2022年远洋地产开工程项目管理甲方过程控制重点指引年 .pdf

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1、远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年1 工程项目管理甲方过程控制重点指引一、工作指导思想：1、以专业铸造成就，以品牌树立形象，以优质服务回报业主；2、牢固树立“百年大计、质量第一”的意识；3、确立“监督、检查、指导、服务、协调、廉洁”的工作方针；4、倡导“当好管家、做好参谋、推动项目实现目标”的企业文化；5、运用“事前有计划、事中有控制、事后有对策，问题少积累”的管理方法；6、明确“仔细、认真、诚恳、周到”的工作态度；二、项目管理目标：1、总目标：通过科学、严谨的组织管理，实现质量、进度、投资、安全等四大目标，并使项目取得一定的社会效益；2、质量目标：实现各项合同约定的标准；3、进度

2、目标：实现经批准的总控计划要求，并控制各项合同约定的工期目标；4、安全目标：无重大伤亡事故；5、档案管理目标：全面、及时、准确、齐全、整洁，符合城建档案馆进档要求。三、工作范围：1、项目各项行政许可和审批手续的办理；2、项目建设全过程的管理控制；3、竣工验收、产权办理、交付使用；4、资料归档、项目结算；5、保修责任期的管理（服务期：自竣工验收之日起五年）。工程实施阶段指工程项目部参与或控制的各个阶段，主要有：?设计阶段?开工前甲方准备工作?现场实施阶段土石方施工阶段基础施工阶段主体施工阶段名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指

3、引2014 年2 装饰装修施工阶段安装施工阶段室外管网施工阶段?验收阶段?项目移交阶段在以下阐述中，将基本按照建设程序、计划管理、技术把控、质量把控、合同管理、安全文明施工等几大方面进行。一、设计阶段本阶段的责任部门为研发部1、建设程序?初步设计阶段的报建内容：取得海南省建设工程初步设计审查意见通知书（规划局）取得建筑工程消防设计审查意见书（建扩）（消防局）取得关于城市建设项目（设计方案）配套绿地的意见（园林局）取得初步设计审查意见通知书/初步设计批复（建委）取得建设项目防空地下室方案审查意见通知书（人防办）,仅对就地建设人防项目 申领投资备案证（发改委）建设项目防空地下室初步设计审查意见通知

4、书（人防办）?施工图设计阶段的报建内容：施工图审查备案、取得海南省建设工程施工图设计文件审查备案书（建委）建筑工程施工图设计的消防设计审核意见书（建）（消防局）（项目）装饰工程施工图消防设计的审核意见（建修）（注：对需作二次装修的项目应做此项工作）建设项目防空地下室施工图设计审查意见通知书（人防办）建设项目防雷工程设计审核书（防雷办）环保审查意见书（环保局）工程放线回单（市规划勘察院）建设工程规划许可证（规划局）建设工程临时规划许可证（用于土石方平场、样板区等工程）（规划局）名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年

5、3 2、技术把控?施工图设计任务书讨论的介入?以往类似产品使用中的优缺点分析二、开工前甲方准备阶段1、标区划分及施工总平面布置2、施工用水电的落实3、施工单位选择、监理单位签订4、向施工和监理单位进行文档管理、计划管理、技术管理、OA使用等相关管理办法交底资料的准备5、项目节点计划的编制（达到分部深度）6、办理施工许可证及安检、质检手续相关资料的准备7、监理大纲、施工组织设计的编写审查三、现场实施阶段（一）土石方施工阶段1、建设程序土石方因甲方直接发包，故建设程序按一个单位工程进行 土石方施工许可证办理注意：在发证之前，建管站需要对现场进行检查，项目部要注意围墙、道路等设施的完善、规划放线点位

6、的保护等，尽量不要提前施工。开工报告开工前，施工单位现场负责人填写施工现场质量管理检查记录表，报总监验收取得施工许可证之后，施工单位向监理公司提交单位工程开工报告。开工报告批复后，现场即可开始施工。质检交底施工许可证办理完成后，质检站即会安排进行质检工作方案交底交底会由甲方项目经理或总监主持参会单位：质检站主辅监、建设单位、监理单位、施工单位相关负责人会议主要内容：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年4 A、监督组织介绍B、监督核查和抽查参建各方质量行为C、监督抽查工程的实体质量D、对工程的竣工验收进行监督E、

