商铺租赁合同纠纷.pdf

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1、篇一：商铺租赁合同纠纷案例商铺租赁合同纠纷案例原告苏合攀，男，1976 年 3 月 17 日出生，汉族，河南省郑州市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼租户，住郑州市金水区李镇庙李村 302 号。身份证号码：O特别授权委托代理人聂炜，湖南卓进律师事务所律师。委托代理人贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。被告李国兵，男，1967 年 9 月 24 日出生，汉族，湖南省长沙市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市天元区海创明珠花园O10 栋 b-503 号。身份证号码：特别授权委托代理人肖山红，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。被告刘建平，男，1964 年 3 月 19 日出

2、生，汉族，湖南省益阳市人，系株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼三楼业主，住湖南省株洲市芦淞区山水国际*O3 栋 1703 号。身份证号码：特别授权委托代理人黄飞虎，株洲市芦淞区法律服务所法律工作者。原告苏合攀诉被告李国兵、刘建平租赁合同纠纷一案，本院于2009 年 3 月 16 日受理后，依2009 年 5法组成由审判员谭夏先担任审判长，审判员黄爱武、张京江参加的合议庭。并于月 20 日在本院第五审判庭公开开庭进行了审理。原告苏合攀及其委托代理人聂炜、贺杨勇， 被告李国兵的委托代理人肖山红，被告刘建平的委托代理人黄飞虎到庭参加诉讼。本案现已 审理终结。原告苏合攀诉称：2006 年 7 月 27 日

3、，被告李国兵、刘建平以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写 字楼的名义与原告签订了商铺租赁合同，将两被告所有的位于株洲市芦淞区建设办事处提升 街株字第 00160574号房产中的一处商铺租赁给原告。修费 25000 元，并支付预期可得利益损失现由于两被告违反合同的约定，139916.67 元。导致合同不能履行，请求法院依法判令两被告返还所收取的门面租金原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据151200 元，押金 10000 元，装：1、 租赁合同，证明原告租赁芦淞区华鑫写字楼的事实， 以及证明缴纳租金和租赁期限的事实， 而且合同中的第四条第二款是原告主张损失的事实依据和法律依据；2、收款收据，证明被告

4、收取原告门面押金、门面装修款、门面租金的事实；3、 房屋登记薄，证明该房屋的所有权人是本案的两被告，该房屋已经于权证，已经办理抵押，而且已经被各法院反复查封六次；4、 株洲市工商局信息中心出具的证明，证明华鑫服饰写字楼没有进行工商登记，主即两被告承担相应法律责任；5、 株洲市天元区（2008）夭法民一初字第 168 号民事调解书，证明房屋产权属于两被告，且 两被告负连带赔偿责任，且房屋进行了拍卖；6、通告，证明 2008 年 12 月 26 日法院已经对该房屋进行拍卖时被告发给原告的通知，要求 解除合同，而且证明合同的解除是原告单方面的行为造成的。被告李国兵辩称：一、原、被告签订的租赁合同合法

5、、有效；二、原告拖欠水电费，将商铺 改做仓库使用， 违反了合同的约定， 应承担违约责任； 三、 原告要求赔偿的数额不实， 租金 应扣除已经经营的部分，履约保证金，由于原告违约，依合同约定，不予退还；四、原告要 求赔偿预期收益的请求，没有提供证据证实，应不予支持。被告李国兵为支持其辩解主张，向本院提供如下证据：1、被告李国兵的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2、曹雯（华鑫服饰写字楼 3088 号的业主）的身份证复印件、租赁合同、解除合同协议，证所以应由业2005 年办理了他项明原告违约的事实，原告将商铺改作他用；3、公证书，证明原告违约及拖欠水电费的事实，且原告的违约给其他业主造成损失；4

6、、公开信，证明被告已经告知原告；5、水电费、物业管理费票据，证明原告苏合攀拖欠水电费的事实；6、工程队的抄表记录，证明原告拖欠水电费的数量；7、何晶的租赁合同，证明证人何晶知道事情真相。被告刘建平辩称：原告是与被告李国兵签订的租赁合同，与被告刘建平没有任何关系，请求 法院驳回原告的诉讼请求。 被告刘建平未向本院提交证据。 经庭审质证，被告李国兵对原告苏合攀提供的证据质证认为：对证据 1、2、3、4 无异议；对 证据 5 真实性无异议，但对证明目的有异议；对证据 6 无异议。被告刘建平对原告苏合攀提供的证据质证认为：无异议，所以被告刘建平也没有异议；对证据对证据 1、2 真实性无异议，由于被告李

