2022年中国房地产估价师自测测试题5.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 (2017年真题) 某房地产投资项目的名义收益率为12%,若通货膨胀率为3%,银行贷款年利率为7%,一年期存款利率为3.5%,则该项目的实际收益率为()。A.5.00%B.8.50%C.8.74%D.9.00%【答案】 C2. 【问题】 6年前,甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地,乙出资300万元人民币,合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年,建成后,其中1000m2建筑面积归甲所有,2000m2建筑面积由乙使用20年,期满后无偿归甲所有。现今,乙有意将
2、其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来,甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议,协商请一家房地产估价机构进行估价。A.房地产未来16年的价值折现到价值时点的价值B.房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权价值折现到价值时点的价值C.房地产未来28年的价值折现到估价时点的价值D.房地产在价值时点的市场价值【答案】 B3. 【问题】 采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为( )。A.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例正常价格B.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格C.可比实例成交价格交易情况修正数额可比实例正常价格D.可比实例成交价格交易情况修正系数可比实例
3、正常价格【答案】 A4. 【问题】 买卖标的具有瑕疵,买受人主张瑕疵请求权时,先行负责的是( )。A.拍卖标的的原产权人B.拍卖委托人C.拍卖人D.买受人【答案】 C5. 【问题】 房地产供给有限特性的本质是( )。A.土地的总量有限B.房地产的不可移动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大【答案】 B6. 【问题】 房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地成本建设成本B.开发完成后的房地产价值C.土地成本建设成本管理费用D.土地成本建设成本管理费用销售费用【答案】 D7. 【问题】 在完善的市场经济下,土地成本一般由购置土地的价款和( )构成。A.购置时应由卖方缴纳的税费B.购置
4、时应由买卖双方缴纳的税费C.相关税费D.购置时应由买方缴纳的税费【答案】 D8. 【问题】 保险合同的客体为( )。A.保险人B.保险标的C.保险金额D.被保险人【答案】 B9. 【问题】 某套住宅因采光、日照受到影响,其市场租金由每月3500元降到3000元,运营费用每月增加50元。预计该住宅的剩余使用寿命为45年,该类房地产的报酬率为8.5%。则该住宅因采光、日照受影响造成的价值减损额为( )。A.75671B.75571C.65430D.79632【答案】 A10. 【问题】 某笔投资分3年回收,投资者期望收益率为8%,预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为
5、按年等额回收,则每年年末回收金额为()万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】 C11. 【问题】 社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等,使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化,这体现了()对房地产市场转变的影响。A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.金融业的发展【答案】 A12. 【问题】 某城市处于平原地区,城中有两条河流汇集,并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区,地下煤炭资源储藏丰富,形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年,甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5
6、600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成,均为现浇框架结构,每幢建筑的进深为14m,基底面积均为860m2,共8层,其中一层建筑面积720m2,二层以上建筑面积相等。建设期间,乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元,以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年,甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元,其中,销售收入净额1.58 亿元,营业成本0.85亿元,销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元,所得税税率为25%。A.低层建筑B.多层建筑C.中高层建筑D.高层建筑【答案】 C13. 【问题】 根据物权法,不动产
7、物权不包括()A.所有权B.用益物权C.担保物权D.使用权【答案】 D14. 【问题】 以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。A.资产负债率B.内部收益率C.流动比率D.速动比率【答案】 B15. 【问题】 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用为( )元/m2。A.98B.102C.108D.116【答案】 A16. 【问题】 在评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是( )的。A.主观B.客观C.悲观D.乐观【答案】 B17. 【问题
8、】 销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至( )的日期。A.房屋验收合格B.房屋可使用C.将其售出D.房地产经济寿命结束【答案】 C18. 【问题】 回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。A.估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去【答案】 C19. 【问题】 某居住项目规划建筑面积为30000m2,含土地费用在内的开发成本为7500万元,开发费用为1650万元,销售税费为销售收入的5.5%,销售均价为5500元/
9、m2,则该项目应缴纳的土地增值税为( )万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】 A20. 【问题】 砖混结构二等房屋的残值率一般为()。A.4%B.3%C.2%D.1%【答案】 C二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权,类似工业用地的重新购建价格为200万元,重新建造该房地产的建设成本为300万元,管理费用为15万元,销售费用为20万元,销售税费为50万元。正常建设期为1.5年,假设土地取得费用在建设期初一次性投入,其他费用在建设期内均匀发生,
