房地产广告策划方案 .doc

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1、房地产广告策划方案篇一：房地产广告筹划方案前 言任何的广告筹划方案的目的和主旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象。本方案在于为“站前广场”提供一个精确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导。在对娄底房地产市场现状进展了深化细致的理解和研究分析的前提下，找出“站前广场”工程的资源咨询题与时机，以到达或超出“站前广场”原定销售打算，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌。第一节 市场分析一、娄底市房地产市产根本情况(一)20xx年以来房地产开发投资大幅增长。20xx年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来增长较快的。(二)房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土

2、地、资金、市场同步增长。1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%;土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米。2、开发规模扩大，开发投资高速增长。2003年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%。全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长 87.4%,对全市国有及其它经济投资增长奉献率为2.1%。从投资用处看，住宅投资完成663

3、0万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍。3、企业融资才能有所加强，资金到位情况较好。20xx年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金增长最快，企业自筹资金最多。1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍;利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍。4、住房销售高速增长。今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数根底上，保持高增长势头，20xx年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍。5、房地产业的开展与

4、城市化建立严密，城市化建立促进了房地产业的开展，我市北扩南移的外延式城市扩展建立促进了房地产业的快速开展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，娄星区内集中了14家，新化县3家，双峰县2家，涟源市1家。二、房地产开展所面临的困难和挑战一是商品房空置面积增加。今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米(其中住宅空置0.61万平方米)，占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%。从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例增长，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生

5、不利的妨碍。二是房地产企业素养良莠不齐，企业开发规模小、持续开发才能低，竞争力差。近几年来城市化建立的开展推进了房地产开发的开展，存在一个工程孵出一个房地产开发企业的咨询题，其开发规模小。20xx年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%。就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%;开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%;开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%。房地产开发企业主要以负债运营为主，严峻依赖银行资金, 有的开发工程前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、

6、后期靠个人按揭贷款,缺乏后续开发才能。三是物业治理落后，配套设备不全。房地产的开发应该成龙配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即便有物业治理，其配套设备不全，治理也不标准，一些零星插建开发的住房没有物业治理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等咨询题都不能妥善处理，抑制了消费者的购置欲望，妨碍了持续开发。四是外部要素制约。银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储藏贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步

7、明确和标准：房地产开发贷款必须“获得国有土地使用权证、建立用地规划许可证、建立工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业获得这四证，实际投入应不低于工程总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的工程要求工程主体构造封顶，才能够放贷;还有确实是居民收入低，抑制了住房需求，妨碍房地产业市场的扩大;再有确实是二级市场放而不活，房屋买卖手续繁多，收费工程多且杂，税费负担比例过高，妨碍二级房产市场开展，从而妨碍整个房地产业的开展。总体看来，我市房地产业具有宏大的现实和潜在需求，开展空间较大。市委、市政府提出加快城市化建立步伐，城市化建立需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20xx年

8、我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，假设每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上;国际经历说明：当一国人均gdp到达300-1000美元时，居民的住房需求进入加速增长期，20xx年我市的人均gdp为5208元(651美元)，是房地产业加速开展的时期;目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20xx年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，假设到达这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的开展潜力十分宏大。2003年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建立工程开发实行市场化，通过工程招标，实行市场化

9、运营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，完全打破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的开展。二、娄底市同类产品调查统计“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦。现将娄底市涟钢开发区，娄底市城西区及娄星区进展大体比照分析如下：1、涟钢开发区。由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势。总体来说，涟钢开发区地段房地产都在卖自然环境。明源大酒店：核心竞争力：五星级酒店标准概念其周边自然环境好;用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等;其定位为社会高薪阶层。2、城西地带。以新开发的工程-城西农贸综合市

10、场为主。城西农贸综合市场：核心竞争力：娄底市、区两级政府批准兴修的城西唯一农贸综合市场。规模大，规划齐全，有功能优势：拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位。住房均价718元每平方米。门面2580元至4380元每平方米。定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场。2、 城区地带。环球商业广场：核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区;2.原老街批发市场，主楼统一运营，超大规模优势。有功能优势：总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米住房均