7、监督的方式和质检站质量控制部位介绍 验收合同范围内的工作内容完成、施工质量自评合格。资料整理完成，即可进入验收程序。对土石方工程，如果合同范围大、一次施工完成受到环境制约（如分期拆迁等）、可配合单位工程的进展向质检站申报几次中间验收，每次中间验收均按竣工验收要求进行，最后一次验收完成后，将每次中间验收的资料分册汇总装订。每次验收分成质量初步验收和竣工验收二部分：a)质量初步验收初验是单位工程验收前的一项重要工作、是保证验收一次通过的前提。参加单位及人员：设计单位设计师及项目负责人、监理单位总监及专业监理、建设单位项目经理及专业工程师、施工单位项目经理及技术负责人等会议主持：项目总监会议议程：现

8、场抽查、资料检查、确定整改内容整改完成时间整改检查人、初步确定验收时间现场验收重点：标高、平整度、基底几何尺寸、挖方区边坡坡度、合同范围技术资料验收重点：原状地貌复核图、方格网图、设计交底纪要、施工方案、回填区压实系数检测报告及检测数量等会议纪要整理人：监理公司文员纪要发放单位：各参会单位b)竣工质量验收土石方的竣工验收实际上只进行质量验收，不进行各单项验收初验整改完成后，施工单位向监理公司提交单位工程竣工报告验收前二天，施工单位将整理完成的竣工资料报送质检站主监处审查，根据审查结果由主监确定验收时间。建设方项目部将验收通知书面告知各参会单位。名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第

9、4 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年5 参加单位及人员：质检站主监、设计单位设计师及项目负责人、监理单位总监及专业监理、建设单位项目经理及专业工程师、土石方施工单位项目经理及技术负责人、主体总包单位项目经理及技术负责人等会议主持：建设方项目经理会议议程：现场实物验收、资料验收、各参建方作工程执行强制性条文的汇报、质检站主监对工程质量和验收程序发表意见、各方提出须整改完善的问题及处理建议现场实物验收：重点：标高、平整度、基底几何尺寸、挖方区边坡坡度、合同范围核对等技术资料验收会议纪要整理人：监理公司文员（在会议结束前，将会议主要内容当场整理出来，取得共识以提高会

10、后签字盖章的速度）纪要在建设方审查后，由施工单位送达各参会单位签字盖章纪要发放单位：各参会单位c)场地移交土石方工程是基础工程的前一个工序，土石方的施工质量对基础施工有直接影响。土石方的验收必须邀请总包单位参加，验收完成后立即进行总包范围内的场地移交。移交范围：施工总平面中的总包范围（含环境），按总平面布置中的施工围墙坐标点进行划界移交内容：标高（注意含环境标高）、平整度、边坡放坡系数、边坡稳定状况等移交主持人：责任监理、双方施工单位技术负责人（建设方参与）移交资料：图纸及移交书三方签字盖章，移交完成后，场地的守护等工作归总包，土石方单位退场2、计划管理土石方工程仍按计划体系进行计划管理，即施

11、工单位须编制总进度计划、材料总计划、月度进度计划、月度资源计划、月度材料计划、周进度计划等重点：施工总进度计划是否满足合同要求、资源计划是否与进度计划匹配、周计划的每项落实措施等3、技术管理名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年6 设计交底及图纸会审图纸会审分内审及会审二阶段施工图内审：主持人：监理公司总监参加单位：施工单位、建设单位、监理单位重点：共同对平基施工图中错漏碰缺等进行清理、对重要部位施工措施进行商议以确定是否须向设计院提出确认纪要整理：由施工单位整理，监理及建设单位确认后在交底前一天送设计院项目负责

12、人处，以保证设计交底的效果设计交底及图纸会审：主持人：建设方技术负责人参加单位：设计院、勘察单位、施工单位、监理单位、建设单位重点：交底：设计人讲解设计思路、施工控制重点、重要部位的施工方法等、各种标高范围、放坡方式、土方平衡、爆破要求、压实要求等会审：针对各方提出的问题，设计人逐一回答；对须进行图纸修改的地方，如问题简单且文字能描述清楚，可在会议纪要中直接修改、如问题复杂或文字不能描述清楚，则由设计院发出设计变更通知书进行变更。交底及会审纪要由施工单位整理，监理及建设方审查后由施工单位送各参会单位签字盖章生效并由监理公司发放各参会单位 施工方案及监理实施细则的审查施工交底完成后，施工单位编制

13、施工方案、监理公司编制监理实施细则交建设方审查。建设方对施工方案审查重点：检验批划分合理性、爆破开挖及回填顺序、车辆进出通道、资源与进度的匹配、有无定额外费用产生等。施工措施只要合理、能保证质量安全进度、尽量不产生额外费用，不要强行要求对方按甲方意图实施。（因技术方案文档较长，采用纸质文档流转的方式进行）监理实施细则审查重点：监督重点、旁站部分、执行标准、质量控制（特别是爆破、回填部分）措施等 设计变更管理按“设计变更、现场签证操作流程”实施名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年7 方格网的测绘如果施工单位对图上

