物业个人工作计划精简版.docx

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1、物业个人工作计划精简版 写工作方案实际上就是对我们自己工作的一次盘点。让自己做到清清晰楚、明明白白。方案是我们走向乐观式工作的起点。那么该如何写呢?以下是我为大家收集的物业个人工作方案精简版，盼望你喜爱。 物业个人工作方案精简版1 一、抓好源头掌握，把好规划设计关 全县全部物业管理小区和新近预备进行物业招投标的小区，必需安装视频监控和巡更设备。 开发建设单位在办理综合竣工验收备案之前，必需安装好监控系统及物业安保人员巡更系统。在设计阶段，要向县开发、物业主管部门报送详细的分项施工图、平面图，要求监控和巡更面积达到小区全掩盖，不留死角，待审查合格后方可进行施工。 物业办负责对我县已经进行物业管理

2、的小区进行清查，凡没有安装视频监控和巡更系统的，责令进行整改建设，详细措施如下： 1、尚未进行综合竣工验收备案的新建小区，必需安装视频监控和安保人员巡更设备方可验收备案。 2、已经办理产权的新建小区，没有进行视频监控和巡更设备安装的，必需进行安装，其安装费用从物业质保金中支付。 3、已经交付使用五年以上的物业管理小区，其视频监控设备及物业巡更设备建议由业主委员会提出申请，动用住宅专项修理基金进行安装。 4、没有缴纳住宅专项修理基金的物业管理小区，由业主委员会负责与业主协商，由业主公摊费用，安装视频监控设备和巡更设备。 二、提高准入门槛，把好设备关 建立监控产品及巡更机质量审查制度，严把市场准入

3、机制，杜绝假冒伪劣产品，规范物业服务小区视频、巡更机安装混乱的局面，由主管部门对监控设备的前期选型、安装进行把关，坚决杜绝安装之后无法使用或者效果不好的状况。 三、分清责任，发挥物业企业主体作用 各物业服务企业是实施本项工作的主体，要切实负责起各个物业服务小区的安保工作，乐观落实好小区的安保工作，并仔细负责好安保设备的提升建设。已经安装配套好视频监控设备和物业安保人员巡更设备的物业服务小区要做好系统的修理、养护、检验、更换，以保证系统在良好状态下运行。视频监控及巡更设备不完善的物业小区要乐观进行完善，尚未进行视频监控设备和巡更设备安装改造提升的物业管理小区要抓紧报送方案，进行安装。对没有缴纳住

4、宅专项修理基金的物业小区，物业企业要负责与业主委员会和业主协调，做通业主工作，保障完成监控设备和巡更设备的安装。 四、强化监管，发挥主管部门联动作用 规划、设计、监理、开发、物业等科室、单位要通力合作，各司其职，把好规划、设计、图纸审查、施工、验收等每一个环节，确保把物业安保设备安装落到实处，加强我县的物业服务小区的安保水平。视频监控设备和物业巡更设备安装前，方案必需到主管部门报批，安装的设备必需通过主管部门的检验合格后方可进行安装，视频监控设备和物业巡更设备安装后，必需由开发办、物业办进行验收。凡未经过上述环节或者审查存在问题的新建小区，一律不准通过竣工综合验收备案;凡未经过上述环节或者审查

5、存在问题的物业服务小区，一律不予授予各类物业表彰及评优评先，主管部门不予通过资质年审。 物业个人工作方案精简版2 我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报20_年工作展望状况。 一、环境绿化 植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏; 对区域内的树木进行整形修剪。 二、环境保洁 做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。 小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。 三、平安 住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住

6、户要务必告知房号，对物业平安秩序人员开展工作有很大关心; 严格进出管理，请住户在星期一五(8：0018：00)，星期六日(9：0016：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品; 大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车平安制造条件; 燃放烟花管理：加大宣扬力度，削减燃放烟花对人、财、物的影响; 小区养犬住户日益增多，我们盼望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避开邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般状况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。 四、公共秩序 代收挂号、快递、包裹，

7、做到件件通知住户。 门岗向住户供应公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询; 对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避开他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，盼望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。 避开电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户协作。 夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，削减对中心花园占用。 五、修理 我们在组织管理处人员进行上门修理服务业务培训，20_年