11、价500多元每平方米。门面2000元至11000元每平方米。定位：湘中地区运营规模大型化、运营手段现代化、运营环境标准化的超大型、多功能财富街区。国贸商城：核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势。三 消费者分析依照娄底房地产市场调查报告的结论，以及日前操作地区地产经历，我们得出消费者购房心理和对住宅(办公楼)要求如下：1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够;在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要留意智能化;在楼盘外立面的设计上要新颖，色彩要协调，风格要跟上潮流;92%的消费者倾向于入住全封闭式的治理;2、住宅(办公楼)及其四周的配套设备的根本要求为学校、幼儿

12、园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等;3、67%的消费者选择多层住宅，由于多层住宅的价格相对高层住宅廉价。而且以后的治理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，4、消费者对物业治理的要求a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色效劳(如家政、订购车票、托儿、托老效劳等);b、物业公司应与小区内住户增加联络，加强沟通。第二节 “站前广场”工程分析一、 工程优势分析1 环境：坐拥娄底火车站正对面，坐享人流物流优势。洛湛、湘黔铁路在这里呈十字交汇，东至杭州、上海，南至广州、深圳、西去重庆、昆明，北达首都北京。娄底火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，

13、是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的。2 地段：位于火车站正对面，附近楼盘以明珠商业步行街、金海商贸城为主，该地区已聚拢相当的人气和居住知名度。临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，构成较高具妨碍力的火车站商圈。3 开展：据有关信息娄底火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速开展。物管：智能化治理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题。更是目的消费者着重考虑的主题。4住宅(办公楼)设计建立：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置。更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益

14、彰。6配套设备齐全，(高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等)。7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购置不动产保值是最好的选择。8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少。二、 工程优势分析1)品牌号召力：娄底房地产市场起步较迟，开场有竞争态势，开发商优胜劣汰场面已开场构成。现在以巨龙、金海、海汇、中兴、民基为代表的房地产公司通过房地产操作的成功，已积累了相当的经历，在消费者中有着不错的口碑。定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌号召力。2)市场承受才能：由于娄底市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现。是否能够把高收入人士吸

15、引过来，是相当关键的咨询题，这要取决于本案质量是否拥有高质量这一要素。3)竞争要素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速开展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难。三. 竞争对手分析第三节 推行策略界定一， 目的消费群界定从“站前广场”工程本身的定位和素养出发，结合中高档住宅(宾馆、写字楼)的销售特点，界定“站前广场”的目的消费群及其相关特征是：1 目的消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者;以及本身具有经济才能较强的阶层。2 年龄：年龄大约在35到55岁，3 家庭构造已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求非

16、常有质感。4对家庭(办公)环境有着高档次的要求，有“物有所值”的消费心理，他们追求档次，但他们又是商人，有商人的买卖本性，既有“物有所值”。5有强烈的虚荣心，喜爱攀比和玄耀，但喜爱附庸风雅，希望通过外在条件来追求文化档次。篇二：房地产广告筹划方案筹划的立足点：任何一项活动妨碍面的大小、终极效果的好坏，都取决于该项活动提炼的主题能否最大限度地引起全社会各阶层的重点关注。一、社区市场诉求定位东南亚风情社区开启花都人居新时代新花都、新人居区位优势：新区商居中心肠段，名校(云山中学)、名园(马鞍山)、广场毗邻，周边成熟配套。个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。二、活动筹划要旨五一长假，

17、万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、佳誉度及产生购房安居欲望是主题筹划活动的主旨所在。以书画文化艺术为活动方式(谓之形)，以众多目的消费者及有妨碍力传播人物的直截了当参与为表现(谓之体)，以促进楼盘佳誉传播和销售为目的(谓之用)。活动筹划详细方式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节(简称：首届“云珠花园”书画艺术节)三、主题广告语云珠花园“描绘花都写意人居”四、活动框架1、时间：20xx

