2022年碧桂园商业街项目营销策划方案 .docx

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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 碧桂园商业街工程营销策划方案 1 本文由浪沉无香fly奉献北京碧桂园商业街工程营销策划方案我们本着“ 专业、敬业” 的企业精神,“ 为 专业、敬业 专业 为 客户制造专业价值” 的服务理念,致力于为客户 客户制造专业价值 供应专业价服务；同世飞天的使命同世飞天的使命目录本案共分为七个部分：第一部分：第一部分：市场背景分析其次部分：工程简况及其次部分：工程简况及SWOT分析 分析第三部分：工程商业定位第三部分：第四部分：第四部分：工程规划布局第五部分：第五部分：工程招商及运营第六部分：第六部分：经营收益猜测第七部分：第七部分：商场店铺切割方案武汉

2、地势特殊,得“ 水” 独厚,又受水之隔；主城区被长江、汉水自然分割,呈“ 三镇鼎立” 之 势；从传统意义上来说,汉口是商业中心,汉阳是工业中心,武昌就是政治文化科技中心；经过多年 的培养和营造,武汉三镇依据各自区域特点,已基本形成七大商圈的商业格局和不同特色的商务地产 的分布现状；一、工程市场分析市场背景城市经济的进展近年来始终保持着健康、平稳、快速的发 展势头,带动了武汉及汉阳区各行业的迅猛进展,更为商业 的进展供应了良好的进展环境及强有力的经济支撑；城市居民收入的提高,使居民总体消费水平、市场消费量 日益增加,消费结构变化也愈加明显；居民已由家庭消费模 式向享受型转变,促使城市商业业态和经

3、营结构的提升；一、工程市场分析市场背景武汉城市商业网点建设由原先的数量增长转向功能提升,由单个开发向区域整体规划发展,形成多商圈的格局；旧城改造的规划建设给武汉商业地产带来新的机遇和商机；随着国际资本及机构的进驻,武汉的商业氛围将全面提升,产也将在武汉迎来快速发 展时机；与金融环境变化关系亲密的商业地名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一、工程市场分析市场背景银行贷款政策的松动使武汉商业地产迎来了充分的进展机会；房地产市场整合速度加快,企业之间的强强联合将成为武汉 市房地产进展的主旋律；将来武汉市特殊是汉阳区房地产市

4、场走势将出现出总体看好、持 肯定的增长速度；一、工程市场分析武汉市零售商业现状武汉主要商圈分布：平稳进展的态势,产业成熟期的些特点将逐步显现,并保商圈名称 解放大道商圈 建设大道商圈 中山大道商圈 中南商圈 珞喻商圈 徐东商圈 钟家村商圈 主要商业网点 武汉广场、世贸广场、武汉商场、庄胜崇光百货、工贸家电等 新世界百货等 大连万达商业广场、王府井百货、大洋百货、新世界时尚广场、中心百货、太 平洋购物广场等 中南广场、中南商业大楼、世纪中商、家乐福等 亚贸广场、群光广场、鲁巷广场、武商议贩珞喻店、易初莲花等 徐东平价广场、销品茂、麦德龙、中百仓储梨园店、百安居、工贸家电等 汉阳商场、中商 21

5、世纪购物中心、家乐福、国美等一、工程市场分析武汉市零售商业现状零售商业现状： 武汉市已形成以解放大道、中山等为主的“ 多商圈” 分布格局；武汉商业零售企业数量众多,主要分布在汉口和武昌两大区域,尤以汉口区商业网点分布众多、零售企业规模最大、业态最全、品牌最多、零售额最大、商圈掩盖面和影响力最广；目前武汉商业零售业态多集中于零售百货,而此类业态的市场 烈,品类同质化严峻；一、工程市场分析武汉市零售商业现状份额已趋于饱和,竞争较为激名师归纳总结 行业竞争进展态势国内外各类百货零售业态（主要是现代百货、大型综超）知名商号挟强第 2 页,共 27 页大的资本、治理、物流优势进驻武汉商业市场,极大促进武