7、国兵3 真实性无异议，但对证明目的有异议，被告50%并且被告刘建平1 无异刘建平只是提供担保，对于其中的查封只有一次是针对被告刘建平的体情况不清楚，不予质证。原告对被告李国兵提供的证据质证认为：对证据没有收到任何通知；对证据 4 无异议；对证据 5 真实性无异议，但对证明目的有异议；对证 据 6 的具议；对证据 2 真实性无异议，但证人证言应当出庭作证，且对关联性有异议，曹雯并不是本 案的当事人；对证据 3 真实性、关联性有异议，不能用公正的方式取代证人出庭，且与本案 无关；对证据 4 有异议，原告并没有看见该公开信，并不能证明该公开信送给了原告；对证 据 5 有异议，不能因为票据来确定原告拖

8、欠了多少水电费，且与本案无关，如果被告要主张 水电费，要么反诉，要么另案起诉；对证据6 有异议，只是一张便条，不具有法律效应，且与本案无关；对证据 7 有异议，该租赁合同都是用白纸条粘贴后复印的（原告要求被告提供 合同原件，被告没有提供）。被告刘建平对被告李国兵提供的证据无异议。综合全案，对原、被告提交的证据作如下认证：对原告提供的证据1、2、3、4、5、6 的真实性，被告无异议，对其真实性予以认定， 但证明目的综合认定； 对被告李国兵提供的证据 1、 2 的真实性无异议，对其真实性予以认定， 但证明目的综合认定； 对证据 5，由于被告提供的 是存根联的收款收据，根据商业习惯，不能证实原告拖欠

9、水电费的事实，对此证明目的不予 采信；对证据乙原告要求提供原件核对，但被告未提供，对此证据，不予采信；对证据、4、6,需结合案件事实，综合认定。 经审理查明，2006 年 7 月 27 日，被告李国兵以株洲市芦淞区华鑫服饰商务写字楼（合同中 简称甲方）的名义与原告苏合攀（合同中简称乙方）签订商铺租赁合同，合同的主要内容是： 第一条：租赁场地、用途、期限； 1、乙方租赁甲方市场三楼六号商铺，面积 90平方米，从事品牌服装经营。2、合同期限自 2006 年 7 月 31 日至 2016 年 7 月 30 日，租期十年。第二条： 租金及相关费用交纳时间和方式；1、乙方所租赁的商铺的月租金为35 元/

10、平方米，十年租金共计 378000 元，考虑到乙方交租方式，租金优惠缴纳。2、乙方在本合同签订之日向甲方交纳20% 共计需要租金 302400 元，该实交租10000 元履约保证金。3、乙方需交纳商铺内水3金在签订本合同之日交纳 50%计 151200 元，剩余租金 151200 元，在本合同履行满四年之 日一次性综合管理费 300 元，（面积 50 平方米以下交 200 元/月，面积在 50 平方米或 50 平方米以上 交 300 元/月）。4、公用水电费或公共设施维护费由市场内全体承租按户平均分摊，电费按表计收（按楼层表计算，电费 1.1 元/度，水 10 元/月）。5、乙方应在每月 28

11、 日前缴 清当月综合管理费、水电费等。第三条：双方的权利、义务； 1、甲方提供水电、消防等配套 设施，乙方负责商铺的装修，并承担装修费用（甲方对市场进行整体装修，费用由租户平均 分摊，乙方对店内进行装修时需要按消防要求施工，并经甲方同意）。2、甲方负责市场公共设施的日常维护和保养，乙方商铺内的维修甲方负责派人，施工，但材料由乙方承担，乙方也可以自行对店内进行维修。3、乙方进场经营，须按工商、税务、技术监督等职能部门的要求办理证照，做到合法经营，明码标价。4、乙方必须服从甲方的统一管理，遵守市场的各项管理制度，维护市场声誉。 5、乙方在商铺内不得使用电炉，电暖气，电磁炉等电器设备，不 得使用燃气

