2022年浙江省房地产估价师通关提分题.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗所有者【答案】 D2. 【问题】 注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收

2、益价格权重D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重【答案】 B3. 【问题】 抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。A.70B.60C.40D.30【答案】 B4. 【问题】 为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（）出让的供地方式所占的比例。A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌【答案】 B5. 【问题】 钱先生的房屋在2000年5月的旧城改造中被拆迁，开发商与钱先生签订拆迁补偿协议的时间是20

3、00年2月28日；虽然钱先生的房屋被拆掉，但钱先生和开发商在拆迁补偿上一直持有不同的意见，由此产生纠纷并诉讼到了法院，为调解此拆迁补偿纠纷，法院委托某评估机构进行评估，请你作为一名房地产估价师回答下列问题：A.当前房地产市场情况B.实施拆迁时的房地产市场情况C.拆迁补偿协议签订之前的近期房地产市场情况D.纠纷产生之日与调解之日期间的房地产市场情况【答案】 C6. 【问题】 甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。A.土地使用期限B.土地权属情况C.土地使用管制D.交通管制【答案】 D7. 【问题

4、】 下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务【答案】 D8. 【问题】 某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40，余款半年后一次付清，假设年利率为8，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500

5、D.4887【答案】 B9. 【问题】 W省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据中华人民共和国城市房地产管理法、W省人大常委会出台的W省城镇房地产开发经营管理条例及W省政府颁布实施的W省商品房销售管理办法等法律、法规，出台了B县城镇职工住房补贴管理暂行办法B县城镇商品房预售管理办法B县城镇商品房销售管理办法等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇最低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2012年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费为130元、勘察设计

6、和前期工程费为170元、建安工程费为630元、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）为70元、贷款利息为30元。请根据以上内容回答下列问题。A.法律B.地方性法规C.地方性政府规章D.规范性文件【答案】 C10. 【问题】 从理论上讲，在为交易服务的估价中，一个良好的评估价值等于（ ）。A.账面价格和市场价格B.理论价格和成交价格C.原始价格和投资价格D.正常成交价格即市场价格【答案】 D11. 【问题】 在一些经济落后地区，可以适当降低城镇土地使用税的税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。A.20%B.30%C.35%D.25%【答案】 B12. 【问题】 下列房地产市场调控政

7、策中，属于财政政策的是（）。A.提高贷款利率B.提高购房最低首付款比例C.提高法定存款准备金率D.提高房地产交易环节税收【答案】 D13. 【问题】 在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。A.未知、需要求取的待开发房地产的价值B.投资者购买待开发房地产应负担的税费C.销售税费D.开发成本、管理费用和销售费用【答案】 B14. 【问题】 为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用

8、于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】 B15. 【问题】 房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（ ）。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的【答案】 D16. 【问题】 某家庭购买一套面积为88的商品住宅，单价9000 元/，首付款为房价的30，其余为银行提供的年利率6.4

9、8、月还款额递增比例为0.5、期限为20 年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10 年第1 个月的还款额是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43【答案】 A17. 【问题】 （2011年真题）商品房现房广告不得涉及的内容是（ ）。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺【答案】 D18. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】 D19. 【问题】 （2016年真题）（一）甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房

10、地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在建工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。A.2015年9月29日B.2015年10月29日C.2016年3月29日D.2016年4月29日【答案】 D20. 【问题】 张某将现有资金存入银行，期望十年后涨1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为（）。A.7.05%B.7.17%C.14.10%D.14.34%【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 关于长期趋势法用途

11、的说法，正确的有（）。A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】 AB2. 【问题】 我国现行法律制度体系包括（）。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章E.技术规范【答案】 ABCD3. 【问题】 (2015年真题) 风险型决策的具体方法有（）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法【答案】 ABC4. 【问题】 下列估价师的行为

12、中，不符合估价规范的有（）。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【答案】 ABD5. 【问题】 根据求取建筑物重新购建成本中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建成本的方法有（）。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法【答案】

13、AD6. 【问题】 商业秘密构成的条件是：商业秘密必须具有(请作答此空)，即不为公众所知悉；必须具有()，即能为权利人带来经济效益；必须具有() ，即采取了保密措施。A.公开性B.确定性C.未公开性D.非确定性【答案】 C7. 【问题】 建筑排水系统的组成部分通常包括( )。A.卫生器具B.排水管道C.消防设施D.分区分压设施E.中水道设施【答案】 AB8. 【问题】 开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（）。A.供需分析B.竞争分析C.市场占有率分析D.投资收益分析E.宏观因素分析【答案】 ABC9. 【问题】 不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况B.权属状况C.权利限制D.提示

14、事项E.不动产市场价值【答案】 ABCD10. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】 ABD11. 【问题】 下列选项中同时具有财产权和人身权双重属性的是 (请作答此空)。商业秘密具有 () 属性。A.著作权B.商业秘密C.发现权D.使用权【答案】 A12. 【问题】 房地产投资的可行性研究工作阶段包括（）。A.接受委托B.投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究E.项目评估与决策【答案】 BCD13. 【问题】 下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有( )。A.二氧化硫

15、B.一氧化氮C.一氧化碳D.甲醛E.碳氢化合物【答案】 A14. 【问题】 拍卖品展示的方式包括（）。A.固定展示B.巡回展示C.资料展示D.网络展示E.电视展示【答案】 ABC15. 【问题】 企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可衡量性B.可实现性C.可整合性D.可盈利性E.可区分性【答案】 ABD16. 【问题】 房屋划分为( )房屋市场。A.一级B.二级C.三级D.四级E 五级【答案】 AB17. 【问题】 (2016真题) 下列属于建筑物永久荷载的有（）。A.建筑物的自重B.家具C.设备D.风E.地基土压力【答案】 A18. 【问题】 关于股票和公司债券

16、的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于、流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】 B19. 【问题】 在方案比选过程中，当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用的方法包括（）。A.净现值法B.差额投资内部收益率法C.费用现值比较法D.费用年值比较法E.等额年值法【答案】 CD20. 【问题】 下列有关商业银行的表述，不正确的是( )。A.商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式B.创

17、造派生存款和信用流通工具，是商业银行的最基本职能C.从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型D.我国商业银行法规定，设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币E 我国商业银行法规定，设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币【答案】 B三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征

18、收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、

19、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。2. 某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月m2)，正常出租率90%，

20、大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：有效毛收入=110009090%12元=10692000元总费用=8000901220%元=1728000元写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元写字楼用地净收益=建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元建筑物价值=【答案】有效毛收入计算错误，应为80009090%12元=7776000元总费用计算错误，应

21、为8000901290%20%元=1555200元用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。试题分析本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。您可能感兴趣的试题3. 房地产估价报告封面及目录(略)至委托人函(委托人全名)：

22、受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)2006年10月

23、15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)【答案】(1)致委托人函中，没有说明估价时点。(2)未说明土地面积、四至、规划限制等。(3)价值定义中不应再写土地价格。(4)结果报告不应有第十四项有关说明(5)技术报告房地产状况分析应改为实物状况分析和区位状况分析两部分。(6)房地产状况因素调整应说明系数选取依据、过程。(7)系数计算表中，实例C土地使用权取得方式修正。(8)整个系数及计算表中缺少土地使用年限修正。(9)实例C繁华程度修正系数错。(10)实例B设施设备修正系数错。(11)实例C设施设备修正系数错。(12)3个实例的朝向修正系数不同未予说明。(13)未来可获得收益年限错，应为土地

24、剩余年限38.5年。答案解析：4. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先

25、选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估

26、无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。5. 某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。