物业管理基本制度与政策-物业管理的基本制度.doc

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1、物业管理师培训第三章 物业管理的基本制度【历年分值】2010年单选题：261=26分多选题：92=18分共计44分2011年单选题：241=24分多选题：92=18分共计42分2012年单选题：241=24分多选题：92=18分共计42分【大纲要求】（一）考试目的本部分的考试目的是考察应试人员运用业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和住宅专项维修资金等七项制度解决相关工作实际问题的能力。（二）考试基本要求掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责。熟悉：业主的权利和义务。了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员

2、的资格条件。【内容精讲】在物业管理活动中，不仅业主与物业服务企业存在着许多权利义务关系，而且业主之间、物业服务企业与建设单位之间、业主与建设单位之间，也存在错综复杂的权利义务关系。针对我国物业管理活动中存在的各种问题，为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，条例确立了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。第一节 业主大会制度（2010年11分、2011年9分、2012年19分）条例实施以前，各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主选举产

3、生的业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会随意解聘物业服务企业或不当利用公共设施经营的决定，遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上问题，条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议

4、形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、资格条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项（一般性日常事务）作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。（2012年考点）这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，条例规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，（2012年考点）不得从事与物业管理无关的活动。一、业主（2010年1分，2011年3分，2012年2分）（一）业主的概念重点条例第六条规定：房屋

5、的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配套的设备、设施和相关场地的相关权利。因此，将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。我国对房地产管理实行权证管理方式。一般情况下，确定房屋所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证。属于自然人的房屋，房屋所有权证上标明房屋所有权人的姓名，属于法人或其他组织的房屋，房屋所有权证上标明房屋所有权人的组织名称。现实物业管理

6、中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。（二）业主的权利（2011年3分、2012年2分）首先掌握10个标题重点在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。条例规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：1按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务物业服务合同是业主与物业服务企业之间约定双方权利与义务的协议。物业服务合同签订后，物业服务企业负有向业主提供合同所约定服务的义务，业主在支付了合同所约定的物业服

7、务费用后，享有接受物业服务企业提供服务的权利。2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议业主大会会议是业主大会开展工作的基本形式。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。作为业主大会的成员，业主享有提议召开业主大会会议的权利。条例第十三条规定：经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，业主有对物业管理有关事项提出建议的权利，促使物业管理能及时、有效地以符合广大业主利益的方式进行。3提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议管理规约、业主大会议事规则是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。这些规约在生效以后对物业管理区域内全体业主都有约

8、束力，而且这些规约的规定事关全体业主的共同利益，因此每一位业主都有参与制定和修改这些规约的权利。当业主认为有必要制定管理规约、业主大会议事规则，或者认为现有管理规约、业主大会议事规则有不完善的地方，可以提出自己有关制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。4参加业主大会会议，行使投票权业主对物业管理区域内重大事项的决定权，是通过参加业主大会会议，在会议上行使表决权的方式来行使的。只要具有业主身份，就具有参加业主大会会议的权利。在业主大会会议上，业主按照省、自治区、直辖市制定的确定业主在首次业主大会会议上投票权的具体办法，或者业主大会议事规则约定的业主投票权确定办法，对列入会议议程的各项物业管

9、理事项进行投票，作出体现全体业主共同意志的决定。5选举业主委员会委员，并享有被选举权业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并就物业管理区域内的一般性日常事务作出决定。它由一定数量的业主代表，即业主委员会委员组成。业主委员会委员从业主中选举产生，作为业主的代言人履行具体职责，为全体业主服务。每一位业主都有选举符合自己意愿的业主委员会委员的权利，同时业主作为业主大会的成员也都享有被选举为业主委员会委员的权利。6监督业主委员会的工作业主委员会是业主大会的执行机构，它的工作直接关系到每一位业主的切身利益。由于业主委员会委员也具有个人利益，可能会怠于行使业主大会赋予它的职责，有些素

