2020广州房地产市场9月报-保利投顾研究院-202010.pdf

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1、FORFUTURE 2020年9月广州房地产市场月报 及国庆市场表现分析 POLY INVESTMENT CONSULTANCY 保利投顾研究院 2020年10月 FORFUTURE 宏观和行业环境 一级土地市场 1. 9月供求：供应282万，同比 431%，环比 244%；成交139.5万，同比 120%，环比 88.8%。第3季度宅地供应 630万，成交391万，均创同期历史新高，前三季度供地完成率81% 2. 10月供应：12宗涉宅地块计划出让，海珠推两宗地；预计11-12月土地供求量将远低于往年同期 二级商品房市场 1.供应：大幅放量，环比8月翻倍，同比74%（白云、黄埔、从化、花都超

2、100% ）；后市多个高价项目入 市激烈竞争。十一推货热情高涨，推货量近3000套，创近4年同期新高 2.成交：9月新建商品住宅成交116万，同比 57%，环比 11%，续创2019年来新高；黄埔、番禺、南沙、 花都强劲。二手成交量微缩但维持历史高位，成交134万，同比 54%， 环比 8%；房价指数连续2月领涨 全国，黄埔等区价格抬头预期强。公寓成交仅恢复至去年月均7成水平，商办市场成交同比58%。十一成 交创新高，同比65%，整体市场氛围远超去年同期，区域表现分化，番禺、黄埔、增城热度高，北部平淡 1.经济：经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大，出口和社零持续向好，新动能增势

3、好 2.行业：中央定向精准调控：落实房企融资管理，防止地产过度金融化；第二批约谈城市均升级调控。广州花都放松人才 购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑；系列旧改政策陆续印发 市场概览 “金九”成色十足！“十一”推货热情高涨，成交分化 FORFUTURE 保利投顾研究院 业务联系：赵先生15521229620 邮箱： 咨询服务领域 投资策略研究 城市群/都市圈投资 价值及进驻策略研判 城市进入研究 城市/区域/板块深耕 投资策略研究 地块投资可研 市场监测研究 宏观及行业政策及影 响分析 土地市场监测 新房及二手房监测 典型项目剖析 房地产市场趋势研判 项目前期研究 项目前策定位 商

4、业定位及运营研究 产业规划及运营研究 TOD/文旅/产业等 特色项目前期研究 FORFUTURE 宏观和政策环境 01. 土地市场特征及趋势研判 商品房市场特征及趋势研判 02. 03. FORFUTURE FORFUTURE PART ONE 宏观政策环境 FORFUTURE 5.50 -7.50 4.90 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 201

5、9-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 GDP增速固定资产投资累计同比 社会消费品零售总额累计同比出口累计同比 分项 广州全国 1-8月1-7月1-8月1-7月 投资端 基础设施投资9.5%5.5%-0.3%-1.0% 房地产开发投资-3.2%-1.8%4.6%3.4% 工业投资-3.6%-3.2%-4.8%-7.4% 医疗设备制造180%95%/ 消费 CPI（当月）0.4%3.3%0.4%2.7% 批发及零售-5.0%-6.3%/ 工业 规上工业产值-2.7%-4.3%/ 规上工业增加值-3.1%-4.7%0

6、.4%-0.4% 三大支柱产业产值-3.2%-5.2%/ 新动能 新能源汽车产量43%58%/ 实物商品网上零售额 30.1%30.6% 15.8%15.7% （限额以上批发零售业） -6.8% 全国广州 -6.8% +3.2%+0.9% 广州经济改善明显，8月“三驾马车”数据中，固投增速同比扩大0.9个百分点至5.5%（全国1.3个百分点），主要受到基建投资拉动（同 比9.5%），工业和房地产开发投资降幅有所扩大；出口增幅扩大，但同比弱于全国；社零降幅缓步收窄。此外，工业生产加快复苏，规上 工业产值和增加值降幅继续收窄约1.5个百分点，支柱产业生产恢复态势向好。新动能较为强劲。 上半年 GD

