2022年江苏省房地产估价师高分通关考试题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 工程变更估价原则中，已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照（ ）的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。A.成本加费用B.费用加利润C.成本加利润D.成本加负债【答案】 C2. 【问题】 Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得商品房预

2、售许可证后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。A.王某B.王某的代理人C.B房地产开发公司D.A房地产开发公司【答案】 D3. 【问题】 在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（）。A.

3、待开发房地产价值B.管理费用C.销售税费D.购买待开发房地产应负担的税费【答案】 C4. 【问题】 W省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、W省人大常委会出台的W省城镇房地产开发经营管理条例及W省政府颁布实施的W省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法B县城镇商品房预售管理办法B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住

4、房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。请根据以上内容回答下列问题。A.划拨B.招标出让C.协议出让D.拍卖出让【答案】 A5. 【问题】 下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】 B6. 【问题】 （2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工

5、程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.1400B.1600C.1800D.2000【答案】 A7. 【问题】 （）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表B.利润表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表【答案】 D8. 【问题】 某期房有一年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，如果出租估计其年末净收益为600元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计

6、为1500元，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。A.3500.00B.4444.45C.2955.45D.2944.44【答案】 D9. 【问题】 非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房

7、屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。A.2008年11月2日B.2009年11月2日C.2010年11月2日D.2011年11月2日【答案】 A10. 【问题】 甲公司于3 年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40 年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度降为120m。酒店现已按期竣工，为确定规划调

8、整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020 万元，使用成本年均高出2 万元，功能缺陷导致年均收益损失50 万元，报酬率为7%。A.修复费用法B.损失资本化法C.赔偿实例比较法D.损失前后差价法【答案】 A11. 【问题】 甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。A.承租人权益价值B.出租人权益价值C.无租约限制价值D.投资价值【答案】 B12. 【问题】 按照规定，房地产估价机构一级资质的条件中，从事房地产估价活动时间应不少于（ ）年。A.1B.2C.3D.6【答案】 D13. 【问题】

9、 在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的（）。A.3%B.5%C.6%D.8%【答案】 D14. 【问题】 甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房

10、屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因【答案】 D15. 【问题】 （ ）是指由于一些随机因素使得建筑物承受的荷载。A.永久荷载B.必然荷载C.可变荷载D.偶然荷载【答案】 D16. 【问题】 (2015年真题) 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】 B17. 【问题】 关子建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命主要甶建筑物的质量及地基稳走性决走B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿

11、命不变【答案】 C18. 【问题】 (2017年真题) 房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门【答案】 C19. 【问题】 国家实行保护耕地制度，下列不属于耕地范围的是（ ）。A.新开垦荒地B.轮歇地、草田轮作地C.以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地D.耕种3年以下的滩地和滩涂【答案】 D20. 【问题】 关于房地产投资特性的说法，错误的是（）。A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1.

12、 【问题】 效用的度量理论有（）。A.基数效用论B.乘数效用论C.序数效用论D.指数效用论E.对数效用论【答案】 AC2. 【问题】 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】 B3. 【问题】 关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地

13、产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】 ABD4. 【问题】 房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖【答案】 ABC5. 【问题】 在房屋征收范围内，不得进行房屋（）活动。A.改建B.买卖C.赠与D.租赁E.扩建【答案】 A6. 【问题】 我国现行法律制度体系包括（）。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章E.技术规范【答案】 ABCD7. 【问题】 一般来说，债券具有( )特征。A.偿还性B.决策参与性C.流动性D.安全性E.收益性【答案】 ACD8. 【问题】 不规则波动是指由于受到（）因素作用而使

14、现象产生非周期性的随机波动。A.意外的B.必然的C.绝对的D.相对的E.偶然性的【答案】 A9. 【问题】 能隔离局域网中广播风暴、提高带宽利用率的设备是（）。A.网桥B.集线器C.路由器D.交换机【答案】 C10. 【问题】 受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（）。A.对迟交租金的租户断水断电B.对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠C.灵活选择收租方式D.合理确定收租时间E.提供主动收租服务【答案】 BCD11. 【问题】 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】 ABD1

15、2. 【问题】 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】 C13. 【问题】 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】 BD14. 【问题】 下列属于承担民事责任的方式有( )。A.罚款B.吊销证照C.赔偿损失D.赔礼道歉E.停止侵害【答案】 CD15. 【问题】 相对于权益融资，债务融资的特点有（）。A.资金使用有时间限制B.资金融入方须到期还本C.资金融入方须按时支付利息D.债券不可以在流通市场上转让E.资

