房地产公司的方案设计管理工作指南.doc

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1、房地产公司的方案设计管理工作指南对设计单位方案设计说明书编制深度的具体要求设计说明书是设计文件的重要组成部分，由总说明及各专业的设计说明组成，其具体的编制深度要求如下：1.总说明的深度要求（1）列出与工程设计有关的依据性文件的名称和文号，如选址及环境评价报告、地形图、项目的可行性研究报告、政府有关主管部门对立项报告的批文、设计任务书或协议书等；（2）列出与本工程方案设计有关的国家与当地的法规、规范、法令及规划管理部门的规划设计要求；（3）列出本工程有关设计依据，如建设、规划、市政、交通、环保、消防、健康住宅等主管部门的批文、协议书、项目可行性报告、设计任务书等；（4）设计基础资料，如气象、地形

2、地貌、水文地质、地震、区域位置、地质初步勘察等；（5）简述建设方和政府有关主管部门对项目设计的要求，如对总平面布置、建筑立面造型等。当城市规划对建筑高度有限制时，应说明建筑、构筑物的控制高度（包括最高和最低高度限值）；（6）委托设计的内容和范围，包括功能项目和设备设施的配套情况；（7）列出工程概况，如：总建筑面积。总投资、容纳人数等和设计标准，包括工程等级、结构的设计使用年限、耐火等级、装修标准等；（8）列出主要技术经济指标，如总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（分室内、外和地上、地

3、下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。当工程项目（如城市居住区规划）另有相应的设计规范或标准时，技术经济指标还应按其规定执行。2.总平面设计说明的深度要求（1）概述场地现状特点和周边环境情况，详尽阐述总体方案的构思意图和布局特点，以及在竖向设计、交通组织、景观绿化、环境保护、市政管网布置、土方平衡等方面采取的具体措施；（2）关于一次规划、分期建设，以及原有建筑和古树名木保留、利用、改造（改建）方面的总体设想；（3）首层建筑平面和周边的关系；（4）列出规划主管部门的规划设计要求、技术经济指标表，包括总用地面积、建筑用地面积；总建筑面积（地上部分建筑面积、地下部分建筑面积）；建

4、筑占地面积、建筑容积率、覆盖率；各主要建筑物的名称、层数、高度；道路广场铺砌面积；绿化面积；集中绿化面积；绿化率；场地初平土方工程量等；（5）应提供建筑总图说明，主要解释建筑人行出入口层平面关系，注明建筑人行出入口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系，以及物业管理围墙、岗亭、大门的位置。3.建筑设计说明的深度要求（1）设计依据是否充分：计划任务书、立项批文、可行性报告批文、红线图或土地使用批准文件、城市规划人防部门对建筑设计提出的设计要求、设计任务书、可作为设计依据的其他有关文件；（2）方案设计所依据的技术准则，如建筑类别、防火等级、抗震设防烈度、人防等级的确定、建筑及装修

5、标准、业主提出的其他自有的设计标准或标准图；（3）建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风、采光）等；（4）建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施（包括楼梯、电梯、自动扶梯）的布置；电梯、自动扶梯的选型、数量及功能划分；（5）建筑内部交通组织、防火设计和安全疏散设计；（6）关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明；（7）在建筑声学、热工、建筑防护、电磁波屏蔽以及人防地下室等方面有特殊要求时，应作相应说明；（8）列出住宅技术经济指标及参数，如住宅中的套型、套型比、户室比、每层与每户建筑面积和使用面积。4.结构设计说明的深度要求（1）设

6、计依据：1）本工程结构设计所采用的主要法规和标准；2）建设方提出的符合有关法规、标准与结构有关的特别书面要求；3）主要阐述建筑物所在地与结构专业设计有关的自然条件，包括风荷载、雪荷载、地震基本情况及有条件时概述工程地质简况等。（2）结构设计说明主要阐述的内容：1）建筑结构的安全等级、设计使用年限和建筑抗震设防类别；2）上部结构选型概述和新结构、新技术的应用情况；3）采用的主要结构材料及特殊材料；4）阐述基础选型；5）地下室的结构做法及防水等级，当有人防地下室时说明人防抗力等级。（3）需要特别说明的其他问题1）简要说明相邻建筑物的影响关系；2）需要特别表达的其他事项；5.给排水设计说明的深度要求

