2020-2021年度中国房地产市场报告-REICO工作室-202101.pdf
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1、 20202021 年度年度 中国房地产市场报告中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室工作室 北京北京 2021.1 关于“关于“REICO工作室”工作室” “REICO 工作室”由全联房地产商会、精瑞人居发展基金会共同支持建立。 支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识,不寻 求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO 工作室”独立开展房地产市场研究, “自主超然、格物致知” ,研究 结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人,由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年 会随
2、选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构,以个人身份参 与研究、撰稿,其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵 守学术道德,引用观点、文献、数据等必须符合学术规范,对因此产生的纠纷由 撰稿人本人负责。 REICO REPORT 2020-2021 1 目 录 2020年房地产市场运行状况 3 土地市场 3 商品房供给 5 房屋销售 7 住房价格 8 商品房库存 11 2021年房地产市场走势预测 15 政策环境变化 18 市场走势预测 19 “十四五”房地产市场发展前景 22 “十三五” 房地产市场特征 22 “十四五” 房地产发展前景 24 REICO REPOR
3、T 2020-2021 2 摘摘要要 20202020 年年房地产市场形势房地产市场形势 好于上年好于上年 疫情后市场持续回升疫情后市场持续回升:房地产投资增速 6 月起回正,全年同比增长 7%; 购置土地和新开工面积降幅持续收窄; 房屋销售规模创历史新高, 全年 商品房销售面积和销售额分别同比增加 2.6%和 8.7%;商品房库存下降;部 分大中城市房价较快上涨。 20202020 年年中开始收紧房地中开始收紧房地 产调控产调控 决策部门反复强调“房住不炒”政策基调。 房价上涨较快城市陆续从紧房地产调控,7 月后大 30 多个城市出 台房地产调控政策。 人民银行、住建部出台“三线四挡”房地产
4、开发企业债务规模调控 新规,控制房企融资规模。 20 02121 年房地产市场年房地产市场景气景气 下降下降 经济增速较大幅度回升,超常规货币政策逐步退出。 从紧的房地产调控持续。 加快完善长租房政策。 房地产市场供求小幅下降。 “十四五”“十四五”房地产政策房地产政策 思路思路 坚持房地产去金融化。 继续完善和发展住房租赁市场。 推动都市圈和城市群发展。 鼓励城市更新。 “十四“十四五”房地产发展五”房地产发展 前景前景 城镇新增住房需求总量高位下降。 房地产开发投资低速增长。 长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等五个城市群,房地产 需求将持续增加。 REICO REPORT 2020-
5、2021 3 2020 年年房房地产市地产市场场运行状况运行状况 土地购置土地购置面积面积降幅收窄降幅收窄,9 月后月后景气下降景气下降 20202020 年年 100100 大中城市大中城市土地土地 成交面积同比增加成交面积同比增加,9 9 月月 后景气后景气快速快速下降下降 20202020 年房企购置土地面积年房企购置土地面积 降幅收窄降幅收窄 2020 年,100 大中城市土地供应 17248 宗,同比增加 3%;100 大中城市成 交土地 6.98 万公顷,同比增加 5%,增幅比去年增加 4 个百分点。分月度数据 看,2020 年 1 月 100 大中城市成交土地面积同比下降 44%
