城市住宅小区物业管理情况调查报告.doc

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1、城市住宅小区物业管理情况调查报告调查时间：20_年4月1日-4月15日调查地点：铜川市王益区调查方法：走访、座谈、问卷近年来，随着城市化进程的推进，城市骨架不断拉大，住宅小区的开发建立开展迅猛，业主与小区物业之间矛盾多样多发，小区物业管理已成为当前社会热点问题。为进一步加强和标准城市住宅小区物业管理，提升物业管理效劳程度，更好地满足小区居民日益增长的物业管理需求，推动社会管理创新，笔者通过走访、座谈和问卷，对铜川市王益区城市住宅小区物业标准化管理进展了调查，现将调查情况汇报如下：一、 王益区城市住宅小区物业管理根本情况简介1996年铜川市人民政府公布施行铜川市城市住宅小区物业管理暂行方法，开场

2、在新建住宅小区全面推行市场化、社会化、专业化的物业管理。20_3年，国务院物业管理条例公布施行，物业管理全面推进，覆盖率迅速提升。20_7年，物权法的公布施行和物业管理条例的修订，加速推进了物业管理行业的开展，并步入了法制化的轨道，效劳程度不断提升。随着新建小区物业管理的开展和标准，物业管理所显现出来的优越性越来越明显，从而对老城区的居民带来较大的影响和冲击，致使老城区居民的观念发生了改变：一方面居民对居住环境和生活质量的要求越来越高，另一方面居民的投资意识增强，深知良好的物业管理可以提升房屋的价值，因此，老城区的居民也希望将以前的房屋管理形式转变为新型的物业管理，希望可以享受到物业管理所带来

3、的良好管理与优质效劳。目前，全区城市住宅小区档次差距大。从住宅小区配套设施方面看，既有新建的设施齐全、绿地率高的高标准小区，也有早期开发的设施不完善、甚至是脏乱差的小区。历史遗留问题多。由于历史的原因和客观条件限制，有的小区根底设施差，配套不齐全；有的小区建立规模小，相关手续不完备；还有许多小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。据调查，全区城市住宅小区主要采取3种方式进展管理，分别是物业公司管理、单位管理和自行管理。1、物业公司管理：主要是按照与业主签订的管理协议和物业管理条例规定，负责所管小区的根底设施维护维修、卫生保洁、平安保卫等工作，管理秩序良好、管理行为较为标准。代表性的住宅小区

4、有利群新城小区、红旗小区、集贤花园小区等70个。2、单位管理：主要是以单位后勤式管理效劳为主，负责所管小区的水、电、费等费用代收或收取，开展日常保洁和治安管理等方面工作，居民对其管理较为满意，管理较为标准。代表性的住宅小区有梅苑小区、机电公司家属楼等171个。3、自行管理：这局部主要是原企业改制和市级单位南迁新区后遗留的家属楼。随着房屋产权的私有化，原单位对其管理放手并逐步推向社会。对于这局部家属楼当前主要采取自行管理，由社区代管或承包管理、群众自发管理，主要从事卫生清洁、费用代收等日常效劳工作，管理形式相对松散，管理程度相对较低，出现问题解决难度大。代表性的家属楼片区有药材商店家属楼、一运司

5、家属楼、变压器厂老家属楼等24个。另外，古柏路家属楼、秦剧团家属楼、立交桥小区等13个住宅小区(家属楼片区)没有物业或单位管理。二、我区城市住宅小区目前在物业管理中存在的主要问题当前一些住宅小区的物业管理与社会的开展、群众的需求有很大差距，群众对一些住宅小区的管理意见较多。1、效劳程度亟待提升。据调查，目前全区有资质的物业公司仅有13家，其它大多数均没有资质，在做好物业管理工作方面缺乏经历，管理方式单一，效劳理念落后，效劳意识不强，重收费、轻效劳；管理不标准，财务状况不透明、不公开，无法提供质价相符的效劳。2、行政监管存在缺位。对新形势下物业迅猛开展形势的认识缺乏，平时不关注、有事才紧张的现象

6、较为突出。缺乏市级层面上的统一协调推进机制，监管力量缺乏，这与当前物业开展的新形势和市民群众的新需求还不相适应。管理体制不畅，目前辖区内的物业公司由市住建部门进展直管，大的家属楼片区大都属于矿务局、基建公司或市级相关单位管理，区上没有物业管理机构及相应权限，对物业公司没有制约措施。3、业主认识还有误区。按照国家物业管理条例规定，物业效劳企业履行对房屋及配套设施和相关场地进展维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。但是，由于宣传不到位，许多业主对物权法、省、市物业条例还不理解，对物业管理职责与非物业管理职责区分不清，加之一些开发商存在“自建自管”、“建管不分”等情况，使得一些群

7、众将与房地产开发商之间的纠纷转嫁给物业公司，有的业主习惯于“有问题就问责”的思维定势，如水、电、暖气、停车一旦发生问题，把责任全部推给物业公司；有的业主物业消费观念不正确，一有物业纠纷或不满就拒缴物业费；个别业主不遵守小区公约，没有树立“小区就是家”的观念，乱搭乱建、堆放杂物，导致管理难度增大，业主与物业公司、业主与业主之间矛盾进一步激化。4、业委会作用发挥少。大多数居民小区至今都未成立业主委员会，有的业主委员会因业主不支持而解散，有的业主委员会由物业组建、程序颠倒、流于形式，导致其应有作用得不到发挥；大多数居民存在“多一事不如少一事”的心理，都不愿意参加业主委员会；业主大会上征集意见不能达成