14、测量的工程量有异议，可委托监理进行现场方格网的实测，建设方抽查。土石方量一定要在开工前三方书面确认4、质量控制 挖填方的质量控制土方开挖质量控制重点：弃土堆放、开挖深度、表面平整度、基底土性、排水等爆破质量控制重点：用药量、每次爆破深度、临近完成面时的爆破控制等填方质量控制：分次回填厚度、回填土中石质粒径控制、回填土草根等杂物清理、碾压遍数、回填压实系数等 边坡质量控制放坡系数的控制、填方区边坡稳定性控制 淤泥及草根等清掏淤泥及草根等必须全部清掏干净5、合同管理土石方阶段由工程部负责签订的合同有：土石方监理合同土石方阶段由造价部负责签订的合同有：土石方施工合同、管网改造合同?土石方监理合同土石

15、方监理合同可以同主体监理合同一齐签订，也可视情况分开签订。监理合同签订时间可以在初设完成后进行，合同签订要经过邀标、投标、合同签订等几个程序，重点注意：A、监理单位和总监资质与本项目匹配B、投标价格达到我方内定要求C、对方报送二个项目部供我方选择，各项目部人员数量及资质满足项目要求，项目部人员已有一定磨合期。D、考察项目部监理过的项目质量，如达不到基本要求，要求对方重新报送项目部及总监人选E、对总监和主要专业监理进行单独交流，考察其专业及管理能力名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年8 F、对于小区项目，由于分期

16、分组团开工，在进度款和奖金的支付方式上要考虑操作上的方便和监理积极性的调动?土石方施工合同 土石方平场土出图后，项目部根据设计及规范要求，结合工程量、工期等综合因素，在 OA上“工作联系单”提交土石方工程合同需求联系单，填写内容参建OA该栏“合同需求联系单模板”造价采购部按审批完成的合同需求，在中标通知书取得后进行施工合同的签订。合同签订前的会签中，项目部要注意A、合同范围、质量要求、合同工期等是否与合同需求一致B、合同总金额和单方造价要一并签订，以防止合同范围外一旦产生其它工程量，现场可以根据单方造价进行收方处理C、进度款付款方式是否便于现场的管理D、各种处罚措施是否恰当?管网改造合同重点：

17、经对方认可的技术方案、改造完成时间、施工范围等6、安全文明施工安全文明施工的责任在合同上应全部归于施工方和监理单位。要求监理公司每月按 JGJ5999 标准和海南省安全文明工地标准进行考评打分，不合格者，按合同相关条款进行处罚。项目部重点控制以下问题：爆破安全控制 开挖临空面的围护 车辆出场冲洗 外运车辆加盖上路 进出口道路硬化、沉砂、冲洗设施完善 施工围墙、大门按“五图一牌”标准进行布置 施工用电按规范搭设 工人安全帽、工作牌统一 施工临设规范，外观整齐，通道、用电、灭火设施等严格按消防规定进行车辆出场冲洗照片样本名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 41 页 -远洋

18、地产海南公司工程部管理作业指引2014 年9（二）基础施工阶段1、建设程序?施工许可证办理从基础开始，即进入主体单位工程的施工，前提是单位工程施工许可证的取得。注意：在发证之前，建管站需要对现场进行检查，项目部要注意围墙、道路等设施的完善、规划放线点位的保护等，尽量不要提前施工。?开工报告内容及要求同土石方施工部分?质检交底内容及要求同土石方施工部分?第一次基坑验槽（桩基验孔）第一批基坑开挖进入嵌岩部分后，施工单位进行岩芯取样试压，结果合格后，举行第一批基坑验槽（桩基验孔）会议参加单位及人员：质检站主监、设计单位设计师及项目负责人、勘察单位项目负责人、监理单位总监及专业监理、建设单位技术负责人

19、及专业工程师、施工单位项目经理及技术负责人等主持人：项目总监会议议程：现场检查（施工单位须准备好检查工具及手套软梯等）、技术资料检查、检查结论、整改内容等实物验收重点：基底岩石目测、敲击资料验收重点：试压资料、详勘资料与现场实际状况的对应等（详见海南省建设工程质量总站编建筑工程施工质量验收规范用表及填表说明P28）会议纪要整理人：施工公司文员（在会议结束前，将会议主要内容整理出来当场确认，取得共识以提高会后签字盖章的速度）纪要在建设方审查后，由施工单位送达各参会单位签字盖章纪要发放单位：各参会单位?桩基础承台施工前验桩和承台钢筋检查?基础验收基础施工完成后，按分部工程的要求进行基础分部的验。基