6、汉商业市场富强进展同时,使武汉商业市场的竞争日益加剧；专业市场、专卖连锁店等业态成为市场生力军,不断抢占大 型商场市场份额；综合性购物中心将成为武汉消费市场进展的主要方向；工程简况及SWOT分析二、工程简况及SWOT分析- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 工程简况工程简况及SWOT分析二、工程简况及SWOT分析工程简况地处武汉市两个市级商圈之一汉阳“ 钟家村商圈” ,汉阳 大道与鹦鹉大道交汇处,属于武汉三镇中心区域；工程集购物、消遣、餐饮、休闲、酒店、商务、住宅为一体的 综合性建筑体；总用地面积： 24183.46 ,地上总建筑面积 137600 ,其中

7、商 业面积 43500,停车位 511 个,容积率：5.70 ,绿化率：15.50 % ,建筑密度 49.60%,绿化面积3753.92 ；工程简况及SWOT分析二、工程简况及SWOT分析工程 SWOT分析 分析工程SWOT 分析Weakness Strengths Opportunity Threat 工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程（ SWOT）分析 工程（ SWOT）Strengths （优势分析） Strengths（优势分析）工程扼城区进入良乡的要道,物流车流交通便利,客流的易达性能好,辐射范畴大；开发商在本区域拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源；工程商业总

8、建筑面积 4 万余平方 M,在本区域规模优势明显；地处良卫星城的新区长阳镇,市场范畴东可辐射六里桥,西可辐射良乡,商圈市场影响范畴广；周边多个住宅小区已建成或正在建成,今后有肯定的商业购买消费劲,有利于形成核心商圈；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程（ SWOT） 工程（ SWOT）分析Weakness（劣势分析） Weakness（劣势分析）相比落后,工程良乡属于京郊卫星城,与北京城区商业市场名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 周边缺少应有的消费居民、商业基础和商业氛围；开发商在工程前期对商

9、业缺少充分的考虑和专业设计；物业为狭长底商,进深不足,影响商业的招商和经营；本工程属于综合建筑体,整体功能定位和功能分区考虑不充分；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程（ SWOT）分析 工程（ SWOT）Opportunity（机会分析） Opportunity（机会分析）良线作为北京城市建设与进展的重点区域,已逐步显示出了强 劲进展势态,为工程供应了良好的成长空间；周边区域的进展带来居民数量的增长和居民收入的提高,为项 目供应了充分的潜在消费群体和市场机会；周边缺少大型和有档次的商业工程,商业竞争压力小,工程发 展空间；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWO

10、T分析工程（ SWOT）分析 工程（ SWOT）Opportunity（机会分析） Opportunity（机会分析）工程的商业部分尚未全面启动,其规划、定位、招商等仍有充分 的挑选空间；城市区域商业化建设进程加快,使土地和商业物业价值不断升值；北京各类商业积极拓展京郊网点,进展连锁,招商资源相对丰富；工程简况及 SWOT分析 二、工程简况及 SWOT分析工程（ SWOT）分析 工程（ SWOT）Threat （威逼分析） Threat （威逼分析）北京市商业地产工程开发及商业竞争日趋猛烈；商业投资者因日渐理性而对投资更加谨慎,风险意识加强；前期的市场消费劲不足,投资店铺压力较大,影响工程的投

11、 资销售；工程周边区域进展仍有待时日,使工程市场 培养期增长；三、工程商业定位业态定位：业态定位：社区商业休闲中心功能定位：功能定位：餐饮、休闲、消遣、购物、社区配套服务；餐饮、休闲、消遣、购物、社区配套服务；三、工程商业定位功能配置名师归纳总结 功能类别精品店时尚店购物 百元小商品街超市休闲、消遣餐饮社区服务动感服第 4 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 饰、饰品、钟表眼镜等日用生活百货、食品、副食品等 KTV、酒吧、院线、电玩、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书 吧等 特色餐饮、中西快餐、中高档餐饮、咖啡、茶楼等 电信、电讯