7、P同比 图：广州累计GDP增速水平 一季度 GDP同比 数据来源：保利投顾研究院整理 01 宏观经济环境 经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅扩大 分项广州全国 固投5.5%-0.3% 出口4.9%11.6% 社零-7.5%-8.6% 图：广州8月经济运行情况（累计同比） FORFUTURE 02 基建及产业发展环境 规划与基建：白鹅潭CBD规划获批，机场、轨交加速规划和落地 荔湾白鹅潭商务区一区规划获批，划分核心区、大坦沙健康医疗区等5个组团，其中提出适度增加产业用地规模，推动产业发展提速和规划 落地。轨交、机场加速规划和落地，白云机场整体规划出炉，将引入地铁、城际、高铁等，并于9

8、月27日开建机场三期工程；地铁8号线新 增东延线至莲花，北延线有所调整。 图：8号线新增/调整情况 资料来源： 保利投顾研究院整理 新增东沿线 基本走向：自万胜围至莲花，连接8号线 和佛莞城际。 利好区域：琶洲、大学城、化龙片区 调整北沿线 调整方式：原规划北延段为滘心至广州北 站，拆解为滘心至江府， 江府至广州 北站（归为24号线，并南延至纪念堂）。 利好区域：白云白云湖、江高片区等，花 都镜湖、广州北片区等。 万胜围 长洲 莲花枢 纽站 8号线 东延线 24号线 广州北 江府 纪念堂 8号线 北延线 滘心 图：白云机场综合轨道交通规划 目标引入轨交线路 形成“3060” 交通圈，白云机 场

9、实现与广州中 心城区30分钟 通达，与珠三角 各城市60分钟 通达 高铁广中珠澳高铁，广河高铁 城际新塘经白云机场至广州北站城际和广佛环线白云机场段 地铁新增引入广州地铁22号线和18号线 图：白鹅潭商务区一区规划示意图 定位 广州西岸中心商务区，中心城 区西翼沿江总部经济带 建面分配 居住及配套：最多1070万， 分布在除核心区外的4个组团 产业(商办) ：至少1060万 近期动向 2020.07 白鹅潭整体规划获通 过，其中规划13条轨道交通 （包括广州1、5、6号线等）， 新增4条过江通道 2020.06 2020年广州重点计划 公布，涉及白鹅潭唯品会、鹅 潭一号、广州美术馆等 大坦沙健

10、康医疗组团 637万 广佛黄金商贸组团 503万 花地河北组团 502万 核心区 862万 如意坊沙面历史文化组团 202万 FORFUTURE 03 行业政策环境-广州 花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实际执行情况存疑 越秀 海珠 天河 荔湾 黄埔 白云 从化 花都 增城 番禹 南沙 【花都】 符合以下条件的，在花都无房，可在 花都购买1套（其他区满2套不受限 制），并取消半年社保要求： 广州各区认定的各类人才 花都个体户或企业职工 花都在读大专/本科生，年满18岁 【南沙】 符合以下条件之一的，在南沙无房， 可在南沙购买1套（其他区满2套 不受限制），无需社保，但限贷 持广州人

11、才绿卡/南沙人才A/B 卡，未婚（已婚可购2套） 本科及以上/中级职称及以上， 在南沙工作/学习 【荔湾、白云】 创业或工作超6个月，研究生学历+博 士学位；双一流研究生学历+硕士学位； 全球TOP500研究生学历+硕士学位 白云还包括云聚英才卡持卡人等 【番禺】 大学城高校全日制在读及应届毕业生 双一流大学（AB类）全日制本科或以上 学历，在番禺创业或就业的青年人才 番禺工作并缴纳1年社保，中级以上专业 技术/职业资格或大专以上学历，并在番 禺“四上”企业担任中高级管理职务 【黄埔】 经区认定在黄埔连续工作半年以上 人才，不受户籍限制，在黄埔买1 套房 黄埔工作，持有广州人才绿卡或经 区认定

12、杰出人才，其父母或配偶父 母、成年子女均可在黄埔买1套房 在中新知识城工作的新加坡居民在 知识城买房与本地居民同等待遇 图：广州部分区域人才购房政策 资料来源： 保利投顾研究院整理 花都放松人才购房政策，放宽人才认定范围，且在花都无房，可在花都购买1套（其他区满2套不受限制），并取消半年社保要求。同时， 传闻南沙人才购房政策放松，不受广州其他区限购限制，可在区内再购1套，但南沙按揭和签约中心表示没有接到通知，不能签约。 点评：两区政策要点均为针对指定群体，不受广州其他 区限购限制，可在区内再购1套，两区均无公开发文， 无执行细则，为口头通知执行，南沙政策实际执行情况 存疑。 南 沙 人才购房从