10、质不高的业主委员会委员甚至可能会作出损害业主利益的行为。为了防止这种业主委员会委员侵害业主权益情况的发生，督促业主委员会委员更好地履行职责，保护业主的合法权益，应当保证业主对业主委员会委员享有监督权。（2011年考点）如业主（1）有权对业主委员会的工作提出批评和建议；（2）有权知晓业主委员会的运作情况；（3）有权了解业主委员会所作出的各项决定的理由；（4）有权查询业主委员会保存的各项档案文件；（5）有权制止并要求业主委员会纠正其不符合法律或者规约的行为等。业主对业主委员会的工作行使监督权有利于业主委员会规范、健康地运作。【2011年真题】67为了保证业主委员会规范运作，每个业主依法享有的权利有

11、（ ACD ）。A对业主委员的工作提出批评和建议B更换业主委员会成员C知晓业主委员会的运作情况D查询业主委员会保存的各项档案文件E更改业主委员会做出的各项决定7监督物业服务企业履行物业服务合同物业服务企业是基于和业主之间的物业服务合同，为业主提供服务的经营主体，与业主处于物业管理法律关系的相对方。业主有权对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督。（2012年考点）如业主（1）有权对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议；（2）有权查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料；（3）有权监督物业服务企业的收费情况；（4）有权要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正；等等

12、。业主对物业服务企业的监督权有利于物业服务企业更好地履行物业管理服务。【2012年真题】67下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有（ ACDE ）。A对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议B对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿C查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料D监督物业服务企业的收费情况E要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权物业共用部位、共用设施设备和相关场地，与业主所拥有的物业不可分割，业主对拥有物业进行占有、使用、收益和处分，不可避免地要牵涉到对物

13、业共用部位、共用设施设备的使用。业主和物业服务企业可以在不损害业主共同利益的情况下，依法对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行使用。但这种使用不能侵害全体业主的合法权益，因此，每一个业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用的情况享有知情与监督的权利。9监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是在物业产权多元化的情况下，为了保证房屋的维修和正常使用，依照国家规定建立的专门性资金，专项维修资金属于业主所有，其是否完好，运行是否正常，不仅关系到相邻物业，整幢楼，甚至整个物业管理区域物业的正常维护和使用，关系到全体业

14、主的共同利益。因此，专项维修资金的使用和管理，必须受到业主严格的监督，以防止专项维修资金被挪用，使其得到合理的使用。业主在专项维修资金的收取、使用、续筹、代管等各个环节都享有监督权。10法律、法规规定的其他权利除以上权利外，业主还享有法律、法规规定的其他方面权利。如（1）在物业受到侵害时，有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利；（2）有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利；（3）有为维护业主合法权益进行投诉和控告的权利等。重点【2011年真题】19在物业管理活动中，业主依法享有的权利是（ D ）。A按时交纳物业服务费义务B执行业主大会的决定义务C遵守物业管

15、理服务方面的规章制度义务D监督物业服务企业履行物业服务合同【例题】下列有关业主权利的说法，不正确的是（ B ）。A、业主享有提议召开业主大会会议的权利。B、业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地享有使用权知情权和监督权C、业主对业主委员会的工作行使监督权D、业主享有提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则建议的权利（三）业主的义务（2010年1分）首先掌握6个标题必考点权利和义务是相对应的，业主在物业管理活动中享有一定权利的同时还应当履行一定的义务。条例规定业主在物业管理活动中应当履行的义务主要有：1遵守管理规约、业主大会议事规则管理规约是业主依法订立的一种自我管理规约，管理规约应当对有关

16、物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。每一位业主都应当依照管理规约的规定行使权利、履行义务。业主大会议事规则是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。业主通过缔结管理规约和业主大会议事规则来进行自我管理和自我约束，有利于形成良好的物业管理秩序。管理规约、业主大会议事规则对全体业主具有约束力，每位业主都要自觉遵守管理规约和业主大会议事规则的规定。2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度物业共用

