2022年浙江省房地产估价师提升提分卷.docx

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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元，该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元，A.560B.500C.440D.400【答案】 C2. 【问题】 (2015年真题) 下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣

2、工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率【答案】 D3. 【问题】 2005年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元/m2的价格预购了一套80m2的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.1

3、200B.1800C.2100D.3000【答案】 A4. 【问题】 下列金融工具中，属于长期直接金融工具的是（）。A.股票B.保险单C.商业票据D.大额可转让存单【答案】 A5. 【问题】 某房地产开发企业投资开发一占地面积为30000平米的住宅项目，容积率为3.0，预计总开发成本为45000万元，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%，如要实现30%的成本利润率，则住宅的平均销售单价为（ ）元/m2。A.6500.00B.6878.31C.7142.86D.7751.94【答案】 B6. 【问题】 契税是在土地、房屋权属发生转移时，对（ ）征收的一种税。A.产权承受人B.产权出售人C.产权

4、出售双方D.卖方【答案】 A7. 【问题】 ( )指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A.通货贬值B.通货膨胀C.通货紧缩D.通货异常【答案】 B8. 【问题】 （2013年真题）商品房预售广告不得涉及的内容是（ ）。A.开发企业名称B.装修装饰内容C.贷款银行名称D.预售许可证书号【答案】 B9. 【问题】 在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，（ ）。A.按法定税率的50%征收契税B.按法定税率的80%征收契税C.全额征收契税D.免征契税【答案】 D10. 【问题】 在多层公共建筑中，被广泛使用的最基本的消防给水系统是（ ）。A.消

5、防栓系统B.自动喷洒系统C.分质供水系统D.分区分压供水系统【答案】 A11. 【问题】 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 C12. 【问题】 对房地产债务融资特点的表述中，错误的是（）。A.债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，体现了债务融资的短期性B.企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务，体现了债务融资的负担性C.企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担，体现了债务融资的负担

6、性D.债券可以在市场上自由转让，体现了债务融资的流通性【答案】 B13. 【问题】 在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算【答案】 A14. 【问题】 关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A.确定估价时点在先，得出评估价值在后B.得出评估价值在先，确定估价时点在后C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以【答案】 A15. 【问题】 某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万

7、元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 B16. 【问题】 根据物权法，住宅小区内的业主将住宅改为经营性用房，除遵守法律、法规和管理规约之外，还应当经（ ）同意。A.业主委员会B.物业服务企业C.有利害关系的业主D.全体业主【答案】 C17. 【问题】 对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法【答案】 A18. 【问题】 土地闲置需要征收土地闲置费的是（）。A.该区域发生洪涝灾害B.规划修改C.发现古

8、人活动遗址D.银行贷款没有落实【答案】 D19. 【问题】 （2016年真题）城市规划中，城市绿地范围的控制线是（ ）。A.红线B.黄线C.绿线D.紫线【答案】 C20. 【问题】 从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列属于闲置土地处置方式的有（）。A.延长动工开发期限B.调整土地用途.规划条件C.建设单位安排临时使用D.协议有偿收回国有建设用地使用权E.置换土地【答案】 ABD2. 【问题】 关于房屋存量的说法，正

9、确的有（ ）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】 BC3. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C4. 【问题】 根据房屋登记办法，可以申请预告登记的情形有（）。A.在建工程抵押B.预购商品房C.预购商品房抵押D.房屋所有权抵押E.房屋所有权转让【答案】 BCD5. 【问题】 下列房产中，可以免证房产税的有（）。A.出租地下建筑物B.企业兴办

10、的字校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产【答案】 BD6. 【问题】 下列建筑材料中，有可能产生甲醛污染的有（）。A.胶合板B.塑料壁纸C.铝合金门窗D.天然大理石E.氯化橡胶涂料【答案】 AB7. 【问题】 下列属于定期报表的有（）。A.日报B.旬报C.月报D.半年报E.年报【答案】 ABCD8. 【问题】 下列关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。A.资金融入方需要还本付息B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资E.权益融资主要来源于个

11、人投资者【答案】 BCD9. 【问题】 需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品【答案】 AB10. 【问题】 下列房地产中，不得转让的有（ ）。A.存在租赁关系的房地产B.被司法机关查封的房地产C.处在异议登记期间的房地产D.某一个权利人，处分共同共有的房地产E.已经全部缴纳土地使用权出让金，但未经登记【答案】 BCD11. 【问题】 依法必须实行工程监理的建设工程包括( )。A.国家重点建设工程B.居民自行装修住宅C.成片开发建设的住宅小区工程D.利用外国政府贷款的工程E.利用国际组织援助资金的

