2022年河南省房地产估价师自测预测题42.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某商场土地为有偿出让取得，现拟整体出售，为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价，价值为1200万元，后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼，随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行估价，估价仍以收益法为主，估得商场价值为1280万元。A.PB.P加上商场的土地使用权价格C.P减去商场的土地使用权价格D.P加上商场应补交的土地使用权出让金【答案】 C2. 【问题】 下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是

2、（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步【答案】 A3. 【问题】 下列房地产中，变现能力相对较强的是（ ）。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产【答案】 C4. 【问题】 下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答案】 A5. 【问题】 （2014年真题）建筑工程施工许可证由（ ）单位申领。A.设计B.建设C.施工D.监理【答案】 B6. 【问题】 某写字楼月潜在毛租金收入为100 万元，月平均运营费用为60 万元，月平均空置率为5，月

3、平均租金损失率为2，月平均其他收入为潜在毛租金收入的3，则该写字楼的月净经营收入是（）万元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】 C7. 【问题】 运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（ ）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定【答案】 C8. 【问题】 商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%【答案】 B9. 【问题】 （）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。A.寻求多样化购买行

4、为B.习惯性购买行为C.化解不协调购买行为D.复杂购买行为【答案】 B10. 【问题】 关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】 A11. 【问题】 下列关于合同的履行，表述错误的是（）。A.价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行B.质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行C.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行D.履行地点不明确，给付货币的，在交付货币

5、一方所在地履行【答案】 D12. 【问题】 消费者购买行为要受( )、知觉、学习和态度等心理因素的影响。A.年龄B.动机C.文化D.社会【答案】 B13. 【问题】 关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】 A14. 【问题】 实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 A15.

6、 【问题】 项目资本金的出资方式中，以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的（），国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。A.10%B.20%C.30%D.50%【答案】 B16. 【问题】 2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动

7、工伤保险和失业保险。A.墙承重结构B.构架式承重结构C.大空间结构D.筒体承重结构【答案】 B17. 【问题】 商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】 B18. 【问题】 明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。A.明确估价费用B.明确估价人员C.明确价值时点D.明确估价内容【答案】 C19. 【问题】 房地产投资信托基金（REITs）的市场风险是指（）。A.REITs 公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs

8、 证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs 的实际收益带来的损失D.REITs 规模大小不同所导致的市场认可度差别【答案】 B20. 【问题】 评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。A.3，1/3B.5，1/2C.3，1/2D.5，1/3【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 某市中心地段高档长租公寓，当地市场上没有同类高档公寓，由甲运营商垄断经营。该长租公寓小区总占地面积为100000m2，其中公共服务设施用地15000m2，道路用地

9、5000m2，该小区容积率为5，建筑密度为50%，绿地率30%。整个小区的建筑层数均一样，规划总人口为13500人。甲运营商以其租金收益为基础，利用资产证券化发行了5亿元收益凭证。A.主从合同B.典型合同C.要式合同D.实践合同【答案】 BC2. 【问题】 金融信托投资的特点有（ ）。A.财产所有权归属于委托人B.财产所有权要从委托人转移给受托人C.财产核算的自主性D.财产核算的他主性E.收益分配的实绩性【答案】 BD3. 【问题】 下列各项因素中，属于房地产市场运行环境中经济环境影响因素的有（）。A.产业与结构布局B.家庭收入及其分布C.家庭结构及其变化D.资本市场发育程度E.支付能力与物价

10、水平【答案】 AB4. 【问题】 下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（）。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加【答案】 ABC5. 【问题】 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收

11、益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】 BCD6. 【问题】 外观设计专利权保护的范围包括（ ）。A.相同外观设计B.不同外观设计C.相似外观设计D.相同外观设计和相近似外观设【答案】 D7. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有（）。A.估价师向某银行成功介绍借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估价师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征

12、求贷款银行对估价结果的意见【答案】 ABD8. 【问题】 物权法规定房地产抵押权实现的方式有（）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押人可以请求人民法院变卖抵押房地产【答案】 AC9. 【问题】 在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。A

13、.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款【答案】 AB10. 【问题】 与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长【答案】 ACD11. 【问题】 根据权利的作用，可将民事权利分为（）。A.专属权B.支配权C.请求权D.形成权E.抗辩权【答案】 BCD12. 【问题】 下列建设用地使用权取得途径中，属于房地产转让方式的有（）。A.买卖B.行政划拨C.赠与D.土地租赁E.国家出让【答案】 AC13. 【问题】 按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。A

14、.现房B.出售C.出租D.自用E.自营【答案】 BCD14. 【问题】 对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税税基C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下停车场免税【答案】 ACD15. 【问题】 房地产市场存在周期循环的主要原因包括（ ）。A.土地资源的不可再生性B.供需因素的影响C.市场信息不充分D.政策因素的影响E.制度因素的影响【答案】 BCD16. 【问题】 某城市政府，因公

15、共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。A.对危房集中地段的改造B.对基础设施落后地段的改建C.组织实施保障性安居工程建设D.改善性高档住宅区的建设【答案】 ABC17. 【问题】 在房屋征收范围确定后，以下（）行为不予补偿。A.新建房屋B.改建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.改变房屋用途【答案】 ABC18. 【问题】 根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收

16、益测算包括（）。A.直接资本化法B.基于租赁收入测算C.收益乘数法D.基于营业收入测算E.现金流量折现法【答案】 BD19. 【问题】 下列属于修建性详细规划的内容有（）。A.建设条件分析和综合技术经济论证B.道路系统规划设计C.绿地系统规划设计D.工程管线规划设计E.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积【答案】 ABCD20. 【问题】 下面是路由表的4个表项，与地址220.112.179.92匹配的表项是（）。A.220.112.145.32/22B.220.112.145.64/22C.220.112.147.64/22D.220.112.177.64/22【答案】 D三 , 大题分

17、析题 (共5题，每题8分)1. 李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。请问：1.该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价？估价时应采用哪种价值类型？2.该估价项目主要适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.属于咨询性估价，投资价值。2.收益法。首先，确定未来收益期限。其次，预测未来各期的净收益。第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。2. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（

18、略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX商业城部分商铺估价结果报告一、委托方XX有限公司（法定代表人、住所略）。二、估价方xx房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。三、估价对象估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，gp30013009号商铺，总建筑面积为547.15m2。XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。【答案】(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。(2)土地实物描述不全面。(3)建筑物实物描述不全面。(4)可比实例A为酒店三

19、层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。(5)可比实例成交价格未说明币种。(6)市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反了）。(7)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。(8)可比实例B、C的比准价格计算数错误。(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、期外收益没有区别计算，导致租金水平计算不准确。(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。(13)收益法未分析未来收益变化趋势。(14)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。3.

20、XX置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人XX置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价机构XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。三、估价对象XX置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内XX工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于xX市XX路XX号，四至范围XXXX，总占地面积12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800mz建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。

21、五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少土地使用性质描述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。(4)可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。(5)可比实例B交易日期修正错误。(6)可比实例B可比性差,修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。(7)可比实例C选用汇率错误。(8)收益年限不应选取50年。(9)收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按300天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资

22、利息中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。4. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程

23、中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。5. 房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3)土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程A时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程A时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。