17、部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等事项，事关物业管理区域内全体业主的共同利益。为了维护这种共同利益，业主大会可以制定或者授权物业服务企业制定一系列的规章制度，要求全体业主共同遵守。每一位业主都有遵守这些规章制度的义务。3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定业主大会的决定是全体业主共同作出的，代表了全体业主的共同意志，符合业主的共同利益，理应得到全体业主的共同遵守。业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会所作出的决定，同时经业主大会的授权，也可以自行作出对一定物业管理事项的决定，业主委员会作出的决定，业主同样应该执行。4按照国家有关规定交纳专项维修资金专

18、项维修资金是保障物业得以正常维修改造的必要条件，业主应承担缴纳专项维修资金的义务。实际生活中，有的物业管理区域内业主不缴纳或者不及时缴纳专项维修资金导致了物业的加速老化和毁损，使物业贬值，并危及到广大业主的生命财产安全，这种情况必须得到改变。5按时交纳物业服务费用物业服务费用是服务合同约定的重要内容之一。它是确保物业管理正常运行的必要前提，是物业服务企业按合同约定对房屋建筑及其设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境卫生等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与业主生活相关服务所收取的费用。物业管理服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则。业主在享受物业服务企业提供的服务的同时，必

19、须按照合同的约定按时缴纳物业服务费，不得无故拖延和拒交，否则物业服务企业有权依法要求其承担违约责任。6法律、法规规定的其他义务除以上义务外，业主还应承担法律、法规规定的其他义务。如有（1）配合物业服务企业开展服务活动的义务；（2）有装饰装修房屋时向物业服务企业告知的义务；（3）有按照物业本来的用途和目的使用物业的义务；（4）有维护物业的使用安全和美观的义务；（5）有遵守物业管理区域内公共秩序，维护物业管理区域内的环境整洁的义务等等。【2010年真题】19关于业主在物业管理活动中应当履行的义务的说法，正确的是（ A ）。A业主应当遵守管理规约B业主应当监督业主委员会的工作权利C业主应当接受物业服

20、务企业依约提供的服务权利D业主应当制定业主大会议事规则权利二、业主大会（2010年7分，2011年3分，2012年11分）必考点在过去的物业管理实践中，我国主要采用业主委员会代表全体业主决策的作法，业主委员会对业主的重大事项享有决策权。从实践效果看，业主委员会决策制度对物业管理活动的发展起到了一定的积极作用，但也暴露出许多问题。由于一些业主委员会成员素质不高，以至不断出现业主委员会为了少数人的利益而侵害大多数业主合法权益的情况。同时。也由于业主对业主委员会缺少有效的监督机制，因此，业主之间，业主与业主委员会之间，业主委员会成员之间，产生大量矛盾，给物业管理的正常进行带来影响。2003年条例颁布

21、后，改变业主委员会决策的旧有作法，推行业主大会制度，规定物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益、并决定物业管理的重大事项（注释：一切物业管理事项）。这一制度有利于维护大多数业主的合法权利，可以有效解决物业管理活动中业主委员会的不规范行为。（一）业主大会的组成和性质（2010年2分）重点业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。（2010年考点）业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，（2010年考点）有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。物业管理区

22、域内的任何业主，都必须遵守业主大会制定的管理规约和业主大会议事规则，遵守业主大会制定的各项规章制度，并执行业主大会作出的决定。【2010年真题】在物业管理活动中，代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的是（ B ）。A业主委员会 B业主大会C街道办事处、乡镇人民政府 D物业管理行政主管部门【2010年真题】20业主大会由物业管理区域内的（ B ）组成。A多数业主 B全体业主C业主和使用人 D全体居民【例题】（ B ）有权依据法律法规的规定和管理规约的约定，决定物业管理区域内一切物业管理事项。（或重大事项）A业主委员会 B业主大会C街道办事处、乡镇人民政府 D物业管理行政主管部门【解析】业主委