12、用具，不得承接或改变电器线路，否则甲方有权查封和处乙方违约金，最高可处 违约金 5000 元。6、乙方未经同意擅自装修或装修不符合消防要求的，甲方有权要求乙方提 供并恢复原状，还可处乙方最高 5000 元违约金。合同期满或合同解除时，店内装修无偿归甲 方所有。7、十年合同期内租金不变，如遇到市场行情发生，甲方若调整综合管理费，须甲乙 方双方协商解决。8、乙方必须亮证经营，并须与甲方签订有关消防及计生责任书。第四条： 违约责任；1、甲方应在 2006 年 8 月 1 日之前向乙方提供商铺，公共设施和乙方商铺的正常使用，一般问题逾期 15 天未提供商铺，应向2、甲方应保证，重4、100 元/天。3

13、、24 小时内修复（配件和技术原因赔偿除外）乙方付违约金 5000 元，乙方有权解除合同，甲方退还乙方已交的全部费用。大问题应在合理时间内修复，否则，造成乙方停业的，甲方应赔偿乙方损失乙方如需转让或转租须提前告知甲方，擅自转租的甲方有权无条件收回商铺，终止合同。租赁期内，乙方必须按甲方市场规定的时间开门经营，未经甲方允许擅自关门歇业者，乙方 应向甲方交纳 100 元/天的违约金，连续 5 天不开门营业的商户，甲方有权无条件收回商铺， 终止合同并扣留全部履约保证金。5、租赁期内，乙方必须保证商铺存货价值在五万元的，每天处 1 湖滞纳金，逾期两个月不足额交纳的，1%攵合同1512002005 年3

14、200000 元，并提供该房2008 年 12 月终止合同并扣留全部履约保证金。视为假开门歇业论处， 既无条件收回商铺， 扣留全部履约保证金。6、乙方必须按时缴纳相关费 用和租金，每月水电费和管理费逾期交纳的，甲方有权无条件收回商铺，终止合同，扣留履约保证金，第二期不按时交纳的，按每天滞纳金，逾期 15 天以上的甲方有权无条件收回商铺，签订后，原告苏合攀于 2006 年 7 月 27 日向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳门面租金字楼未进行工商登记，产权人是刘建平和李国兵。10 月 28 日，被告李国兵向株洲市天元区农村信用社合作联社贷款产作为抵押，现由于李国兵逾期未还款，该房产（含刘建平的）被拍卖

15、处置。元，门面装修费 25000 元，门面押金 10000 元后，原告开始经营。 另查明，是株洲市华鑫服饰商务写26 日，株洲市华鑫市场张贴通告，由于华鑫市场一期改造，要求各租赁户清场搬出，原告于 当日搬出市场，未再经营。后双方因赔偿问题多次协商未果，由此酿成纠纷。 本院认为，原告苏合攀与株洲市华鑫服饰商务写字楼签订的商铺租赁合同，系双方当事人的 真实意思的表示，未违反法律的强制性规定， 合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行； 原告已向株洲市华鑫服饰商务写字楼交纳了各种费用，被告应向原告交付商铺并确保商铺的 正常使用，但由于株洲市华鑫服饰商务写字楼于 2008 年12 月 26 日张贴通告

16、，要求各租赁户迁出，导致原告不能继续经营，应承担违约责任；由于株洲市华鑫商务写字楼未进行工商登 记，应由实际产权人李国兵、 刘建平承担责任；被告刘建平认为虽然自己是写字楼的产权人， 但未与原告签订合同，不承担责任的辩解主张，没有法律依据，不予支持；原告要求被告返 还收取的门面租金、押金、装修费的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持；但由于原告已 实际占有并使用商铺 29 个月，原告要求返还全部的租金和装修费的诉讼请求，应予支持；由于合同租赁期限为不符合法律规定，不予支持；被告认为原告应交纳实际使用商铺的租金和公摊装修费的诉讼请求，符合法 律规定，10 年，现原告还有 91 个月未经营，原告要求按