13、原规定在广州无房放宽至南沙无房， 但仍限贷，2套以上需全款。 仅消息传出首天房企有营销动作，后续无相关宣 传；而且按揭和签约中心表示没有接到通知，据 传不能签约。 花 都 两方面放松： 扩大群体，原仅针对大专以上且在花都企业担 任高管/骨干技术人员； 取消半年社保要求。 FORFUTURE 03 行业政策环境-广州 广州系列旧改政策陆续印发，明确产业导向，支持连片改造等 广州深化旧改新闻通气会明确旧改总体定位为产业导向，首次明确提出产业建设量占总建设量的最低比例要求，其中第一圈层（环城高速内） 要求占比至少60%，并提出计划3年内推进改造中心城区83条村以及支持连片改造。城市更新“1+1+N”

14、政策文件陆续印发，其中提出推 动重点区域旧改，包括国际金融城、琶洲互联网创新区、知识城片区等。 图：9月广州旧改政策动向图：广州旧改政策体系要点 广州城市更新“1+1+N”政策文件：关于深化城市更新工作推进高质量发展的 实施意见+深化城市更新推进高质量发展工作方案+N个配套政策文件 。 广州市深化城市更新推进高质量发展新闻通气会，将形成 “1+1+N”政策体系，明确: 总体定位为产业导向；3年内改造中心城区83条村； 首次明确提出产业建设量最低比例要求；支持连片改造。 9月3日 印发关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见 和深化城市更新推进高质量发展工作方案 加强产城融合，推动重点区域旧

15、改，包括国际金融城、琶 洲互联网创新区、知识城片区、铁路枢纽周边等； 支持 收购临近土地和土地置换，鼓励留用地纳入改造； 3、5、 10年的改造计划。 9月15日 印发城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引等5个 指引，与此前旧改通气会表态一致。 9月23日 印发旧改市政基础设施专项成本估算指引，明确了市政基础 设施的估算与审核流程、费用差异处理办法等，但成本“少 不补多退”不利于合作房企，或压缩房企利润空间。 9月23日 资料来源： 保利投顾研究院整理 黄埔印发城市更新“拆旧奖励”指标使用工作指引9月1日 3、5、10年的改造计划 三年计划：推进改造中心城区的83条村； 五年计划：推动改造1

16、75条村（含以上83条）； 十年计划：推动改造389条村（含以上175条）， 标图建库面积2.27亿，现状总建面3.55亿。 其他 加强利益主体协调，规范规划 报批，加强历史文化保护等。 产业导向，首提产业建设量占比“底线” 提出产业建设量占总建设量的最低比例要求， 全市划分三个圈层，其中第一圈层（环城高 速内）要求占比至少60%，第二圈层至少 40%，为广州乃至全国首提。 支持连片改造 实现连片改造：符合条件的， 可整合收购邻近的国有用地， 或置换政府储备用地与村集体 用地，鼓励留用地纳入改造。 实现异地平衡：通过联动改造、 开发权益转移等。 其他改革措施：优化村民议事 规则、支持国有和集体

17、混合改 造、分阶段施工许可等。 建设和完善公建配套 保障性住房建设要求：建面占复建安置房至 少3%，占融资住宅至少5%。 首次提出产业片区的公建配套要求。 FORFUTURE 经济改善明显，基建投资表现突出，房地产投资降幅 扩大，出口和社零持续向好 工业生产加快复苏，支柱产业生产恢复态势向好 05 小结与后市展望 宏观环境 展望后市： 广州经济改善明显，基建持续发力，工业生产加快复苏，新动能增势良好 预计后续政策环境仍以稳为主，若市场价格抬头明显，部分过松区域不排除 有小幅收紧可能 全 国 花都放松人才购房政策；传闻南沙亦有所放松，但实 际执行情况存疑 广州系列旧改政策陆续印发，明确产业导向，