20、础验收合格方可进入名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年10 主体结构工程的施工。施工单位基础施工完成自检合格后，即可申报基础结构验收。监理公司进行轴线复核、技术资料特别是检测资料的检查，合格后即可同意进行基础分部的验收。验收程序如下：参加单位及人员：质检站主监、设计单位设计师及项目负责人、勘察单位项目负责人、监理单位总监及专业监理、建设单位技术负责人及专业工程师、主体总包单位项目经理及技术负责人等会议主持：监理公司总监会议议程：现场实物验收、资料验收、各方提出须整改完善的问题及处理建议、施工质检站主监对工程质量

21、发表意见现场实物验收重点：申请验收范围与现场完成情况的对照、基顶标高、轴线复核、地梁等观感质量检查等技术资料验收重点：设计变更、竣工图、桩的检测记录、砼强度检测报告、见证取样试验记录、第一次验槽会议纪要、原材料半成品合格证和进场检验记录等会议纪要整理人：施工单位文员（在会议结束前，将会议主要内容当场整理出来，取得共识以提高会后签字盖章的速度）纪要在监理及建设方审查后，由施工单位送达各参会单位签字盖章纪要发放单位：各参会单位2、计划管理基础开工前，总包单位按我司五级计划的要求，在我司节点计划的基础上，报送单位工程总进度计划（作到分项深度）和总材料计划、按分部提交资源计划（劳动力、施工机械、周转材

22、料等）施工单位提交的计划：进度计划：基础施工阶段，根据总进度计划编制基础分部的实施进度计划（检验批深度）、后进入月度进度计划和周进度计划的编制材料计划：在材料总计划的基础上，施工交底完成后在规定时间提交月度材料计划资源计划：分部开始月，随进度计划提交该分部资源计划资金计划及月度完成量报表：按月提交名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 10 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年11 项目部提交的计划：甲方工作计划（在总进度计划基础上编制的属于甲方完成的分包合同、材料设备采购、二次设计等计划）、项目部月度工作计划及上月完成情况总结、员工月度工作计划、员工周

23、计划（周计划仅限项目部内部使用，各项目自行确定是否编制）甲供材料计划资金计划及月度完成量审批 计划管理的重点：各级进度计划是否达到甲方要求、甲方工作计划编制、月度计划与总计划的匹配、月度未完成部分的补救措施、月度资金计划（注意工程后期资金计划的落实）3、技术管理 设计交底及图纸会审图纸会审分内审及会审二阶段基础阶段内审只进行施工方、监理、甲方三方内审主持人：总监参加单位：施工单位、建设单位、监理单位重点：共同对基础施工图中错漏碰缺及设计未明确处等进行清理、对重要部位施工措施进行商议、将基础施工图及主体结构施工图进行比对检查二者有无矛盾处，以确定是否须向设计院提出确认纪要整理：由施工单位整理，监

24、理及建设单位确认后在交底前一天送设计院项目负责人处，以保证设计交底的效果设计交底及图纸会审：主持人：建设方技术负责人参加单位：设计院、施工单位、监理单位、建设单位重点：交底：设计人讲解设计思路、施工控制重点、重要部位的施工方法等，如嵌岩要求等会审：针对各方提出的问题，设计人逐一回答；对须进行图纸修改的地方，如问题简单且文字能描述清楚，可在会议纪要中直接修改、如问题复杂或文字不能描述清楚，则由设计院发出设计变更通知书进行变更。交底及会审纪要由施工单位整理，监理及建设方审查后由施工单位送各参会单位签字盖章生效名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 11 页，共 41 页 -远洋地产海南公

25、司工程部管理作业指引2014 年12 基础分部施工方案及监理实施细则的审查施工交底完成后，施工单位编制基础施工方案、监理公司编制监理实施细则交建设方审查。建设方对施工方案审查重点：基础阶段检验批划分原则、桩基开挖同心度及护壁方式、进入中风化可嵌岩的判定、钢筋笼的制作吊装方式、开挖的安全措施、资源与进度的匹配、有无定额外费用产生等。施工措施只要合理、能保证质量安全进度、尽量不产生额外费用，不要强行要求对方按甲方意图实施。（因技术方案文档较长，采用纸质文档流转的方式进行）监理实施细则审查重点：监督重点、旁站部分、执行标准、质量控制（特别是轴线、桩基开挖同心度、中风化判定、嵌岩深度检查、各种试验监督