17、合符合法律规定，应予支持；但由于原告仅交同约定按 100 元/天的标准计算损失的诉讼请求，个月的时间计算损失的诉讼请求，纳 5 年的租金，应按实际交纳租金的期限计算损失，即 31 个月（60 个月-29 个月），原告要 求按 91不符合法律规定，不予支持；被告李国兵认为由于原告拖欠水电费，违反合同约定，被告有权解除合同，但通过庭审查明，被告提供的水电费 的存根联不能证实原告拖欠水电费的事实，对此项辩解主张，不予支持；被告李国兵认为原 告将商铺改作仓库使用，违反合同约定，被告有权解除合同，但被告未提供充分的证据证实 上述主张，对此项辩解理由，不予支持；综上，被告应返还原告租金 78120 元（1

18、51200 元-151200 元+ 60 个月 X 29 个月），押金 10000 元，装修费 18958.3 元（25000 元-25000 元+ 120 个月 X 29 个月），赔偿损失 93000 元（30天乂 100 元/夭 X 31 个月），以上合计 200078.3 元。根据 中华人民共和国合同法第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、 由被告李国兵、刘建平在本判决生效后 3 日内返还原告苏合攀交纳的门面租金门面押金 10000 元，装修费 18958.3 元；二、 由被告李国兵、刘建平赔偿原告苏合攀预期可得利益损失三、 驳回原告苏

19、合攀的其他诉讼请求。本案案件受理费 6192 元，保全费 2020 元，合计 8212 元，由原告苏合攀承担 2212 元，被告 李国兵、刘建平承担 6000 元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数 提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按 本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中 级人民法院收费点缴纳； 汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，二：商铺租赁常见纠纷及注意事项分析 商铺租赁常见纠纷及注意事项分析作者：上海市建纬（深圳）律师事务所陈桂平律师而商铺

20、作为市场经济交易的载体之一，有关商商铺租赁是房地产三级市场的重要组成部分，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上篇93000 元；78120 元，铺租赁的纠纷也较为常见，而且有关商铺租赁的纠纷涉及的标的额也并不低，有些商铺租赁 年租金达几十万的都有，这个跟商铺所在的商圈有很大的关系，由此，无论对于出租方还是 租赁方来说，需要注意好有关的风险。一、招商阶段的租赁纠纷现在不管是国内的一线城市，还是二线城市，许多大型商场都存在招商活动，对于商铺而言，更是如此， 但是这个阶段， 也是租赁纠纷常有发生的阶段。 举例来说， 现在商场为了更便

21、于 服务消费者，会对商场的区域进行功能划分，比如按每一层经营产品或者同一层不同区域经 营同一类产品进行统一布置，因此，在招商的时候，就会对经营产品的承租者功能定位进行 限制，而反过来说出租人随意变更招商阶段的区域定位，也会引来被索赔的可能。另一方面，由于一般的商场为了吸引承租者的前来，经常会开出优惠条件，并且约定了预计开业的时间。但就经本人处理的案件，包括代理及咨询的案件来说，很多时候，商场的出租者容易出现以 下问题：1、擅自变更租赁合同约定的商铺位置；2、擅自缩小原定的租赁位置；3、商场因招商不足未能如期开业；4、商场为了招商而管理混乱，未能如同招商宣传阶段一样，进行功能划分；5、商场虽开业

22、，但配套的电梯、水电、网络等不具备，承租者入驻时发觉与预期相差 甚远。因此，对于承租者来说，不应一味的看重商场的招商宣传，更应该注意租赁合同里的 约定以及可能出现的风险，如果租赁合同未对商场可能出现前述五种情况作出违约约定或者 退还租金或租赁保证金的约定，则承租者将依照合同法的法理及有关规定进行索赔，从索赔 的角度以及保护自己权益的角度来说，将会加大自己的诉讼成本。反之，对于商场出租者而 言，如果对于招商预期期望过高，而擅自存在夸大宣传或者过度宣传，则可能在实际招商情 况不佳之时，面临承租人的索赔，甚至是集体诉讼。二、签约阶段的资信审查问题所谓资信审查，在此仅指出租人是否有出租的资格，承租人是