18、支持连 片改造等，旧改进入规范化进程 定向精准调控：落实房企融资管理，防止地产过度金 融化；第二批约谈城市均升级调控 广 州 房地产行业政策 10 产业政策利好频出：人工智能、 信息技术、金融等 控规获批：白鹅潭CBD 轨交、机场加速规划和落地：白云机场、地铁8号线 经 济 产业 基建 FORFUTURE FORFUTURE PART TWO 土地市场特征及趋势研判 FORFUTURE 01 供求量价 9月全市宅地供求环比回升明显，第三季度供求量创同期历史新高，年度供地完成率81% 图：广州宅地供求情况 9月全市宅地供求较8月明显回升，供应282万，同比大增431%，环比增244%；成交139

19、.5万，同比增120%，环比增88.8%。成 交10宗，金额247亿元：白云、番禺、增城、黄埔各2宗，越秀、花都各1宗；3宗流拍：增城2宗，花都1宗。今年第3季度宅地供应630 万，成交391万，均创同期历史新高，前三季度供地完成率81%，预计第四季度土地供求量将远低于往年同期。 资料来源：保利投顾研究院整理 (10) 0 10 20 30 40 50 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2

20、018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 供应建面（万）成交建面（万）溢价率（%） 2020年3季度 供应630万，同比增92% 成交391万，同比增57% 2019年3季度 供应327万 成交248万 2018年3季度 供应137万 成交81万 图：近年第三季度宅地供求及前三季度供地完成率 35% 43% 44% 51% 81% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 0 100 200 30

21、0 400 500 600 700 2016年三季度 2017年三季度 2018年三季度 2019年三季度 2020年三季度 供应面积（万）成交面积（万）前三季度供地完成率 FORFUTURE 03 房企投资 国资背景房企表现积极，保利发展连夺3宗 图：9月广州土拍情况 9月共成交涉宅地块10宗，溢价率均较低，其中7宗宅地由国资背景房企竞得，保利发展表现积极，连夺3地（含2宗黄陂长安村旧改 地），越秀、广州城投、珠江实业等地方国企也有所斩获。其中板块宅地较稀缺的南站1004地块经过27轮激烈竞争以溢价25%、楼面 价26328元/成交；此外多幅宅地有附加条件成交，如南站地块、白云亭岗站地块需要

22、出资建设市政工程、越秀宅地须解决拆迁问题。 资料来源：保利投顾研究院整理 地块名称/位置区域土地性质 土地面积 （万） 建筑面积 （万） 容积率 起拍楼面价（元/ ） 成交楼面价（元/ ） 溢价率 成交总价 （亿元） 拿地 房企 太和镇大源村、大源南路东侧大源 容发货运市场地块 白云居住15.2522.231.5 14108 （扣配建） 156995.5%28.6保利发展 黄陂KXC-G1-5黄埔居住3.9815.33.815790162471.7%23.6 保利发展+ 翔龙 黄陂KXC-G1-6黄埔居住1.566.523.81700017000010.6 保利发展+ 翔龙 花都大道以北、莲山

23、路以东中轴线 八地块二 花都居住9.4820.462.010836109831.4%22.5保利置业 永宁街塔岗村、公安村增城居住5.317.13.2919597076%16.6珠江实业 亭岗站东侧地块白云居住16.7331.583.5 21263 （扣配建） 21263 （扣配建） 037.1越秀 南站地块番禺居住5.0814.573.0 22759 （扣配建） 2632825%25.7广州城投 新造镇新化快速路东侧番禺商住14.130.53.2 20941 （扣配建） 23276 （扣配建） 11%67.8奥园+恒基 广九大马路以东、白云路以北越秀商住0.231.914.426030260

24、3004.95海维实业 荔城街庆丰村荔城大道南侧增城居住3.89.92.61070510705010.6远洋 FORFUTURE 恒大以底价31亿元竞得南沙万顷沙两宗文旅地块，商业性质，建面69万，距离灵山岛尖（15km）、蕉门（20km）等成熟发展区域 较远，临近南沙湿地公园和百万葵园等游乐项目，目前仍无轨道交通规划。项目将包含游乐设施、文创园区、酒店、商业街等业态，预 计总投资49亿元。 03 房企投资 恒大以底价31亿元竞得南沙万顷沙文化旅游城两宗地块，将投资49亿元建设恒大童世界 地块基本信息建筑要求 位置 南沙区万顷沙镇，西至洪奇沥 水道，东至迎雁路，北至十六 涌西路，南至十七涌 建