12、、银行、邮政、干洗、婚纱、冲印摄影、美容美发、药品超市、糕点屋及其它社区服务等；服务内容 化妆品、个人护理用品店、男女皮鞋、服装服饰店等 时尚休闲服饰、皮具箱包、针织内衣等三、工程商业定位客层定位：客层定位：以中档消费为主,兼顾部分高档及低档消费需求；消费需求；商圈构成：商圈构成：核心商圈：良乡商圈；以中档消费为主,兼顾部分高档及低档辐射商圈：北京西部房山、丰台海淀等区；辐射商圈：北京西部房山、丰台海淀等区；四、楼层规划布局运作模式：商铺分零出售、不返租,业主自行经营、业主自行经营、统一治理运作模式：商铺分零出售、不返租,“ 倒金子塔” 式布局结构：倒金子塔” 式布局结构：倒金子塔楼层 经营

13、区域面 经营品类 金银珠宝、化妆品、男女皮鞋、 F1 东区 F 2-3 F4 F1-2 F3 精品馆 生活 超市 时尚流行 馆 品牌店 餐饮、消遣、 5100 箱包、男女服饰 生活日常用品、小百货等 饰品、时尚服饰、百元商品城、风味小吃城、电玩城、美容院等 名品专业店、中西快餐等 餐饮、茶艺、 KTV、院线等 备注 不含 1F 临街 店铺（ 2600 ） 物业持有或整售 不含 2F 门市店 业主自营 业主自营 业主自营16400 8800 5000 2700 西边步 行街四、楼层规划布局名师归纳总结 说明：说明：第 5 页,共 27 页商场的垂直功能布局以“ 汉堡包” 形式表达；充分将客流集合

14、在二、“ 汉堡包”三层,通过各楼层手扶、垂直梯等向上、下两层及步行街分流,保证顾客资源的充分共享和合理引导；一层精品馆：商品定位中高档,消费群体主要面对中高端群体；要求商装的颜色典- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 雅、灯光光明、档次上乘,各店铺布局上采纳店中店形状,形象；四、楼层规划布局说明：说明：二、三层生活超市：引进强势生活超市进驻,一就满意周边市民的可以最充分地保证商场的整体日常生活消费需求,为大众服务；二就通过其强大的聚客力为工程 带来充分的客源；四层时尚流行馆：“ 百元商品城” 在经营上突出“ 小、少、廉、精、“饰、炫、酷、动” 的特点,小、

15、动是对商品形态的定位,精是对其 商品属性的定位,廉是对其价格的定位,少、炫、酷是对其目标客 层的定位,饰是对其经营品类的概括；附以电玩城等业态组合,吸引更广范畴的青少年消费群体、工薪阶层和低收入人群,扩大本项 目的目标客层；即突显楼层的经营特色,又是一楼经营品类的延长 和补充,提升四楼的物业市场价值,扩大商场商铺的销售面积；西区商业步行街作为本工程建设规划的亮点,其承载的功能以餐饮、休闲、消遣等功能为主,形成本工程购物、休闲、消遣、餐饮综合 服务消费空间,更好满意区域消费需求,丰富该区旅行市场；四、楼层规划布局楼层业态面积规划设定楼层 品类规划经营面积 F1 临街店铺： 1600 ； F1 精

16、品馆（7700 ）室内部分： 1 、名品街 4100 ； 2、个人护理专业店：500 ； 3 、工程物业靠铁路北区 500 规划为网吧 ； 1 、F2： 7600 ；（其余 1100 规划为门市店铺） 2 、F3：8800 ； 1 、百元商品街： 4200 ； 2、电玩： 600 ； 3 、风味小吃城：休闲水吧等）：800 3200 ； 4 、其他配套（如美容中心、； 品牌店（名品专业店、中西快餐等）： 5000； 备注 业主自主经营、统一物业治理业主自主经营、统一物业治理 物业持有或整售 租户自主经营治理 1 、百元商品街业主自行经营、统一物业治理； 2 、电玩、风味小吃城等物业 持有或整售

17、,自主经营、统 一物业治理 1 、工程西区靠铁路北区 1 3F 拟规划约 15002000 作 为独立餐饮店面； 2 、业主自营、自行治理F2、F3 生活超市（1.64 万） F4 时尚流行馆 8800 西区 步行街F1-2 3F 餐饮、消遣、休闲：2700 ；五、招商及运营名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 招商目标品牌（略）招商建议：规划在先,规划在先,按所招品类对象的空间设计要求进行规划；配套保证,配套保障,按各业态的功能要求进行配套；招商先行,招商先行,按商场的定位目标进行针对招商； 同步开业,确保各品牌店、