23、 否具有承租的能力，那么相对于承租人来说，本人仅提醒有关如何核实出租人的出租资格。大型商场，一般开发商委托物业代为出租，那么承租人需要注意的是有关的物业获得开发商 的授权手续，另一方面，还需要注意关于出租的商场是否存在出租限制，即是否商场的权属是否存在瑕疵或者受限，按照城市房屋租赁管理办法第六条规定有下列情形之一的房屋 不得出租：1、未依法取得房屋所有权证的；者以其他形式限制房地产权利的；卫生等主管部门有关规定的；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或4、权属有争议的；5、3、共有房屋未取得共有人同意的；属于违法建筑的；6、不符合安全标准的；7、已抵押，未经抵押权人同意的；8、不符合公安、

24、 环保、9 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。而发生前述情况下， 承租人一般风险较大， 且如果后期租赁后需要办理有关经营证照时， 可能会遇上 阻碍。 对此，在签订租赁合同或者意向书时，需要先核实是否存在前述情况，尤其承租的成 本较高、投资较大时。但是现实中，很多农村集体用地也有建立商场出租，但是在办理证照 方面，只要村委出具证明，还是不存在办理的障碍，对此，需要承租人在签订合同时，核实 是否存在证照办理的困难，避免承租后无法合法经营，对于违法建筑、或者司法、行政部门 查封的房子，承租人承租确实要三思而后行。另外，在承租人时，需要注意承租的商场所在的区域是否在拆迁范围内，按照深圳的说法就 是

25、是否在城市更新范围内，因为如果在拆迁范围内，承租人依旧承租，则投入不宜过大，且 在租赁合同中需要详细的约定好拆迁发生时的补偿问题，对于该点，将在下文进一步分析。三、商铺租赁合同的约定问题商铺的租赁合同，常见的事项除了主体之外，主要是：承租的地点、面积、租金、租金递增 的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理 途径、拆迁赔偿问题等。由于事项较多，仅针对其中上述部分事项进行分析。首先，关于承租的地点，该事项的约定，一方面涉及约定法院管辖时的选择问题，另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店 面时，相对应的违约条款设计问题。其次，关于租金递增以及时间点的问

26、题，这里需要关注 的是递增的基数，是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点，明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题，从而对于承租的投资是否可 行作出预估。第三，关于租赁保证金或者履约保证金，一般是确保承租人依约履行合同的保 证金，针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等，该点要详列部分情 况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制，则参阅本人另一篇文章租赁合同诉讼关系 的约定一法律救济与诉讼成本的纠结，在此不阐述。第四，关于拆迁赔偿问题，为何需要提及该问题，理由是按照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房屋的征收及补偿仅针 对房屋的所有权人

27、，也就是说，一旦承租的店面发生征收，则国家是不对承租人进行补偿的， 该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理，当然，按照国有土地上房屋征收与补偿条 例第十七条的规定，其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业 损失的补偿。”因此，承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出 约定，因为一旦发生征收事件，则租赁合同无法继续履行，承租人最好选择出租人价值补偿， 补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，同时需要将前述范围具 体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性，则承租人只能依据实际损 失进行索赔，而实际损失的举证证明将比较难

28、，发生诉讼时将会增加自己的举证成本。此外，需要提及的就是在合同条款中约定好，租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问 题等。四、商铺租赁合同履行过程的纠纷商铺租赁过程中，可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租 金拖欠等纠纷。 在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题， 所谓买卖不破租赁， 简单说，就是租赁合同履行期间，出租人出售出租物业的，则物业买受人受制于租赁合同，即买受人 全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是，物业出租 人出售物业需要履行告知承租人的义务，因为承租人享有优先购买权，当然，该优先购买权 是指同等条件下的优先购买权。然而

29、，实际履行过程中，关于承租人的优先购买权是很难保 证的，虽然法律上规定了承租人的优先购买权，但是又限定了同等条件下，何为同等条件， 最明显的无非是出售的物业价格，有时出租人为了变相逼迫承租人搬离，会故意抬高出售的 物业价格，对此，承租人是无可奈何的，甚至，对于出租人是否真的出售物业，无法掌控，而承租人在对商铺投资过大的情况下，往往面临承受亏损撤租的地步，不过这也非绝对，还 是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说，只要是买卖交易在租赁合同签订之后， 承租人就有权限制买受人行使所有权， 即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合同的义务。反过来，对于承租人来说，必