7、（1）方案设计阶段，给水排水专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统总图和必要其他图纸；（2）设计依据：简述本工程所列批准文件和依据资料中与本专业有关的内容及其他专业提供的有关资料，工程用地四周市政管网驳接情况。（3）给水设计1）水源情况简述（包括自备水源及市政给水管网）；2）用水量及耗热量估算：总用水量（最高日、最大时），热水设计小时耗热量，消防水量；3）给水系统：简述系统供水方式；水箱、水池容量、位置、泵房位置、供水方式及分区；4）消防系统：简述消防系统种类，供水方式；5）热水系统：简述热源，供应范围及供应方式；6）中水系统：简述设计依据，处理方法；7）循环冷却水、重复用水及采取的其他节

8、水节能措施；8）饮用净水系统：简述设计依据，处理方法等；9）景观用水水源及等级；10）主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明；（4）排水设计1）排水体制，污、废水及雨水的排放出路；2）估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等；3）排水系统说明及综合利用；4）污、废水的处理方法；5）景观用水的排放方式；6）主要设施、设备的安置位置以及技术标准；7）卫生洁具等涉及到建筑标准的设备器材的选用；8）需要说明的其他问题。6.电气设计说明的深度要求（1）实施方案设计阶段，电气专业设计文件主要为设计说明书以及相关的系统图。（2）设计范围：本工程拟设置的电气系统。（3）变、配电系统：1）确定负荷级别：1、2

9、、3级负荷的主要内容；2）负荷估算：照明、动力（水泵、电梯、锅炉等）、空调、景观循环水系统等；3）电源：根据负荷性质和负荷量，要求外供电源的回路数、容量、电压等级；4）变、配电所：位置、台数、容量与形式；（4）应急电源系统：根据用电负荷等级及供电电源状况，确定是否设置备用电源和应急电源型式，自备发电机的容量及台数；（5）室外景观用电负荷、回路等说明；（6）防雷等级、防雷措施、接地设置及方式；（7）弱电1）方案设计阶段，弱电专业设计文件主要为设计说明书；2）确定通讯种类，估算通讯数量、电话通讯及通讯线路网络；3）电缆电视系统、卫星接受天线系统规模、前端及网络模式；4）闭路应用电视功能及系统组成；

10、5）有线广播及扩声的功能及系统组成；6）电脑网络及软硬件系统；7）小区自动化管理的服务功能及网络结构；8）安全报警功能及系统；9）安保设施及功能要求；10）其他需要说明的问题；11）主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。7.采暖通风与空气调节设计说明的深度要求（1）方案设计阶段，采暖通风与空气调节专业设计文件主要为设计说明书；（2）采暖通风与空气调节的设计方案要点；（3）采暖、空气调节的室内设计参数及设计标准；（4）冷、热负荷的估算数据；（5）采暖热源的选择及其参数；（6）空气调节的冷源、热源选择及其参数；（7）采暖、空气调节的系统形式、简述控制方式及节能措施；（8）通风系统简述；（9）防

11、烟、排烟系统及环保简述；（10）实施方案设计新技术采用情况，节能环保措施和需要说明的其他问题；（11）主要设施、设备的安置位置以及技术标准说明。8.热能动力设计说明的深度要求（1）方案设计阶段，热能动力专业设计文件主要为设计说明书（2）供热1）热源及燃料概况；2）供热范围；3）供热量估算；4）锅炉房、热交换站面积、位置、层高要求；5）热力管道布置方式及铺设原则；6）水源、水质、水压要求；7）节能、环保、消防及安全措施。（3）供燃气1）燃气气源；2）燃气供应范围；3）燃气计算流量；4）消防安全措施；5）市政燃气系统的驳接位置和方式。（4）其他动力站房1）动力站房内容、性质；2）设备系统主要技术参

12、数；3）站房面积、位置及其他要求；4）节能、环保、消防及安全措施。对设计单位方案设计图纸绘制深度的具体要求方案设计图纸主要由总平面设计图纸、建筑及结构设计图纸、道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等分析图组成，其具体的编制深度要求如下：1.总平面设计图纸的深度要求总平面设计图纸必须包括以下内容，如因实际状况而无法提供所有的设计内容，必须对缺漏原因提供书面解释：（1）规划地段位置图：标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；（2）规划地段现状图：比例尺1/5001/1000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；（3）场地的范围（用地和建筑物各角点