18、各业种统一开业；开业；五、招商及运营招商策略同步开业,确保各品牌店、各业种统一策略一：科学分类、合理配比；策略一：科学分类、合理配比；策略二：强势品牌优先 ； 策略二：策略三：放水养鱼、低价引进； 策略三：放水养鱼、策略四：业态互补、资源共享；策略四：业态互补、资源共享；五、招商及运营运营建议模式一：模式一：注册成立闽东中天国际城商业治理公司经营治理公 司,对商场实施全程经营治理；对商场实施全程经营治理；模式二：注册成立闽东中天国际城商业治理公司,模式二：注册成立闽东中天国际城商业治理公司,托付专业 公司参加经营治理；公司参加经营治理；七、工程商铺定位产品定位依据“ 分零发售,产权商铺”依据“

19、 分零发售,产权商铺” 模式切割,将商铺产权全 部进行销售,产权可转让,销售后全面自营或包租；东区商铺满意投资大众化的需求,铺位分割以“ 小面积,低总价” 为主；1、一层商铺 建筑面积为 3035 为主；所占比例为 60%；2030 为辅；所占比例为30%；10 以下及 35 60 所占比例 10%；特殊需要,详细可视情形而定； 2 、其他各层,建筑面积为 1015 为主；所占比例为 60%；1625 为辅；所占比例为 30%；10 以下及 30 60 所占比例 10%；特殊需要,详细可视情形而定；七、工程商铺定位产品定位名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 27 页精选学习

20、资料 - - - - - - - - - 西区商铺二、三层,以功能和业态定位进行切割,依据各业态的不同需求确定 建筑面积；东区的临街店铺和西区步行街在满意经营需求的基础上,最大限度的增加销售面积,建筑面积为七、工程商铺定位产品设计东区商铺 100 150 为主；“ 分零发售,产权商铺” ,合理掌握总价与单价,提高销售率是基本原就；西区商铺遵循不同业态的经营规律,满意物业需求是基本原就,分区、分期进行销售；东区的临街店铺和西区步行街在不违反临街店铺主题定位的基础上,实现“ 高、宽、深” 的设计理念,最大限度地提高利润率；七、工程商铺定位价格定位定价原就：依据不同区域,东区商铺定价原就：依据不同区

21、域,制定价格原就层总价一般掌握在2040 万,尽量挖掘市场资源；首付款掌握首付款不宜超过410万元,降低投资门槛；一层商铺的价格为：10000 元/ 其他各层均价为6000 元/ 一层商铺的价格为：10000 元其他各层均价为6000 元西区商铺名师归纳总结 遵循“ 租价反推,合理定价” 原就,总价一般掌握在150 万 200 万；第 8 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 二、三层均价为：6000 元/ 三层均价为： 6000 元东区的临街店铺和西区步行街遵循“ 黄金地段,黄金价位” 的原就,不进行总价掌握,按需定价,满意贵宾级客 户；

22、东西区的临街店铺的均价为：25000 元/ 东西区的临街店铺的均价为：25000 元七、工程商铺定位客群定位本产品客群定位为经营群体和个体投资者经营群体的主要特点1、机构特点：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺； 2 、民营企业：消遣、餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层； 3 、个体经营：经营服饰等,主要锁定东区的一、四层；个体投资者群体的主要特点1、年龄结构：在 3055 岁之间,其中又以3545 岁的投资者为主； 2 、职业结构政府人员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等；七、工程商铺定位投资者收益分析东区一层投资方式设计标准铺位 销售均价 总房价 银行贷款 租金

23、收益 年返租金额 提前返租 实际首付款 偿仍贷款 30 10000 元 30 10000 =30 万元 5 成 10 年按揭贷款 首付 15 万元,贷款 15万元 租金收益率 10 3 万元 30 万元 10 =3 万元 购房时返仍 3 年租金 9 万元 6 万元10 年 15 万元贷款,月仍款 112.72 15=1690.80 元 年仍款 1690.80 12=20289.6 元七、工程商铺定位投资者收益分析投资者投资收益分析名师归纳总结 租金收益每年收益 3 万元, 40 年累计收益120 万元第 9 页,共 27 页- - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - -

24、 - 偿仍贷款后 现金收益A、每年收益 9711 元30000 元一 20289 元=9711 元 B 、10 年累计收益 97110 元9711 10年=97110 元 C 、40 年累计收益 87.111 万元 3 万元 30+97110 元 12.6 万元 =87.11 万元 40 年商铺增值保守估量增幅 3 倍,价值 90 万元30 3=90 万元 40 年投资总收益177.111 万元（ 87.111 万元 +90 万元 =177.111 万元）八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析各产品功能的规模关系1、北京各建筑综合体工程不同功能规模比例八、工程功能及配套建议各产品类型的功能

25、分析各产品功能的规模关系名称 物业类型 总规模（万 m2） 56 23.2 80 9.5 28 21.9 16 写字楼 比例 31.4% 35.3% 50.0% 31.3% 30.7% 30.1% 13.1% 公寓比例 商业比例 酒店 比例 19.6% 30.4% 11.3% 30.4% 40.6% 国贸 嘉里中心 东方广场 赛特广场 恒基中心 盈科中心 燕莎中心写字楼、公寓、酒店 会展、商业 写字楼、公寓 酒店、商业 写字楼、公寓、酒店、商业写字楼、酒店、商业 写字楼、公寓、商业 写字楼、公寓、商业 写字楼、公寓 酒店、商业12.1% 15.5% 25.0% 18.2% 32.0% 13.0

26、% 10.7% 6.5% 12.5% 16.3% 28.5% 21.5% 16.7% 八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 本工程规模比例关系如下物业功能写字楼酒店 公寓和住宅 56580 41% 商业（俱乐部 + 商业配套） 45560 33% 总规模规模（平方 M） 规模比例 24646 18% 15000 11% 137600 100.0% 与北京七个工程相比,本工程各部分的功能比例吻合建筑综合体的规模规律；不仅如此,本工程留意住宅和商业的比重与工程本身所在区 域的商业

27、氛围是相辅相成的；八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析各产品功能互动关系分析1、写字楼功能特点 整个建筑综合体的支撑物业,其经营直接影响到酒店、商业的收益；2、酒店功能特点 有酒店的建筑综合体,写字楼租金都较高； 3 、公寓功能特点 其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补,支撑商业经营,并延长了商业的 经营时间；同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质； 4 、商业功能特点 为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利,且能够扩大工程知名度,在市场中水平的提高；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套酒店配套特点树立高档次的工程形象,有利于工程租金1、客群特点 需求特点是留意内部空间

28、的舒服性和高品质,留意服务的水准,对配套的 要求不是特别剧烈； 2 、配套内容 酒店的配套可以少而精,满意其基本需求,如早餐、洗衣等； 3 、共享配套 对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中 餐厅等设施,可共享公寓或写字楼的配套设施或是本工程的配套设施；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 公寓配套特点1、客群特点 公寓为居家客群,长期居住,对公寓的配套、服务要求比较高； 2 、配套内容主要配套内容包括金融机构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干

29、 洗、高档会所等； 3 、共享配套 金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲消遣、酒吧等；七、工程商铺定位产品定位依据“ 分零发售,产权商铺”依据“ 分零发售,产权商铺” 模式切割,将商铺产权全 部进行销售,产权可转让,销售后全面自营或包租；东区商铺满意投资大众化的需求,铺位分割以“ 小面积,低总价” 为主；1、一层商铺 建筑面积为 3035 为主；所占比例为 60%；2030 为辅；所占比例为30%；10 以下及 35 60 所占比例 10%；特殊需要,详细可视情形而定； 2 、其他各层,建筑面积为 1015 为主；所占比例为 60%；1625 为辅；所占比例为 30%；10 以下及 30 60 所

30、占比例 10%；特殊需要,详细可视情形而定；七、工程商铺定位产品定位西区商铺二、三层,以功能和业态定位进行切割,依据各业态的不同需求确定 建筑面积；东区的临街店铺和西区步行街在满意经营需求的基础上,最大限度的增加销售面积,建筑面积为七、工程商铺定位产品设计东区商铺 100 150 为主；“ 分零发售,产权商铺” ,合理掌握总价与单价,提高销售率是基本原就；名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 西区商铺遵循不同业态的经营规律,满意物业需求是基本原就,分区、分期进行销售；东区的临街店铺和西区步行街在不违反临街店铺主题定位