18、年5月1日至7日2、活动地点：云珠花园现场及售楼部3、活动内容(1)、儿童书法绘画现场表演并竞赛 -1日(2)、青青年书法绘画现场表演并竞赛 -2日(3)、花都区书法画家现场表演 -3日(4)、书画家作品点评、艺术酒会沙龙 -3日(5)、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠 -4日至7日4、活动组织主办(楼盘促销现场安排、经费支出)：云珠花园开发商(组织书画家参与)：区书画家协会协办：(组织学生参与)区青青年宫区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等筹划承办：祥业广告公司(整个活动详细组织、布置、协调)媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、花都房地产5、 促销配合1) 参观样板房、派发宣传

19、材料2) 优惠购房折扣3) 购房赠送书画作品4) 义卖书画作品捐赠青青年宫6、经费预算1)、活动组织、筹划、材料： -5800元2)、现场布置：(空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等)-12000元3)、礼品及纪念品、奖品 -20000元4)、书画家及有关嘉宾、媒体利市 -16000元5)、前期广告宣传(宣传海报或单页、电视台、花都新闻) -10000元总费用：63800元五、我公司筹划承办优势1、祥业广告与房地产-房地产，我们最自信的舞台!祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地产

20、的理解高于同行。核心筹划设计人员有丰富的房地产专业经历，效劳过花都众多品牌楼盘。曾效劳楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等2、我们的自办媒体：花都房地产，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。投资花都、花都警讯皆为我公司设计承印的专业杂志。3、我们对房地产客户的工作方式在分析市场及楼盘特点的根底上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目的消费群及其购房心理习性，采纳恰当的方式将信息诉求传达给目的消费者，激发其购房欲望达成购置行为。4、

21、如由我公司承办活动，花都房地产将赠送2p专题报道及假设干宣传版面。5、我公司经历丰富、人脉深沉，可保证活动组织的各项公关，邀请有妨碍力人物参与，保障活动档次及传播效果。篇三：房地产广告筹划方案一、前言莱恩田园区的出现，表达了莱恩公司长远的战略目光和做百年企业的雄心壮志。莱恩田园区的出现，使莱恩公司在有意无意之中闯入了复合型房地产开发这一前端领域的表现，或者说，莱恩公司在有意无意之间为房地产开发的将来成功预备了条件。莱恩田园区的出现，顺应了当代人、当代社会对绿色生态环境的向往与呼唤，其深沉的开展潜力不可限量。莱恩田园区在开发方式上，采纳了创新筹划在先，规划设计在后，让两者互相弥补、相映生辉的做法

22、，也是一个超前性的景区与地产开发方式创新，它对莱恩公司的将来事业将产生深远的妨碍。二、市场分析1)市场背景莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，前期果园开发已小见成效，大规模的综合性开发马上进展。果园内的果树现在枇杷为主，同时预备开展一批相应的果树，构成一个有多种水果树的综合性果园。在历史上，西彭镇是有栽种水果的悠久历史的，万亩红桔的壮观至今仍为人津津乐道。现在，西彭镇政府又提出了建立万亩伏淡季水果的开展战略设想，为金果园的可持续性开展提供了强有力的支撑。现在，西彭镇已有常住人口约五万，随着渝西经济走廊的建立和新厂新单位的迁入，西彭镇的将来人口还会大量增加。西彭镇的现有休闲娱

23、乐设备特别是新潮时髦的休闲娱乐设备已经不能满足居民们的需要。重庆主城区人口已超过600万，主城区居民的生活水平、消费才能都在不断的提高，休闲娱乐的郊区化(由近郊逐步走向远郊)是一个不可阻挠的大趋势。2)产品分析莱恩田园区位于重庆九龙坡区西彭镇一侧，现占地约200亩，莱恩田园区是重庆的一个具有独特别理位置和优越自然环境的、大型生态绿化田园区。优势：一棵令人震惊和赞美的超级百果树它立在莱恩田园区的大门口或中心。它那巨硕无比的下部(直径不低于十米)是钢筋水泥雕塑出来的，但外形与真树相比，足以乱真。中心主要是空的，以泥土填满，使树根能够直通地下(包括外露一部分);也可巧妙设计一些弯曲的树洞，供小孩们捉