10、年利率为6.31%,投资利润率为12%,土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法,正确的有()。A.评估对象土地取得成本为196万元B.应计算利息项目的总金额为535万元C.土地取得成本的计息期为1.5年D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元E.开发利润为64.20万元【答案】 ACD2. 【问题】 房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是()。A.说明估价报告的合法性、真实性B.说明估价的独立、客观、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用者E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】 CD3. 【问题】 下列选项中,属于房地产状况
11、调整方法的有()。A.直接比较调整B.间接比较调整C.总价调整D.单价调整E.减法调整【答案】 ABCD4. 【问题】 成本计划可分解为()方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】 ABC5. 【问题】 下列建设工程必须实行监理的是()。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲开发银行贷款工程D.利用外国政府援助资金的工程E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程【答案】 ACD6. 【问题】 工程造价的职能包括()。A.预测职能B.控制职能C.评价职能D.调控职能E.分配职能【答案】 ABCD7. 【问题】 不计
12、入房屋面积的有( )。A.房屋的天面、挑台,天面上的花园、泳池B.活动房屋、临时房屋、简易房屋,C.与房屋室内相通的伸缩缝D.层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等E 房屋之间无上盖的架空通廊【答案】 ABD8. 【问题】 实际估价中,估价对象范围的界定包括()的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围E.影响范围【答案】 ABC9. 【问题】 地价与一般物品价格的不同之处是( )。A.生产成本不同B.折旧不同C.价格差异不同D.货币性质不同E 供求变化不同【答案】 ABC10. 【问题】 下列房地产开发项目成本费用中,属于房屋开发费的有()
13、。A.土地出让价款B.土地购置税费C.建筑安装工程费D.基础设施建设费E.公共配套设施建设费【答案】 CD11. 【问题】 下列属于建筑物实物因素的有()。A.开间.进深.楼层B.电梯.中央空调.集中供热C.通风.采光.日照D.风格.色调E.层高.朝向【答案】 BCD12. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中,属于区位因素的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施【答案】 ABC13. 【问题】 甲公司于 2013 年 6 月以出让方式取得一宗居住用地,出让合同约定容积率 3.0,建筑密度33,绿地率35,人口容量8000 人hm2,以中、高层为主
14、。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施,市政配套齐全。甲公司另有一幢账面原值为 3000 万元的商业用房,于 2013 年 1 月出租给乙公司,并收到预付年租金 240 万元。同时,甲公司用商业用房向银行抵押贷款 1500 万元,年利率为 8,借款期限为 3 年,每年年末支付利息,到期一次性归还本金。甲公司 2013 年 1 月除租金收入外,另发生经营收入 300 万元,支出 200 万元(含税费),其中包括缴纳商业用房财产保险年费6 万元,约定保险金额为 2000 万元。2013 年商业用房发生火灾,发生火灾前,该商业用房现值为 3100 万元。经调查认定,火灾事故乙公司应
15、承担主要责任,火灾造成商品用房损失额为 800 万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。A.容积率B.绿地率C.建筑密度D.人口容量【答案】 ABC14. 【问题】 影响房地产价格的经济因素主要有()。A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平B.社会发展状况、房地产投机和城市化C.财政收支及金融状况、利率D.物价、汇率、居民收入E.人口数量、行政隶属变更、居民收入【答案】 ACD15. 【问题】 下列选项中,属于选取可比实例的质量要求的有()。A.可比实例与估价对象所处的街道必须相同B.可比实例的交易方式适合估价目的C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正
16、常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案】 BCD16. 【问题】 下列属于不动产物权的有()。A.所有权B.用益物权C.担保物权D.生存权E.处分权【答案】 ABC17. 【问题】 商品房屋租赁期间内,不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( )。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋【答案】 ABD18. 【问题】 从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,通常应分析()。A.总量结构B.区域结构C.租买结构D.供求结构E.物理结构【答案】 ABCD19. 【问题】 (2016年真题) 若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率,以财务净
17、现值判断风险正确的有()。A.标准差系数越大,风险越小B.累积概率值越大,风险越小C.标准差越小,风险越小D.标准差越大,风险越小E.标准差系数越小,风险越小【答案】 B20. 【问题】 三级资质的房地产估价机构不得从事( )等评估。A.企业清算B.房地产课税C.房地产抵押D.房地产司法鉴定E.房屋征收补偿【答案】 AD三 , 大题分析题 (共5题,每题8分)1. 某市拟将一占地面积100亩,需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区,改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房,其余为可售商品住宅,项目的开发经营期为3年。据测算,该项目的前期
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- 2022 年中 房地产 估价师 测测 试题
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