2022年商业地产可行性报告资料 .pdf

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1、商业地产可行性报告1.0 项目概要1.1 项目公司1.2 项目简介1.3 客户基础：商业区人群，居住市民，来京物务工人员，商业区客户，过路的等。1.4 市场机遇：北京进入城市郊区化发展，其中间区域会有很大的发展空间，北京逐步完善在政治经济文化中心的城市化建设。1.5 项目投资价值：其中有很多城市内部未开发的农村居民，地处中心城和卫星城之间，是城市化发展纽带，具有辅助和完善影响城市的整体开发。1.6 项目资金及合作1.7 项目成功关键：整合信息，整合人才，协调统一，贵在执行。核心是信心：关键是推广根本是销售支持是物业：有自己的物业评价1.8 公司使命：促进城市建设，生活环境，公司共同全面发展。1

2、.9 经济目标：实现提高社会效应和经济效益。2.0 公司介绍2.1 项目公司与关联公司2.2 公司组织结构2.3 历史 财务经营状况2.4 历史 管理与营销基础2.5 公司地理位置2.6 公司发展战略2.7 公司内部控制管理3.0 项目介绍和商业经营项目的市场前景分析项目位于 CBD 南约三公里，十里河商业和新老社区之间，邻近北京东南四环内，交通便利，连通三四环，南边和东边距亦庄约和通州两大卫星城二公里。周遍有大面积的绿化带，厂库房，物流中心，工业基地和将要建造大面积住宅和现代化商业。预计面积；其周边开发起步晚，楼盘品质相对较高。东南四环 房地产开发出现规模也就在年前后。而由于起点晚，东南区域

3、的楼盘无论是较老的世纪东方城、山水文园，还是新出的华侨城、沿海 赛洛城等楼盘，社区规划和楼盘品质都借鉴了北京楼市“老楼盘”的经验名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 6 页 -和教训，品质相对较高。新规划提升了区域价值。北京“两轴两带多中心”的新规划明确了今后北京城市建设的发展方向，东南部将是北京今后的重要发展地带，世纪东方城近两年价格的飙升甚至部分户型单价已经过万元，这样热销的局面自然离不开政策利好。生态环境优势渐显。从山水文园往东，到世纪东方城、华侨城等项目，无一不是坐落在绿化隔离带中的项目，三环、四环的绿化隔离带给这个区域带来的一片绿色，再加上老的公园和新修的公园

4、都使该区域成为了最近的“绿肺”。交通和生活配套比较符合现代生活方式。便利快捷的交通 四环路、五环路以及京沈高速、京通高速使这个区域能顺利直达国贸、亦庄及奥运村和中关村；万平米燕莎名品店二期扩建已经完成。年奥运球类场馆选址于此使很多买房人感到，这个区域将是符合现代生活方式，即上班进城，下班回“绿色家园”，出家门购物、休闲一站解决的生活方式等商业格局。3.1 商业地产开发目标：打造北京东南商业的典范，成为最优秀良性发展的商业联合体。3.2 商业地产开发思路用观察法和从北京整体发展和未来十年北京东南方向商业发展情况来看，加上周遍有大型商业区，又位于新老社区连接处，东南四环和京津轻轨交接处，所以应考虑

5、大型商业，大型社区服务和有巨大潜力的新兴行业为主。要考虑，利益，长远，品牌，适宜性等原则，易多元化综合，相辅相成和适宜行业运作。尊重市场导向，顺应消费者心愿。可建立专业和灵活的商业市场。3.3 商业地产开发资源状况协助政府完成城市郊区农村改造，完善协调其周边已有的建筑和新旧商业项目的综合利用。十里河商业区发展了十几年，以成为具有品牌和文化的综合成熟以建材为主的商业区，十八里店紧邻十里河商区，又临近山水文园等社区商业区和东南四环，周遍有大量的商业环境，其位置在未来发展前景可观，将来商业逐渐完善，而且可能三年一小变，五年一大变。3.4 项目建设基本方案3.4.1 规划建设年限与阶段3.4.2 项目

