2022年浙江省房地产估价师自测提分题74.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。A.概率分析B.解析法C.蒙特卡洛法D.杠杆分析【答案】 C2. 【问题】 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15

2、亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。A.10B.11C.13D.15【答案】 B3. 【问题】 从法律角度分析，认股权证本质上是一种（）契约。A.权利B.义务C.信用D.债务【答案】 A4. 【问题】 2009年8月，A房地产开发公司在B省C市（中等城市）城市规划区内取得了一块2hm2的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资5000万元。A房地产开发公司筹措

3、资金2580万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳1200万元，项目工期为2年半，工程合同价为2600万元。2010年2月，A房地产开发公司因自身原因，将该项目以3430万元的价格，转让给D房地产开发公司，经核算并加计20%的扣除，扣除项目金额为2800万元。2011年12月，D房地产开发公司建成该项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2012年1月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于2011年12月将其在2010年11月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于2011年9月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景

4、，请回答以下问题：A.A房地产开发公司B.建筑公司C.D房地产开发公司D.魏某【答案】 A5. 【问题】 某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500【答案】 B6. 【问题】 运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（ ）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法【答案】 B7. 【问题】 关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（ ）。A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【

5、答案】 C8. 【问题】 关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致【答案】 D9. 【问题】 有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2。地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该

6、建筑物上可使用45年，残值为2%。若土地的资本化率为8%。该房地产建筑物部分的总价为（）万元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】 C10. 【问题】 根据中华人民共和国刑法，承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。A.3B.5C.7D.10【答案】 B11. 【问题】 甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存

7、在其他法定优先受偿款。A.首次抵押时的价值首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值已抵押贷款额/贷款成数D.再次抵押时的价值已抵押贷款余额/贷款成数【答案】 D12. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D

8、.23.53【答案】 A13. 【问题】 用于物业大规模维修的资金来自于（）。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】 B14. 【问题】 为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20

9、B.3673.68C.3790.43D.3790.93【答案】 B15. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人

10、，售房收入44万元。A.土地补偿费B.土地使用权出让金C.土地闲置费D.房屋拆迁安置费【答案】 B16. 【问题】 某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】 D17. 【问题】 某房

11、地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为( )元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】 B18. 【问题】 需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20022006年的价格并计算其逐年上涨额见表29。A.873.0B.879.0C.882.0D.891.0【答案】 C19. 【问题】 下列（ ）房地产不是按用途来划分的类型。A.综合房地产B.出租房地产C.办公房地产D.娱乐房地产【答案】 B20. 【问题】 按（）来划分，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。A.按投资

12、主体B.按投资期限或投资回收期长短C.按经济活动类型D.按投资对象存在形式的不同【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费B.交易手续费C.销售代理费D.不可预见费E.销售前期费【答案】 ABC2. 【问题】 下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是( )。A.注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员B.我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构

13、工程师C.注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次D.取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务E 注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费【答案】 CD3. 【问题】 教育费附加是随( )附征的的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税【答案】 C4. 【问题】 在可行性研究报告中，项目概况部分应着重介绍（）。A.项目的合作方式和性质B.项目拟建规模和标准C.项目建成后的服务对象D.项目背景E.项目所处的地理环境【答案】 ABC5. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属

14、于指导性指标的有 ( )。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C6. 【问题】 关于投资价值和市场价值的说法中，正确的有（）。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般收益率C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高收益率D.投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买行为）能够实现的基本条件E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的【答案】 ABD7. 【问题】 调查问卷中的问题一般包括（）问题。A.闭合式B.开放式C.自主式D.引导式

15、E.问答式【答案】 AB8. 【问题】 基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有（）。A.政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B.估价对象位于基准地价覆盖区域C.有完备的基准地价修正体系D.估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E.估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同【答案】 BC9. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每

16、栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。A.高层住宅建筑宜采用框架结构B.洋房住宅建筑应采用混合结构C.洋房住宅建筑可采用剪力墙结构D.高层住宅建筑宜采用剪力墙结构【答案】 CD10. 【问题】 (2016真题) 根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC11. 【问题】 成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费

17、用的内容包括（）。A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】 ABD12. 【问题】 美国某公司与中国某企业谈技术合作，合同约定使用1项美国专利（获得批准并在有效期内），该项技术未在中国和其他国家申请专利。依照该专利生产的产品（ ）需要向美国公司支付这件美国专利的许可使用费。A.在中国销售，中国企业B.如果返销美国，中国企业不C.在其他国家销售，中国企业D.在中国销售，中国企业不【答案】 D13. 【问题】 下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求

18、增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】 ABC14. 【问题】 下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。A.认知价值定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.随行就市定价法【答案】 CD15. 【问题】 在众多辅助报表中，最主要的辅助报表包括（）。A.经营成本估算表B.借款还本付息估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与营业税金及附加估算表E.项目总投资估算表【答案】 ABC16. 【问题】 (2017年真题) 房地产开发项目可行性研究中开发建设计划的主要

19、内容有（）。A.前期开发计划B.工程建设计划C.物业服务计划D.建设场地布置E.施工队伍选择【答案】 ABD17. 【问题】 以下（）可以通过投资组合来分散风险。A.周期风险B.时间风险C.汇率风险D.持有期风险E.机会成本风险【答案】 BD18. 【问题】 成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费与安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】 ABD19. 【问题】 下列诉讼中，诉讼时效期间为1年的有（ ）。A.延付或拒付租金的B.无故不履行合同的C.身体受到伤害要求赔偿的D.因环境污染损害要求赔偿

20、的E.出售质量不合格的商品未声明的【答案】 AC20. 【问题】 关于大额可转让定期存款单的说法中，正确的有（ ）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000，总建筑面积6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月

21、1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/，空置和租金损失率为10，出租成本及税费为年租金收入的25。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12，销售费用及销售税费率为7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益3000600085（110）（125）1032.75（万元）二、测算报酬率Y。

22、采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y1-1/（1+Y）n采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%1-1/（1+8.5%）50/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。【答案】1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87净收益3000600087（110）（125）1057.05万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%1-1/（1

23、+8.5%）49/（1+12%）=10899.57万元3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12。装修改造费用：10006000（112）0.5566.95万元2. 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计

24、建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？【解】(1)项目总开发价值项目建筑面积:4000m2X5.5=22000m2标准层每层建筑面积：22000-4000X(1-60%)X4m2/10=1560m2项目总销售收入：22000m2X12000元/m2=26400万元销售税费：26400万元X3.0%=792万元项目总开发价值：（26400792)万元

25、=25608万元(2)项目总开发成本土地费用：5000万元建造费用：22000m2X3500元/m2=7700万元专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700万元X8%=616万元【答案】改错如下：(1)标准层每层建筑面积：（22000-4000X60%X4)m2/10=l240m2(2)销售税费：26400万元X6.5%=1716万元(3)项目总开发价值：（26400-1716)万元=24684万元(4)管理费用：（5000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元(5)土地费用利息：5000万元X(1+12%/4)3X41=2128.80万元(6)

26、建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+482.16)X(l+12%/4)(2/2)X41万元=1161.98万元(7)融资费用：（2128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元(8)财务费用总计：（2128.80+1161.98+329.08)万元=3619.86万元(9)市场推广及销售代理费用：26400万元X(0.5%+3.0%)=924万元(10)项目总开发成本：(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元3. 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估

27、该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具

28、体调整？【答案】1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这

29、一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。4. 指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平

30、、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所

31、有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。5. 本次估

32、价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为

33、综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市

34、场均价为8000元m2，类似商铺市场均价为20000元m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值的正面答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，

35、应按住宅用途评估。理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。