8、将更好、更快的为住户服务。 六、文化宣扬 我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息平安提示小区通告登出; 开放百合园群：_、msn群：_，开通物业blog(群内有地址)，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，便利我们准时沟通; 与社区联合放露天电影，代发老年人活动票; 建立业主健康档案，为老年业主供应免费量血压、称体重; 发动住户爱心捐助，让爱心传递,让暖和汇聚; 对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务; 增设两个公益宣扬栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预报，把握

9、气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作供应科学依据; 调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，制造文明环境; 为住户供应物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验共享的欢乐,通过物品交换让你结织更多伴侣; 节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。 七、其它 管道自然气报装，为业主解决实际生活需求; 代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿; 方案开展向住户供应网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。 我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面缘由，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为干净的小区环境、小区秩序

10、好转、物业职工流淌率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费修理得以连续，效率得以提高，我们尚未收取业主修理服务费用。我们的工作重心明年将调整到在连续做好向业主供应原有服务(保洁、秩序、绿化维护、修理、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满足度，同时着重解决煤气管道等业主较为关怀的问题。 再次感谢各位业主对我们的支持和关心，我们对居上百合园小区建设和管理布满信念，我们将感恩于心，回报于行，继往开来，为业主和物业使用人排忧解难! 物业个人工作方案精简版3 物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、业主入驻管理、保安管

11、理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等方面，在实际操作中，我们将依据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入的详细工作方案： 1、检查配套设施是否完善，如保洁用服务间、垃圾房、停车场、自行车库、开水炉(间)、吸烟区等服务设施;另外如物管公司用房、库房、更衣室、工程部工作间、值班室等后勤设施; 2、检查水电供应容量及能源费计量的设计。依据_的功能要求和考虑不同业主(租户)使用的设备及其进展需要审查水电特殊是区域供电容量。 3、检查平安监控系统和消防系统设备的布局是否合理有用，是否留有死角。 4、检查机电设备的配臵是否合理。 5、收集整

12、理合同文件和技术档案资料。 6、起草物管托付合同并与开发商签署; 7、与开发商协商制定管理修理公约并报市房地局核预备案; 8、制定物业管理的岗位设臵和人员编制，列出人员到位时间表; 9、制定汇总各部门选购清单(办公家具设备及用品、工程工具及材料、保洁机器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等) 10、依据正式管理前人员到位方案、人员工资福利及办公费用以及选购清单编制开办费预算报开发商审批执行; 11、依据详细状况及业主租户的服务需求猜测编制物业管理费预算，确定每月每建筑平米的管理费金额;依据设备状况及业主使用功能的要求，拟定能源费计量及分摊方案及原则;确定服务项目及各类收费标准

13、; 12、与开发商办理交接楼手续(包括平安消防责任的交接);交接内容要有以下几点： 产权产籍/业户./地址及邮编 图纸资料及设备使用操作手册 供货商/承建商的培训 政府及行业主管部门签发的许可证书或执照 钥匙 专用工具和备品备件 遗留问题的确认和解决时限 保修支配(电话联络单) 电、水、气表的抄读确认 资产/材料/工具 问题 问题的缘由 已造成或将造成的后果 解决方案建议(时间、费用和相关影响;彻底解决、改善、管理措施弥补) 时间限制要求 13、建立主要的制度和工作程序：公众制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要对客服务程序等; 14、相应文件及表格的设计、印刷和使用; 15、帮助进展商

14、办理业主的入伙手续;办理业主及租户的入住手续。 二、前期主要服务质量标准 (一)、基本要求 1、前期服务与开发商双方签定规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务关系。 2、承接项目时，对公用部位，公用设施进行仔细查检，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员根据国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等健全制度。 5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热忱。 6、依据业主需求，供应物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 7、按合同商定规范使用房屋专项修理资金。 (二)、房屋管理 1、对房屋公用部

15、位进行日常管理和修理养护，检修记录和保养记录齐全。 2、依据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要修理，属于小修范围的，准时组织修复;属于大、中修范围的，准时编制修理方案和房屋专项修理资金使用方案，向开发商提出报告与建议，依据建设方的打算，组织修理。 3、每周巡查1次房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期修理养护。 4、根据装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主(使用人)的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和留意事项。每2日巡查一次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现