31、的基础上,实现“ 高、宽、深” 的设计理念,最大限度地提高利润率；七、工程商铺定位价格定位定价原就：依据不同区域,东区商铺定价原就：依据不同区域,制定价格原就层总价一般掌握在2040 万,尽量挖掘市场资源；首付款掌握首付款不宜超过410万元,降低投资门槛；一层商铺的价格为：10000 元/ 其他各层均价为6000 元/ 一层商铺的价格为：10000 元其他各层均价为6000 元西区商铺遵循“ 租价反推,合理定价” 原就,总价一般掌握在 150 万 200 万；二、三层均价为：6000 元/ 三层均价为： 6000 元东区的临街店铺和西区步行街遵循“ 黄金地段,黄金价位” 的原就,不进行总价掌握

32、,按需定价,满意贵宾级客 户；东西区的临街店铺的均价为：25000 元/ 东西区的临街店铺的均价为：25000 元 七、工程商铺定位客群定位本产品客群定位为经营群体和个体投资者经营群体的主要特点1、机构特点：通讯、银行、连锁餐饮等主要锁定东区的临街店铺； 2 、民营企业：消遣、名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 餐饮、文化等主要锁定西区的二、三层；四层；个体投资者群体的主要特点 3 、个体经营：经营服饰等,主要锁定东区的一、1、年龄结构：在 3055 岁之间,其中又以3545 岁的投资者为主； 2 、职业结构政府人

33、员、企业中上层领导、私营老板、国有企业员工、金领一族等；七、工程商铺定位投资者收益分析东区一层投资方式设计标准铺位 销售均价 总房价 银行贷款 租金收益 年返租金额 提前返租 实际首付款 偿仍贷款 30 10000 元 30 10000 =30 万元 5 成 10 年按揭贷款 首付 15 万元,贷款 15万元 租金收益率 10 3 万元 30 万元 10 =3 万元 购房时返仍3 年租金 9 万元 6 万元 10 年 15 万元贷款,月仍款 112.72 15=1690.80 元 年仍款 1690.80 12=20289.6 元七、工程商铺定位投资者收益分析投资者投资收益分析租金收益 每年收益

34、 3 万元, 40 年累计收益 120 万元偿仍贷款后 现金收益A、每年收益 9711 元30000 元一 20289 元=9711 元 B 、10 年累计收益 97110 元9711 10年=97110 元 C 、40 年累计收益 87.111 万元 3 万元 30+97110 元 12.6 万元 =87.11 万元 40 年商铺增值保守估量增幅 3 倍,价值 90 万元30 3=90 万元 40 年投资总收益177.111 万元（ 87.111 万元 +90 万元 =177.111 万元）八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 2

35、7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 各产品功能的规模关系1、北京各建筑综合体工程不同功能规模比例八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析名称 物业类型 各产品功能的规模关系 总规模（万 m2） 56 23.2 80 9.5 28 21.9 16 写字楼 比例 31.4% 35.3% 50.0% 31.3% 30.7% 30.1% 13.1% 公寓比例 商业比例 酒店 比例19.6% 30.4% 11.3% 30.4% 40.6% 国贸 嘉里中心 东方广场 赛特广场 恒基中心 盈科中心 燕莎中心写字楼、公寓、酒店 会展、商业 写字楼、公寓 酒店、商业 写字楼、公寓、酒店、商

36、业写字楼、酒店、商业 写字楼、公寓、商业 写字楼、公寓、商业 写字楼、公寓 酒店、商业12.1% 15.5% 25.0% 18.2% 32.0% 13.0% 10.7% 6.5% 12.5% 16.3% 28.5% 21.5% 16.7% 八、工程功能及配套建议各产品类型的功能分析本工程规模比例关系如下物业功能写字楼酒店 公寓和住宅 56580 41% 商业（俱乐部 + 商业配套） 45560 33% 总规模规模（平方 M） 规模比例24646 18% 15000 11% 137600 100.0% 与北京七个工程相比,本工程各部分的功能比例吻合建筑综合体的规模规律；不仅如此,本工程留意住宅和