26、、混凝土浇筑）措施等 设计变更管理按“设计变更、现场签证操作流程”实施 基础竣工图绘制因基础全部为隐蔽工程的特点，按城建档案管理要求，基础竣工后必须重新绘制竣工图基础竣工图绘制要求详见城建档案管理基础（重庆市城市建设档案馆 2001年 6 月编）相关要求4、质量管理（本次仅阐述人工挖孔桩）重点：轴线复核（所有轴线）、桩位、孔深（中风化、嵌入深度的判定）、桩体质量、混凝土强度（试验资料、动测）、承载力（岩芯取样）、护壁、桩径及垂直度、钢筋笼质量（钢筋进场检验、钢筋笼制作质量、钢筋笼放置要求）等5、合同管理基础开工前的合同主要有：工程项目部负责签订的合同：监理合同、白蚂蚁防止合同、桩基动测合同、临

27、时用地用房租赁合同等造价部负责签订的合同有：单位工程总包合同、生化池工艺处理合同、商品混凝土供应合同、钢材供应合同、三通一平合同、项目部临时办公室施工合同等?工程项目部负责签订的合同：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 12 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年13 监理合同要点：同土石方监理合同 白蚂蚁防止合同要点：资质审查、报价、施工时间、付款条件等 桩基动测合同要点：实验室资质、单桩报价、付款条件等 临时用地用房租赁合同要点：时间、价格、付款条件?造价部负责签订的合同 单位工程总包合同会签要点：同土石方合同 生化池工艺处理合同 会签要点：污水处

28、理量、排放等级与环评报告书的一致性、每个生化池的施工图设计、施工过程的配合、检测配合、付款条件等 商品混凝土供应合同会签要点：小时供应量、厂家小时生产量、厂家距离、罐车数量、供应量结算方式、前台工长权限等 钢材供应合同会签要点：供应量、供应时间与项目进度的匹配等 三通一平合同会签要点：通水通电时间、施工给水排水强电平面布置与合同输入是否吻合等，施工单位最好是场区内已确定的总包单位。项目部临时办公室施工合同会签要点：施工完成时间、施工单位最好是场区内已确定的总包单位?合同签订的时间按甲方工作计划中的时间进行6、安全文明施工安全文明施工的责任在合同上应全部归于施工方和监理单位。要求监理公司每月按

29、JGJ5999 标准和海南省安全文明工地标准进行考评打分，不合格者，按合同相关条款进行处罚。基础阶段项目部重点控制以下问题：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 13 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年14 临边防护，深度超过2 米应设置防护栏 坑边荷载、料具堆放与坑边距离 坑壁支护、变形体的支护、排水措施 施工电源严禁地面摆放、架空应符合要求；配电箱防止位置及接线正确 作业环境 塔吊必须经技监局验收合格后使用、塔吊司机及指挥必须持上岗证且通讯设备完好 施工围墙封闭完全、大门按“五图一牌”标准进行布置 外运车辆进出场冲洗 材料堆放整齐现场及宿舍防火措

30、施到位（三）主体结构阶段（混凝土结构）1、建设程序?主体结构施工前需完成的程序基础验收合格，才能开始主体结构的施工。?质检站在主体结构施工阶段必须进行的分项验收主体工程首层、结构转换层、屋面层梁板钢筋隐检，首层砌体验收必须建设、监理、施工、设计、质检共同到场验收，并形成会议纪要实物验收重点：模板及支撑系统、钢筋加工质量、钢筋连接质量、钢筋安装质量资料验收重点：设计变更和技术洽商单、钢材出厂合格证和进场复验报告、钢筋接头试验报告等验收会议主持人：项目总监实物验收重点：对照设计图和规范等要求，进行模板安装及支撑系统、钢筋加工、钢筋连接、钢筋安装等质量检查。准备工具：卷尺、吊线头等资料验收重点：设计

31、变更和技术洽商单、钢材出厂合格证和进场复验报告、钢筋接头试验报告等会议纪要整理人：施工公司文员（在会议结束前，将会议主要内容整理出来当场确认，取得共识以提高会后签字盖章的速度）纪要在建设方审查后，由施工单位送达各参会单位签字盖章纪要发放单位：各参会单位名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 14 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年15?结构转换层后第一标准层梁板钢筋隐检和砌体验收，必须建设、监理、施工、质检共同到场验收，验收程序同?主体结构分部验收：根据单位工程实际状况，主体结构验收可一次进行也可以分段进行，申请中间结构验收在主体结构和砌体施工完成、施

32、工单位自检合格、资料齐备后，即可申请主体结构分部验收。主体验收合格后方可进入装饰装修分部的施工。验收程序如下：参加单位及人员：质检站主监、设计单位设计师及项目负责人、监理单位总监及专业监理、建设单位技术负责人及专业工程师、主体总包单位项目经理及技术负责人等会议主持：监理公司总监会议议程：现场实物验收、资料验收、各方提出须整改完善的问题及处理建议、施工质检站主监对工程质量发表意见实物验收重点：钢筋保护层厚度、混凝土强度回弹检查、层高开间检查、楼板厚度检测、混凝土外观质量检查、垂直度检查、砌体质量检查等资料验收重点：设计变更及技术洽商、砼强度检测报告、见证取样试验记录、原材料半成品合格证和进场检验