25、设以童话神话为主题的由35座风格 特异的商业建筑群构成的文创园区， 以及酒店、商业街、美食街等业态构 成的大型文化旅游综合体： 2020NJY-11地块（须建设星级酒 店、特色商业街等）：建面36.7万， 其中100%自持星级酒店，自持计容 建面不低于2.83万，持有年限与不 动产权证使用期限一致 2020NJY-12地块（全室内文创园 区）：建面32.7万，其中自持计容 建面不低于7.35万，持有年限与不 动产权证使用期限一致 土地用途商业用地 宗地面积29.2万 计容建面69.4万 容积率B1、B25.0，B1、B31.5 起始价31.4亿 起拍楼面 价 4410-4650元/ 成交价格3

26、1.4亿 成交楼面 价 4410-4650元/ 溢价率0% 总投资49亿 图：地块基本情况 恒大童世界 图：地块周边区位 恒大阳光半岛 恒大汽车城 资料来源： 保利投顾研究院整理 FORFUTURE 编号分区地块名称/位置 土地 性质 土地面积 （万） 建面 （万） 容积率 起拍楼面单价 (元/) 起拍总价 (亿元) 地块点评 T2020-224海珠南洲路以北、东晓南路以西居住 3.4 (可建1.84) 11.486.2562965835.14位于海珠老城区，周边配套完善 T2020-232海珠新港东路2437号综合1.749.115.93983036.3位于琶洲，靠近环城高速及地铁八号线，配

27、套尚可 T2020-221白云石门街朝阳联新东街居住6.7612.253.017387.821.3 位于白云区西部科技走廊，周边大量产业园聚集，临近华南 快速，以自驾为主要交通方式 T2020-208从化江埔街迎宾大道北侧居住12.629.03.0648018.78靠近流溪河，环境较好 T2020-210花都广花公路以东、雅瑶中路以南居住5.06.71.563474.26 项目建成后，住宅物业只能销售给华南电子信息产业园高级 人才，销售均价不得高于14,000元/ T2020-213增城中新镇九和村居住3.912.53.2968812.08项目距轨道交通较远，周边配套欠缺 T2020-226增

28、城石滩镇郑田村居住8.3425.023.01039226距离轨道交通较远，周边配套较差 T2020-227增城荔湖街罗岗村、石滩镇郑田村居住10.1830.53.01096733.5 周边有江景及湖景资源，环境较好，但交通、配套较缺乏 T2020-228增城荔湖街罗岗村、石滩镇郑田村居住12.4232.292.61037333.5 T2020-206南沙 南沙湾片区港前大道以西、商 贸大道以北 商住4.310.52.51453915.2地块周边配套尚可，已出让 T2020-211南沙 南沙湾港前大道以东、石场上 路以西 商住3.27.9 2.18 ，2.74 1360010.75周边轨道交通较

29、欠缺，但整体配套尚可，已出让 T2020-205花都 花都大道以北花都中轴线八地 块三 居住7.921.773.01054123深圳颐安以23.2亿，溢价1%竞得 04 10月投资建议 10月将供应12宗地，量维持高位，海珠时隔多月再次推出2宗宅地，南沙宅地已拍未达摇号 10月广州将出让12宗宅地（目前已出让3宗），其中增城4宗、南沙、海珠、花都各2宗，从化、白云各1宗。此前宅地供应紧缺的海珠区罕 见挂牌2宗宅地，区位、配套等都相对较好，预计将备受关注。此外，南沙已出让两宗地竞争相对激烈，但均未进入摇号环节，其中越秀竞 得的南沙地块达最高限价进入竞配建环节。10月供地完成后将完成年度供地计划的

30、95%，11-12月供地量小，远低于往年同期水平。 图：10月待出让涉宅地的基本情况 资料来源：保利投顾研究院整理，标黄为已出让地块 FORFUTURE FORFUTURE PART THREE 商品房市场特征及趋势研判 FORFUTURE 01 全国视角看广州 广州供应放量明显，成交稍弱于一线但比强二线亮眼 供应量：今年5月以来广州商品房供应明显放量，9月供应同比翻倍，第三季度同比增长8成，同比明显高于其他同等城市； 成交量：广州商品房成交增长韧劲较足，5月较弱，从6月开始发力，7月起同比涨幅逐渐扩大，第三季度同比增长26%，稍弱于其他一 线城市，但与其他强二线城市相比，目前市场总体交投氛围

