2022年浙江省房地产估价师提升提分题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 (2017年真题) 根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险【答案】 C2. 【问题】 某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 D3. 【问题】 房地产投资方案经济比选时，各种可

2、能方案中，主要存在着（）关系。A.互斥和相关B.独立和相关C.互斥和独立D.互斥、独立和相关【答案】 D4. 【问题】 某工业用房占地面积5000m2,容积率1.5, 土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】 D5. 【问题】 计算折旧必须确定房产的价值、使用年限、残值和（ ）。A.利润支出B.年折旧额C.清理费用D.结构维修费用【答案】 C6. 【问题】 2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该

3、市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.800B.1200C.1500D.2000【答案】 D7. 【问题】 张某用1000 万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10，经营期为20 年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为（）万元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75【答案】 C8. 【问题】 由于城市规划的需要，政府拟对

4、某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估被征收房屋价值时，租约期内用租约租金，租约期外用市场租金C.不考虑被征收房屋抵押、查封等因素的影响D.房屋征收评估价值以人民币为计价的货币单位，精确到元【答案】 B9. 【问题】 当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价标准临街宗地总价（ ）。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 B10. 【问题】 某套住宅的使用面积

5、为l00m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A11. 【问题】 房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】 B12. 【问题】 下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用

6、C.贷款利息D.建安费用【答案】 D13. 【问题】 城市总体规划、镇总体规划的期限一般为（）年。A.5B.10C.15D.20【答案】 D14. 【问题】 建设单位可以不用办理施工许可证的情形包括（ ）。A.工程投资额在40万元以下且建筑面积在400m2以下B.工程投资额在30万元以下或建筑面积在300m2以下C.工程投资额在30万元以上且建筑面积在300m2以下D.工程投资额在30万元以下或建筑面积在500m2以下【答案】 B15. 【问题】 会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的（ ）。A.权责发生制原则B.收付

7、实现制原则C.配比原则D.划分收益性支出与资本性支出原则【答案】 A16. 【问题】 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。A.9.00%B.8.05%C.30.00%D.7.52%【答案】 D17. 【问题】 需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产20022006年的价格并计算其逐年上涨额见表29。A.841.0B.846.0C.848.5D.851.0【答案】 C18. 【问题】 甲企业于2015年初

8、，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.A.资产业务B.负债业务C.中间业务D.金融信托【答案】 A19. 【问题】 下列关于房地产抵押的一般规定，表述正确的是（ ）。A.学校用于教育的教学楼等设施以外的房地产同样不得设定抵押B.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，保险费用由抵押权人支付C.抵押合同中，可以约定抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容D.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须取得商品房预售许可证【答案】

9、D20. 【问题】 下列关于合法原则在房地产抵押估价和征收评估中具体应用的表述中，正确的是（）。A.学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产不得设定抵押B.对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物C.房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，以房屋权属证书为准D.如果被征收房屋被认定为违法建筑，也可以予以评估【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值【答案】 C2. 【问题

10、】 商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【答案】 A3. 【问题】 评估确定被征收房屋价值的主要依据有（）。A.权属B.区位C.用途D.建筑面积E.户主的地位【答案】 ABCD4. 【问题】 按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。A.现房B.出售C.出租D.自用E.自营【答案】 BCD5. 【问题】 中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的B.不以盈利为目的C.不经营普通商业银行的业务D.只与政府和金融机构发生业务关系E.为实现国家政策服务【答案】 BCD6.

11、 【问题】 商品房销售中，禁止的行为包括（）。A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让【答案】 ACD7. 【问题】 房地产开发企业申请商品房预售许可证，必须提交的要件包括（）。A.国有建设用地使用权证书B.工程施工合同C.建设工程规划许可证D.房屋拆迁许可证E.建设工程施工许可证【答案】 ABC8. 【问题】 在房地产市场调查中，收集一手资料的方法有( )。A.文献查阅法B.观察法C.专题讨论法D.问卷调查法E 实验法【答案】 BCD9. 【问题】 下列关于基准地价修正法的说法中，正确的有（）。A.本质上是比较法B.需

