房地产公司的概念设计管理工作指南.doc

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1、房地产公司的概念设计管理工作指南概念设计图纸的深度要求（1）总平面图示意性表达建筑排布与路网考虑，总图为核实经济技术指标的依据。（2）功能分区与产品分布图明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的产品。（3）交通分析图应体现人行与车行流线，明确人车关系；体现主要出入口的位置；对用地已有道路进行功能定位；核实停车方式与数量要求的可行性；体现公交场站与班车停放的位置安排；根据道路设计宽度，示意性表达路网分级。（4）分期开发示意图考虑分期地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性；各分期地块应有相对独立的市政配套设施；各分期地块应有经济技术指标数据的统计；应体现

2、首期卖场的选址。（5）组团基本单元分析图应体现组团、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。（6）配套分析图考虑公建配套设施设置位置、规模、占地和内容：应根据现有市政配套情况及政府规划要点要求考虑是否设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备），如需设置，考虑大体的位置安排。（7）景观分析图表达景观分析设计概念，绿化、水系、广场之间的关系；分析地块内、外有价值的景观资源，表达对现状景观的利用方式。（8）景观视线分析图若地块内、外存在可利用景观资源，如山景、海景、湖景等等，则应从视角、视线高度等两方面

3、，分析用地内各住宅的观景情况。（9）住宅单体平面图高层住宅项目应提供单体意向平面图，体现户型配置、朝向、核心筒数量要求；低、多层项目若无优秀创意，可不提供单体意向平面图，但应表达单体进深与开间尺寸。（10）日照分析图体现用地内每个区域在冬至日（大寒日）的日照时数。（11）坡度与坡向分析图当用地内有坡地时，以不同色块表示用地内不同坡度/坡向的用地分布；坡度应以10为单位分级，坡向应分为东、西、南、北四向。（12）地形改造土方平衡图根据坡度与高程进行土地的利用分析。项目设计总体控制计划表设计内容进度设计阶段概念设计方案设计初步设计施工图设计工程预算设计、报审及其他关联单位合同管理产品 标准备注单项

4、小计合计可分解合同可合并合同可总包合同时间/周12345678910111213规划总图设计小区规划建筑布局设计单位、规划管理对设计管理原则上以规划、建筑为龙头，其他专业应密切配合、齐头并进。设计是系统性很强的工作，各专业互为条件、互相制约，各个阶段专业介入点有所不同，但应该是有效衔接。进度线色彩表明专业设计由浅及深的过程（黄色：设计条件分析、设计方向确立、与相关专业相互制约因素研究；暗黄色：设计条件的判定、设计方案的确立、与相关专业的妥协关系的落实；红色：设计方案的深化，提供相关专业条件图，完成设计小样图和系统布置图，完成相关专业的协调；深红色：设计图的最后完成，建筑构造作法和节点大样图，设

5、备、材料表和预埋件、预留孔洞、安装构造详图。长短表明所需理想状态合理净设计周期。紫色表示3个月正常周期外，需要后期完成的，原则上不影响成本控制的设计工作。表中所列特种专业项目，实际案例不涉及的可忽略。 景观园林硬地、铺装规划、景观师、广场砖厂家绿地、花园景观师、绿化苗圃公司、园林局泳池、喷泉景观师、专业设备公司雕塑、小品景观师、艺术院所 环境灯光景观师、灯光设计制作厂家环境音响景观师、广播音响设计制作厂家道路交通道路主体设计单位、交通管理道路修饰景观师、专业构件生产厂家场地竖向普通挡墙、护坡设计单位专业防洪堤、沟水利专业设计单位、城市防灾管理小区市政管网给水给水管网设计单位、自来水公司水池、泵

6、站设计单位、各专业设备厂家排水雨、污水管、井设计单位、环保局二级污水处理设计单位、专业设计、施工公司循环水处理设计单位、专业设计、施工公司强电变电所（站、器）设计单位、供电公司高低压配电设计单位、专业设计、施工公司电缆（线）管网设计单位、专业设计、施工公司弱电电视（有线、卫）地方电视网、公安局、文教局电话设计单位、电信局（公司）燃气供暖燃气管网设计单位、燃气公司城市供暖设计单位、供暖公司小区集中采暖设计单位、专业设计、建造公司其它安保智能安保、监视设计单位、专业设计、安装公司远程抄表设计单位、专业设计、安装公司生态环保垃圾处理设计单位、专业公司、环卫局噪声防治设计单位、专业公司、环卫局消防道路