31、较好。 表：部分重点城市商品房供应、成交对比 资料来源：保利投顾研究院整理 供应成交 城市6月同比7月同比8月同比9月同比第三季度同比6月同比7月同比8月同比9月同比第三季度同比 广州 45%60%65%100%81%-15%12%26%37%26% 北京 97%36%-32%13%2%-22%12%47%61%37% 上海 -37%18%53%38%36%-5%16%32%40%30% 深圳 -40%142%110%20%71%1%3%39%44%28% 杭州 42%64%-6%81%42%57%33%56%0%27% 南京 16%11%51%39%36%13%-10%38%-34%-8%

32、苏州 29%45%-14%18%11%7%-25%-15%-20%-20% 成都 -23%109%-39%-1%12%9%-13%23%34%13% 厦门 -84%-14%117%276%99%16%98%6%98%60% 青岛 4%14%13%3%9%19%16%3%-8%3% FORFUTURE -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 50 100 150 200 250 2019-1 2019-2 2019-3 2019-4 2019-5 2019-6 2019-7 2019-8 2019-9 2019-10 2019-11 2019-12 2020-1

33、2020-2 2020-3 2020-4 2020-5 2020-6 2020-7 2020-8 2020-9 供应面积()供应面积同比(%) 9月全市商品住宅供应197万，同比增74%，其中白云、黄埔、从化、花都同比超100%，增城增6成，南沙增4成，环比增146%；项目 层面，亚运城、富颐华庭、保利大国璟、恒大阳光半岛积极取证。第三季度供应235万，同比增2成，其中白云、黄埔、南沙、花都同比 超100%，天河同比下降75%；从分区总量来看，南沙供应量最大，增城、黄埔、花都、番禺位于其后。 表：本月各区域新建商品住宅供应规模及主力供应项目 资料来源：保利投顾研究院整理 02 全市供应 9月供

34、应放量明显，为近年高位，多项目积极入市；三季度供应同比增2成 2019Q3 196万 2020年Q3 235万，同比增长19% 图：广州新建商品住宅月度供应面积（万） 区域 8月供应 (万) 9月供应 (万) 9月同比主力供应项目及规模（万） 天河 0.02.9 -71% 珠江花城2.9 白云 4.818.4 111% 品实云湖花城5.8，中铁诺德阅泷5.1，建发央玺3.7， 保利珑玥公馆1.2 荔湾 3.50.0 - / 海珠 1.11.9 80% 时代江岸花园1.9 越秀 0.00.0 - / 中心五区 9.323.2 5% - 黄埔 9.932.9 219% 富力富颐华庭6.6，富力悦禧

35、花园5.4，保利拾光年 4.5，黄埔中央城4.3，绿地杉禾田4.1 番禺 11.422.4 28% 亚运城12.6，中海左岸澜庭2.7，思科智慧城2.2， 电建洺悦玉府1.5，中铁花语岭南1.4 近郊 21.355.3 99% - 从化 1.314.5 258% 珠江国际城4.6，嘉骏名苑3.9，保利和府1.3 南沙 28.924.9 37% 恒大阳光半岛6.0，星河智荟3.7，星河荣誉2.9，金 茂湾2.8，美的华发天珀2.5 花都 6.231.7 176% 越秀滨湖臻品系4.3，融创文旅城4.3 增城 13.447.8 63% 保利大国璟6.4，御溪世家4.9，湖山花园4.6 远郊 49.

36、7118.9 88% - FORFUTURE 0 5 10 15 20 25 30 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2016年2017年2018年2019年2020年 十一推货套数五一推货套数十一开盘数 02 全市供应-十一 十一前后房企推货热情高涨，推货量创近4年同期新高 十一前后房企推货意愿强烈，取证数量和推货数量均有明显增长，推货量近3000套，较去年十一增长35%，创近4年新高，且明显高于今 年“五一”，19个项目开盘，其中保利堂悦等8个全新盘入市，较去年同期翻倍，且越秀和樾府等多盘紧抓国庆节点抢开入市。 2020年十一推货量较 去年十一增加3