24、迷藏。上部则有序地种植一批各种各样的果树，让其渐渐长大，仿佛是巨树的枝，是巨树的天生的组成部分。还可为其编一个陈旧的神话传说故事，让许多游客更加坚信不疑。果树命名为“仙醉百果树”，由著名书法家题字，由著名文人写一篇赋，立石碑刻于树旁。这是果园独创的特色景观之一，是它的形象标志之一。它是时髦气息浓郁的公园化，能够参照珊瑚公园的建筑风格;在资金许可的前提下，公园的设计建筑应敢于适度超前(至少要有鲜明的独家特色)，不要认为远郊的公园设计就一定比主城区的公园落后，这方面做好了，也是一个独特的卖点，同时也能有效阻止竞争者的跟进。优势：对开展商来说，是挑战，从规划设计的难度，建筑容积的降低，园林景观的增设

25、造成的本钱增加，将来物业治理效劳的晋级，都要求开展商投入更多的人力物力财力。3)竞争对手分析东方半岛花园是深圳布吉的一个具有独特别理位置和优越自然环境的、大型生态绿化园林式社区。东方半岛花园招标后，打出特大型低密度园林式住宅牌子，推出了绿色概念和环保概念。这是附和深圳目前地产开展阶段和消费潮流的。东方半岛花园的园林式是一个环境系统概念，大到小区的外围环境，内部环境，地形，规划，空间，庭院的序列，主题的不同，功能的组合，景观的效果，小到园中的一石一水，一草一木，都要纳入环境系统进展精心设计。三、广告战略1)广告目的造市。制造销售热点。造势。多种媒体一起上，掀起立体广告攻势。大范围、全方位、高密度

26、传播售楼信息，激发购置欲望。扩大莱恩田园区的知名度、识别度和佳誉度。提升企业形象。一年之内销售量到达80%以上。2)广告对象好玩好动的西彭及主城区的幼儿、儿童、青年;对现代娱乐公园情有独钟的西彭及周边地区青年;喜爱到郊外的绿色果园环境中旅游观光、休闲度假的、收入较好的主城区居民;喜爱在大自然的环境中赏花、品茶、垂钓、养鸟的西彭中老年人;喜爱周末公园休闲、浅显文化演出、节日游园活动的西彭及周边地区居民;具有复古情结、回归自然心愿、爱好一点农活类劳动体验的主城区居民;乐意居住在绿色园林中的、消费水准较高的西彭及主城区居民;3)广告地区在重庆这个城市及周边地区。4)广告创意广告主题：(1)每天活在水

27、果的世界里创意选用孙悟空在花果山水涟洞的情景。利用flash动画的方式展现孙悟空在那儿的逍遥自由，然后跳到莱恩田园区的画面与此相比，有如回到了当时的时代里，最后，莱恩田园区你也每天尖在水果的世界里。(2)回到家，确实是渡假的开场创意一个怀了7个月的孕妇对刚下班回家的老公：“老公我在家里好闷，我要去渡假。”老公：“行，立即带你上。”上了车，不过多久就到了。他们来到了一个仿佛世外桃园的果园里，而且这里有新颖独特的建筑楼房。孕妇看到此情此景，脱口而出：“老公，我要在这里住一辈子?!”老公：“没咨询题。”孕妇：“确实能够吗?”老公：“所以，由于我早就在这为你买了一套你一定会满意的房子。”孕妇：“哇，你

28、好棒呀!我每天都能够渡假了!”老公：“回到家，确实是渡假的开场。”你想每天都能渡假吗?就到莱恩田园区。5)广告施行阶段第一期：试销阶段(三个月)行为方式-新闻运作、广告、时 间-20xx年2月1日新闻运作是利用新闻媒介替我们作宣传。这种方式近年来被明智的地产商所采纳。新闻的力量远远在于广告的妨碍，而且少花钱，多办事，容易构成口碑，引起广泛留意。大造声势。对重庆本地目的市场采纳密集轰炸式的广告宣传，各种媒体一起上，采纳多种促销手段，造成立体广告攻势。以图一举炸开市常让受众和消费群理解物业的根本情况，同时塑造开展商的良好公众形象。在首期宣传中，让40%的目的客户明白莱恩田园区，并在心目中留下深化印