16、象的，准时劝阻并报告有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自转变房屋用途的行为准时劝阻，并报告有关主管部门。 (三)、共用设施设备修理养护 1、对共用设施设备进行日常管理和修理养护(依法应由专业部门负责的除外)。 2、公示24小时服务电话。急修30分钟内，到达现场，有报修、修理记录。 3、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检修等记录齐全。 4、设施设备标志齐全、规范，责任人明确;操作修理人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。 5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要修理，属于小修范围的，准时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的，准时编制

17、修理、更新改造方案和房屋专项修理资金使用方案，向开发商提出报告与建议，依据建设方的打算，组织修理或者更新改造。 6、消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通，设备房保持干净。 7、楼道灯完好率不低于85%，发觉灯坏准时修理。 8、将公共设施如公厕、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、公路、停车场、公共活动场所等管理好，不得转变其使用功能。 9、对配电柜、空调待各类设备做好运行及修理保养记录台帐，定期检查。 10、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象，排水系统畅通，汛期道路无积水。 (四)、公共秩序维护 1、小区北出入口实行7：00-19：00门卫值班;高层出入口及南出入口实行保安24小时值班。

18、 2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。 3、车辆停放有序。小区进出口通道畅通。对进出车辆指挥管理有序有礼，进出便利。 4、对摩托车、自行车指定位臵停放，停车秩序整齐有序。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发大事有应急预案，事发时准时报告有关部门，并帮助实行相应措施。 6、简单危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 7、全小区实行24小时机动巡逻，夜间实行电子巡更。 (五)、保洁服务 1、生活垃圾每日清运1次。 2、公共场所每日清扫2次，出入口、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每月清洁1次，楼道灯每季清洁1次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、信箱

19、等设备，每周抹一次，确保无卫生死角。 3、小区内公共雨、污水管道每2年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，并视检查状况准时清掏;化粪池每季度检查1次，每年清掏2次，发觉特别准时清掏。 4、做到七净、六无。七净：路面净、路沿净、人行道净、雨(污)水井口净、树根净、路灯杆根净、墙根净;六无：无垃圾污物、无动物粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显浮土、无污水脏物。 5、依据实际状况定期进行消毒和灭虫除害。 (六)、绿化服务 1、对绿化区域每天定时浇水，定期进行翻土，栽种草皮植被，准时清除杂草，制造小区美丽的环境。对小区内全部的绿化花木负责，成活率要达95%以上。 2、保证小区全部绿化设施完好，对小区

20、内绿化区域进行管理(浇水、修枝整形及养护)，对一切破坏绿化的行为赐予制止。 3、负责小区绿化区域内的清洁卫生及保洁工作，准时处理枯枝落叶。 4、公共门厅常年布臵绿色植物，定期对其进行浇水、修剪、施肥、杀虫养护。 (七)、收发服务 1、报纸、杂志、信函发放精确准时。 2、各种快递、挂号信函、重要文件等登记具体，发放精确准时，无错发，漏发。物业人员配备、培训及管理 一、人员配备 物业管理处人员配备是依据我公司多年的管理阅历，结合小区实际状况进行测算。各类人员共计27人，其中主任1名，管理员1名，保洁员7名，绿化工1名，水电工1名，保安员16名。 二、人员培训高标准的服务，需要高标准的制度，高标准制

21、度需要高素养人来执行。我公司建立了较好的管理人员培训机制。培训是员工能否圆满执行制度并达到目标的手段，也是物业管理处能否实现管理目标的一个重要保证。 1、政治思想素养培训。全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，喜爱物业管理工作，提倡“”热忱、奉献”的敬业精神。 2、职业道德培训。训练员工树立“五爱”思想：爱行业，爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。 3、作风建设：依据员工工作性质，着统一服装，统一挂牌。在接待业主、使用人或来宾时，应做到态度和气可亲，举止端庄，谈吐文明，把“居民至上”作为行动的信条。 四、“三全四保”五管理体系标准 1、三全四保 1.1为更好实现公司各物业点“每天是精品

22、”的管理目标，依据公司“三全”(全方位、全时段、全掩盖)、“四保”(保安、保洁、保绿、保设备)的总体要求，制订本标准。 1.2本标准规定了基础管理、房屋管理与修理养护、共用设备管理、共用设施管理、保安及车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设和管理效益等方面的要求。 1.3本标准适用于公司参加管理的全部物业点。 2.基础管理 2.1接管验收手续齐备。 2.2实施统一专业化管理。 2.3与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责权利明确。 2.4建立修理基金，其管理、使用、续筹符合有关规定。 2.5房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善。 2.6业主委员会按规定程序