37、5% 创17年来新高 入市全新盘8个，较去 年翻倍 图：近年十一前后推货套数及开盘项目数 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 供应面积（万）供应套数(套) 五一端午 国庆 图：今年以来周度供应面积及套数 资料来源： 保利投顾研究院整理 FORFUTURE 注：受2020年2月成交基数过小影响，3月成交环比368% 资料来源：保利投顾研究院整理 03 全市成交-9月 成交续创19年来新高，同比增6成，受南沙、黄埔拉动明显，整体市场氛围好 56 38 87 82

38、79 81 75 75 74 65 64 83 39 14 63 67 76 94 93 105 116 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 2019年01月 2019年02月 2019年03月 2019年04月 2019年05月 2019年06月 2019年07月 2019年08月 2019年09月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年01月 2020年02月 2020年03月 2020年04月 2020年05月 2020年06月 2020年07月 2020年8

39、月 2020年9月 商品住宅成交面积(万)环比同比 图：广州商品住宅月度成交情况 9月全市商品住宅成交续创19年来新高，整体成交面积116万，环比增长11%，同比增长57%（南沙、黄埔、花都翻倍）；三季度成交 314万，同比增长40%，其中南沙增长8成，花都、黄埔增长6成。一方面，受经济明显修复、货币环境维持相对宽松支撑；另一方面供 应放量保证成交量高位企稳，广州较宽松的政策环境促使购房者信心足、市场氛围好。 区域 9月成交 (万) 9月环比9月同比 三季度成交(万 ) 三季度同比 天河 1.2-46%-34%6.3-15% 白云 4.519%-10%13.730% 荔湾 6.15%-27%1

40、7.1-28% 海珠 1.936%19%4.7-4% 越秀 1.075%81%2.159% 中心五区 14.71%-15%43.8-9% 黄埔 16.835%148%44.367% 番禺 11.661%29%26-10% 近郊 28.444%80%70.327% 从化 4.3-13%16%14.223% 南沙 29.59%127%71.678% 花都 13.26%103%37.762% 增城 26.10%47%76.541% 远郊 73.14%78%200.154% 2019Q3 224万 2020年Q3 314万，同比增长40% 图：广州各区商品住宅月度成交情况 FORFUTURE 区域市场

41、简析项目时间 推货 套数 成交 套数 价格及变化 （元/） 当天去化率 荔湾延续9月中下旬热度保利堂悦9/30745454000-6200072% 白云 区域竞争激烈，整体去化一 般 保利阅云台10/196547000-550005.2% 越秀星汇云城10/1642047000-6000031.3% 品实云湖花城10/113624000014.7% 番禺 万博稀缺大盘入市，亚运城 大盘加推，来访成交氛围有 所提升 越秀和樾府10/83202805100090% 亚运城9/25920720 天逸30000 天骄27500 78% 黄埔 补充新货，热度再提升。部 分项目价格上涨，但去化仍 有保证

42、富力南驰富颐华 庭 9/196725084600075% 时代印记9/26676205 22500 较年初涨2000 37% 增城 市场热度较此前有所提升， 低总价项目走量快，去化率 有一定上升 湖山国际10/196492000050% 御溪世家10/1192652100033% 大华东郡10/1138431800031% 南沙 8-9月窗口期集中走货后，假 期稳价走货，市场热度维持， 莞深外溢客开始减少 华润瑞府10/1385 33000-39000 持平 13% 美的华发 天铂 10/23326 33000-35000 持平 80% （国庆去化率） 从化部分项目以价换量时代印象9/2657

43、23001750052% 03 全市成交-十一 十一成交创新高，整体市场氛围远超去年同期，番禺、黄埔、增城热度高，北部平淡 十一期间广州市场整体火热，在供应放量的带动下，成交面积亦创近年来新高，同比去年增长65%，其中区域市场表现有一定分化，番禺 多个大盘入市，来访成交氛围提升明显；黄埔知识城板块多项目提价，但整体去化仍有保证；增城整体热度较此前有所复苏，去化率有一 定上行；南沙假期稳价走货为主，从化部分项目以价换量。 数据来源：保利投顾研究院整理 53 107 40 73 67 110 65% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