7、、管网设计单位、消防设备公司、消防局小区人防工程设计单位、专业设备公司、人防办小区综合管线设计单位、景观师、市政工程公司建筑单体设计建筑建筑主体平立剖面设计单位、规划管理构造大 样及专 业安 装土建构造设计单位玻璃幕墙设计单位、专业幕墙公司成品门窗设计单位、专业门窗公司成品饰件设计单位、成品饰件公司专业墙面设计单位、涂料、板材公司石艺铁艺设计单位、石艺铁艺专业公司结构地基基础地基处理设计单位、岩土研究设计单位所基础设计设计单位、专业（桩、箱、复合地基）上部主体结构设计单位特种结构空间网架设计单位、专业网架公司索膜结构设计单位、专业膜结构公司其他其他专业结构公司给水排水常规构造给水管、池、塔设计

8、单位排水管、井、池设计单位特殊设备给水箱、泵、塔设计单位、专业供水设备公司中水、污水处理设计单位、专业污水设备公司强弱电及智能化强电常规电气用电设计单位专业动力用电设计单位、专业动力设备公司专业泛光照明设计单位、专业照明设备公司弱电有线、卫星电视设计单位、有线电视网、卫星电视设备电话、电信设计单位、电信局智能化宽带网络电信局、专业设备公司安保、门禁专业智能化设备公司远程抄表专业智能化设备公司楼宇自动化专业智能化设备公司暖通采暖一般采暖设计单位集中采暖设计单位、专业采暖设备公司空调一般空调设计单位中央空调设计单位、专业空调设备公司消防专项设计设计单位、消防设备厂家、消防局人防专项设计设计单位、人

9、防设备厂家、人防办其他专项设计设计单位、其他专业设备公司室内装修一般性装修设计单位二次精装修专业装修设计、施工单位特殊设计的单项工程形象工程大门、围墙设计单位、艺术院校、专业公司样板区、样板房设计单位、景观师、装修师、营销公司配套工程商铺、会所设计单位、单项设计师（单位）学校、幼儿圆设计单位、地方教育局文化风格、视觉识别系统设计设计单位、各类社会学家、美学家联盟备注各阶段设计主要目标项目、产品的总体定位产品设计的内容确定产品设计的协调优化产品设计的最终定型建造成本的确定与控制1、对有特殊要求的设计内容，原则上要求专业公司参与或直接承担专项设计，从工艺、工序、材料上保证提高品质、降低成本；2、要

10、求设计单位及时、准确提供条件图，并负责对专业公司设计成果审查、归纳、协调。按子项对设计内容、承接单位进行细发，对合同进行分解；对关联性强的子项、综合性强的单位进行归纳，对合同进行必要的合并；对承应关系强的分项、综合实力强的单位进行研究，确定合同可以采取总承包的内容。各阶段重点沟通内容产品定位与城市肌理、市场目标关系产品内容与顾客需求的关系产品标准及专业协调、设备定购关系产品精度与体现顾客价值、顾客敏感点的关系创造顾客价值与控制成本的关系各阶段作业指导概念设计作业指导书、沟通表、审查表方案设计作业指导书、沟通表、审查表初步设计作业指导书、沟通表、审查表施工图设计作业指导书、沟通表、审查表成本管理

11、作业流程及作业表单概念设计任务书参考范本1.概念设计目标1.1.项目楼盘设计形象目标（1）营造当地的中高档价位，纯粹的和有品味的“精品”居住区。（2）以概念设计阶段提出的规划空间及用地利用等结论性意见为基础，通过深化研究小区与城市的关系、小区与自然的关系；重点研究组团之间的关系、住宅之间的关系创造富于特色的规划格局。（3）景观上营造从城市到山野、从人工到自然过渡交融的序列与特色，通过灵活的高差变化，设计主题鲜明，层次丰富多彩的生态社区。（4）建筑设计注重户型的创新与建筑风格的展现，并且兼顾与自然共生的空间形态和社区文化。 1.2.前期工作步骤（1）通过前期市场定位、规划草案、密度分析等工作解决

12、五个问题：市场定位、项目风格、经济技术指标、产品面积指标、产品种类及配比等问题。（2）通过概念设计研究解决五个问题：初步规划方案、建筑风格确定、景观轴线空间、交通组织方式、分期开发、示范区域等。（3）根据项目总体发展计划，编制设计计划。（4）通过以上问题的解决，形成规划方案设计任务书，指导规划方案的设计。1.3.设计计划2.经济技术指标结论2.1.楼型配比2.2.综合经济技术指标表（1）综合经济技术指标表填表人： 填写日期： 项目名称有无规划要点项目规划总用地容积率居住区用地建筑密度总建筑面积绿地率住宅总建筑面积住宅总户数公共服务设施总面积地下车位总数住宅内容类型建筑面积占住宅总建筑面积比例（