23、员会只是在业主大会授权的范围内决定一些事项。（二）业主大会的筹备与成立（2011年3分、2012年4分）1成立业主大会的限制和选择一个物业管理区域只能成立一个业主大会，（2010年考点）而不能成立多个业主大会。对于由众多业主构成的物业管理区域，只有成立业主大会才能民主解决物业管理的公共事项；对于业主数量很少的物业管理区域，业主共同商讨物业管理问题很方便，业主大会成立与否并不影响业主关于物业管理的民主决策，因此，这样的物业管理区域，可以不成立业主大会。条例规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在（1）物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者（2）街道办事处、乡镇人民政府（参见以下注释）

24、的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，（1）只有一个业主的，或者（2）业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”例如，有的大厦建筑规模很大，连同配套建筑和设施构成独立的物业管理区域，但大厦产权统属一人或几人，业主只有一个或几个，这样的大厦就可以不成立业主大会。业主大会仅仅是业主民主决策一种组织形式，条例规定业主大会制度，是为了保障众多业主的公众权益不受损害，只要不影响业主民主决策，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。（2012年考点）注释：2007年修改后的物业管理条例第十条的内容为增加了“或者街道办事处、乡镇人民

25、政府的指导下成立业主大会，”【2012年真题】46建筑区域内，是否设立业主大会由（A ）决定。A全体业主 B全体房屋使用人C房地产行政管理部门 D街道或乡镇人民政府【2012年真题】19关于业主大会制度的说法，错误的是（ B ）。A业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式B业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项业主大会有权决定物业管理的重大事项。另外注意题干“业主大会”，B为“业主委员会”B为答案。考题水平太低。C一个物业管理区域内只能成立一个业主大会D业主大会不得作出与物业管理无关的决定2业主大会的筹备（1）成立业主大会筹备组业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县

26、人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。重点业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。【例题】业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由（ BC ）组成业主大会筹备组。A、全体业主 B、业主代表C、建设单位 D、物业服务企业E、居委会代表（2）业主大会筹备组的工作内容必考点确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；参照政府主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则（草案）和管理

27、规约（草案）；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。（3）筹备业主大会的工作要求业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告；（2011年考点）【2011年真题】21业主委员会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开（ B ）日前以书面形式在物业管理区域内公告。A10 C20B15 D30公告业主大会议事规则（草案）和管理规约（草案）的同时，应当将业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式同时公告；（2011年考点）【2011年真题】68业主大会筹备组

28、就成立业主大会必须以书面形式在物业管理区域内公告的内容有（ ABC ）。A业主大会议事规则（草案）B管理规约（草案）C业主向筹备组反馈修改意见的时间和反馈方式D社区未来发展规划E房地产行政主管部门的指导意见确认业主身份，应当以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准；业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体确定标准和方式，可参照省、自治区、直辖市制定的实施办法进行。3业主大会的成立业主大会筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。重点首次业主大会的会议议程一般包括以下内容：

29、（2012年考点）（1）报告业主大会的筹备工作情况；（2）宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；（3）宣读业主大会议事规则草案和管理规约草案，宣讲业主对草案提出的修改意见，以及业主大会筹备组根据业主意见对业主大会议事规则和管理规约的修改结果；（4）投票通过业主大会议事规则和管理规约；（5）宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。条例还规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”【2012年真题】68首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有（ ABCD ）。A业主名册和在首次业主大会

30、会议上的投票权数B业主大会议事规则草案C管理规约草案D业主委员会委员候选人名单E物业服务企业的选择结果（三）业主大会的职责（2012年2分）注释：根据2007年修改后的物业管理条例第十一条规定，内容作了修改。下列事项由业主共同决定：重点（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（2012年考点）（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（2012年考点）（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。【2012年真题】43房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，（ A）有权依法