33、记录、质量缺陷整改方案等会议纪要整理人：施工单位文员（在会议结束前，将会议主要内容当场整理出来，取得共识以提高会后签字盖章的速度）纪要在监理及建设方审查后，由施工单位送达各参会单位签字盖章纪要发放单位：各参会单位2、计划管理同基础施工分部要求3、技术管理设计交底及图纸会审主体阶段设计交底涵盖内容：除基础以外的主体结构、建筑装饰装修、水电风等各分部内容。如有二次装修内容，则可对二装进行单独交底。图纸会审仍分内审及会审二阶段：名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 15 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年16 内审分二次进行：第一次公司内部相关部门内审参加

34、单位：研发、营销、物业、商运、造价主持人：项目部技术负责人重点：对总图、功能系统等是否便于销售和今后的物业管理等方面进行审查。纪要整理：项目部制订工程师并网上会签，对于要求设计院进行调整的部分，由项目部提交设计院注意：各部门应在参会前规定时间内书面提交读图纪要至项目部文员处，以保证内审质量第二次施工方、监理、甲方三方内审参加单位：施工单位、建设单位、监理单位主持人：总监重点：共同对基础施工图中错漏碰缺及设计未明确处等进行清理、对重要部位施工措施进行商议、将基础施工图及主体结构施工图进行比对检查二者有无矛盾处，以确定是否须向设计院提出确认纪要整理：由施工单位整理，监理及建设单位确认由监理及甲方项

35、目部文员留存注意：参会三方应在参会前规定时间内书面提交读图纪要至监理公司文员处，以保证内审质量内审纪要的送达：二次内审的会议纪要由建设方项目部统一汇总后，建设方文员在设计交底前二天送达设计院，以保证交底和图审的质量设计交底及图纸会审：主持人：建设方技术负责人参加单位：设计院各专业设计师、施工单位、监理单位、建设单位重点：交底：设计人讲解设计思路、施工控制重点、重要部位的施工方法等会审：分专业组进行。针对各方提出的问题，设计人逐一回答；对须进行图纸修改的地方，如问题简单且文字能描述清楚，可在会议纪要中直接修改、如问题复杂或文字不能描述清楚，则由设计院发出设计变更通知书进行变更。交底及会审纪要由施

36、工单位整理，监理及建设方审查后由施工单位送各参会单位签字盖章生效并由监理公司发放各参会单位注意：如有人防工程，则对人防工程进行单独交底名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 16 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年17 主体施工方案及监理实施细则的审查施工交底完成后，施工单位编制主体施工方案、监理公司编制监理实施细则交建设方审查。建设方对施工方案审查重点：管理组织架构、各专业检验批划分原则、模板拆除顺序及安全措施、后浇带、外架搭设（初步）、周材及人力设备准备计划、资源与进度的匹配、有无定额外费用产生等。施工措施只要合理、能保证质量安全进度、尽量不产生额

37、外费用，不要强行要求对方按甲方意图实施。（因技术方案文档较长，采用纸质文档流转的方式进行）由于主体工程牵涉内容较多，重点部位要求施工单位作专项施工方案：挡墙、模板安装、外架搭设、砌体等监理实施细则审查重点：监督重点、旁站部分、执行标准、质量控制措施等设计变更管理按“设计变更、现场签证操作流程”实施竣工图与工程进度的同步绘制从主体工程开始，要求施工单位及监理公司将发生的设计变更和技术洽商随时改动在专门的竣工图上，同时，项目工程师也应将变更和洽商随时改动在自己的用的施工图上，改动时要在图上标明变更和洽商编号、主要内容等。监理公司每月末对施工单位的竣工图同步绘制进行检查、建设方每月末对监理进行检查对

38、施工单位进行抽查，检查结构监理公司每月公布竣工图与工程进度同步绘制的意义：一是保证施工过程不出差错、二是在工程完工审核竣工图时，方便快捷准确4、质量管理?样板带路各分项施工前，均要求施工单位作样板间或样板层，由监理组织甲方和施工单位进行现场点评，整改完成验收合格后在进行该分项大面积施工。验收合格的样板在现场挂牌，以方便工人操作时的参照。对于多家总包参与的片区工程，先选定一家施工样板，监理组织各家进行点评，合格后挂牌封样；各家再按第一家的样板在自己标区内进行相同的样板施工，监理组织点评，整改合格后挂牌封样。对于砌体工程要特别注意，第一个样板层完成后，项目部要组织公司相关研发、名师资料总结-精品资