13、的座标或定位尺寸、道路红线）；（4）场地内及四邻环境的反映（四邻原有及规划的城市道路和建筑物，场地内需保留的建筑物、古树名木、历史文化遗存、现有地形与标高、水体、不良地质情况等）；（5）规划总平面图：比例尺1/5001/1000，图上应标明规划建筑、小品、绿地、道路、广场、停车场、河湖水系的布置和定位，并表示出主要建筑物与用地界线（或道路红线、建筑红线）及相邻建筑物之间的距离；条件许可的应表明各主要建筑物的对角点坐标以及相邻建筑之间的间距；（6）附带首层平面布置图的建筑图：比例尺1/5001/1000，图上应表达清楚规划建筑首层和主要车行及人行道路，景观院落系统的关系；绘制建筑人行出入口层平面

14、关系，注明建筑人行出入口层平面（通常为底层）、室外台阶、架空层及与道路的高差关系，以及物业管理围墙、岗亭、大门的位置；（7）道路交通和竖向规划图：比例尺同上，图上应标明各级道路（包括住宅宅前小路）的红线位置、横断面、转弯半径、道路中心交叉点坐标和标高，停车场用地界限，道路的纵坡和地面水排出方向，挡土墙位置和墙顶标高，排水明沟和沟底标高，每幢建筑物的室外地坪规划标高等；（8）场地出入口车流、人流的交通组织分析，并应说明按规定计算的停车泊位数和实际布置的停车泊位数；（9）拟建主要建筑物的名称、出入口位置、层数与设计标高，以及主要道路、广场的控制标高；（10）指北针或风玫瑰图、比例；（11）户型分布

15、图：低、多层及高层居住区用住宅标准层拼接图表明户型分布状况，并标明住宅（户型、楼栋、组团）编号；高层居住区还可用剖面图表明户型分布状况；（12）公共服务设施布置分析图：表明公共服务设施的主要功能及分布情况；（13）景观结构分析图：表达景观轴线与重要节点，集中绿地、组团绿地、步行景观的设计，标明各块绿地面积；（14）总体工作模型：应较真实地反映地形地势及周边环境。建筑高度、形体及建筑群体相互关系；应反映建筑立面及屋顶形式、宜反映项目整体色彩关系；真实地反映道路、停车场；（15）对周围建筑的日照影响做详细说明；（16）绘制冬至日照阴影图或大寒日照阴影图；（17）典型组团或典型建筑组合底层平面图：注

16、明户型编号；须完整表达建筑底层平面、室外台阶、私家小院围墙、底层架空层及其与道路的高差关系；表明组团内景观布置示意及儿童活动场地的位置；若底层有商业，表明商业业态及运货流线及出入口位置；（18）典型组团或典型住宅单元组合的剖面图：组团内部院落的立面在相关剖面图中表示；（19）典型组团或典型住宅单元组合模型：应较真实地反映地形地势及组团或住宅单元组合的周边环境、建筑高度、形体及住宅单元相互关系；应反映建筑立面上阳台、空调板、门窗等构配件的形式、色彩；（20）外部空间组合、景观及绿地布置分析图：应表达清楚主要外部空间节点、主要户外或半室内的景观节点、主要户外活动设施分布；如有水景的，应表达清楚水面

17、的分布位置等；（21）交通分析（人流及车流的组织、停车场的布置及停车泊位数量等）；（22）分期建设分析图；（23）其他有必要的设计图纸。2.建筑及结构设计图纸的深度要求本项图纸主要包括所有类型单体建筑设计和相应的结构特征分析图，其中住宅建筑单体应做到户型平面确定成熟，立面轮廓成型；在项目中不同形态的单体都需绘制单独的设计图纸，同时应有以下内容（1）建筑平面图应表示的内容：1）底层平面的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸；2）标准层平面的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸；3）各非标准层的总尺寸、开间、进深尺寸或柱网尺寸；4）屋面尺寸；屋面主要构筑物尺寸；坡面屋顶还需标注清楚屋脊线、坡向等；5）各主