30、须了解的是承租的物业 在签订租赁合同之前，是否存在物业的买卖关系，如果是买卖关系在租赁合同之前，则不发 生买卖不破租赁的效果，此时，承租人遭受损失，则只能向物业的出卖人追偿。而依据法律 规定，此时双方各有过错的，在各自过错的范围内承担相应的责任，也就是说，承租人的部 分损失将不会获得法院的支持，对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权优先 于物权的一个特殊表现，依照法理，物权具有对世性，而债权具有相对性，两者相遇时，物 权无疑优先于债权的实现，但有几种特殊的情况，就租赁合同来说，除了前者买卖不破租赁 外，还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后，也就是说，抵押权人行使对物业的抵押 权，

31、需要受制于租赁合同的条款约定，反之，则不受限。五、 有关转让费、茶水费或者饮茶费（下称“转手费”）的问题商铺由于具有一定的投资价值，而租赁过程中，可能存在商铺的转租问题，多数商铺出租方 均在合同条款中限制承租人的转租权，而实际履行中，又经常会出现隐瞒商铺出租人进行转 租的情况，较为常见的就是关于转租过程发生的转让费、茶水费或者饮茶费的问题，即转租 人向次承租人收取的所谓转手费。假设前述转租行为并非获得出租人的授权或者追认，则次 承租人一旦接手商铺后，可能面临出租人对转租行为的不予认可，进而解除租赁合同，要求 次承租人撤离，那么次承租人是否可以以其与转租人的租赁合同约定进而对抗或者向出租人 索赔

32、呢，显然不行，因为未经出租人同意的转租行为无效，且合同具有相对性，次承租人的 损失只能向转租人追索，而期间的转手费在法律上也只能向转租人追偿，但是此时对次承租 人来说，索赔的风险较大，即因为其与转租人的合同无效而可能导致其过错发生的损失由其承担，而转手费是否属于合同法认可的租赁合同内容之一，也是存在争议的，对此，次承租 人在接受转租人的商铺时，必须核对或者拿到出租人授权或者确认转租人有权转租的文件， 否则将需要慎重考虑后果。六、有关商铺租赁期满的纠纷问题、办公物品、证照注销以及续约等问题。商铺租赁期满，一般是指合同的正常履行完结，此阶段，容易发生纠纷的是关于商铺的添附 物（含灯饰、空调、内部加

33、装的装修装饰物等）首先，关于商铺添附物、办公物品，承租人需要根据自己的情况，约定好租赁期限届满后， 是自行拆除添附物并归自己，还是添附物归出租人，如果没有约定的情况下，则容易发生纠 纷，出租人有时禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真无约定的情况下，依照民法通则 的规定，则承租人有权拆除带离； 如果出租人需要保留的， 则需要向承租人支付相应的费用； 如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，则出租人可拆除，费用由承租人承担。为 此，为避免日后纠纷，尽量约定清楚。其次，关于证照注销的问题，很多时候租赁商铺的承租人需要办理营业执照，而根据工商登 记有关规定，同一个地点仅能注册一个商事主体，因此，如果

34、租赁合同届满后，承租人没有 变更或注销以商铺为工商登记的地址，则出租人再行出租商铺将会遇到一定的阻碍，尤其是 新的承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题，理应在租赁合同中进行明确的约定。对于租赁期满后的续约问题， 依照法律规定，超过六个月的租赁合同， 应该签订书面的协议, 否则将视为无定期的租赁合同，双方将有权随时解除合同，但是需要通知对方并给对方合理 的准备时间。因此，对于承租人来说，一旦租赁合同期满，仍需要继续租赁的，则应该与出 租人及时续签合同，而对于出租人来说，租赁合同期满继续收取租金而未签订租赁合同的， 其行为依旧受制于原租赁合同的部分约定，包括租金、物业管理费标准等。商铺租赁

35、属于租赁合同其中一种常见的类型，而涉及的问题，其实很多，本文考虑篇幅仅摘取部分情况进行分析，具体的纠纷发生时，还是需要以商铺租赁合同的约定、双方的主体情况、有关的租金缴纳票据等来综合分析，方有利于维篇三：商铺租赁合同纠纷中弱势承租人维权成功的案例商铺租赁合同纠纷中弱势承租人维权成功的案例作者：来源：阅读：原 告：张小姐。代理人：杨生顺律师。被 告：昆明某房地产开发经营有限公司。住所：昆明市西昌路。原告诉状：诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，退还原告租金 29400 元、押金 2940 元和物管费 1260 元，支付违约金 2940 元，赔偿装修费损失 42800 元。以上款项合计为 7934