31、更换。A业主大会 B建设单位C业主委员会 D房地产行政管理部门【2012年真题】44改建、重建建筑物及其附属设施由（ C）决定。A物业服务企业 B建设单位C业主 D业主委员会（四）业主大会活动规则（2010年5分、2012年2分）1定期会议和临时会议业主大会会议分为定期会议与临时会议。（2010、2012年考点）定期会议与临时会议都由业主委员会组织召开。定期会议的期间由业主大会在业主大会议事规则中确定。当出现下列情况时，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（1）20以上业主提议召开业主大会临时会议的；（2010年考点）（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（3）业主大会议事规则

32、或者管理规约规定的其他情况。【2010年真题】23业主大会会议分为（ C ）。A书面征求意见和集体讨论 B定期会议和书面征求意见C定期会议和临时会议 D临时会议和集体讨论【2010年真题】24当提议召开业主大会临时会议的业主达到（ B ）以上时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议。A10 B20C30 D40发生以上应当召开业主大会临时会议的情况时，如果业主委员会不履行组织召开会议职责，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议。业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。重点如果是住宅小区召开业主大会会议，

33、还应当同时告知与物业管理区域相关的居民委员会。2业主代理人和业主代表人（1）业主代理人重点业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。（1）代理人应当在业主委托书的授权范围内行使代理权，如投票、发表意见、参加表决等等。（2）业主委托代理人的授权内容不得超越业主自身权限，如投票权数。（3）业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。（2）业主代表人物业管理区域内业主人数较多的，可以按照幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议

34、拟讨论的事项，书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的事项，业主代表应当要求业主将赞同、反对及弃权的决定及享有的投票权数书面签字，然后由业主代表在业主大会上代表业主如实投票。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主应当另外推选一名业主代表参加大会。（3）业主大会的召开形式2007年修改后的物业管理条例第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；（2012年考点）但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。” （2010年考点）【2010年真题】22业主大会会议应当有物业管理区域内（ A ）的业主参加。

35、A专有部分占建筑物总面积12以上且占总人数12以上B专有部分占建筑物总面积23以上且占总人数23以上C专有部分占建筑物总面积34以上且占总人数34以上D专有部分占建筑物总面积45以上且占总人数45以上注释1：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。注释2：物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计

36、算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。3业主大会决定事项的表决效力必考点注释：2007年修改后的物业管理条例第十二条规定：业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第5项（筹集和使用专项维修资金）和第6项（改建、重建建筑物及其附属设施）规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；（2010年考点）注释：只有此处是2/3，其它都是1/2。【2010年真题】25下列事项中，需经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主

37、且占总人数2/3以上的业主同意的是（ C ）。A制定业主大会议事规则 B制定管理规约C改建、重建建筑物及其附属设施 D选聘物业服务企业【例题】业主大会作出（ D ）的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。A制定和修改管理规约；B选举业主委员会或者更换业主委员会成员 C选聘和解聘物业服务企业 D改建、重建建筑物及其附属设施决定本条例第十一条规定的其他事项（制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；有关共有和共同管理权利的其他重大事项），应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数

38、过半数的业主同意。（2010、2012年考点）【2012年真题】78业主大会决定物业管理条件规定的（ ABCD ）事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。A制订和修改业主大会议事规则B制订和修改管理规约C选举业主委员会或者更换业主委员会成员D选聘和解聘物业服务企业E筹集和使用专项维修资金【2010年真题】26下列事项中，应当经专有部分占建筑物总面积12以上的业主且占总人数12以上的业主同意才能作出决定的是（ B ）。A筹集电梯大修资金筹集和使用专项维修资金（2/3）B选聘和解聘物业服务企业C改建楼顶水箱改建、重建建筑物及其附属设施（2/3）D监督或协助物业服

39、务企业履行物业服务合同无关业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会不符上述两项规则的表决事项，均属无效。业主委员会应当书面记录业主大会会议情况，并存档备案。业主委员会还应当将业主大会的决定以书面形式在物业管理区域内及时公告。【2012年真题】20关于业主大会会议的说法，错误的是（D ）。A首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开B业主大会会议分为定期会议和临时会议C业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式D除首次业主大会会议外，业主委员会主任是业主大会会议的法定召集