18、要使用房间的名称；6）每个住宅户型的放大单元平面图，比例尺1：50；放大单元平面图须标明家具、洁具、厨房设备室内布置；7）结构受力体系中的柱网、承重墙、剪力墙位置；8）各楼层地面标高、屋面标高；9）要反映各种出入口及水平和垂直交通的关系；室内停车库还要画出停车位和行车线路；10）底层平面图应标明剖切线位置和编号，并应标示指北针；11）图纸名称、比例或比例尺。（2）建筑立面图应表示的内容：1）体现建筑造型的特点，每种典型建筑应绘制正立面、背立面、和所有的侧立面；立面需标明主要建筑外装用材的意向及主要构件的形式；2）各主要部位和最高点的标高或主体建筑的总高度；屋顶的形式和屋檐、屋脊线的标高；3）当

19、与相邻建筑（或原有建筑）有直接关系时，应绘制相邻或原有建筑的局部立面图；4）图纸名称、比例或比例尺。（3）建筑剖面图应表示的内容：1）剖面应剖在高度和层数不同、空间关系比较复杂的主体建筑的纵向及横向相应部位；每栋典型建筑需做两个剖面，其中一个应剖楼梯，另外一个应剖到主要使用空间；2）标明各层标高及室外地面标高，室外地面至建筑檐口（女儿墙）或屋脊线的总高度；3）若遇有高度控制时，还应标明最高点的标高；4）建筑层数多、功能关系复杂时，还要注明层次及各层的主要功能关系；5）剖面编号、比例或比例尺。（4）结构设计图：在方案设计阶段，为说明单体建筑设计构思的特点，应绘制结构剪力墙、柱网平面图、反映结构特

20、征的典型结构平面布置图；高层结构尚应绘制基础（桩基）平面布置图。（5）户外工程方案图：比例尺1/5001/1000，图上应标明各类市政公用设施和管线的平面位置、间距、管径尺寸、埋设深度、埋设方式以及有关设施和构筑物位置；和市政道路、管线的驳接位置；根据需要各项市政工程规划设计可分别出图，图纸深度按各个专业的规定绘制；室外工程管网规划图需包括以下内容：1）土石方工程方格分析图；土方和石方应分别计算；2）给水、排水：除管网方案外还需标明设备用房位置；3）供电、埋设方式：除管网方案外还需标明设备用房位置；4）燃气：除管网方案外还需标明设备用房位置；5）弱电：除管网方案外还需标明设备用房位置；6）生活

21、垃圾中转用房；7）人防设施方案图。（6）热能动力设计图纸：当项目所在地为城市区域供热或区域煤气调压站时，设计单位在方案设计阶段必须进行本项设计，并需提供以下设计成果：1）主要设备平面布置图及主要设备表；2）工艺系统图；3）工艺管网平面布置图；4）依照本阶段设计成果标准完成相应的技术经济指标统计、面积及产品分类交叉统计。（7）根据设计任务书的约定需提供的各种分析图和表达规划设计图模型或鸟瞰图，以及相应的说明材料。3.方案设计图纸目录表分类序号图纸名称比例低、多层项目高层项目备注 总图1总平面布置图 1：5001：1000 若为首期开发，则还应完成项目总体的总平面图及分期技术指标。2总平面定位图

22、1：5001：10003总图 1：3001：5004户型分布图 1：5001：10005分析图日照分析图1：5001：10006公共建筑布置分析图1：5001：10007道路及交通分析图 1：5001：10008区内管网综合设计分析图1：5001：10009景观结构分析图1：5001：100010小区管理模式分析图1：5001：100011详图小区各道路断面图1：1001：20012其他道路及竖向总图1：500项目路网复杂时，应单独绘制道路及竖向总图。13工作模型 1：100014彩色总平面布置图1：50015总体鸟瞰图典型组团或典型住宅单元组合16底层平面图 1：200 1：300若无标准层

23、则必须完成各层平面图。17标准层平面图18屋顶平面图19立面图（四个）20剖面图 21分析图典型组团管理示意图1：30022典型组团交通分析图1：30023其他工作模型1：1001：300 24效果图（二个立面方向）低、多层住宅单元/高层住宅单体25多层住宅单元底层平面图1：50低、多层若无标准层则必须完成各层平面图。高层若无裙房则必须完成一层平面图及有差异的各层平面图。26高层住宅单体地下及裙房各层平面图1：1001：20027标准层平面图 低、多层1：50高层1：1001：20028屋顶平面图29立面图（四个）30剖面图31其他单体入口放大平面图1：30立面特殊效果或大量出现的部分可作1：

