2022年江苏省房地产估价师自测模拟题46.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）的关系是（）。A.PbPbB.PbPbC.PbPbD.PbPb【答案】 D2. 【问题】 (二)A.比较价值B.收益价值C.两者的加权算术平均值D.两者的简单算术平均值【答案】 C3. 【问题】 商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】 B4. 【问题】 某宗面积为3000m2

2、的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。A.1300B.2732C.4240D.4876【答案】 C5. 【问题】 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。A.将两个厂区视为一个估价项目

3、一起估价，出具一份估价报告B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告D.视委托人要求进行估价并出具估价报告【答案】 B6. 【问题】 (2017年真题) 某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定方法是（）。A.领导定价法B.挑战定位法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 A7. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.对三期开发的土地分别

4、估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点【答案】 C8. 【问题】 下列选项中，不属于工程款的动态结算方式的是（）。A.按月结算B.分段结算C.进度款结算D.竣工后一次结算【答案】 C9. 【问题】 商业银行的最基本职能是（）。A.充当信用中介B.变货币收入为货币资本C.充当支付中介D.创造派生存款和信用流通工具【答案】 A10. 【问题】 某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2

5、，则建筑密度是( )。A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】 B11. 【问题】 某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4，贷款年利率为7，报酬率为10，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】 B12. 【问题】 某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2014年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2014年

6、8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2014年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。确定商场在2014年8月30日的交易价格的最终依据是（）。A.1200万元加100万元B.1280万元加100万元C.1200万元D.1280万元【答案】 D13. 【问题】 某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】 B14.

7、【问题】 2011年8月，H省W市拟建设经济适用住房项目，以切实解决低收入家庭住房困难。该项目需要征收部分国有土地上房屋，涉及包括李某在内的300户被征收房屋所有权人。2011年10月，该市作出了房屋征收决定，并委托A房地产估价有限责任公司对被征收房屋进行评估。2012年3月，与所有被征收房屋所有权人订立了补偿协议。2012年4月9日房地产开发有限责任公司全面启动了该项目。A.被征收房屋价值的补偿B.因征收房屋造成的临时安置的补偿C.因被征收房屋出租而造成的经济损失补偿D.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿【答案】 C15. 【问题】 所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（）。A.同质偏

8、好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场【答案】 A16. 【问题】 某开发商在开发某别墅时，为增加开发利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅价格下降，这是因为( )。A.市场不景气B.该别墅区的环境条件变差C.该别墅区的单位开发成本降低D.开发商获得满意的利润即可【答案】 B17. 【问题】 甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，

9、租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。A.810B.132025C.2835D.4860【答案】 C18. 【问题】 李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（）元。A.345

10、6.09B.3505.95C.3509.74D.3705.73【答案】 B19. 【问题】 地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为( )。A.条形基础B.独立基础C.整体式筏式基础D.箱形基础【答案】 C20. 【问题】 关于投资项目资本金的表述错误的是( )。A.投资者可以转让其出资B.投资者享有所有者权益C.投资者不得以任何方式抽出D.投资者可从项目法人处获取利息【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2017真题) 优先股股东享有的权利有（）。A.要求赎回权B.分配股息优

11、先权C.有限表决权D.重大决策表决权E.分配剩余资产优先权【答案】 ABC2. 【问题】 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】 BCD3. 【问题】 国办发200626号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有( )。A.住宅小区绿地率在30%以下B.住宅小区建筑容积率在1.0以上C.单套建筑面积在120m2以下D.实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下E人均居住建筑面积在25m2以下【答案】 BCD4. 【问题】 下列可以作为强制拆迁证明人的有( )。A.拆迁单

12、位代表B.被拆迁人单位代表C.街道办事处D.居委会E 当地公安部门代表【答案】 BCD5. 【问题】 最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封【答案】 BCD6. 【问题】 房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】 BCD7. 【问题】 房地产开发的四个阶段是指( )。A.投资机会选择和决策分析阶段B.可行性研究阶段C.前期工作、建设阶段、租售阶段D.获取土地使用权阶段E 租售阶段【答案】 AC8. 【问题】 在采

13、用CRC校验时，若生成多项式为G（X）=X5+X2+X+1，传输数据为1011110010101时，生成的帧检验序列为（）。A.10101B.01101C.00000D.11100【答案】 C9. 【问题】 关于住宅质量保证书中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有( E )。A.墙面渗漏为3 年B.墙面抹灰层脱落为1 年C.卫生间地面渗漏为1 年D.电气开关为6 个月E.管道堵塞为2 个月【答案】 BCD10. 【问题】 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销