8、一致，容易与居民产生矛盾，从而产生消极心理。5、相关政策法规不健全。物业公司承当社会责任多，比方水、电、气、暖等代收代缴问题，这些垄断企业不兑现物业条例规定的有偿效劳，在一定程度增加了物业公司运行本钱。物业收费标准不科学，现行的物业收费标准长达十年没有变化，很难区分和表达一流物业与一般物业的效劳质价。市场物业管理工程招投标不完善，导致如今一些小区接手物业公司鱼龙混杂、良秀不齐，又损害了广阔业主的切身利益。三、加强我区城市住宅小区物业管理的对策及建议加强城市住宅小区管理，是保护群众合法权益、创造良好人居环境的重要内容。要把加强和改良城市住宅小区物业管理作为创新社会管理的一项重要课题，努力谋求破解

9、之道、探究治本之策，推动管理工作科学有序运行。1、要健全管理机制体制。要夯实行政主管部门、乡镇街道(社区)、业委会各自承当的监管、协调、监视职责，建立新建住房接收验收合格备案制度，严把房屋配套设施、水、电、气等质量关口，严格物业公司承接物业程序，坚决防止一些物业公司因盲目接收，为日后正常运转留下隐患。要结合辖区物业管理体制不畅的实际，根据国家物业管理条例中“县级以上地方人民政府房地产主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监视管理工作”的要求，积极向市级部门反映，建议将物业管理权限下放至区县一级住建部门，在今后新建小区中试行辖区直接收理机制，为区县加强物业管理工作提供前提和保障。要夯实监管责任，

10、落实乡镇(街道)、社区管理主体职责，明确区规划、公安、环卫等相关职能部门在物业管理中的任务分工，帮助协调物业效劳企业与物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位签订委托效劳协议，坚决查处专业经营单位因物业效劳企业回绝承受委托而停顿向最终用户提供效劳的行为。2、要提升物业效劳程度。要面向社会公开招聘，引入物业公司实行专业化管理，或由一些有资质、有实力的大型物业公司代管，及时解决无人管理难题。要探究建立乡镇办(社区)、住建部门、司法部门三位一体物业纠纷调解机制，建立物业管理联席会议制度，在业主和物业效劳公司之间搭建矛盾纠纷调处平台，有力提升矛盾调解的针对性和实

11、效性。要出台奖励政策，对可以积极参加社区志愿活动，主动承当社会责任，管理标准，效劳质优，业主满意度高的物业效劳企业进展表彰奖励。引导物业管理公司开展特约性效劳与兼营性效劳，特约性效劳，指的是当业主因为安康、时间、知识、信息、才能等诸多不便，在学习、工作或生活上产生各种矛盾，自己难以自行解决时，物业管理公司为满足个别业主的需求，创造条件，受委托提供的相应效劳。兼营性效劳，指的是物业管理公司遵照“以区养区、以业养业”的原那么，根据客观需要和实际条件，统筹安排的多种经营与社区效劳相结合的工程。帮助业主代办手续、家政效劳、洗车效劳、送餐效劳、临时代管小件物品、商务效劳等，实在方便业主，促进效劳程度不断

12、提升。3、要着力推进业主自治。只有业主自己最清楚自身利益所在，因此，应当积极推进物业管理业主的自治管理。业主大会是由全体业主组成的自治组织，代表了全体业主在物业管理中的合法权益。只有当全体或者大多数业主积极参加到业主大会中来，真正发挥业主大会和业主委员会的作用，才能有效遏制物业效劳企业的垄断优势，维护全体业主的合法权益。要健全业主监视长效机制，组织指导尚未成立业主委员会的住宅小区按照法定程序尽快设立业主委员会，研究制定物业公司行业效劳标准，制定业主公约和业主大会议事规那么，定期进展综合考评，实行动态管理，并积极开展物业公司评星定级、物业公司大家评等活动，引导物业公司不断提升效劳程度；要强化制度

13、约束，按照“优质优价、质价相符”的原那么，帮助不标准的业主委员会修订自治章程，完善机构，充实人员，标准业主委员会的工作程序，引导物业公司及时公示收费标准、效劳内容，实在标准收费、日常效劳管理等行为。4、积极开展宣传教育。要多渠道、多形式地宣传物权法、物业管理条例以及其它物业管理的知识，强化物业企业“业主至上，效劳第一”理念，依法经营，合理收费，承受监视，努力为广阔业主提供质价相等的效劳。明确应当履行的效劳职责，督导其在法律和合同范围内提供优质效劳，最大限度满足业主需求。引导业主自觉遵守物业管理的有关规定，依法维权、服从管理，提升广阔业主对物业管理的认知和认同，增强其作为小区主人翁的责任感和使命感，培育契约管理意识，服从管理公约，履行应尽义务。第 8 页 共 8 页