23、成立，并按章程履行职责。 2.7各物业点制订争创五星规划和详细实施方案。 2.8建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制订详细的落实措施和考核方法。 2.9管理人员和专业技术人员持证上岗;员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨。 2.10应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率。 2.11在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:至少每半年公开一次物业管理服务费用收支状况。 2.12房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅便利。 2.13建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅便利。 2.14建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和

24、使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并准时处理，有回访制度和记录。 2.15定期向住用户和发放物业管理服务工作征求看法单，对合理的建议准时整改，满足率达95%以上。 2.16建立并落实修理服务制，零修急修准时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录。 3.房屋管理与修理养护 3.1广场、大厦、停车场等建筑物标志明显，服务区内门厅布臵合理并设立引路方向平面图和路标，大厦各单位名录标识在大堂内显著位署，并统一有序。 3.2无违反规划私搭乱建，无擅自转变房屋用途现象。 3.3建筑物外观完好、干净;外墙是建材贴面的，无脱落;是玻璃幕墙的，清洁光明、无破损;是

25、涂料的，无脱落、无污渍;无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 3.4室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，保持干净统一美观，无平安隐患或破损。 3.5空调安装位臵统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。 3.6封闭阳台统一有序，色调全都，不超出外墙面;除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 3.7楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体干净，无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好。 3.8共用楼梯、天台、通道等处无堆放杂物及违章占用等，天台隔热层无破损。 3.9房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人利益的现象。

26、3.10设施单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的平安隐患。 4.共用设备管理 4.1综合要求 4.1.1制订设备平安运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、修理档案等管理制度，并严格执行。 4.1.2设备及机房环境干净，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。 4.1.3配备所需专业技术人员，严格执行操作规程。 4.1.4设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。 4.2供电系统 4.2.1保证正常供电，限电、停电有明确的审批手续并按规定时间通知住用户。 4.2.2制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 4.2.3备用应急电源可随时起用。

27、 4.3弱电系统 4.3.1按工作标准规定时间排解故障，保证各弱电系统正常工作。 4.3.2监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存。 4.4消防系统 4.4.1消防掌握中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。 4.4.2消防管理人员把握消防设施设备的使用方法并能准时处理各种问题。 4.4.3组织开展消防法规及消防学问的宣扬训练，明确各区域防火责任人。 4.4.4订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 4.4.5装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。 4.4.6服务

28、区域内无火灾平安隐患，督促各用户与相关部门签订消防责任书。 4.4.7各住用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无平安隐患。 4.5电梯系统 4.5.1电梯准用证、年检合格证、修理保养合同完备。 4.5.2电梯按规定或商定时间运行，平安设施齐全，通风、照明及附属设施完好。 4.5.3轿厢、井道、机房保持清洁。 4.5.4电梯由专业队伍修理保养，修理、保养人员持证上岗。 4.5.5运行消失故障后，修理人员应在规定时间内到达现场修理。 4.5.6运行消失险情后，应有排解险情的应急处理措施。 4.5.7货运电梯由专人管理操作，严禁超载，客梯严禁载货。 4.6给排水系统 4.6.1.

29、建立大厦用水、供水管理制度，乐观帮助用户支配合理的用水和节水方案。 4.6.2设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏。 4.6.3按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、清毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生，无二次污染。 4.6.4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱四周无污染隐患。 4.6.5限水、停水按规定时间通知住用户。 4.6.6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生。 4.6.7遇有事故，修理人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。 4.6.8制定事故应急处理方案。 4.7空调系统

30、 4.7.1.空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严峻滴漏水现象。 4.7.2.空调系统消失运行故障后，修理人员在规定时间内到达现场修理。 4.7.3制订.空调发生故障应急处理方案。 4.8供暖供气系统 4.8.1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常。 4.8.2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患。 4.8.3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16。 5.共用设施管理 5.1共用配套服务设施完好，无随便转变用途。 5.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻。 5.3道路、楼道、大堂等公共照明完好。 5.4广场、大厦、停车场范围内的道路通畅，路面平坦。 6.保安