24、20模型或1：1现场模型32户型放大平面图1：5033立面细部节点放大图（平立剖面）1：5034模型1：50或1：10035效果图主要公共建筑（独立商业建筑、会所、幼儿园或学校）36总平面图1：500布置在低、多层住宅底层的商业服务部分直接在典型组团图中表达；布置在高层单体中的商业服务部分无须另外表达。37各层平面图1：20038立面图（四个）39剖面图40其他幼儿园标准单元平面布置图1：10041学校教室平面布置图1：10042工作模型1：10043效果图说明：（1）上表中“”表示必须完成的图纸，“”表示可选择完成的图纸。（2）除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。

25、对设计单位投资估算文件编制深度的具体要求投资估算文件作为方案设计文件的组成部分，其编制的深度要求具体如下：（1）方案设计阶段，投资估算文件包括估算的编制说明、投资估算表及三大材料表（面积一览表列于建筑设计说明中）（2）投资估算编制说明应包括以下内容：1）编制依据；2）编制范围（包括和不包括的工程项目和费用）；3）主要技术经济指标；4）其他必要说明的问题。（3）投资估算表：投资估算表应以一个单项工程为单体，由土建、给排水、暖通、空调、污水处理、照明电力、变配电、动力、弱电、电梯等单位工程的投资估算和土方、道路、围墙大门、室外管线、环境景观等室外工程的投资估算两大部分内容组成.（4）主要材料耗用表

26、：根据类似工程三大材料耗用量，并结合本工程方案特点，分析估算出三大耗材用量。（5）设计单位投资估算和成本控制表单的关系：设计单位的投资估算需参考国家和当地有关建筑工程概、预算文件，并着重提供相对准确、详尽的工程量相关的估算。业主的成本控制表单应着重提供建筑工程的费用价格标杆，以及除工程成本以外的其他成本项目的估算，并在考虑预备费和预计销售收入后，汇总成建设项目的成本控制表单。方案设计任务书参考范本1.设计任务总则1.1目的：满足XX市项目方案报批要求，同时满足项目公司项目实施方案设计的深度要求并可据以指导初步设计。1.2设计依据：应满足的规划、建筑、消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国

27、家及地方相关法规、规范；应采用的委托方提供的技术标准以及产品研究的基础成果。（1）规划、建筑的设计依据是：1）城市居住区规划设计规范；2）民用建筑设计通则；3）住宅设计规范；4）建设部颁勘察设计文件编制深度规定；5）XX项目方案阶段设计成果要求、XX项目方案设计文件编制深度要求；6）如在设计过程中建筑工程设计文件编制深度规定和XX项目方案阶段设计成果要求、XX项目方案设计文件编制深度要求有矛盾冲突之处，原则上执行XX项目的标准。7）XX市住宅区及住宅设计标准。（2）人防的设计依据：1）人民防空地下室设计规范；2）北京市人民防空设计管理规定。（3）消防的设计依据：1）高层民用建筑防火规范及建筑设

28、计防火规范；2）卫生、防疫、交通、环保按国家相关规范执行。1.3设计任务书的适用范围：方案设计、实施方案设计、环境景观设计、行销策划的各设计单位、公司各职能管理部门的日常设计管理作业。1.4设计深度要求：（1）需参照的国家规范；（2）需参照的甲方特定的要求；（3）其中所有地块应完成达到北京市报批要求的方案设计深度；（4）1A、1B地块中第一期开发的区域应达到实施方案设计深度要求。1.5内容说明：（1）本设计任务书除列明的计量单位外都为毫米；（2）面积核算方式为：除按国家及XX市城市规划管理规定、建筑面积测算规则执行外，另要求：（3）开发总面积按设计的实际建筑面积为准；（4）所有底层商业夹层、会

29、所夹层的面积不计算在总建筑面积之内；（5）可售面积包括住宅、商业、停车库，其余的公建设施均暂作为不可售面积。2.项目概况2.1用地面积及边界描述：距XX市CBD区2公里。东至XX街、南至XX路，西至XX路、北至XX路。地内地形起伏较小，最大高差1米，规划总用地面积约为348，017平方米。2.2用地地形描述：项目用地为长方形的地块，地形为平地，用地地形起伏较小，最大高差接近1米，东西宽406.9米，南北最大进深859.39余米，是非常典型的平整地形特征。2.3周边建成、在建项目描述：XX项目所在区域（原东郊仓储用地），位于XX以东，毗邻CBD中央商务区，距国贸5公里。XX仓储用地在XX市市政规