12、要做交易情况修正C.需要做市场状况调整D.需要做土地状况调整E.估价结果的准确性取决于基准地价的准确性和调整系数体系的完整和合理性【答案】 ACD10. 【问题】 下列（）属于需办理不动产所有权变更登记的情形。A.权利人法定名称变更B.不动产现状的改变C.房屋门牌号码改变D.买卖房屋E.改建或添建而使房屋面积增加【答案】 ABC11. 【问题】 住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。A.事业单位B.合伙制企业C.有限责任公司D.股份有限公司E.住房公积金管理机构设立的下属单位【答案】 CD12. 【问题】 房地产转让，当事人应当（）。A.签订书面转让合同B.向县级以上政府规定的部门申报成交价

13、C.到工商管理部门办理转让合同登记手续D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续E.到房地产管理部门办理房地产转移登记【答案】 ABD13. 【问题】 成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用的内容包括（）。A.土地补偿费和安置补助费B.地上附着物和青苗的补偿费C.征地管理费D.安排被征地农民的社会保障费E.场地平整费【答案】 ABD14. 【问题】 国有土地使用权转让人应缴纳的税费有（）。A.土地增值税B.教育费附加C.营业税D.城市维护建设税E.契税【答案】 ABCD15. 【问题】 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（ ）。A.宇宙线B.电焊炫光C.核辐射D.玻璃幕墙反射光E.微波

14、炉产生的微波【答案】 BD16. 【问题】 (2016真题) 根据国有土地上房屋征收与补偿条例，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。A.改建房屋B.新建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.变卖房屋【答案】 ABC17. 【问题】 普通股票持有者的权利和义务主要体现在（）之内。A.无限责任原则B.有限责任原则C.平等原则D.不平等原则E.股份有限原则【答案】 BC18. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】 ABC19. 【问题】 根据房屋登记办法，可以办理预告登记的有（

15、）。A.预购商品房设定抵押B.在建工程设定抵押C.房屋所有权转让D.房屋所有权设定抵押E.购买预售商品房【答案】 ACD20. 【问题】 下列( )属于投保人承担的义务。A.交付保险费B.如实告知保险标的情况C.保证保险标的的正常情况和安全D.不得非法侵害保险标的E 危险增加时通知保险人【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价3000035000元为由，对估价结果提出

16、异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问：1甲机构书面回复的致函对象是谁?2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?【答案】1甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。2导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有：（1）项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然相对高些。（2）项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高、要好，价格自然也提高。（3）项目三期定价

17、虽高于估价对象，但其优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格，而不是销售的挂牌价格，从这点来看，二者是无法比较的。（4）项目三期是2014年7月底竣工的，而估价对象建于2010年，成新率较高，不论是用成本法还是比较法估价，都是促使估价对象减价的因素。（5）项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。2. 房地产估价报告项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报

18、告编号：XX估字第XX号目录(略）致估价委托人函(略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件(略）估价结果报告(一）估价委托人（略）(二)估价机构（略）(三)估价对象1.实物状况【答案】1.估价作业日期不完整。从后面的估价结果报告看，应为2011年8月8日至2011年8月18日。2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。4.估价依据中的城市房屋拆迁管理条例应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。6.收益法的定义不正确。7.估价结果报告中没有说明估价单价。8.估价结果

19、报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。9.可比实例缺少币种。10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。11.估价技术报告中市场法单

20、价取值结果缺少取值理由。12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。3. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从

21、估价对象的施工方建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。（一）估价的假设条件1估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。4估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地

22、权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：本次估价以建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改

23、为：本次估价以委托人（或房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。理由：本次估价的委托方是房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。（2）错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。理由：其土地使用权年限为自估价时点2009年6月18日至证载土地使用权终止日期2053年6月19日止为44年。（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的

24、状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。理由：估价假设和限制条件中，要说明：本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设”，不能用“不确定”。4. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：1造成该两幢写字楼单位租金

25、差异的主要原因可能有哪些?2在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?【答案】1（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。2（1）统一租金内涵，将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上。（2）具体调整内

26、容有：如是否有租约；是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；可出租面积比率；出租方式；租金交纳方式；租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。5. 房地产估价报告致委托方函（略）封面与目录(略）估价师声明（略）某商场抵押价值估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.土地(1)名称：某总公司综合用地。(2)土地位置：某市人民西路某号。(3)土地用途：综合用宗地。(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5)土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。【答案】(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少对价值定义的说明。(4)缺少估价作业日期。(5)缺少估价依据。(6)缺少区域因素分析。(7)年总运营费用未计算年保险费。(8)计算收益价格时的收益年限有错误。(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。(12)估价结果中缺少单价。(13)缺少确定估价结果的依据。(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。