31、及车辆管理 6.1服务区域内实行24小时值班及巡逻制度。 6.2有专业保安队伍，保安人员熟识服务区域内的环境，文明值勤训练有素言语规范仔细负责。 6.3结合服务区域内的特点，制订平安防范措施。 6.4进出服务区域内的各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 6.5停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。 6.6室内停车场管理严格，出入登记。 6.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地干净。 6.8危及人身平安处设有明显标志和防范措施。 7.环境卫生管理 7.1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。 7.2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，

32、实行标准化保洁。 7.3垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀、房屋共用部位共用设施设备无蚁害。 7.4管理区域保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持干净;广场、大厦地面无纸屑、烟头等废弃物。 7.5广场、大厦商业网点管理有序，符合卫生标准;无摊点外溢、无乱贴、乱画现象。 7.6无违反规定饲养宠物。 7.7排烟、排污、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。 7.8对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂。 8.绿化管理 8.1绿地无转变使用用途和破环、践踏、占用现象。 8.2花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。 8.3

33、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 8.4对广场、大厦等绿化有管理措施并落实。 8.5农药使用要建有严格的领用、保管、使用制度。 9.精神文明建设 9.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守服务区域内的各项管理规定。 9.2相关服务区域内设立宣扬园地，宣扬管理、卫生、治安、消防等方面的学问，开展健康向上的活动。 9.3管理区域内的公共消遣场所未发生重大违纪违法案件。 9.4相关区域内设立信息公告栏，符合条件的设有文化体育活动场所。 9.5制造条件，乐观协作，支持并参加社区文化建设。 10.管理效益 10.1物业管理服务费用收缴率98%以上。 10.2供应便民有偿服务，开展多种经营。 10.3物

34、业管理经营状况良好。 五、物业管理档案的收集 在小区物业管理中，我们的档案资料的收集工作尽可能准时、完善、不遗漏。所谓完善，从空间上讲是指物业构成上的方方面面、从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境;从时间上讲是自始至终，从物业的规划设计到售后服务的资料都须齐全。准时，即要不失时机，做到“六时”。 物业个人工作方案精简版4 依据集团的管理要求和物业管理运作需要，物业部将工作分为介入期管理、入住期管理(将验收好的房屋交给业主;二次装修管理、迎接业主迁入新居等)和常规管理三部分。根据轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作方案： 一介入期 依据集团公司供应的项目施工进度表、销售进度表、入住方

35、案支配，制定相应的前期介入工作方案，力求务实、高效，并有利于集团的销售服务。 1、从物业管理的角度动身，提前把握物业的状况，做好以下各项前期预备工作： (1)依据集团公司相关销售内容，制定业主临时公约、前期物业服务协议、业主手册，并与集团签定前期物业服务协议;对集团公司售楼文书从物管视角赐予评审，避开入伙后口实不符导致纠纷; (2)对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度供应专业建议; (3)参加项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议;对智能化系统提出专项建议;对小区的给排水、电力供应、消防、平安防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业

36、角度提出合理化建议; (4)收集工程图纸，建立设备档案，参加设备的安装调试; (5)对设备设施及各类管线的隐藏工程进行跟踪并建档管理; (6)协作销售部物业管理询问，同时与集团销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通; (7)业主入伙前，先行参加房屋的验收过程，发觉问题准时汇总提交书面整改报告; (8)收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息(厂家联系人、联系方式等)，以满意日后修理中的材料供应; (9)与集团公司相关部门协商建立维保机制，力求在修理管理流程等方面建立有效的措施以确保修理的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到准时的解决; (10)

37、建立与.专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等预备工作; (11)与集团公司协商确定管理处办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案;人员配置、培训方案的制定与实施;(12)拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册(业主入伙时发放给业主)。 (13)针对将来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 2、开展业主服务需求调查 乐观参加集团公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售部关心下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化层次、爱好爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的

38、物业管理服务工作更加贴近业主。 3、按规范实施接管验收 充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对大儒世家物业的了解，本着“对业主负责，对集团负责”的宗旨，对大儒世家进行严格、细致、全面的接管验收。 二入住期 1、高效便利办好入住 入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展现自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此做好如下几项工作： (1)与销售部协作，告知业主具体的入伙流程、各项手续办理方法以及应收的有关费用，以便业主事前做好预备; (2)销售部应合理支配业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理;入住服务; (3)一条龙办理入住手续，随到随办，与