14、售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（）。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】 ACD11. 【问题】 人类具有（）属性和（）属性。A.自然B.生物C.物理D.社会E.化学【答案】 BD12. 【问题】 从房地产市场自然周期

15、和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。A.第一阶段B.第二阶段初期C.第二阶段末期D.第三阶段E 第四阶段【答案】 CD13. 【问题】 根据囯有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC14. 【问题】 工程设计资质分为（）。A.工程设计综合资质B.工程设计行业资质C.工程设计专业资质D.工程设计专项资质E.工程设计暂定资质【答案】 ABCD15. 【问题】 下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。A.位置B.外部配套设施C

16、.面积D.形状E 地质条件【答案】 ACD16. 【问题】 教育费附加是随（ ）复征的税。A.营业税B.房产税C.增值税D.所得税E.消费税【答案】 AC17. 【问题】 下列选项中，属于工业物业市场的有（）。A.普通住宅B.公寓市场C.休闲旅游设施D.仓储用房市场E.工业写字楼【答案】 D18. 【问题】 国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安全【答案】 AC19. 【问题】 城市维护建设税以纳税人实际缴纳的( )税额为计税依据。A

17、.增值税B.所得税C.消费税D.契税E.营业税【答案】 AC20. 【问题】 (2013真题) 债券的基本要素包括（）。A.利率B.价格C.持有人D.偿还期限E.票面价值【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60，其余为年利率7.5、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元（m2月），以后租金每年递增5。另有地下停车位310个，租金为500元/（个月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10，包括营业税和房产税在内的运营费用

18、为潜在毛租金收入的30。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。【答案】（1）第5年的税前现金回报率计算第一年净收入A1=（150错误12错误36000+500错误12错误310）错误（11030）=39996000（元）；第五年净收入A5=A1错误（15）3=46300369.5（元）2. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）某写字楼房地产估价结果报告一、委托方（略）二、受托方（略）三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括某写字

19、楼9层建筑面积为131.7m2，土地总面积为820m2，于估价时点土地剩余使用年限为38.58年，该写字楼框架结构，建成于1999年5月11日，层高3m，装修情况(略）。四、估价目的为委托方抵押贷款提供价格参考。五、估价时点2007年5月11日。【答案】(1)缺少估价的假设和限制条件。(2)房地产权利状况无依据。(3)土地权利状况无依据。(4)缺少估价时点原则。(5)估价结果报告总地价缺少货币种类。(6)估价报告有效期有错误，应从报告完成起一年有效。(7)缺少区域因素描述。(8)收益还原法租金采用实际租金错误。(9)总费用中包含折旧费错误。(10)资本化率取值无依据。(11)市场比较法比较因素

20、所取指数无依据。(12)比较案例A、B两个因素中的距地铁站距离因素修正有错误。(13)比较案例A距离商服中心距离因素修正系数有错误。(14)比较案例的交易日期不具体。3. 封面和目录(略)致委托人函（略)估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范KGB/T502911999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告

21、。5.注册房地产估价师XXX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告

22、不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）【答案】1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。4.市场法中缺计算公式。5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市

23、场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房46月份价格平稳）。8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。9.“公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）10.临街状态应是区域因素。11.个别因素缺少物业管理的修正。12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。4. （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供的年

24、利率为8%，期限为10年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%。乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以

25、上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣【答案】1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1所示。表1甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300错误8%错误（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71（万元）。（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2所示。表2乙方案的资本金现金流量万元2.用差额投资内部收益率法进行方案比选（1）进行单一方案评价NPV甲=300+67.79/15%错误11/（

26、1+15%）5+73.41/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）5124.03/15%错误11/（1+15%）5错误1/（1+15%）10+130.24/15%错误11/（1+15%）4错误1/（1+15%）15=300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）0，甲方案可行。NPV乙=400+85/15%错误11/（1+15%）10+155/15%错误11/（1+15%）95. （二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，

27、也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15错误0.5+12错误0.3+10错误0.2=13.10（万元）。当租赁期为3年时，净现值为：当租赁期为5年时，净现值为：加权净现值为：2.58错误0.4+4.66错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成5号字S92文件，如发排成其他字号或MPS等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。