30、划中共有约300万平方米的建筑面积，其中住宅约270万平方米，配套公建约30万平方米。目前已开发的典型项目为金X国际、X湾1号，总计建筑面积约100万平方米，主要功能为住宅，其中典型项目为X湾1号；这些项目主要为经济类型的居住聚集区。3.宗地技术经济指标（1）用地性质：住宅为主含商业及配套用地。（2）用地面积：348，017平方米，其中建设用地为250，739平方米，代征用地为97，278平方米；（3）建筑容积率以及建筑覆盖率：容积率2.65，建筑覆盖率0.235。（4）建筑高度（如需要：建筑绝对海拔高度）要求：建筑本体高度80米。（5）小区绿地率：绿地率30。（6）建筑退红线：按XX市规划技

31、术管理规定执行，详见附件。（7）计入容积率的总建筑面积：663，700平方米，主要面积指标参照附件3：概念设计文件技术经济指标统计表执行。（8）住宅建筑面积：约524，130平方米左右，其中：1）1-7层多层住宅：49，091平方米左右；2）8-12层小高层住宅：13，2801方米左右；3）13层以上住宅：257，124平方米左右；4）4层以下（含四层）25，949平方米左右。（9）商业建筑面积：95，915平方米左右其中：1）地块西南角集中商业为：25，209平方米左右；2）沿街底层商业面积为：41，037平方米左右；3）斜轴两侧商业面积：29，669平方米左右。（10）其他建筑面积，共计2

32、28，620平方米（占26），其中： 1）幼儿园（所）：规模为9班；建筑面积为3，920平方米，设施标准参考国家现行托儿所、幼儿园建筑设计规范标准执行。 2）托儿所：600平方米（每期在合适地点的住宅底层预留1-2套住宅作托儿所用途）。 3）物业管理用房建筑面积：约1，600平方米（在会所中需设100平方米左右的业主委员会办公用房以及50平方米客户接待中心用房）。4）公厕建筑面积：每个组团“6合1”中设置一个厕所，男女厕分开，使用上应以能从公共空间直接（不得通过组团门禁系统）进入为宜；每期沿主要景观带应结合组团“6合1”设置公厕一个。公厕需满足无障碍设计的要求。5）文化活动站：包含于会所与组团

33、“6合1”内。6）老年人活动站：包含于会所组团“6合1”内。7）组团“6合1”：每个组团“6合1”面积以不超过150平方米为宜。8）社区保健医院：15，200平方米。9）社区管委会：500平方米。10）会所：5，000平方米。（11）自行车、摩托车停车标准：每个组团应利用地面及地下边角空间集中设置自行车停车位，利用地下室停放摩托车。1）机动车停车最低设置标准：a.住宅：5，078个车位（按总户数的70-75计算车位）；b.商业：车位数为300个；c.会所：30个。2）停车方式：a.地上露天：530个车位；b.地下：按XX市人民防空设计管理规定要求设计4，548个车位。4.项目及市场定位简要描述

34、4.1项目定位：产品以中偏高档中小户型住宅为主，多层、小高层、高层、TOWNHOUSE及商业等复合形态并存。4.2市场定位：崇尚美式生活方式及街区文化的年青客户群为主，注重人与人、居住环境的和谐与互动，引导现代青年人都市化生活方式的居住小区。4.3住宅部分的主题建议：休闲、便利、健康的主题住宅。4.4会所的主题建议：运动、健康 ；多层次分布的会所组合方式，重点集中在主题会所，和住户相关的日常休闲、简单娱乐主要利用各组团采用“6合1”形式分布。4.5商业及配套设施的主题建议（开间、进深、层高、装修标准）：商业形态主要由地块西南角结合城市广场设计的相对集中的城市商业、沿市政路的底层商业形式、斜轴两