36、0 元。2、判令被 告承担本案诉讼费。事实和理由：原告在报纸上看到被告“昆某之春”服装商城的招商广告，经协商遂与被告于21 日签订“昆某之春”商铺租赁合同一份，约定原告租用被告经营，租金每月 2940 元，租期三年，先一次性交纳2005 年 11 月4103 号铺面专用于“服装”2005 年 12 月 22 日2006 年 12 月 21 日共一年租金，并约定了履约保证金、甲方责任、乙方责任和违约责任等内容。合同签订当日 原告将第一年租金 35280 元、商铺保证金 2940 元、商铺物管费 1260 元一次性足额交给了被 告。并经被告同意进行装修，于 2005 年 12 月 10 日开张营业

37、专卖“法国西域威龙“品牌男 装，虽因被告管理经营原因造成原有大部分租户撤走市场凋零情况，原告服装店生意却还不 错，月净收入达 5000 余元。然被告于 2006 年 1 月 23 日向原告等“昆某之春”剩余所有租户发出书面通知要求解除合同， 至此整个市场被迫关门停业，原告等租户血本无归。此后，原告及律师多次找到被告提出退 还已交款项并赔偿损失。被告工作人员表示，希望原告能够在9 月份规划改造完成重新招商时续租该铺面，若不愿意续租同意全额退还已交租金、押金和物业管理费用和赔偿装修损失。因被告重新规划的经营项目与服装经营大相径庭，续租合同目的不能实现，故一开始就说明 不愿意续租，但被告除愿意退还收

38、取款项外，仅同意赔偿壹万元装修损失费。2006 年 8 月 30日原告代理人向被告发出律师函，被告承认争议事项院，请求依法判决。本案亮点：出租方格式合同对其非常有利，其合同义务仅仅为将面积相符的商铺交给承租方 使用即可。本案中被告的违约点为：第一、未保障服装经营氛围，造成原告的仅仅拥有铺面 但没有顾客，合同目的不能实现；其次，出租方拟将商场改为花市，在花市里卖衣服，显然 不合适；第三、被告的违约行为如何证明的问题。律师通过拍照证实商场大部分铺面空虚， 部分已经改成花市；通过证人证实出租方曾经发出过商场改行花市的书面表示，但原告仅仅持有复印件；第四、原告的装修费用损失如何证明，律师通过装修方出具

39、的发票证实；第五、原告停止经营的时间如何界定，律师认为是出租方在招租过程中的欺诈行为导致原告上当受 骗，而签订该合同，而当原告将房屋装修完毕后，经营过程中发现被告招商不足，且原有大 部分商户却撤出。第六、格式条款的认定，要求法院认定格式条款无效。一审判决概括：五华法院全部支持了原告的诉讼请求。在霸王合同对原告不利的前提下，通 过代理律师的努力举证转被动为主动。出租方上诉：出租方认为其根本没有违约，违约的是原告人，一审判决认定事实、适用法律错误，故提起上诉。要求二审法院依法改判驳回原告的诉讼请求。二审结果：经昆明中院主持调解，原告要求被告当即支付赔偿款，在此情况下同意在一审判决的款项基础上做出稍

40、许让步；被告当即同意，双方达成调解协议。被告当即支付了全部赔偿款项， 原告的装修款、 支付的租金、 物业管理费、 被告承担的违约金全部得到了支持。附：一审原告律师代理词： 尊敬的审判长、审判员：作为张小姐诉昆明某房地产开发经营有限公司租赁合同纠纷一案中原告的诉讼代理人，针对本案争议焦点，在您已充分注意的前提下发表如下代理意见，厚望采纳：一、 被告招租行为存在欺诈，且合同生效后不能保障商场正常经营已经构成违约。814 并书面告知已委托律师全权处理此事，经原告律师与被告律师联系，被告律师不愿意协商，故原告为了维护自身合法权益，将 本案诉至贵证人证实早在 2005 年 7、8 月份，就因为被告经理等