13、）户数平均每户面积公共服务设施 内容类型建筑面积（平方米）用地面积（平方米）千人指标商业会所小学（12班）幼儿园（1座）汽车停车 内容停车方式车位数占总停车面积比例地面及架空地下（2）配套设施详表公共服务设施指标表 指标项目总体一 期建筑面积（平方米）建筑形式备注建筑面积（平方米）备注计容积率（/）可售（/）市 政 设 施燃气管理站垃圾转运站须设置在建筑首层且有对外方便的出入口变电站面积小计（A1）教 育小学独立用地设置幼儿园独立用地设置面积小计（A2）会 所社区活动中心卫生站居委会洗手间面积小计（A3）配 套 商 业社区店药店洗衣店面包店音像、书籍美容店花店西餐咖啡茶艺酒吧超市肉菜市场面积小

14、计（A4）是；否3. 规划参考3.1.周边产品分析 3.2.地块利用分析4. 概念设计阶段应解决的问题4.1.住宅产品的种类和形式提供示意的平、立、剖面表示其空间关系；并提供能展示建筑风格的意向图片。住宅种类：（仅供参考）（1）高层（16层，底层架空）：平均每户面积控制在100平方米左右；层高在3米以内；一梯四户为佳，有部分一梯六户亦可。（2）小高层（12层，底层架空）：平均每户面积控制在100平方米左右；层高在3米以内；一梯四户为佳，有部分一梯六户亦可。（3）多层（平均5层，可根据空间变化作 3、4、5、6层均可）：平均每户面积控制在150元平方米左右；层高在3米以内；基本为一梯两户，转角楼

15、型选择做一梯三户亦可。4.2.交通组织方式停车方式：100的人车分流；政府要求的1：2.5户的停车位全设在地下车库；除利用人防面积外，增加自然采光通风的区域作生态地下车库；另外，在设计上巧妙利用半地下、架空空间和地面场地作停车场。停车数量：按户数作配比多层车位配比为：1：1；高层车位配比为：1：34.3.销售分期本项目分两期开发，每期建筑面积依次约为6万平方米和8万平方米。分期依据：开发与销售推广进度的配合；多层住宅在一期开发完毕。4.4.景观类型营造多尺度的景观空间，处理小区基地与同大路之间高差（此处为小区主要人流入口）；利用架空层、屋顶花园考虑创造绿化活动空间，营造适合城市文化的景观、园林

16、空间。5.概念设计提交成果分类序号图纸名称比例备注总图1总平面图1：5001：10002功能分区与产品分布图1：10003交通分析图1：10004分期开发示意图1：10005组团基本单元分析图1：5006配套分析图1：10007景观分析图1：10008视线分析图1：10009日照分析图1：100010坡度、坡向分析图1：1000可选择11地形改造土方平衡图1：1000住宅单体12住宅单体意向平面图1：1000其它13工作模型1：2001：30014效果图或模型照片概念设计业务联系单项目名称： 记录编号： 专业建筑 景观 装饰设计单位项目负责人签收人主题：内容：时间要求经办人部门经理备注：概念设

17、计交流信息记录表项目名称： NO： 专业建筑 景观 装饰设计单位名称时间地点参加人员设计信息交流内容序号内容实施方式完成时间责任人1234记录人： 审批人： 时间：验证1234记录人： 时间：概念设计文件比较量化评分表（1）满足项目策划的基本技术经济指标（2）具体规划设计比较总类分项分项比重ABCD规划结构功能分区15市政条件分析及设计思想15交通系统1-道路结构10交通系统2-人车关系10交通系统3-停车方式及指标10交通系统4-公交系统的衔接10分期开发及可持续发展性15经济性15分项总和25组团组团规模20楼栋间距20住宅品质均好性20组团户外环境20组团设施20分项总和10样板区样板区

18、选址20样板区构成内容20项目特征的体现20提前施工的可实施性20销售动线的组织20分项总和10环境景观景观系统分级20景观系统的整体特征20景观的均好性20对湖景的利用20景观系统的经济性20分项总和15建筑风格总体建筑风格特征25基本户型50不同类型物业建筑风格组合25分项总和10人居环境街道广场标志性建筑40外部空间系统的延续性30社区设施分布30分项总和10其他专项技术新技术的应用20健康住宅概念的导入20对物业管理的前置考虑20对低洼地形的工程考虑20对建筑朝向的考虑20分项总和10设计单位能力其他类似项目的操作经验20专业精神20主要设计人员的专业能力20和甲方配合的默契20设计师知名度对销售的影响20分项总和10总分100评分标准5出色4优良3基本达到平均水准2部分达到1勉强达到0不合要求概念设计文件内部评审表项目名称： NO： 专业建筑 景观 装饰设计单位名称参加评审人员评审序号内容实施方式完成时间责任人1234记录人： 审批人： 时间：验证1234验证人： 时间：注：本表适用于公司内部、外部对概念设计文件进行评审的记录。15