29、象。以内部认购为先声，以优惠的价格和条件进展首轮销售，销售量到达10%。吸引目的对象留意，诱导20%的目的顾客采取购置行动。及时总结经历和教训，对第二期销售打算进展补充，调整和完善。第二期：扩销阶段(三个月)行为方式-新闻、广告、营销乘第一期广告之余威，保持其热度不要降下来，接着采取宽正面立体推行，稳固已有成绩，吸引目的受众更多的留意，变潜在客户为预备购置群。一期的承诺已经兑现，要倍加珍惜已有的市场口碑，在园林风的大主题下，煽风点火，鼓舞和引导更多的人来买莱恩田园区。现在前来看房和参观售楼处的人相应增多，现在广告投其所好，不失时机地扩大市场占有率。销售效劳一定要跟上去。接着吸引目的受众，注目率

30、已达40%左右，并构成一定之口碑。合力促进销售，引导30%的目的顾客采取购置行为，并接着产生边际效应。第三期：强销阶段(四个月)行为方式-新闻、广告、营销充分利用新闻的宏大效应，变广告行为为新闻行为，让记者和报纸的新闻版为售 楼效劳，评论、专访报道、特写等新闻手法充分加以利用。部分客户进展言传身教，谈莱恩别墅区的好处，增加可信性。市场口碑已初步建立，老客户会引来新客户。让莱恩田园区传为美谈，变 成公众的社会话题。广告方面加大投入量，报纸电视在强度，广度和深度上做足文章。加强治理和效劳，让售楼现场效劳的软功变成硬功，抓住后效应不放。调动新闻的一切能够调动的手法和载体，进展深化宣传。合力吸引目的客

31、户，引导30%目的顾客购置。第四期：稳固阶段(三个月)行为方式-营销、广告消化剩余楼盘，根本完成销售打算。对前三期广告运动进展检验，对缺乏之处加以弥补和改良。细水长流，浸透式的广告行为。加强物业治理，贯彻一直的良好效劳，树立住户的主人公观念。留意后效益和市场消费心理贯性。完善各项法律手续和文书文件，标准，科学，严谨地保证客户各项权益。篇四：房地产电视广告筹划方案1.市场分析1.1.区域市场分析天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积 147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄

32、埔大道等63条主要干 道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州著名的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中 学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业开展较快。由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。1.2.定向市场分析员 村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年开展，该外来人口越来越多， 逐步开展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和

33、落成，使该区的环境和市政设备得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的开展，吸引不少在城东工 作的人士在此置业安居。1.3.工程分析1.工程名称：海景中心2.工程规模：由2幢28层组成3.推售情况：现推都景轩，海都轩的728层4.宣传主题：只交一成，即做业主5.价格：40765598元/m2，均价4708元/m26.装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面奢华门，全景落地玻璃门)7.优优势分析优势分析1、本工程由海景公司开发，开展商实力雄厚，能给买家充足的决心。2、位于广州新城市中轴线，开展潜力宏大。3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;4、工程以准现楼出售，加强买家决

34、心。5、社区配套设备较完善，有学校、医院、市场、天河公园、赛马场等;(2)优势分析1、珠江新城配套设备仍然未成熟，开展尚须时日。2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。3、工程三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。4、外来人员多，治安咨询题多，妨碍买家心理;1.4.竞争对手材料分析对手一1.工程名称：侨颖苑2.工程规模：由3幢12层及一幢9层组成3.推售情况：现推c栋c1c4梯的312层，b2栋的212层4.宣传主题：新天河、新市民5.价格：44815145元/m2，均价4655元/m26.优优势分析优势分析该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;价格较同区域其他

35、楼盘为低，有竞争优势;位于内街，可防止主干道噪音及空气污染妨碍，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;优势分析周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，妨碍买家购置心理;楼盘四周环境欠佳，妨碍楼盘档次;户型设计一般，凸柱位较多，妨碍使用率;对手二1.工程名称：紫林居2.工程规模：由3幢连体9层组成3.推售情况：现推ch座的39层4.宣传主题：品味家在公园旁的温馨与休闲5.价格：45116208元/m2，均价5320元/m26.优优势分析优势分析该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购置;邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;该楼盘紧靠天河新区府，天河公园