6、,2-4 月成交土地面积 降幅逐步收窄,5 月后转为正增长,8 月增幅最高为 15%,9 月后增幅逐月下降, 11 月和 12 月 100 大中城市成交土地面积当月增幅转为负增长。 2020 年房地产开发企业购置土地面积负增长,连续两年负增长。2020 年, 房企购置土地面积 25536 万平方米,同比减少 1.1%,降幅比去年同期收窄 10 个 百分点;土地成交价款 1.73 万亿元,同比增加 17.4%。分月度数据看,购置土地 面积各月均为负增长,2 月份降幅最高 29.3%,上半年降幅逐月收窄,9-11 月降 幅较快增加,12 月降幅收窄。 2020 年前 11 个月国有土地出让收入 6
7、.5 万亿元,同比增加 12.9%,增幅比 去年同期增加 4.8 个百分点。 近年月度近年月度成交土成交土地地面积面积变化变化 资料来源:wind、REICO 数据库 近年近年成交土成交土地地面积面积变化变化 资料来源:wind、REICO 数据库 REICO REPORT 2020-2021 4 20202020 年年 9 9 月后各线城市月后各线城市成成 交交土地土地面积增幅持续下降面积增幅持续下降 从 2020 年 100 大中城市成交土地面积当月数值看, 9 月后各线城市成交土 地面积增幅持续下降。 其中, 一线、 三线城市当月成交土地面积增幅下降幅度大, 12 月降幅在 40%左右;
8、二线城市当月成交土地面积增幅 11 月后降至大约 2%。 20202020 年年 9 9 月后成交土地溢月后成交土地溢 价率波动下降价率波动下降 2020 年各月 100 大中城市成交土地溢价率保持在 15%左右的较低水平, 9 月 后成交土地溢价率波动下降。其中,2 月、10 月和 12 月土地溢价率最低至大约 10%, 其他各月基本在 15%左右。 分区域看, 三线城市成交土地溢价率相对较高, 全年平均为 17.2%;二线城市成交土地溢价率下半年持续下降至 10%,全年平均 为 12.6%;一线城市成交土地溢价率相对最低,全年平均为 8.8%。 2020年年9月后土地月后土地成交面积增幅成
9、交面积增幅持续下降持续下降 资料来源:wind、REICO 数据库 20202020 年年地价涨幅地价涨幅先降后先降后 升升,涨幅低于去年,涨幅低于去年 受疫情影响,2020 年地价涨幅先降后升,全年涨幅仍低于去年。2020 年, 主要监测城市综合地价环比涨幅为 1.74%,比去年地价涨幅低 2.1 个百分点。分 季度看,全国主要监测城市综合地价环比涨幅逐季增加,1-4 各季度地价涨幅分 别为 0.09%、0.43% 、0.58%和 0.63%。 2020年年地价涨幅地价涨幅先降后升先降后升 资料来源:国土资源局、REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 5 居住用地价格
10、涨幅居住用地价格涨幅最高,最高, 商商业用地价格同比下降业用地价格同比下降 2020 年,居住用地价格涨幅为 3.11%,涨幅比去年低 1.9 个百分点;商业用 地价格涨幅为-0.11%,涨幅比去年低 3 个百分点;工业土地价格涨幅为 0.95%, 涨幅比去年低 1.75 个百分点。 20202020 年,长三角、珠三年,长三角、珠三 角、角、京津冀京津冀三个地区的地三个地区的地 价涨幅均低于去年价涨幅均低于去年 2020 年,长三角、珠三角、京津冀三个地区的地价涨幅均低于去年,连续三 年下降。2020 年,长三角地区、珠三角地区、京津冀地区综合地价累计分别环比 上涨 0.84%、1.79%、
11、1.45%,分别低于去年 1 个百分点、3.7 个百分点和 4 个百 分点。 商品房供给商品房供给增幅增幅下降下降 20202020年年3 3月后月后房地产开发房地产开发 投资投资增速增速逐月逐月回升回升,全年,全年 增速低于去年增速低于去年 2020 年房地产开发投资增速疫后快速增加。 2 月受疫情影响, 房地产开发投 资同比下降 24.5%,之后房地产投资增速快速增加,1-6 月由同比下降恢复为同 比增加,全年房地产开发完成投资 14.1 万亿元,同比增长 7%,增速比去年减少 2.9 个百分点,比同期固定资产投资增幅高 4.1 个百分点。 2020年年房地产投资增速持续回升房地产投资增速