39、销售部亲密合作，对业主供应一对一的入住服务; (4)事前联系供气、供电、供水、电信、银行等.相关专业机构，同步办公，便利业主入伙; 2、供应入住期的便民服务措施 (1)延长工作时间，随到随办，同时供应物业管理及其收费项目的询问答疑、装修询问等; (2)通过公开招投标方式引入45家具有肯定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推举便利业主的同时进行经营创收; (3)组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题;解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也便利装修期间民工流的掌握。 3、记录并处理业主在接楼验房中提出的合理的看法与建议 4、装修管理 (1)装

40、修宣扬培训。依据建筑发，建设部第110号令住宅室内装饰装修管理方法及福州市有关装修管理的规定，制定房屋装饰、装修管理方法、装修期间电梯使用管理规定、二次装修申请表等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业学问培训。 (2)强扮装修审批二次掌握的要点，制定装修审批程序。 (3)落实二次装修跟踪监管责任制。 (4)制定违章装修处理流程。 (5)依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。 5、治安管理 (1)建立高素养的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓聘请、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。 (2)确立治安重点，加大对入住

41、期人流、物流、车流的有效监控。 物业个人工作方案精简版5 20_年，银都名墅物管处的日常工作在公司领导下和开发商领导的正确指导下得以顺当开展，保安、工程、清洁、客服等工作方面的质量都有明显的改善与提高，但在小区车辆秩序的管理、公共设施设备维保的管理、部门内部员工队伍的建设等方面比较薄弱。20_年将是我们物业管理工作方案全面提升的一年，我们将针对所欠缺与不足方面努力补上，全面提高，跟上公司和进展商的进展要求。特制定了20_年物业管理工作方案： 一、保安管理 1)、做好小区的治安管理，维护良好的治安秩序。 2)、对各规章制度和岗位职责进行学习，特殊是新入职队员的培训。连续做好小区内平安保卫工作，确

42、保小区的正常秩序，给业主供应一个平安、舒适、幽雅的居住环境。确保小区六年无任何刑事案件发生。 3)、加强部门内部力气的梯队建设，努力培育骨干力气。 4)、做好小区的消防平安工作，力求做到全年无任何消防平安事故。 5)、加大军事训练力度，在20_年度中使部门员工的整体军事素养得到质的提高。 6)以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确保安部各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工的工作热忱，促进工作有效完成。 二、工程维护保养管理 1)对整个小区的电气、给排水、消防、对讲监控及公共设施等设备设施的运行管理、修理和保养，确保小区的各项设备设施正常工作 2、加强对装修

43、户进行监督管理。 3、向业主供应有偿服务。 三、环境卫生的管理 1)环境卫生方面，我们依据小区实际状况，主要针对河道的清洁加强对树叶、青苔打捞。确保河水清亮透亮。 2)要求保洁部制定严格的工作方案，结合保洁工作程序与考核方法，对清洁工作进行监督检查。连续对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，确保小区的卫生清洁美观。 3)要求保洁部根据开发商的要求进行。 四、客服管理 1)连续加强客户服务水平和服务质量，业主满足率达到95%左右。 2)进一步提高物业收费水平，确保收费率达到96%左右。 3)亲密协作各部门工作，准时、妥当处理业主纠纷和看法、建议。 4)完善客服制度和

44、流程，部门基本实现制度化管理。 5)加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。 依据公司培训方针，制定客服管理培训工作方案，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展员工素养训练，促进员工爱岗敬业。对员工从服务意识、礼节礼仪礼貌、业务学问、应对力量、沟通力量、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素养。 五、完善管理处日常管理，开展便民工作，提高业主满足度，以制度规范日常工作，完善小区治安、交通、绿化、公共设施设备的维保，让业主满足，大力开展家政清洁服务、花园养护、水电气修理等有偿服务，在给业主供应优质服务的同时也增加管理处的多种经营创收。 六、依据公司年度方案，创建文明和谐小区。 依据公司年度管理工作方案，20_年的工作重点还是连续抓好物业平安管理，强化服务意识，规范服务标准，严格根据国家、市级各部门制定的各项法律、法规以及公司制定的各项规范性制度严格执行，逐项整改完善。依据绩效考核制度中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。拟定业主车辆按规定停放到位可行性方案。协作开发商各项销售活动的开展，组织相关部门做好预备工作。 物业个人工作方案精简版