41、人管理不善殴打租户等综合原因，造成 “昆某之春”租户撤走三、四十家，并停业几天，之后，被告与租户之间经常发生矛盾并一 直得不到解决，被告在非正常经营的情况下，又再一次广告招商欺骗原告入租。被告欺诈原 告得逞签约收取款项后，仍管理不善再一次造成大部分租户撤出商场，至构成违约。二、 被告无法经营状态下决定重新规划改行并“通知”原告解除合同，违约事实非常清楚。被告为了改变经营不善造成的商场无法经营状态，决定重新发展新的行业，故于月 23 日发出书面通知（证据四）给原告等剩余租户，招商期内免收三个月的租金；不愿意继续经营的。上述条款足以证实被告违约，首先证实被告不能保证商场正常经营；其次证实被告强行解

42、除 合同后，原告无论续租与否都要停止营业，重新签订合同；其三、依商场状况及被告重新改 行花市事实，原告除接受解除合同外别无选择，理人也承认经过七八个月的改造装修，故被迫于 1 月 28 日搬出铺面。庭审中被告代“昆某之春”已改成花市，很明显，原告租用此铺面合“花市”，“通知”2006 年 12006 年 1 月左右，商场凋零。被告已经无法保障原告等剩余租户的正常经营，使原告合同目的不能实现，已经第三条：“租期未满的商户愿意继续经营的， 公司将提供方便，按新的租金签订新的租赁合同，？”，？”第四条：“同意留下的原有商户必须服从今后商场统一的规划调整。招商期内停止营业同目的根本无法实现。实际上发出

43、通知后，被告的工作人员就已经向原告说明要改成建议原告改做花，原告善于经营服装却不会经营花草，故随即要求被告退还租金、押金及物 管费并赔偿装修损失。被告同意退还相关费用，装修费也同意退给，但要求原告出示装修费 用发票，经原告将装修票据相关材料交予被告后，被告却以种种理由希望原告能够少一点， 原告做了让步后被告最终只愿意赔偿1 万元装修费。律师也进行了多次协商，被告蛮不讲理，2 款约定，毫无解决问题的诚意，找出种种理由要求降低赔偿数额。三、 原告主张赔偿数额事实、法律依据充足，理应全额支持。根据合同第八条第被告违约应退还未满租期的租金，赔偿装修费用及承担已付剩余租金1、 退还原告剩余租金，原告经营

44、不到两个月，扣除两个月租金10%违约金责任。5880 元，应退还剩余租金为29400 元。合同签订于 2005 年 11 月 21 日，而合同期限为 2005 年 12 月 22 日一 2006 年 12 月 21日，原告装修完成后 2005 年 12 月 22 日开业经营不到两个月时间，走。2、 押金 2940 元和物管费 1260 元应全额退还，被告违约致使原告合同目的未能实现，10 余万元的损失，依合同法的规定应予退还。3、 依约违约金为剩余租期内租金的10%剩余租金为 29400 元，违约金为 2940 元。4、 原告支付铺面装修费 42800 元，依约被告也应该全额赔偿。 被告企图以

45、装修未“书面同意” 推卸承担装修费赔偿责任，没有合同和事实依据。考虑到装修时间，双方签订时被告就给出1 个月时间装修，原告装修时请示了被告，被告并没有要求办理任何手续，原告企图伪造间接证据证实装修需书面同意没有合同依据，主张更无合理性，合同第七条意，但并没有“书面”字样，根据合同法第四十一条：释。”，此合同被告单方提供为了重复使用而制作的，异，早在装修时提出来了，也不至于等到纠纷引起才提出来。综上，被告违反合同约定，未能保证原告正常经营并实现合同目的行为构成违约，并且被告 无法经营研5 款虽然约定经同“对格式条款的理解发生争议的，属于格式合同，既然同意有“书并造成即 1 月 28 日被迫撤应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解面”和“口头”两种，从法律上将只能解释为口头同意。实际上被告也口头同意了，相反， 被告若有议究改行情况下通知原告解除合同行为证实其应该承担违约全部责任及纠纷期间铺面闲置造成的租金损失责任。原告诉讼事实法律依据充分，请求法官给予全部支持，以 维护合法的市场秩序，保护租赁关系中的受害者。