2022年河南省房地产估价师深度自测试卷.docx
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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题,每题1分,选项中,只有一个符合题意)1. 【问题】 在计算扣除项时,除开发成本、管理费用外,还应当包括()。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、投资利息和开发利润【答案】 C2. 【问题】 在房地产项目可行性研究阶段,对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是( )。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法【答案】 B3. 【问题】 某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下,有效毛收入500万元,房屋折旧费30万
2、元,维修费、保险费、管理费等50万元,业主支付的水电费、供暖费等40万元,房地产税等65万元,抵押贷款还本付息额70万元,收益法估价中,该房地产的净收益为()万元。A.245B.275C.315D.345【答案】 D4. 【问题】 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(2006年5月24日国办发200637号)规定,对空置()以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年【答案】 C5. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为15万平方米、容积率为3的住宅用地,甲房地产开发公司拟取得该宗土地后进行滚动开发,委托乙房
3、地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的动态分析法进行估价。A.价值时点的住宅市场价格B.三期开发完成后的住宅市场价格,折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格,分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格,分别折现至价值时点【答案】 D6. 【问题】 判断一个评估价值的准确性,可以采用的标准是()。A.实际成交价格B.实际价格C.正常负担下的价格D.复核评估价格【答案】 D7. 【问题】 在实际操作过程中,通常按照开发项目是否分期与开发经营方式,有时还会考虑物业类型的匹配结构,构造()个基本评价方案。A.12B.13C.23D.24【答案】 D
4、8. 【问题】 2010年8月,A市B房地产开发公司通过合法方式,在该市城市规划区内,取得了一块建设用地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅小区建设,并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元,建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式,选择了C施工单位,工程合同价为4000万元。同时通过招标方式,选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金,准备通过预售其建设的商品房,取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后,委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间,B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同,合同约定建筑面积为100m2,并约定售房价格为3000元/m2。20
5、12年1月,该住宅小区全部业主入住,并开展了物业管理。2012年2月,经确权登记,王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2012年5月,该住宅小区召开了首次业主大会,并重新选聘了D物业服务企业。A.500B.800C.1200D.1500【答案】 C9. 【问题】 某成交实例成交总价为24万元,分三期付款,首期付8万元,6个月后支付8万元,余款于一年后付清,假设年利率为5%,则该实例的实际价格是( )万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】 C10. 【问题】 某城市处于平原地区,城中有两条河流汇集,并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区,地下煤炭资源储藏丰富,形成了
6、煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。2011 年,甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积5600m2、总建筑面积17000m2的住宅项目。该项目由3幢建筑组成,均为现浇框架结构,每幢建筑的进深为14m,基底面积均为860m2,共8层,其中一层建筑面积720m2,二层以上建筑面积相等。建设期间,乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款9000万元,以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011年,甲房地产开发公司销售收入1.70 亿元,其中,销售收入净额1.58 亿元,营业成本0.85亿元,销售费用、管理费用和财务费用分别为0.17 亿元、0.13 亿元和0.04 亿元,所得税税率为
7、25%。A.600.83B.618.33C.686.66D.706.67【答案】 D11. 【问题】 某房地产开发项目拟有三个投资方案,若对这三个方案的经济合理性进行比较,则比较的基础是该项目的( )。A.损益表B.资金来源与运用表C.资本金现金流量表D.全部投入现金流量表【答案】 D12. 【问题】 从理论上讲,房地产市场分析的第一步工作是()。A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】 D13. 【问题】 房地产开发企业资质管理规定规定,房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发( )。A.二级资质证书B.三级资质证书C.四级资质证书D.暂定资质
8、证书【答案】 D14. 【问题】 通过市场调研,获知某类房地产20132017年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2,则采用平均增减量法预测该类房地产2019年的价格为()元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5【答案】 C15. 【问题】 在一定时期内,某类商品房的市场潜量是指这类商品房的()。A.市场需求上限B.市场有效需求C.市场现实需求D.市场最低需求【答案】 A16. 【问题】 在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于2001年8月31日,经济寿命为60年,后于2011年8月31日补办了建设
9、用地使用权出让手续,土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估,经测算,该办公楼的土地重新取得价格为3000万元,建筑物重置价格为4500万元,残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为()万元。A.5850B.6125C.6510D.6675【答案】 D17. 【问题】 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向( )发出保修通知。A.建设单位B.施工单位C.总承包单位D.监理单位【答案】 B18. 【问题】 一套总价为30万元的住宅,在下列实际交易的付
10、款方式中,最经济的是( )(假定年利率为5%)。A.成交日期时一次性付清,给予3%的价格优惠B.成交日期交付10万元,余款在一年内每半年支付10万元C.在成交日期的一年后一次性付清D.成交日期支付5万元,余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付【答案】 C19. 【问题】 A房地产开发公司于2011年1月开发一普通商品住宅项目小区,项目总投资为3000万元,并以出让方式取得了该项目建设用地使用权。2011年6月,经招标,分别与B监理公司、C施工企业签订了监理合同、施工合同,其中建设工期为一年半,施工工程合同价为1800万元。2010年4月,正式开工建设。2011年9月,C公司完成该小区开发
11、,并通过综合验收。A.300B.600C.1000D.1050【答案】 B20. 【问题】 中国大陆目前的土地使用权出让中,拍卖、招标的价格较能反映市场行情,而协议价格( )。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低【答案】 D二 , 多选题 (共20题,每题2分,选项中,至少两个符合题意)1. 【问题】 (2015真题) 国有土地上房屋征收补偿内容包括()的补偿。A.被征收房屋价值B.因征收房屋造成的搬迁费C.因征收房屋造成的停产损失D.因征收房屋造成的临时安置E.因征收房屋造成的上、下班交通费【答案】 ABCD2. 【问题】 有下列()情形的合同无效。A
12、.一方以欺诈.胁迫的手段订立合同,损害对方利益B.恶意串通,损害国家.集体或者第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的D.损害社会公共利益E.违反法律.行政法规的强制性规定【答案】 BCD3. 【问题】 关于房地产投资优点的说法中,正确的有()。A.能抵消通货膨胀的影响B.相对较高的收益水平C.提高投资者的资信等级D.投资回收期较短E.投资数额较小【答案】 ABC4. 【问题】 城市规划管理系统由()组成。A.城市规划决策系统B.城市规划执行系统C.城市规划反馈系统D.城市规划保障系统E.城市规划发展系统【答案】 ABCD5. 【问题】 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房地
13、产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】 ABC6. 【问题】 下列选项中同时具有财产权和人身权双重属性的是 ()。商业秘密具有 (请作答此空) 属性。A.名誉权属性B.人身权属性C.财产权属性D.使用权属性【答案】 C7. 【问题】 房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题有( )。A.做出是否投资的决定B.对项目投资进行详细测算C.是否有进行详细可行性研究的必要D.有哪些关键问题需要进行辅助研究E.系统比较项目的规划设计方案【答案】 ACD8. 【问题】 下列选项中,运用比较法估价的一般步骤包括()。A.收集交易实例B.选取可比实例C.建立比较基础D.计算比较价值E.分
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