主要城市航线。5、供水日供水能力3万吨的某某长江引水工程已建成通水。6、供电现有110KV变电站一座,拟新建5

28、00KV和110KV站各一座。（110变电站）7、供气双气源供气，日供气能力25万立方米。（气站）8、通讯网络中国移动、中国联通、中国电信、广电光纤宽带网覆盖整个园区。晟城观点:从园区现在已经招商入驻的企业分析，其产业结构主要以汽摩、零件、家具等制造型 企业为主。这类企业普通职工人均收入在1000-2000元之间，具有劳动强度大、流动性强 等特点。由于普通工人大局部不是某某板块原住民，同时工作并不稳定，因此，成为本案 住宅的目标客群具有一定难度。所以，本案住宅在目标客群锁定上应主要倾向于企业工 作稳定的办事人员、专业技术人员和中层管理人员，从另一个方向来说，本案的目标客群 并没有最初判断的那么

29、大。值得注意的是，从园区已经入驻的企业构成分析，本案并非为园区唯一的生活、商业 配套区。仅从目前已经了解到的中天科技孵化园、恒大等工程中，已经明确规划了商业中 心、星级酒店、会议中心等设置。所以，本案在工程打造时一定要对周边同类配套形成一 定的差异和特色，由于规模小,因此主要针对的的是市场空白机会。从本案周边的入驻和拟建工程分析，润通1期已经投入生产，另意华、正泰电力、百 信实业、奥强工贸等众多企业也即将在下半年开工建设。周边众多的企业带来了强力的 刚性需求，从本案的工程进度预计，也能够为本案的住宅、商业带来需求和价值支撑。综合结论：园区各类产业的入驻程度,说明了在本地块开发具备市场条件。园区的众多职员与 类似配套地块的稀缺性,说明了工程的市场交易条件具备!客户已经有了，就看我们如何 挖掘！