2022年江苏省房地产估价师深度自测模拟题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.四类用地【答案】 B2. 【问题】 下列房地产估价相关活动中，

2、属于传统价值评估业务范畴的是（ ）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估【答案】 B3. 【问题】 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法【答案】 D4. 【问题】 （一）甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1

3、层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2天）；地上 14 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.租约期内和租约期外都取客观租金B.根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约

4、租金和客观租金中较低者C.根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D.租约期内取租约租金，租约期外取客观租金【答案】 D5. 【问题】 根据房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业申报一级资质，要求其从事房地产开发经营时间应不低于（ ）年。A.2B.3C.5D.8【答案】 C6. 【问题】 影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。A.装修B.户型C.层高D.楼层【答案】 D7. 【问题】 楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为（ ）。A.楼面地价土地总价总建筑面积B.楼面地价土地总价总建筑面积C.楼面地价土地总价土地单价D.楼面地价土地单价建筑物单价【

5、答案】 A8. 【问题】 当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以（ ）为前提进行估价。A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 C9. 【问题】 采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（ ）。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95【答案】 A10. 【问题】 房地产开发项目用于（）时，不计算借款偿还期。A.出租B.自营C.经营D.销售【答案】 D11.

6、 【问题】 房地产投资的弊端不包括( )。A.变现性差B.投资数额巨大C.投资回收期较长D.政府难以支持【答案】 D12. 【问题】 物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责是（）。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.以年检的形式进行重复登记D.对被登记房屋进行实地查看【答案】 A13. 【问题】 下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（ ）。A.他项权利设立情况B.维护情况和完损状况C.出租或占用情况D.房屋所有权状况【答案】 B14. 【问题】 （）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查

7、C.因果性调查D.假设性调查【答案】 A15. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升【答案】 B16. 【问题】 （2017年真题）房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（ ）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】 A17. 【问题】 个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的（）。A.贷款期限更短B.贷款价值比率更高C.贷款利率更高D.还款方式更复杂【答案】 B18. 【问题】 屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（

8、 ）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利限制的情况C.受房地产权利以外因素限制的情况D.额外的收益或好处【答案】 D19. 【问题】 （）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险【答案】 B20. 【问题】 ( )越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全，因此这个指标又称为偿债能力比率。A.速动比率B.资产负债率C.偿债备付率D.流动比率【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持

9、，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A.对房地产本身进行投资改良B.房地产需求增加导致其稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济性E.建造成本提高【答案】 BD2. 【问题】 下列关于减价拍卖的说法中，正确的是( )。A.减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”B.是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交C.根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种D.遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立E 减价拍卖皆为买方报价拍卖【答案】 BCD3. 【问题】 规划红线一般指建设用地规划控制线，包括( )。

10、A.城市紫线B.面积红线C.用地红线D.道路红线E.建筑红线【答案】 CD4. 【问题】 根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（）。A.信用债券B.公募债券C.担保债券D.抵押债券E.私募债券【答案】 B5. 【问题】 物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。A.可出租或可使用面积B.出租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E 物业管理企业的经营业绩【答案】 ACD6. 【问题】 征收集体土地具有的明显特点有（）。A.自主性B.使用结束后土地返还给原权利人C.集体土地变为国有土地D.有一定的强制性E.要妥善安置被征地单位和人员

11、的生产和生活【答案】 CD7. 【问题】 下列房地产中，不得抵押的有（）。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产【答案】 B8. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（ ）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价告中说明E.估价师在提供估价报考之前征求贷款银行对估价结果的意见【答案】 ABD9. 【问题】 某宗房地产的价格并

12、不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本，而不是实际成本B.应采用实际成本，而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】 ACD10. 【问题】 根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】 BD11. 【问题】 关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向

13、都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素【答案】 ABC12. 【问题】 下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有( )。A.拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B.如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C.委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D.承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E.即使拍买中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责【答案】 CD13. 【问

14、题】 房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】 ABCD14. 【问题】 用来求年值的系数有（）。A.一次支付终值系数B.等比序列现值系数C.等比序列年费用系数D.等额序列支付资金回收系数E.等额序列支付储存基金系数【答案】 CD15. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C16. 【问题】 民事法律关系构成部分包括( )。A.

15、主体B.行为C.内容D.客体E.权属【答案】 ACD17. 【问题】 制订租售方案的工作内容主要包括( )。A.租售价格确定B.宣传手段选择C.租售进度安排D.广告设计及安排E 市场租售对比分析【答案】 AC18. 【问题】 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E.软弱型竞争者【答案】 ABCD19. 【问题】 只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A.初始注册B.变更注册C.延续注册D.注销注册E.撤销注册【答案】 ABC20. 【问题】 关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。A

16、.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构于2012年7月1日接受委托评估一宗在建工程的转让价值，估价委托合同约定本次估价的价值时点为2012年7月10日。注册房地产估价师于2012年7月3日进行了实地查勘，估价作业期间恰逢中国人民银行宣布自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。请问：采用成本法和假设开发法估

17、价时，是否需要考虑利率调整的影响?如是，哪些参数应当考虑利率调整的影响?【答案】（1）用成本法和假设开发法估价时，需要考虑利率调整的影响。理由：价值时点在利率调整之后。在成本法估价中，投资利息应该按照新调整的贷款利率计算。（2）假设开发法估价中，如采用静态分析法估价，后续开发投资利息应该按照新调整的贷款利率计算，如采用动态分析法估价，折现率体现了资金的利率和开发利润率两部分。其中，利率应为新调整的贷款利率。2. 本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。

18、以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

19、由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该

20、在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据房地产估价规范（GB/T502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建

21、工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。理由：假设开发法的估价前提有三种：自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开

22、发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。理由：当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收

23、益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。3. 指出并改正下列房地产估价文书

24、的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）11880000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租

25、不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）4. 指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在价值时点时的相关资料（表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表估价对象相关资料（一）年有效毛收入220005012（110）118

26、80000元（二）年运营费用1.年维修费用2200020002880000元2.年管理费用年管理费用年有效毛收入管理费用率管理用房租金损失1188000035005012656400元3.年增值税及附加【答案】1.年维修费用计算错误：25000200021000000元2.管理用房未出租不应算空置：年管理费用年有效毛收入3118800003356400元3.遗漏房产税：有效毛收入1211880000121425600元4.估价结果计算收益年限取值错误，应为45年。8438660/5%1-1/（1+5%）45=149989332元（取整）5. 甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产

27、评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必

28、须做出哪些具体调整？【答案】1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。