44、0 20 40 60 80 100 120 2015年2016年2017年2018年2019年2020年 成交面积（万）同比 图：近年十一前后2周成交面积（万） 图：十一各区市场表现及十一前后开盘项目情况 说明：填充淡红色代表首开项目 FORFUTURE 133.8 -76% -43% -22% 9% 21% 33% 65% 54% -100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 140.0 160.0 2019/02 2019/03 2019/04 2019/05 2019/06

45、 2019/07 2019/08 2019/09 2019/10 2019/11 2019/12 2020/01 2020/02 2020/03 2020/04 2020/05 2020/06 2020/07 2020/08 2020/09 成交面积（万）同比 图：广州全市二手房成交面积及同比（万；%） 全市成交：9月成交134万，环比降8%，受新房促销分流、议价空间较窄等影响，终止了连续六个月环比增长的趋势；同比增54%， 仍处历史高位，购房者入市热情高企，番禺、增城、天河成交量居前三。第三季度成交406万，同比增52%，创近三年来新高。 各区域成交：中心五区人气持续高企，9月成交58万，同

46、比增长45%，环比微降，其中天河第三季度同比增9成；外围部分地区火爆， 南沙热度微降，环比下降7%，但成交规模仍为高位，9月同比大增1.5倍，三季度同比增长132%。 表：广州各区域二手房成交面积及同比 资料来源：保利投顾研究院整理 03 全市成交-二手房市场 二手成交量稍有收缩但维持历史高位，南沙和增城热度高，季度成交创近3年来新高 区域 9月成交面积 （万） 9月环比9月同比三季度成交同比 %（万）% 越秀区8.0-8%46%24.659% 海珠区13.6-5%39%44.254% 荔湾区7.11%54%20.661% 天河区18.0-9%67%56.991% 白云区11.12%19%33

47、.033% 中心五区合计57.8-5%45%179.361% 黄埔区7.3-23%44%26.558% 番禺区20.1-10%47%60.539% 南沙区8.7-7%146%23.6132% 花都区15.4-1%63%43.324% 增城区18.8-4%77%53.662% 从化区5.7-28%27%19.29% 外围区域合计76.0-10%62%226.745% 全市总计133.8-8%54%406.052% 2019Q3 270万 2020年Q3 406万，同比增长50% FORFUTURE 备注：当中原报价指数高于50%时，说明报价上调房源占比高于报价下跌房源的占比，房价上升的可能性较大

48、；低于50%时，说明 报价下跌房源的占比高于报价上调房源占比，房价很可能会下跌；50%则表示报价上调房源占比与报价下跌房源占比基本相同。 资料来源：国家统计局，保利投顾研究院整理 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 图：热门城市中原报价指数（%） 上海北京深圳广州天津成都 深圳 上海 成都 广州 北京 天津 8月70城二手住宅价格环比小幅上涨0.3%，涨幅无进一步扩大，房价上涨城市相对持平，但广州二手房价环比增长1.7%，连续两月涨幅 领先全国，报价指数处相对高位，目前市场成交氛围好，客户心态积极，黄埔等部分区域报价上升预期较强。 03 全市成交-二手房市场 广州

49、连续2月领涨全国70城房价指数，黄埔等区价格上升预期强 47 0.3 1.7 -1.0 -0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 0 10 20 30 40 50 60 70 图：70个大中城市及广州二手住宅价格情况（个；%） 环比上涨城市数70大中城市环比广州环比 FORFUTURE 区域 9月库存 （万） 去化周期 （月） 趋势 中心五区 259.718.3 天河供应去化已低于6个月，供应紧缺，库存主要集 中白云区，4季度多个项目推货，区内竞争激烈 黄埔 111.48.6 供需紧张，知识城万科项目接近尾盘，新增供应减少， 老黄埔富颐华庭、万科城市之光入市，片区库存量加 大 番禺 146.918.1 新项目销售理想，去化有加快 南沙 225.816.8 深莞外溢开始减弱，且多个新盘即将入市，去化速度 趋缓或带来一定库存压力 增城 245.712.2 部分大盘陆续入市，推升库存压力 从化 69.319.4 前期推地较少，以消化现有库存为主 花都 191.521.1 整体库存量仍然较高，其中花都湖板块供货较多，压 力较大 表：广州区域/板块商品住宅库存异动表现 全市：供应大幅放量、成交较稳，库