2022年河南省房地产估价师提升考试题18.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 房地产抵押估价指导意见针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的要求，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的（ ）。A.规范估价行为B.防范估价风险C.保障估价质量D.实地查勘【答案】 D2. 【问题】 某写字楼因停车位数量不能满足需要，租金明显低于市场租金，由此造成的该写字楼折旧属于（）。A.外部折旧B.功能落后折旧C.功能缺乏折旧D.使用磨损折旧【答案】 B3. 【问题】 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积

2、为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（ ）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】 C4. 【问题】 某建筑物的土建工程直接费为780元/m2（其中人工费为130元/m2），安装工程直接费为450元/m2（其中人工费为50元/m2），装饰装修工程直接费为900元/m2（其中人工费为45元/m2），又知该地区土建工程综合费率为直接费的15%，安装工程综合费率为人工费的75%，装饰装修工程综合费率为人工费的72%，税金为3.5%。该建筑物的建筑安装工程费为（ ）元/

3、m2。A.2204.55B.2397.99C.3123.19D.3345.64【答案】 B5. 【问题】 城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与（）相衔接。A.土地利用总体规划B.土地利用总体规划大纲C.土地利用专项规划D.建设用地年度供应计划【答案】 A6. 【问题】 按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（ ）。A.土地使用权转让市场B.存量房地产交易市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场【答案】 B7. 【问题】 我国土地用途管制的核心是（）。A.实行土地有偿有限期使用制度B.经营土地有偿使用C.不能

4、随意改变农用地的用途D.不能随意改变建设用地的用途【答案】 C8. 【问题】 某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。A.损耗风险B.法律风险C.贬值风险D.预期风险【答案】 C9. 【问题】 （2017年真题）房屋征收评估专家委员会选派专家组时，房地产估价师人数不得少于专家组成员的（ ）。A.二分之一B.三分之一C.三分之二D.四分之三【答案】 A10. 【问题】 房屋征收评估时，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用（）评估。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法【答案】 A11. 【问题】 为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性

5、，需要遵循的原则是（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 D12. 【问题】 2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。A.20B.70C.72D.102【答案】 B13. 【问题】 某市以挂牌方式出

6、让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%10%。A.快速变现价值B.投资价值C.谨慎价值D.现状价值【答案】 B14. 【问题】 2016年，甲房地产开发企业，竞得一宗规划居住用地，用于住宅建设。该规划地块面积为50000m2，其中，住宅用地面积为30000m2，拟建总建筑面积200000m2的高层住

7、宅4栋（含地下一层面积为1800m2/栋），以及总建筑面积50000m2洋房住宅6栋（每栋6层）；高层住宅层高均为2.8m，洋房住宅首层4.0m，其余均为3.1m。甲房地产开发企业，欲实现经济利润与正常利润之和为150000万元，行业平均正常利润65000万元，并据此进行项目经济分析。A.3.8B.4.8C.5.2D.6.4【答案】 B15. 【问题】 下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答案】 A16. 【问题】 下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.

8、公共配套设施情况【答案】 B17. 【问题】 租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 D18. 【问题】 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。如抵押人还有其他的债权人（非抵押权人），甲优先受偿后的剩余价款，应按（）分别受偿。A.所欠债务的总额比例B.所欠债务的先后顺序C.尚欠债务的比例D.债权人索债的急缓程度【答案】 B1

9、9. 【问题】 土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税（ ）。A.35年B.38年C.510年D.1015年【答案】 C20. 【问题】 在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 常用的风险评价方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.筛选监测诊断技术D.蒙特卡洛模拟法E.调查和专家打分法【答案】 AD2. 【问题】 下列财务指标中反映企业营运能力的有（

10、）。A.资产负债率B.存货周转率C.存货周转天数D.应收账款周转率E.应收账款周转天数【答案】 BCD3. 【问题】 房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性【答案】 BC4. 【问题】 房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括（）。A.按份共有B.按权共有C.共同共有D.共享共有E.共用共有【答案】 AC5. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】 ABC6. 【问题】 (2017真题) 建设工程设计资质分为（）资质。A.行业B.劳务C.专项

11、D.专有E.综合【答案】 AC7. 【问题】 房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。A.借款偿还期B.流动比率C.偿债备付率D.资产负债率E.投资回报率【答案】 ABCD8. 【问题】 保险资金的特点有（）。A.高比例的长期投资B.保险利润不确定性C.投资回报期较长D.保险公司负债具有不确定性E.保险公司责任准备金具有预估性【答案】 AD9. 【问题】 (2017年真题) 依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.全部使用国有资金投资的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部

12、使用民营企业资金投资的建设项目【答案】 ABC10. 【问题】 下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有（）。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用【答案】 ABC11. 【问题】 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】 CD12. 【问题】 某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（）。A.应采用客观成本而不是实际成本B.应该采用实际成

13、本而不是客观成本C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整【答案】 ACD13. 【问题】 关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法，正确的有（）。A.挂牌出让，出价最高者得B.商业用地，只能采用挂牌出让方式C.在挂牌期限内，竞买人最多报价三次D.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布E.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件的，挂牌成交【答案】 AD14. 【问题】 房地产开发项目财务评价报表包括（）。A.财务报表B.经营报表C.辅助报表D.基本报表E.资金来源与

14、运用表【答案】 CD15. 【问题】 关于拍卖保留价的说法中，正确的有（ ）。.A.保留价可以低于起拍价B.保留价可以高于起拍价C.保留价可以等于起拍价D.保留价完全等目前市场价E.保留价一般低于目前市场上的交易价【答案】 ABC16. 【问题】 在房屋征收范围确定后，以下（）行为不予补偿。A.新建房屋B.改建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.改变房屋用途【答案】 ABC17. 【问题】 下列行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押【答案】 ACD18. 【问题】 每位普通股的股东( )。A.拥有相同的权利B.具有

15、相同的义务C.拥有股息、红利分配的请求权D.拥有查询公司经营状况的请求权E.拥有单独行使要求召开临时股东大会的权利【答案】 CD19. 【问题】 下列金融工具中，属于短期信用工具的有（）。A.本票B.汇票C.支票D.股票E.大额可转让定期存单【答案】 ABC20. 【问题】 选取可比实例时，应符合的要求包括（）。A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下列房

16、地产估价报告片段中的错误（本题10分，错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：投资有限公司于2017年12月通过拍卖方式购置了12000m2的办公写字楼，并于2018年1月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了房地产估价有限公司评估，估价公司2018年3月28日-4月10进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函银行：受贵银行委托，我们对位于市区路号的办公房地产价值进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价

17、值时点是：2018年3月28日。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币240000000元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。房地产估价有限公司（公章）法定代表人：（手签）二一八年三月二十四日【答案】1.错处：致函对象为

18、银行错误，改为：“房地产投资公司”。属于委托人错误2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3.错处：确定办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致委托人函落款日期。2. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，

19、假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题

20、。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题3. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号

21、，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：房地产开发有限公司联系人：联系电话：二、房地产估价机构估价机构：XXX有限责任公司住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼法定代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字2007XXX号有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日【答案】1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；2.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价依据中缺少城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见；4.估价依据中不应有国有土地上房屋征收评估办法；5.假设开发法的定义中“实际支

22、出”说法错误，应为“必要支出”；6.结果报告中估价结果缺少单价；7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场价值和法定优先受偿款数额；8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；9.销售费用计算基数错误；10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；11.利润求取根据实际数据选取错误；12.成本法未计算销售税费错误；13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。4. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房

23、地产估价机构进行评估。2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？【答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；（3）估价对象：第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；（4）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市

24、场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。5. （一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要

25、求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i或者F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；