16、金融出方要承担资金融入方的经营风险【答案】 ABC16. 【问题】 估价所需资料主要包括下列（）。A.反映估价对象状况的资料B.估价对象及同类房地产的交易.收益.成本等资料C.对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料D.对房地产价格有普遍影响的资料E.建筑物建造阶段工程监理资料【答案】 ABCD17. 【问题】 为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（）。A.棚户区改造B.城中村改造C.廉租住房建设D.经济适用住房建设E.公共租赁住房建设【答案】 ACD18. 【问题】 某软件设计师按单位下达的任务，独立完成了一项应用软件的开发和设计，其软件著作权属于 ()；若其在非职务期间自己创

17、造条件设计完成了某项与其本职工作无关的应用软件，则该软件著作权属于 (请作答此空)；若其在非职务期间利用单位物质条件创作的与耽误业务范围无关的计算机程序，其著作权属于 () 。A.该软件工程师B.该单位法人C.软件工程师和单位D.软件工程师所在单位【答案】 A19. 【问题】 工程造价控制的主要方法有( )。A.价值工程B.协议发包C.合同管理D.非限额设计E.可行性研究【答案】 AC20. 【问题】 房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告项目名称：XX市XX区XX东街XX

18、号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号目录(略）致估价委托人函(略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）估价结果报告(一）估价委托人（略）(二)估价机构（略）(三)估价对象1.实物状况【答案】1.估价作业日期不完整。从后面的估价结果报告看，应为2011年8月8日至2011年8月18日。2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。4.估价依据中的城市房屋拆迁管

19、理条例应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。6.收益法的定义不正确。7.估价结果报告中没有说明估价单价。8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。9.可比实例缺少币种。10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/1

20、00)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率

21、也不能直接取零。2. 某写字楼的持有期估计为l0年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该写字楼目前的收益价值。【答案】选用预知未来若干年后价格的收益公式：注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。3. 据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业

22、用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。【解】(1)客观收益水平为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表229。XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒

23、店等的平均收益水平确定。客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+58

24、0元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间X365天X60%=3979.89万元餐饮收益。XX大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%=4155.53万元停车场收益。XX大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%【答案】改错如下：(1)

25、停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(120%)+74个X6元/小时X365天X12小时X(150%)=252.81万元(2)会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%X2=32.49万元(3)年客观总收益=(3979.89+4155.53+252.81+700+32.49)万元=9120.72万元(4)营业费用=9120.72万元X3%=273.62万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+40年=56年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元56年+22.87万元X(12%)

26、50年=84.64万元/年(7)年折旧费=(84.64+476.44+150)万元=711.08万元(8)年利润=9120.72万元X12.5%=1140.09万元(9)年纯收益=(9120.72-6243.731140.09)万元=1736.90万元(10)土地年纯收益=(1736.90-1139.99)万元=596.91万元(11)待估宗地40年期土地价格=596.91万元8%X0.95405723.0m2=12437.80元/m24. 甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝

27、向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？【答案】1、【正确答案】本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。【正确答案】本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、

28、采光、日照、外观、新旧程度等。5. 某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？【答案】造成两个估价项目评

29、估价值差异较大的因素主要有：（1）估价目的不同。甲房地产估价机构（以下简称甲公司）的估价目的是强制拍卖目的，乙房地产估价机构（以下简称乙公司）的估价目的是投资竞买目的。估价目的不同评估出的价值肯定有差异。（2）价值类型不同。甲公司评估的价值类型是市场价值，乙公司评估的价值类型是投资价值。投资价值与市场价值区别在于前者由于不同的投资者可能在品牌、开发成本、运营费用等方面的优势不同，纳税状况不同，风险偏好不同，对未来房地产市场的预期或信心不同。具体表现在：即使评估投资价值与评估市场价值的方法相同，主要估价参数的选取也是不一样的。价值类型不同则评估价值肯定有差异。（3）价值时点不同。甲公司评估的价值时点是法院委托之日，乙公司评估的价值时点是某房地产开发公司委托之日。价值时点不同则评估价值也会有差异。（4）估价原则不同。甲公司评估时遵循独立、客观、公正原则，乙公司评估则不必遵循独立、客观、公正原则。估价原则不同则评估价值也会有差异。