36、近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的协助;优势分析该楼盘部分单位靠近马路，受噪音妨碍大，空气污染大，妨碍销售;周边外来人员多，且时常有治安事件发生，妨碍买家入住决心;户型设计上有一定的缺乏，有凸柱现象;1.5.工程周边配套情况1.社区配套大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校中学：四十四中学、华师大附中、天华中学小学：昌乐小学银行：中国建立银行康体：天河体育中心、羽毛球馆1.6.工程企划思路由于工程为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件优势较为明显，做好工程的销售企划工作，是工程能否获得成功重点。我们得企划思路：1.充分利用先天优越的交通环境工程的交通环境较为优越，

37、故可利器具备的先天优越的条件来谛造一个“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”，塑造独特的品牌形象。2.把握市场需求，投合买家心理随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻咨询题确实是，产品的消费是否投合客户的需求。3.营建现场温馨环境，引起客户购置冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。工程应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营建温馨的内部环境。4.表达“以人为本”的运营理念面对多元化的目的客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。2.工程市场定位2.1市场定位员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，能够说“一路之隔，楼价翻一番”。因此

38、，本工程的区域划归应与珠江新城将来新城市社区严密挂钩，淡化员村区域概念才是本工程获胜的前提。结合区域市场情况和本身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象-“天河中心区宜商宜住精品公寓典范”以此定位入市，充分投合市场，进而打破市场，形本钱区域的最大热点，所以，要到达如此的目的，必须需要适宜的规划及硬件配合。在下述工程建议中会逐一阐述。2.2.工程形象定位在 工程形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种“既享有成熟小区环境，又座拥将来新城中心”的双重“抵买”价值。初步提供 以下工程形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范最后一期精品。通过上述的形象定位，给

39、本案给予现代高质素生活的本质内涵，使项 目从消沉的环境气氛中摆脱出来，从而表达工程内外环境的优越。2.3.目的客户定位作为广州新城区之一的天河区员村，其购房客户群有较为特别的一面。以此概念，整个新地区(从东山黄埔)的客户都是本工程客户。依照实际情况，我们又可将这部分客户群定向细分如下：1.区内的买家分析：员村附近区内人口密集，路窄人稠，整体环境缺乏大型园林绿化，绿化率低。关于欲改善环境的买家及家中有安度晚年的老人家的客户，本案住宅是他们置业首选。2.区域居民的子辈分析：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深沉，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬

40、老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。3.区域居民的亲属、朋友分析：此类客户受该区域的亲属、朋友的口碑宣传，对小区向往，同时在此地置业，方便于同本人亲属、朋友进展充分的沟通，接触和联络，还享受其优越住宅环境。4.外来人口在该地置业分析：此类在该区域中占主流，他们注重本案的综合素养，四周的自然环境以及四周的配套设备，对新环境习惯性较强，反而对区域感情不太考虑。2.4.目的市场细分针对目的客户的情况，敝司将目的市场细分如下：1、购置阶层1)自用：群众市民(含拆迁户)，有才能而又确实希望置业的。2)安居保值：高薪收入阶层。3)换屋打算：不满现时居住条件且有才能供

41、屋的人士，房改房的原居者。4)投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目的买家群，针对本工程，被吸引的多是中小型投资者。2、年龄层次：中青年人为主(3050岁)3、家庭构造：三五口之家为主2.5.目的客户市 场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下(即对准大多数的消费群体)就敝司合作的市场调查公司对广州楼市的调查分析， 天河区大部份的消费者，最可接受的房价是20万到45万元之间，而另一部份人可接受的房价为45万到60万，能够接受60万元以上的消费者确实是金字塔的顶 部了，本案的目的客户为1560万元这一阶段，如图示：3.销售策略建议3.1.市场气氛培养敝司建议在现阶段利