39、料欢迎下载-名师精心整理-第 17 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年18 营销、物业等部门进行样板点评，重点是实物与合同附图是否一致、门窗位置及尺寸是否合理、管井设计是否便于维修等。如有不违背合同附图的修改，项目部要形成会议纪要并立即办理技术变更?施工中的控制重点：1）模板分项重点：模板安装：安装现浇板的上层模板及支架，下层楼板承受货载的能力；上下层支架立柱设置；模板隔离剂的涂刷要求；模板接缝检查；用作模板的地坪、胎模等平整光洁度检查模板拆除：底模及其支架拆除；、后浇带模板的拆除、侧模拆除、模板和支架的清运等2）钢筋分项重点：钢筋加工：钢材进场外观及相关资料检

40、验、送实验室复验；钢筋加工按设计及相关规定进行钢筋连接：纵向受力钢筋的连接方式、接头送检报告、搭接要求等钢筋安装：受力钢筋的品种、级别、规格和数量必须符合设计要求，钢筋位置的偏差检查3）混凝土分项重点：a)原材料进场检验混凝土塌落度、商品砼配合比报告单、商品砼原材料质量证明资料b)混凝土浇筑浇筑许可证取得、试件留置养护（同条件养护及标养）、布料、振捣、每车浇筑间歇等c)混凝土外观质量检查严重缺陷的处理；对现浇结构出现影响性能和功能的尺寸偏差的处理方式混凝土实体收测结构实体混凝土强度验收试件强度、现场取芯、混凝土强度回弹名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 18 页，共 41 页 -

41、远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年19 结构实体钢筋保护层验收钢筋扫描4）砖砌体分项（填充墙砌体）重点：原材料进场检验商品混凝土、钢筋、砖、水泥、沙石进场检验商品混凝土、钢筋的进场检验同“混凝土分项”砖进行外观抽查和检查产品合格证水泥进行合格证等资料检查，强度、安定性的复验 砌筑砂浆砂浆搅拌按实验室提供的配合比进行，砂浆强度等级符合设计要求并留置试块砌体工程块材强度、砂浆强度、拉结筋与网片、水平和垂直灰缝控制、顶砌的控制等5、合同管理?主体阶段工程项目部负责签订的合同：电话、数据、电视接入合同、供电设计合同要点：基础数据的统计、包干费用的谈判及优惠政策的运用?主体阶段工程造价部负责

42、签订的合同：d)分包工程合同会签要点：技术要求是否与合同输入一致、开工时间、总包配合要求、合同确定的材料品牌能否达到规范及研发的要求、付费方式、合同相关约束条件等e)供电工程合同会签要点：技术要求、费用、施工时间、付费方式f)供水工程合同会签要点：同g)供气工程合同会签要点：同智能化工程合同会签要点：方案经过了多家选择、技术要求经物业营销商运等认可、费用、施工时间、付费方式、合同相关约束条件等名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 19 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年20 h)排水工程合同会签要点：施工图版本、技术要求、合同范围、施工单位、现场收方

43、方式、付费方式、合同相关约束条件等i)区内道路工程合同会签要点：同j)环境景观工程合同会签要点：施工图版本、技术要求、合同范围、施工单位、材料供应方式、付费方式、合同相关约束条件、验收方式等k)周界栏杆工程合同会签要点：同区内配套工程合同（会所、垃圾站等）11 材料供应合同12 零星工程委托13 区外配套工程合同（区外水电道路等）?合同签订的时间按甲方工作计划中的时间进行6、安全文明施工主体阶段项目部现场重点控制以下问题：悬挑及外架稳定性 脚手架铺设、荷载是否超载 临边洞口防护 通道防护 模板支撑系统 塔吊及施工电梯安全 安全网及外侧立封闭 安全帽安全带佩带 板上施工荷载的限制 施工机具安全1

44、1 施工用电安全、特种工种上岗证?施工围墙封闭完全、大门按“五图一牌”标准进行布置名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 20 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年21?外运车辆进出场冲洗?材料堆放整齐?现场及宿舍防火措施到位车辆出场冲洗照片样本（四）建筑装饰装修施工阶段1、建设程序?主体结构验收合格后才能进入装饰装修分部的施工（对划分有结构子分部的单位工程，结构子分部验收后该子分部也可进行装饰装修分部的施工）?对于有大量精装修的单位工程（如商业作到装修完成向商家移交者），精装修设计完成后须向消防进行单独的装修消防申报，得到批复后方可进行施工。精装修向质