6、规划建设依据3.4.3 商业地产开发基础设施建设内容3.5 项目功能分区及主要内容4.0 所在城市房地产市场分析4.1 国家宏观经济政策4.1.1 国家宏观经济形势对房地产的影响4.1.2 房地产宏观政策4.2 城市周边区域经济环境4.3 城市市城市规划4.3.1 城市总体规划的布局与定位4.3.2 城市中心城区的五大问题4.4 城市土地和房地产市场供需4.4.1 城市市土地出让情况名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 6 页 -4.4.2 商业地产市场供需4.5 城市商业地产供需4.5.1 商圈分布4.5.2 商业业态分析4.5.3 城市商业现状分析4.5.4 居民消

7、费特征分析4.5.5 城市商铺价格分析4.5.6 商业商业地产供需分析4.6 消费者调查4.6.1 居民消费特点4.6.2 商业地产潜在消费者问卷调查4.7 竞争分析4.7.1 竞争分析的方法4.7.2 竞争项目分析8.0 项目实施进度8.1 项目工程进度计划表8.2 项目工程进度管理体系8.2.1三级计划进度管理体系的建立与执行8.2.2三级计划进度管理体系的工作流程一级计划 总控制进度计划二级计划 阶段性工期计划或分部工程计划三级计划 月、周计划9.0 项目风险分析与规避对策9.1项目风险分析9.1.1 项目市场风险分析9.1.2 项目工程风险分析9.2 项目风险的防范对策9.2.1 市场

8、风险规避对策：周遍随时可能有其他商业取代和竞争的危险，所以要建立灵活机动和长期有效的发展规划，建立有品牌有文化有特色的商业模式，和有效的管理机制，9.2.2 工程风险的防范对策9.2.3 安全风险控制措施6.0 投资估算和开发计划名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 6 页 -6.1 项目投资估算6.1.1 项目开发成本估算6.1.2 开发费用估算6.1.3 项目总成本费用估算6.2 项目开发计划6.2.1 开发分期6.2.2 项目开发进度计划表6.3 项目人员和组织机构配置6.3.1 组织保障6.3.2 组织机构6.4 项目融资计划和财务费用以寻找诚信合作融资，5%返

9、利的原则进行7.0 财务与投资价值分析7.1 销售收入7.1.1 销售价格7.1.2 销售收入7.1.3 项目税费率7.2 项目现金流量7.2.1 全部资金的投资现金流量表7.2.2 自有资金的现金流量表7.2.3 主要经济数据指标汇总7.3 不确定性和风险分析7.3.1 盈亏平衡分析7.3.2 敏感性分析7.4 结论7.4.1 项目投资决策结论7.4.2 项目总体效益评价11.0 公司无形资产价值分析11.1 分析方法的选择运用多行业合理的营销经验，集策划界，成功学，实战经验，品牌战略策划，符合实际情况的营销管理和工程管理为指导，用统筹学、心理学、社会经济学、不拘一格用人才的观点，民主集中等

10、原则，科学的分析和执行项目11.2 收益年限的确定考虑三年收回成本，三年以后靠建立的经营模式稳步发展，积累经济效益11.3 基本数据11.4 无形资产价值的确定在项目中企业顺应社会发展，观察和锻炼了人才，积累了经验，为企业延续发展基础奠定，认识和联系大量的社会人脉财富附件名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 6 页 -.1 财务报表.2 相关证明文件商业业态分析及招商工作建议书目 录一、商业地产总体开发现状和预测二、商业形态简析1、体育场馆2、连锁超市3、便利店4、折扣店5、商业街6、专卖店7、SHOPPING MALL（销品茂）三、招商中微观经营主体的选择与配合1、影

11、响商业地产价值的因素2、几类商业投资的特点3、一般的商铺选择基本分析法4、项目中经营主体选择和配合的要素四、项目实际操作中需要处理的关系与招商简述1、面临的投资客户2、面临的租赁户3、必须考虑的问题五、项目的大致工作步骤1、市场条件判断2、项目位置选择3、判断可发展规模4、项目土地取得及政府许可5、项目定位细化6、项目规划设计7、设计方案的市场化8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合9、项目方案的政府许可六、项目招商的工作简单步骤1、提前招租项目内的大型主力户2、品牌商家的引进和规划3、充分掌握客户需求名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 6 页 -4、多渠道进行招商沟通5、商户的最后确定名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 6 页 -