37、商业的比重与工程本身所在区 域的商业氛围是相辅相成的；八、工程功能及配套建议名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 各产品类型的功能分析各产品功能互动关系分析1、写字楼功能特点 整个建筑综合体的支撑物业,其经营直接影响到酒店、商业的收益；2、酒店功能特点 有酒店的建筑综合体,写字楼租金都较高； 3 、公寓功能特点 其客群与写字楼和商业客群在时间上形成互补,支撑商业经营,并延长了商业的 经营时间；同时精英客群有效提升了建筑综合体的品质； 4 、商业功能特点 为建筑综合体中其它功能的使用者带来便利,且能够扩大工程知名度,在

38、市场中 水平的提高；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套酒店配套特点树立高档次的工程形象,有利于工程租金1、客群特点 需求特点是留意内部空间的舒服性和高品质,留意服务的水准,对配套的 要求不是特别剧烈； 2 、配套内容酒店的配套可以少而精,满意其基本需求,如早餐、洗衣等； 3 、共享配套 对于使用频次相对较低的配套如健身、会议、咖啡茶吧、美发店、大型中字楼的配套设施或是本工程的配套设施；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套公寓配套特点餐厅等设施,可共享公寓或写1、客群特点 公寓为居家客群,长期居住,对公寓的配套、服务要求比较高； 2 、配套内容主要配套内容包括金融机

39、构、邮政、餐饮、通讯、健身中心、干 洗、高档会所等； 3 、共享配套 金融机构、邮政、购物、餐饮、休闲消遣、酒吧等；八、工程功能及配套建议本工程各产品类型的功能及配套写字楼配套特点名师归纳总结 1、客群特点作为白领阶层,他们需求主要集中在生活需求方面,有用性和形象并重,讲第 16 页,共 27 页求生活质量； 2 、配套内容公司的需求内容详细包括公务宴请、产品展现和发布、大型会议与 报告、金融邮政服务、票务服务等；员工需求包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休闲等； 3 、共享配套银行、品牌快餐、咖啡酒吧、邮局、健身与通讯；- - - - - - -精选学习资料 - - - - - -

40、 - - - 八、工程功能及配套建议配套功能组合与分布各产品类型配套功能需求1、酒店配套需求配套名称前台 咖啡吧餐厅商务中心2、公寓配套需求配套名称配套名称配套名称美容、美体桑拿、淋浴西餐厅保健中心 健身房休息厅花店 体操房球类运动室药店、面包房 儿童活动室空中花园超市 图书室1、写字楼配套需求配套名称配套名称银行 员工餐厅、会议室邮局 商务中心咖啡厅高档餐厅夜总会八、工程功能及配套建议配套功能组合与分布各产品类型配套功能组合将不同物业的商业配套需求,进行组合,最大限度的发挥本工程中商业物业的 功能； 1 、酒店可共享配套：咖啡吧、餐厅； 2 、公寓可共享物业：美容、美体、保健中心、花店、药店

41、、面包房、超市、桑拿、健身房、体操房、图书室、西餐厅 3 、写字楼可共享物业：银行、高档餐厅、员工餐厅、邮局、咖啡厅、夜总会；完善各产品类型配套功能的组合；八、工程功能及配套建议配套功能组合与分布共享商业配套的分布 4 、高档俱乐部补充商业物业的不足,1、东部商业区 实现全部购物和金融、通讯等部分商务功能功能； 2 、步行街 实现咖啡厅、酒吧、消遣功能； 3 、西部商业区 实现中档餐饮、小吃一条街、部分消遣功能； 4 、高档俱乐部 实现康体、消遣功能,包含健身房等；高级餐饮功能：以高级西餐为主,兼 有最高档中餐；会议功能：包含大规模的会议厅及小会议室；八、工程功能及配套建议名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 高档商务俱乐部目标客户具备肯定实力的公司的决策层人士经营方式采纳会员制的经营方式功能分类1、康体消遣功能：健身房、桑拿、台球、保龄球、壁球、室内网球场等； 2 、高级餐饮：以高级西餐为主,以及日本、韩国办理等,兼有最高档中餐； 3 、会议功能：包含大规模的会议厅及小会议室； 4 、其它功能：依据特殊人群的特殊服务,供应一些特殊的空间；九、工程营