45、检站的申报视情况而定，如施工许可证中已包含（室内精装、室外幕墙、装饰构架等）就可与主监商议不再申报，因为质检的申报会牵涉到质检费的补交等，但相关分包单位资质要交主监审查备案且分包合同一定要是三方合同，否则，应单独办理施工许可证。?本分部需要质检站和设计参加的分项验收有：幕墙节点和骨架、网架组装前材料检查和组装后验收本分部需要质检站参加的分项验收有：吊顶隐蔽前龙骨及安装检查?分部（子分部）工程验收施工单位完成分部（子分部）工程自检、资料齐备后，可向监理公司申请装饰装修分部（子分部）验收2、计划管理?原则上同基础分部计划管理要求?装修分部计划管理特点：分包单位多，要注意对分包单位进行计划管理的交底

46、和强调总包的统筹意识材料品种多，要注意材料计划中规格品种是否已由我方确认（确认方式有：图纸、交底纪要、认价通知等）分包单位所有计划必须以总包的名义提交，不得单独向建设方提交计划3、技术管理?二次深化设计名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 21 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引2014 年22 需进行二次深化设计的情况：原设计院不具备资质的部分，如幕墙、钢结构构架、建筑内部精装修，由甲方选定的有资质的单位进行二次设计（设计和施工不要求完全是一家），原设计院要对幕墙、构架等施工图进行审查并出具审查报告，以判定是否对原主体结构和建筑方案的内外风格产生影响。该工作原

47、则上由研发部跟进要由甲方选定的有资质的加工厂进行定型加工的，由加工单位在原设计尺寸的基础上出加工的详细节点大样图，如栏杆、铝合金门窗等，最好设计加工安装为一家单位。该工作可由项目部跟进，但一定要取得研发部对图纸的书面认可。?设计交底及图纸会审 施工图的二次内审流程同主体结构分部相同 设计交底及图纸会审流程同主体结构分部，但设计方是出图单位?施工方案审查该部分的施工方案主要有：抹灰及楼地面方案、防火门安装方案、外墙面砖方案、幕墙施工方案、外窗栏杆方案、电梯前室装修方案、大堂装修方案、成品保护方案等。为提高审批效率，根据工程量大小，有些可以合并在一个方案中编制，但幕墙、外窗栏杆、成品保护等几个方案

48、必须单独编制。监理公司编制相应的监理实施细则。?技术变更按“设计变更、现场签证操作流程”实施?竣工图与工程进度的同步绘制同主体分部相关内容4、质量管理?样板带路样板带路的流程同主体结构分部在装饰装修阶段，样品封样和样板施工带路显得尤其重要；因为装饰装修分部主要涉及观感和使用功能，稍有不慎，对产品品质会有比较大的影响样板施工的顺序：分项样板的确认/一个单位工程样板层的确认/每个单位工程样板层的确认对于外墙，先选一小块按排版图施工样板，外观和工艺都认可后方可大面积施工?施工中的控制重点名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 22 页，共 41 页 -远洋地产海南公司工程部管理作业指引20

49、14 年23 1）室内抹灰及楼地面墙面抹灰重点：水泥凝结时间和安定性复验合格、基层清理、抹灰分层厚度控制、不同材料交接面采用加强网时的控制、抹灰分隔缝设置符合涉及要求、工程质量允许偏差符合规定要求楼地面找平层重点：进场材料检验、混凝土强度符合设计要求、表面平整、有排水要求的排水坡向正确2）外墙面砖重点：样品封样、进场资料的检查、实物与封样材料的对比；找平、防水、粘结和勾缝材料及施工方法符合设计要求和国家现行产品标准及工程技术标准规定；饰面砖粘贴必须牢固无空鼓，有排水要求的部位应作滴水线，允许偏差符合规范要求3）门窗栏杆重点：铝合金门窗：门窗洞口尺寸交接、进场资料的检查、实物与封样材料的对比；型

50、材及各种尺寸符合设计要求、门窗框和副框安装牢固、五金配件符合设计要求且安装正确、密封胶和毛条顺直饱满、表面色泽一致平整光滑、安装误差符合规范要求、成品保护等栏杆：栏杆安装处土建尺寸交接、进场资料的检查、实物与封样材料的对比；预埋件的数量规格位置及栏杆与预埋件的连接节点符合设计要求、栏杆高度间距安装位置符合设计要求、使用玻璃栏杆时对玻璃的要求、安装误差符合规范要求、成品保护等4）电梯前室及大堂装修重点：吊顶：样品封样、进场材料报验、标高、尺寸，吊杆龙骨的材质规格、安装要求、防火处理等饰面板：样品封样、进场材料报验、安装预埋件、连接件的数量、规格、位置、连接方法和防腐处理符合设计要求，后置预埋件的