35、侧以及地下商场等四部分构成。建议：四种不同商业形态需考虑不同的物业特性，商业设计必需结合外部空间设计进行，并需注意主要商业活动避免对居住功能产生重大干扰。5.总平面设计要求5.1与城市肌理的衔接（1）社区性质：总平面设计需满足“社区开放，组团封闭”、商业和居住动静相对分离的原则。（2）人防规划：应根据人防规定并结合项目设计进行人防面积的计算。（3）配套设施、公建的选址原则：1）商业面积分布如下：a.商业总面积为110，000平方米，地下商铺应不少于50，000平方米，地面商铺为60，000平方米；b.其中地面以上分布为：西南角集中商业为20，000平方米、沿街设底层商铺30，000平方米、斜轴

36、两侧设服务社区为主的商铺10，000平方米；c.可综合利用地上及地下商业面积在广渠路沿线设置一处约15，000平方米左右的超市；2）幼儿园应位于1B地块；3）托儿所应位于：每个分地块应设置托儿所一所，面积约150-200平方米；托儿所可利用楼宇一层面积，入口应设在组团围墙外，以利于家长接送；4）社区保健医院应位于：2B，占地不低于7，600平方米，建筑面积不低于15，200平方米；社区保健医院不考虑设置手术、留医等功能；5）物业管理用房应位于：社区物业管理用房设置在会所内；组团应单独设置物业管理用房及保洁工具用房，此类用房应结合组团“6合1”设计；6）组团“6合1”：为组团入口处150-200

37、平方米左右的集小卖店（或自动贩卖机）、公厕、集中信报/牛奶箱、保洁用具房、活动室、保安值班房/门禁系统、会客室、自行车停放处等。5.2机动车路网结构与停车（1）与城市关系路网的衔接位置及标高：1）XX路及XX路，是小区与城市路网相互连通的主要通道。机动车出入口设置的原则为XX路距路口80米允许设不超过2个，其他市政路允许设一个；a.1A地块允许设置不超过5个车行出入口；b.1B地块允许设置4个车行出入口；c.2A地块允许设置4个车行出入口；d.2B地块允许设置4个车行出入口。2）标高按实测地形图现状为准。（2）人车分流或混流的原则：小区内不强调人车分流，如出现部分节点人行及车行交叉，需提出保证

38、人行安全的措施；斜轴部分应强调人行环境的安全性和舒适性。（3）一般机动车道组织原则为：1）道路需分级设置，小区内主要车行道路按7米、5米等分级；主要车行道两侧应设置人行步道，宽度不低于1.5米，人行道处有底层商业面积的应利用退让红线等条件设置宽度不低于5米的人行道，人行道和车行道之间应结合景观设计设置绿化隔离；5米的车行道可根据需要在单侧设置人行道，宽度不低于1.5米，人行道应考虑夜间可结合车行道布置夜间停车；2）中央绿化带两侧应考虑设计单向车行规划，道路宽度按此原则设计并考虑单侧停车的要求；3）消防车道转弯半径按12米设计；其他道路转弯半径按9米设计；4）尽量合理分布不同宽度的车行道、道路总

39、长最小、直达性最好。在满足城市道路设计规范的前提下，充分考虑消防和成本的因素；5）地下车库应满足相关的消防及人防规范。（4）消防车道组织原则为：1）满足城市道路设计规范的基础上，与小区各级道路共用；2）消防车道如需紧急穿越景观带，可结合景观设置隐型消防车道。（5）住宅机动车位数量不得少于5，078个：机动车的停车方式为以地下停车为主、地面停车为辅结合的原则；每个组团入口位置附近应设置一定数量的地面停车位供访客使用；结合商业设计在1A及2B地块各设计一处相对集中的地面停车场；会所附近应设计一处不少于30个车位的停车场。（6）住宅组团的停车原则为每个组团停车应在组团停车场停车。（7）公建、配套设施

40、的停车位安排方式为集中于地下车库或露天停车；集中商业的停车和住宅组团的停车应有效分离以满足物业管理要求。（8）对住户驾车回家的路线应该精心组织，并注意和景观系统的视觉渗透；地下停车场可结合设计利用天窗采光等综合手段增加地下停车场的安全感和舒适度。（9）每个分地块应考虑设置一个计程车的上、下客及等候的位置。（10）对于自行车停车、出入组团、在小区内车行路线应有效规划，斜轴部分原则上应不通行自行车且不安排自行车出入组团的位置。5.3步行系统（1）人行出入口的数量、位置：主要小区人行主出入口与车行主出入口采用相同地点；结合组团封闭计划，可在相应地点开设辅助人行出入口；（2）结合住户回家的路线，步行系