40、人业主委员会三、业主委员会（2010年3分，2011年3分，2012年6分）（一）业主委员会的性质（2011年2分）条例将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构。业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事项。（2011年考点）【2011年真题】75关于业主委员会的说法，正确的有（ CD ）。A业主委员会由业主大会选举产生业主委员会由全体业主通过业主大会会议选举产生B业主委员会是业主大会的决策机构执行机构C地方人民政府有关部门应当对选举业主委员会给予指导和协助D业主委员会的决定，对业主具有约束力E业主委员会可

41、以对不符合条件的成员依法更换由业主共同决定（二）业主委员会的职责（2010年1分，2011年1分，2012年3分）首先掌握标题必考点条例规定了业主委员会的五项主要职责：1召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。（2011、2012年考点）首次业主大会会议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集。业主委员会作为业主大会的执行机构具体负责物业管理区域内的各项物业管理事项的实施与管理，因此，业主委员会应当定期召集业主大会会议，将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督。【2011年真题】22首次业主大会会议

42、后，业主大会的法定召集人是（ D ）。A建设单位 B业主大会筹备组C. 业主委员会主任 D业主委员会2代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同（2012年考点）业主大会享有选聘物业服务企业的权利，但业主大会的成员是全体业主，不可能由业主大会与物业服务企业签订物业服务合同。客观上，物业管理合同的签订只能由业主委员会来具体进行。业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业服务企业后，应由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业正式签订物业服务合同。【2012年真题】21业主委员会应当依法履行的职责是（A ）。A与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同B决定解聘物业服务企业业主大会的

43、职责C制订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案D决定物业共用部分的经营与收益分配业主与物业服务企业约定3及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同业主对业主委员会的工作享有监督权，并有就物业管理的有关事项提出意见和建议的权利。物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主。物业使用人基于其对物业实际上的使用，不可避免地会参与到物业管理活动中来。业主委员会作为联系广大业主和物业服务企业的桥梁，应当及时了解并听取业主、物业使用人的意见与建议，并把业主的这些建议和意见反映给物业管理企业，以提高物业管理水平。业主委员会与物业服务企业签订了物业服务合同之后，作为

44、合同一方当事人享有对物业服务企业履行物业服务合同的情况进行监督的权利。如监督物业服务企业是否严格履行物业服务合同的职责等。在履行监督职责的同时，业主委员会有义务协助物业服务企业的工作，尽可能地为其工作提供方便，协调物业服务企业和业主之间的关系，帮助物业服务企业更好地履行物业服务合同。4监督管理规约的实施（2012年考点）管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到物业品质、公共秩序和环境卫生状况的好坏。业主委员会有权对管理规约的实施情况进行监督，一旦有业主不遵守管理规约的规定，影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时，业主委员会有权予以制止、批评教育、责令限期改正，并依照管理

45、规约的规定进行处理。【2012年真题】75管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到（ BDE ）的好坏。A经济状况 B物业品质C业主的家庭情况 D公共秩序E环境卫生状况5业主大会赋予的其他职责（2010年考点）除了以上法定职责外，业主委员会还应当履行业主大会赋予的其他职责。如（1）业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管；（2）对管理规约、业主大会议事规则修订文本的起草；（3）对有关印章、财产的保管；（4）对业主之间和业主与物业服务企业之间纠纷的调解等等。【2010年真题】27下列事项中，属于业主委员会职责的是（ A ）。A保管业主大会及业主委员会会议记录及有关印章、财物等B修改管理规约和业主大会议事规则业主大会职责C更换业主委员会成员业主大会职责D决定使用专项维修资金业主大会职责【例题】下列不属于业主委员会职责的是（ B ）。A召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B筹集和使用专项维修资金业主大会职责C及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同D监督管理规约的实施（三）业主委员会的备案（2012年1分）重点业主委员会是业主大会的执