12、持续回升 资料来源:wind、REICO 数据库 各种物业类型开发投资增幅变化各种物业类型开发投资增幅变化 资料来源:国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 6 商品住宅和商品住宅和其他用房投资其他用房投资 增速增速较高,商业用房投资较高,商业用房投资 继续负增长继续负增长 2020年,商品住宅、办公楼、其他用房开发投资同比增加,商业用房投资继 续负增长。 其中,全年商品住宅完成投资10.4万亿元,同比增长7.6%,增速减少6.3个百 分点;办公楼开发投资完成0.64万亿元,同比增加5.4%,增速增加2.6个百分点; 商业营业用房开发投资1.3万亿元,同比减
13、少1.1%,降幅减少2.6个百分点;1-11 月,其他物业开发投资1.6万亿元,同比增长11.3%,增速增加5.5个百分点。 2 20 02020年商品房年商品房各项各项建设指建设指 标标增幅增幅均均回落回落 2020年, 受疫情影响商品房施工面积、 新开工面积、 竣工面积增幅均为下降。 全年商品房施工面积92.7亿平方米, 同比增长3.7%, 增幅减少5个百分点; 新开工 面积22.4亿平方米,同比减少1.7%,增幅减少9个百分点;竣工面积9.1亿平方米, 同比减少5%,增幅减少7.5个百分点。从逐月数据看,商品房施工面积增幅基本 平稳,商品房新开工面积和竣工面积前11个月均为负增长,疫后降
14、幅逐步收窄。 20202020年各类型商品房新开年各类型商品房新开 工面积同比减少工面积同比减少 2020年,商品住宅、办公楼和商业用房新开工面积均持续负增长,降幅持续 收窄。全年商品住宅新开工面积14.7亿平方米,同比减少2.7%,增幅比去年减少 12个百分点;办公楼新开工面积0.58亿平方米,同比减少8%,增幅减少25个百分 点;商业用房新开工面积16.2亿平方米,同比减少5.3%。 2020年年各类型各类型商品房商品房新开工面积减少新开工面积减少 资料来源:国家统计局、REICO数据库 2020年年各类型各类型商品房商品房竣工竣工面积面积同比减少同比减少 资料来源:国家统计局、REICO
15、数据库 REICO REPORT 2020-2021 7 商商品房品房销售销售规模规模小幅小幅增加增加 20202020年商品年商品房销售面积房销售面积、 商品房销售额增幅增加商品房销售额增幅增加 2020 年,商品房销售面积小幅增加,商品房销售额再创历史新高。其中, 商品房销售面积 176086 万平方米,同比增加 2.6%,增幅比去年增加 2.7 个百分 点;商品房销售额 173613 亿元,同比增加 8.7%,增幅比去年增加 1.2 个百分 点。 逐月数据看,1-2 月受疫情影响,商品房销售面积和销售额降幅大约 40%,之后降幅逐月快速收窄,8 月份商品房销售额同比回正,10 月份商品房
16、 销售面积同比回正。 近年近年各各月月商品房销售面积商品房销售面积、销售额、销售额增幅增幅变化变化 资料来源:国家统计局、REICO 数据库 2020年商业办公用房年商业办公用房销售销售继续继续低迷低迷 资料来源:国家统计局、REICO 数据库 商品商品住宅住宅销售销售面积面积小幅增小幅增 加,办公楼和商业用房销加,办公楼和商业用房销 2020 年,住宅销售面积小幅增加,办公楼、商业用房销售面积继续负增 长。全年商品住宅销售面积为 154878 万平方米,同比增加 3.2%;办公楼销售 REICO REPORT 2020-2021 8 售面积售面积继续继续负增长负增长 面积为 3334 万平方
17、米,同比减少 10.4%;商业用房销售面积为 9288 万平方 米,同比减少 8.7%。2018-2020 年办公楼和商业用房连续三年销售面积负增 长。 二手房交易面积二手房交易面积疫后疫后回回 增增,1 10 0月后增幅回月后增幅回落落 2020 年,代表性城市二手住房交易面积同比下降 6%,其中一线城市和三 四线城市二手住房交易面积分别同比增加 18%和 13%,二线城市二手住房交易 面积同比减少 13%。 分月数据看,2 月份受疫情影响,代表性城市二手住房交易面积同比下降 70%,3-6 月份二手住房交易面积降幅逐月收窄,6 月后转为同比增加,7 月同 比增幅最高为 12.3%;10-1
