2022年河南省房地产估价师点睛提升预测题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.

2、689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】 B2. 【问题】 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。

3、A.办公楼开发费用B.食堂开发费用C.宿舍开发费用D.浴室开发费用【答案】 A3. 【问题】 在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力【答案】 A4. 【问题】 房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。A.独立方案B.互斥方案C.净现值法D.等额年费用法【答案】 B5. 【问题】 下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是（）。A.运营费用B.年还本付息额C.空置率D.权益投资比率【答案】 C6. 【问题】 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分

4、两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】 C7. 【问题】 银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款50万元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（ ）元。A.1236.21B.1370.39C.1456.13D.1595.36【答案】 C8. 【问题】 已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.8

5、1.8C.87.2D.109.0【答案】 A9. 【问题】 房地产市场分析中，针对特定区域内某一物业类型房地产市场或特定房地产子市场供需分析的是（）。A.区域房地产市场分析B.专业房地产市场分析C.项目房地产市场分析D.地区房地产市场分析【答案】 B10. 【问题】 某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】 C11. 【问题】 甲拥有两套住宅，

6、现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。A.位置B.教育配套设施C.环境质量D.设施与设备【答案】 D12. 【问题】 下列关于不动产登记的程序，表述正确的是（ ）。A.住宅类不动产登记费，按件收取，550元/件B.对在建工程抵押权登记，登记机构应当实地查看C.接受赠与取得不动产权利的，可以单方申请登记D.不动产抵押权登记，登记机构将核发不动产登记证书【答案】 B13. 【问题】 开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的（）以上，才能转让。A.25%B.20%C.15%D.10%【答案】 A14. 【问题】 某笔储蓄存款的存款额为1000元，

7、年利率为12%，期限为1年，则按季计息与按年计息相比，一年后本利和的差额为（）元。A.3.5B.4.5C.5.5D.6.5【答案】 C15. 【问题】 下列房地产投资方式中，属于间接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买土地D.购买买已建成的房地产【答案】 A16. 【问题】 下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券【答案】 B17. 【问题】 某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查

8、得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程市场价值时，后续建设期应为（ ）年。A.1B.1.5C.2D.2.5【答案】 D18. 【问题】 在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】 D19. 【问题】 房地产估价机构的不良行为也作为该机构（）的不良行为记入其信用档案。A.法定代表人或者执行合伙人B.全体股东或全体合伙人C.全体注册房地产估价师D.全体董事【答案】 A20. 【问题】 集体土地未经依法（）不得出让。A.征用B.征收C.批准D.备案【答案】

9、B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 实物期权类型主要包括（）。A.等待投资型期权B.成长型期权C.放弃型期权D.刚性期权E.柔性期权【答案】 ABC2. 【问题】 某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。A.甲的高档公寓需求曲线就是整个行业的需求曲线B

10、.短期均衡时，甲凭借其垄断地位可以确保获得超额利润C.甲的平均收益曲线和需求曲线重合D.甲的边际收益曲线是一条在平均收益曲线下方，向右下方倾斜的曲线【答案】 ACD3. 【问题】 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。A.完全产权价值B.出租人权益价值C.快速变现价值D.承租人权益价值E.残余价值【答案】 C4. 【问题】 政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（）。A.项目是否符合国家法律法规要求B.项目是否符合保护生态环境的要求C.项目是否符合国家宏观调控政策的要求D.项目是否符合该企业投资目标实现的要求E.项目是否符合该企业经济效益要求【答案】 ABC5. 【问题】

11、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力【答案】 BD6. 【问题】 衡量房地产泡沫常用的指标有（），A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【答案】 ABC7. 【问题】 国债属于( )债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用【答案】

12、AC8. 【问题】 利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。A.期望值相同，标准差小的方案为优B.期望值相同，标准差大的方案为优C.标准差系数大的方案为优D.标准差系数小的方案为优E.标准差相同，期望值大的方案为优【答案】 AD9. 【问题】 逻辑网络设计是体现网络设计核心思想的关键阶段，下列选项中不属于逻辑网络设计内容的是（）。A.网络结构设计B.物理层技术选择C.结构化布线设计D.确定路由选择协议【答案】 C10. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A11. 【问题】

13、 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地【答案】 C12. 【问题】 要想成为法人，需要具备的条件有（）。A.依法成立B.有必要的财产和经费C.有自己的名称.组织机构和场所D.能独立承担民事责任E.经上级有关部门批准【答案】 ABCD13. 【问题】 在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。A.折旧和摊销B.投资回收C.投资回报D.可用于还款的利润E 在成本中列支的利息【答案】 AD14. 【问题】 在金融机构对房地产贷款项目进行审查时

14、，下列属于市场分析指标的有（）。A.市场定位B.资金落实情况C.市场营销能力D.销售利润率E.贷款偿还期【答案】 AC15. 【问题】 金融工具按照发行者的性质划分可以分为（）。A.直接金融工具B.间接金融工具C.商业信用工具D.银行信用工具E.消费者信用工具【答案】 AB16. 【问题】 关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（）。A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用【答案】 ABD17

15、. 【问题】 收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.空置损失C.租金损失D.其他收入E.运营费用【答案】 ABCD18. 【问题】 在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。A.按存量增量细分B.按交易形式细分C.按目标市场细分D.按房地产用途细分E 按地域细分【答案】 BCD19. 【问题】 收益性房地产估价需要具备的条件是房地产未来的（）都能够较准确的预测。A.收益B.经营方式C.收益年限D.市场状况E.风险【答案】 A20. 【问题】 敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。A.最合理B.最乐观C.

16、最可能D.最悲观E 最公平【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，

17、则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置

18、总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4（元）【答案】1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220（元）；3.

19、判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。2. 某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象

20、要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。（2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必

21、要支出时，还应加上这部分“前期费用”。（3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。3. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）

22、价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定

23、，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内

24、被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，

25、市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。4. 张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是500012/100

26、00006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选

27、择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。5. (二)甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所多有权证;厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托已房地产估价机构评估其抵押价值。请问:1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明

28、哪些问题?.【答案】1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?答案】本次估价是以选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题:(1)计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。(2)计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题?.答案估价对象变现能力分析主要包括:?(1)?估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)?假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;?(3)?变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。