41、统需体现便捷性和趣味性； 对于住户回家路线和访客的参观路线，应结合人工水系、斜轴、外部空间的景观走道和聚会广场精心设计、富有趣味性和有所创新；（3）沿主要步行路线应考虑步行道、底层商铺和外部空间的有机结合。5.4地形改造（1）地形改造原则：应尽可能保持及利用其原有地形。在结合外部空间设计进行下沉式斜轴、中央绿化带下沉式水景广场、人工水系营造及道路、广场、建筑物基底平整等涉及有关土方方面和市政管网布置时，可对原地形进行局部改造，但应注意尽量争取总挖方与总填方的平衡和市政管网布置便利经济的原则。（2）土石方平衡原则：争取做到挖、填方平衡。5.5市政设计原则（1）电源回路等级、户均指标、设备等级等和

42、市政的接口位置：1）电源回路等级为二级；2）户均用电容量指标：a.50平方米左右住宅户型为4KW；b.70平方米左右住宅户型为4KW；c.100平方米左右住宅户型为6KW；d.120平方米左右住宅户型为8KW；e.140平方米左右住宅户型为8KW；f.40平方米左右商铺为10KW；g.60平方米左右商铺为20KW；h.100平方米左右商铺为50KW；i.集中商业面积及超市部分商业面积应考虑设计中央空调系统，具体标准参照相关专业规范执行；3）电源需要新增开闭所一座与城市电网相接。（2）给水系统设计、设备等级原则和市政的接口位置：按国家现行规范确定设计等级，接口位于1A预留接口处，见附件XX项目周

43、边道路及市政管网条件图（3）雨、污水排放及利用原则和市政的接口位置：1）雨、污（含粪水）分离排放；2）景观系统排水结合可通过雨水系统排放；3）空调冷凝水应通过污水系统排放。（4）弱电系统设计原则和市政的接口位置：1）小区弱电系统应自成体系。电信、有线电视由市区主干网接入；2）弱电系统的接口位置，见附件XX项目周边道路及市政管网条件图。（5）燃气系统设计原则和市政的接口位置：1）按国家现行城市燃气设计规范进行设计；2）城市管道煤气接口条件，见附件XX项目周边道路及市政管网条件图。（6）各个专业主要设备用房的规模和位置选定；在一期和二期应各设一个垃圾中转站。（7）管网综合规划：1）主要包括对上述管

44、线综合的规划设计；2）在总平图以及管网综合方案总图内应标注清楚地面主要设备用房（站）以及主要户外地面设备（如箱变、化粪池等）分布位置。（8）管线铺设原则：1）所有工程管线都应尽量地下铺设，管线设计时应考虑尽量直埋，除明沟排雨水外，尽量减少地下管沟的工程量；并应尽量避免横穿公共绿地和庭院绿化；2）各类工程管线在做好平面规划布置的同时，还需做好竖向的规划；各类管线应顺直、短捷、就近入户，管线综合需做到功能可靠、方案经济合理；其高程、坐标系统必须和城市统一。5.6组团设计原则（1）组团的居住规模：1）多层原则上不超过300户为宜；2）高层、小高层不超过500户为宜；3）各组团应结合组团出入口位置设置

45、组团“6合1”用房。（2）组团出入口设置原则：临近停车及人行道口需设计人行出入口，宽度并应考虑应急车辆通行及搬运家具及设备的需要。（3）组团建筑布局原则各期住宅组团避免结构形式过于统一，可结合分期要求在形式和色彩上适当变化；组团中建筑尽端户型应结合外部空间中序列空间印象的要求进行特殊设计；组团中建筑尽端户型应考虑避免主要用房直接西晒的特殊设计。（4）组团内邻里交往空间的设计原则应根据邻里交往的特点形成适于、并鼓励邻里交往的空间；结合组团布局、建筑尽端设计、局部底层架空、外部空间设计应形成不同尺度的邻里交往、聚会的室外或半室外空间。并应注意创造交往和聚会空间的可坐性和可散步性；每个组团应结合邻里交往空间的具体情况，在组团入口