18、2 月二手住房交易面积增幅较快下降,12 月同比增 加 1.1%。 二手住房二手住房交易面积变化交易面积变化 资料来源:wind、REICO 数据库 一线城市住房价格一线城市住房价格 1 1涨幅增加,二三 涨幅增加,二三四线城市四线城市住房价格住房价格涨涨 幅幅回落回落 20202020年年7070大中城市商品大中城市商品住住 房房、二手住房价格二手住房价格涨幅低涨幅低 于去年于去年 2020 年,70 大中城市商品住房价格环比涨幅、二手住房价格环比涨幅均回 落。全年 70 大中城市商品住房价格环比上涨 3.86%,涨幅比去年减少 2.6 个百 分点;二手住房价格环比上涨 2.22%,涨幅比去
19、年减少 0.8 个百分点。全年 70 大 中城市商品住房价格同比上涨 5%,二手住房价格同比上涨 3%,涨幅均低于去 年。 9 9月份住房价格涨幅快速月份住房价格涨幅快速 回落回落 分月度数据看,2020 年年初受疫情影响,2 月份基本无住房成交,住房价格 指数保持不变,3 月份以后住房价格指数增加,8 月份商品住房价格环比上涨 0.6%、二手住房价格环比上涨 0.45%,均为年内最高涨幅,9 月份以后房价涨幅 快速回落, 12 月商品住房价格环比涨幅降至 0.15%, 二手住房价格环比涨幅降至 0.1%。9 月份以后房价上涨城市数量减少,11 月 70 大中城市中商品住房价格环 比上涨城市数
20、量为 34 个,12 月增加至 42 个城市,二手住房价格环比上涨城市 数量持续回落至 12 月份的 38 个。 12011 年起,住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据,以 70 大中城市中位数房价涨幅代表 70 城市平均房价涨幅。 REICO REPORT 2020-2021 9 一线一线城市城市住房价格涨幅住房价格涨幅大大 幅度增加幅度增加,二线和三四线,二线和三四线 城市住房价格涨幅城市住房价格涨幅回落回落 2020 年, 一线城市二手住房价格环比累计上涨 8.2%, 大幅高于去年涨幅 6.6 个百分点;一线城市商品住房价格涨幅比去年略高 0.2 个百分点;二线城市商品 住房价格和
21、二手住房价格分别环比累计上涨 4%和 2.4%,涨幅均低于去年涨幅; 三四线城市商品住房价格和二手住房价格分别环比累计上涨 3.4%和 1.5%,涨幅 均比去年减少。 近近年年70大中城市大中城市住宅住宅价格价格变化变化 资料来源:国家统计局、REICO数据库 近年近年一二三四线城市一二三四线城市住房住房价格价格环比环比变化变化 资料来源:国家统计局、REICO数据库 深圳深圳、银川银川、成都成都、西宁西宁、 无锡等城市住房价格涨无锡等城市住房价格涨幅幅 较大较大 济南、济南、郑州郑州、太原太原、天津天津、 贵阳贵阳、哈尔滨哈尔滨等城市住房等城市住房 价格下降价格下降 2020年, 70大中城
22、市中新建商品住宅价格环比涨幅最大的10个城市, 分别为; 银川、唐山、徐州、西宁、济宁、惠州、锦州、西安、扬州和丹东;二手住房价 格环比涨幅最大的10个城市,分别为深圳、银川、西宁、徐州、宁波、成都、沈 阳、无锡、唐山和杭州。 2020年,70大中城市中新建商品住房价格有9个城市环比下降,分别为:泸 州、韶关、郑州、太原、南充、牡丹江、济南、常德、安庆和北海;二手住房价 格环比下降的城市有23个, 二手住房价格跌幅最大的10个城市为: 泸州、 哈尔滨、 贵阳、济南、泸州、北海、天津、郑州、太原、南充和牡丹江。济南、郑州和太 原为一二手住房价格均为下降的省会城市,天津、贵阳、哈尔滨二手住房价格跌
23、 幅也较大。 REICO REPORT 2020-2021 10 2020年年70个大中城市中商品住宅价格个大中城市中商品住宅价格累计累计环比涨幅排列环比涨幅排列 资料来源:国家统计局、REICO数据库 2020年年70个大中个大中城市中二手住宅城市中二手住宅累累计计环比涨幅排列环比涨幅排列 资料来源:国家统计局、REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 11 商品房商品房库存库存下降下降 2020年商品房库存年商品房库存低于低于去去 年年 2020年,商品房新开工面积负增长,商品房销售面积同比增加,商品房库 存(商品房新开工面积-商品房销售面积)下降,低于去年。2020
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