42、用工程一切的条件，营建浓郁的市场气氛，吸引买家的关注，为工程推出时的销售打下良好的市场根底，详细操作内容包括：1.硬件塑造告知性工地展示应利用楼盘入口围墙包装，树立工程形象，营建市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将工程信息传达给市场，吸引买家。户外广告设置户外广告设置能加强工程的认知才能，能够有效提升工程的知名度。在广告牌设置上能够考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。设置精巧的示范单位和样板房通过对示范单位和样板房的包装设计，可有效掩饰平面中的弱点，引起客户购置冲动，促进成交。2.软性宣传为区域造势通过报纸软性文章，详述天河区府搬迁后为区域带来的种种优越之处，以完善的社区配套、熟悉的生

43、活环境打动买家的心，挽回不断外流的区域客源。为本案住宅造势目的：把市场的留意力拉至本案住宅，突出工程形象，以本案住宅环境好，交通便利的优点吸引买家。为楼盘造势方式一：软性广告宣传;把区府搬迁，城市东移，城市新中轴线的成型、九运会举行等所带来的利好要素向市场传达。方式二：置业调查咨询卷，以抽奖的方式向中奖买家提供额外折扣或现金奖励。同时，留住部分预备置业的买家。3.2.促销手段建议1.增加销售点敝司建议本工程销售点除现场售楼部外，可考虑节假日在宏城广场、设促销点，并设专车接送睇楼，以加强楼盘销售网点的结合促销力。2.大型展销会选择适当的时间和地点，通过适量的广告投放，营建销售高潮。3.潜在客户开

44、发利用敝司原有宽阔的一手及二手客户材料，通过主动联络推销方式，增加工程的客户来源。同时，应发感激信给首期业主，并采取措施对旧业主成功介绍买家(以签契约为准)给予奖励，从而开发旧客资源。4.提供额外优惠展销会期间提供额外折扣及优惠，能够促使客户尽快买卖，降低成交风险。依照工程的实际情况，建议如下：赠送一年治理费针对工薪族的置业心态，既加强他们对物业治理的决心，又能给予客户一种实惠的感受，有效促进成交赠送一年天河公园门票提示潜在买家工程邻近天河公园，生活环境温馨。此举将置业的大事与生活中的小节有机地联络在一起，令客户联想起工程周边康体配套优势。3.3.付款方式建议针对区域内楼盘的付款方式过于单一，

45、应向买家提供较轻松的付款方式以扩展买家层面，增加其超前入市的可能性。同时，依照最新的广东省商品房预售治理条例建议工程的付款方式建议如下：付款方式手续一次付款特惠按揭优惠按揭付款超轻松按揭付款折扣88折9折91折93折签认购书时付定金10000签认购书七天内(扣除定金)30%10%即办理最高七成三十年银行按揭10%即办理最高七成三十年银行按揭30%(扣除定金)开展商提供24个月免息分期即办理最高七成三十年银行按揭一个月35%20%10%二个月30%三个月10%办好房地产证七天内5%4.宣传策略建议在本工程推出前投放一定量的软性广告，向市场营建一种“我们推出的不仅是一幢高尚住宅，更是一种高档次的生

46、活方式和身份意味”的概念，待 ;工程推出市场后更以这一概念，通过强有力的立体广告效应，制造浓郁的市场气氛，以到达理想的销售业绩。4.1.媒体选择建议广州日报广州及珠江三角洲地区最大型的报纸之一，是广州首选的地产广告媒体。羊城晚报全国十大报业之一，以家庭读者为主，和广州日报配合能够构成极佳的广告效果。广州电台一、二台、城市之声电台、音乐电台。价格低，听众广，能以高频率的传播来提高受众对工程的认识度。户外广告和指示路牌在楼盘附近做指示路牌巴士车身广告楼盘工地周边围墙广告4.2.宣传主题本次广告提案将表现敝司对海景中心的理解和广告建议，旨在精确表达本工程的整体优势及工程特色，使之能在短时间内建立起本工程的品牌形象，扩大其知名度。并通过一系列新颖而有创意的广告筹划，激起消费者对本工程的强烈关注，促使消费者产生购置行动。竞争对手分析高质素的物业在现今的广州房地产市场当中，竞争日趋剧烈：从风格独特的设计、配套设备、奢华会所、室内装修，到价格战、公关战、广告战等各种营销手段的运用，均挖空心思，务求令到消费者解囊认