12、工程【答案】 ACD12. 【问题】 我国物权法规定的物权主要有（）。A.使用物权B.他物权C.所有权D.担保物权E.用益物权【答案】 CD13. 【问题】 (2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。A.被征收人协商选定B.房屋征收部门组织被征收人投票多数决定C.房屋征收部门指定D.可以摇号抽签随机确定【答案】 ABD14. 【问题】 (2015真题) 国有土地上房屋征收

13、补偿内容包括（）的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费【答案】 ABCD15. 【问题】 房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )A.买卖房屋B.租赁房屋C.新建房屋D.改建房屋E.改变房屋用途【答案】 CD16. 【问题】 以下标志中属于品质标志的有( )。 A.建筑面积B.性别C.年龄D.学历E.停车泊位【答案】 BD17. 【问题】 建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（）。A.项目合理规模B.功能分区C.建设地点D.工程变更E.设计方案评价【答案】 ABCD18. 【问

14、题】 房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有( )。A.房屋赠与B.房屋析产C.房屋继承D.房屋焚毁E.房屋买卖【答案】 ABC19. 【问题】 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。A.矿藏、森林、草原B.水流、山岭、滩涂C.森林、山岭、荒地D.森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地【答案】 C20. 【问题】 下列会计恒等式，不正确的有（）。A.收入-费用=利润B.资产=权益=债权人权益-所有者权益C.资产=负债+所有者权益D.所有者权益=资产+负债E.所有者权益=资产-负债【答案】 BD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 封面（略）致估价委托

15、人函公司：受贵公司委托，我公司对贵公司所属的位于市路号大酒店五八层，建筑面积为3586.18m2房地产抵押价值进行了评估。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年9月11日。注册房地产估价师依据估价目的，遵循估价原则，在实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用比较法和收益法，最终确定估价对象房地产在价值时点的抵押价值如下（币种：人民币）：评估单价30157元/m2，评估总价10815万元，大写人民币壹亿零捌佰壹拾伍万元整。房地产估价有限公司（公章）二一四年九月十七日目录（略）估价师声明（略

16、）估价假设和限制条件（略）估价结果报告、估价委托人（略）二、估价机构（略）【答案】1.致估价委托人函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。2.致估价委托人函中落款缺法人代表及其签字。3.估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素。4.估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。5.估价目的后置于估价对象。（可作为备选错误）6.估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。7.估价结果报告中缺“风险提示”项。8.可比实例B的市场状况调整系数应为111而不是113。9.可比实例离市商服中心距离指数与描述不符，A应小于100，

17、B、C都应为100。10.可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。11.可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。12.确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。13.收益法计算中未说明采用上述收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。2. 某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，

18、距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；【答案】(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税

19、一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20913306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。3. 6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将

20、其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。【解】本题的估价对象是未来14年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法（未来净收益的现值之和），其中又有两种求法:一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取

21、未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调査得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为606=54(年），建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为5062=42年。(1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元/(月.m2)X2000m2X85%X(1-35%)X12月=106.08

22、万元【答案】改错如下：(1)本题的估价对象是未来16年后（乙的整个使用期限为20年，扣除已使用的4年，剩余使用期限为14年）的28年土地使用权（土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年）和房屋所有权在今天的价值。(2)估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为（604)年=56年估价时点以后的土地使用权剩余年限为（506)年=44年4. 某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元

23、；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完

24、全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第211年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益336

25、52640060%（125%）1300.86（万元）开发完成后的价值V1A/（Yg）1（1g）n/（1Y）n/（115%）Vt/（1R）n1300.86/（7.5%2.5%）1（12.5%）10/（17.5%）10/（115%）1.6V1（17%）/（115%）118572.350.32V1V112606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。）补地价45002640015001250010005万元契税（补地价旧厂房价值V0）4%400.20.04V0改造建设成本及管理费用100026400/（115%）0.52461.81万元营销费用1300.860.5/（115%）0

26、.75585.71万元旧厂房的价值V012606.3910005400.20.04V02461.87585.71V0813.83（万元）5. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。