建筑行业成本估价法 .doc

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1、地皮估价实务测验宝典之四：本钱迫近法地皮估价实务测验宝典之四：本钱迫近法应用本钱迫近法估价，恳求按照规程的规则，进展数据的调查、归类跟预算地价。要详细说明地皮获得费的各构成工程及用度标准，并说明其断定的按照。有文件按照的，要指出文件的称号及文件有关用度标准；不文件按照的，如属外地一般规则的，要有外地地皮治理部分或有关部分证明，触及外地差异地域的用度标准的，要在充分调查实践情况的根底上，剖析落后展断定，并说明缘故。明白待估宗地的开拓限期、开拓情况跟响应的开拓用度标准，并说明按照。有关税费、存款本钱及投资报答率确实定，要在技巧讲演中说明按照的材料及其起源、剖析盘算进程及后果。说明本钱价钱根底上的地

2、皮增值标准确实定方法跟按照。说明地皮价钱断定方法跟后果。1、采纳本钱迫近法评价地皮价钱应留意以下多少点：弄清本钱迫近法的应用范畴本钱迫近法有用于地皮市场不发育，地皮成交实例未多少无奈应用方法评价地价的；合适于新开拓土地或修建物的估价；合适于产业用地地价评价注：城区或郊区产业用地不克不及采纳本钱迫近法评价对贸易、办公、室庐等用地一般不克不及选择本钱迫近法。选择本钱迫近法的盘算公式地皮价钱=地皮获得费包含相关税费+地皮开拓费+本钱+利润+地皮增值收益但在采纳本钱迫近法进展地价评价时，应留意：A如地皮增值收益=地皮获得费及有关税费+地皮开拓费+本钱+利润地皮增值收益率采纳上述公式求得地价为有限年期地

3、皮价钱，需进展年期修正。B如地皮增值收益是以地点当局发布的出让金替代，应先对本钱地价进展有限年期修正，而后与出让金相加，得出有限年期地价。在应用出让金替代上述增值收益盘算地价时，必定要剖析外地发布的出让金含意能否为纯确实当局收益，如包含别的内容，应扣除或真实无奈应用，可不掏出让金，仍用地皮增值收益率公式盘算，要按照改动当前的用途断定地皮增值收益率。2、采纳本钱迫近法评价地皮价钱的步聚：地皮获得费地皮获得费，该项用度是指待估宗地地点地区征用同类地皮所收入的均匀用度。要紧包含地皮弥补费、休息力安排费、青苗及地上物弥补费。描绘明晰待估宗地所处地区及宗地在征用前地皮应用范例及本评价待估宗地地点地区四周

4、地皮应用范例是菜地、水田仍然耕地或荒山等。A按照中华国民共跟疆地皮治理法及地皮地点地点国民当局关于印发国家建立征用地皮弥补跟安排方法的告诉及有关文件等，按标准测算，同时按照宗地地点地区的征地案例，剖析综合断定。B如外地无地皮弥补、安排弥补、青苗及地上物弥补的详细文件规则，可按照中华国民共跟疆地皮治理法或省、市级国民当局发布的地皮治理法施行条例或方法等文件，调查待估宗地所处地区或类似地区的征地案例到外地地皮治理部分征地处、征地科或一致征地办公室等部分搜集近期征地协议等材料。必定要弄清征地协议中地皮获得费中包含内容。并结合待估宗地所处地区及宗地周边地皮或宗地被征用前的地皮应用范例；通过现场检查、调

5、查，断定地皮获得费。有关税费有关税费是指在征地时按照国家、地点当局有关文件规则必交的税费。在断定有关税费时，每项税费取值都应有文件按照，要指出税费的称号及有关规则、标准注：有些已撤消的税费必定要以与基准日最濒临的发布文件为按照；有些分歧理的税费在取值时要细心剖析；有些穿插税费必定要留意不要反复盘算，如属外地一般规则的，要有外地地皮治理部分或有关的当部分分注明，触及到外地差异地区的用度标准的，要在充分调查实践情况的根底上，剖析落后展断定，并说明缘故3、断定地皮开拓费地皮开拓费是指获得地皮后，开拓的用度，指设定开拓水平前提下的地皮开拓费。断定地皮开拓费方法直截了当按照外地市、县国民当局印发的关于征

6、收某都会市政公用设备配套费的告诉，结合评价设定的待估宗地的开拓水平，断定开拓费前提是发布的配套费可以到达实践开拓费标准。只是在采纳时要弄清发布的配套费的内容只是年夜市政配套费，仍然包含了年夜众设备配套费跟小区开拓配套费；弄清配套费包含“多少通一平；弄清配套费是按单元用空中积仍然单元修建面积征收。如外地未发布市政配套费的征收文件或发布征收的配套费标准低于实践开拓费的标准，那么参考外地基准地价测算时的地皮开拓费；同时到城建局、新建开拓区、房地产开拓公司、公用奇观局等地皮开拓的相关部分调查、剖析、测算、设定开拓水平前提下的开拓费。断定开拓费时掌握原那么A断定待估宗地开拓水平，目地范围、各地详细情况的

7、开拓限期，设定开拓水平。设定开拓水平差异，开拓限期可一样，可纷歧样，但开拓费必定要有差异。如“五通一平的开拓周期为一年，而“二通一平的开拓周期可定为9个月、6个月。B在断定开拓用度时，设定开拓水平均为“五通一平，但各通中如通路，一宗地临骨干道20-60米、水泥路或柏油路；而另一宗地临地皮或砂石路3-6米；异常是“五通一平开拓费可取纷歧样，但必定要描绘明晰，说明缘故。4、断定投资本钱本钱率的选择按照评价的目的跟地皮开拓的资金起源情况，本钱率可选择存款本钱率或存款本钱率。如拍卖底价、典质评价或地皮开拓是投资者应用自有资金投入，可采纳评价基准日中国国民银行发布的与设定开拓周期响应的本钱率；如用于联营

8、、入股等目的，或投资者存款从事地皮开拓，可采纳评价基准日中国国民银行发布的与设定开拓周期对应的结实资产存款利率；还可参照详细工程或外地地皮开拓投资存款本钱率。投资本钱的盘算公式按照断定地皮开拓费的方法，来选择投资本钱的盘算公式注：单利计息A直截了当采纳外地市、县国民当局发布的市政根底设备配套费，且发布的配套费可以到达实践开拓费标准。投资本钱=地皮获得费及有关税费+市政根底设备配套费开拓周期本钱率B外地市县国民当局发布的市政根底设备配套费未到达期实践开拓费标准。投资本钱=地皮获得费及有关税费+市政根底设备配套费开拓周期本钱率+地皮开拓费-市政根底设备配套费0。5开拓周期本钱率5、断定投资利润投资

9、利润率或投资报答率确实定方法A按照地皮投资利润；应用公式：投资利润率=利润/总投资地皮获得费及有关税费+地皮开拓费B调查偕行业的近多青年的投资利润率，并结合待估宗地地点省、市、县的投资利润率可采纳中国统计年鉴数据投资利润的盘算公式A、如采纳年投资利润率投资利润=地皮获得费及有关税费+地皮开拓费开拓周期年投资利润率B如采纳投资利润率或投资报答率投资利润=地皮获得费及有关税费+地皮开拓费投资报答率6、断定地皮增值收益也称地皮一切权收益地皮增值收益确实定方法及盘算公式A地皮增值收益=地皮本钱价钱地皮增值收益率=地皮获得费及有关税费+地皮开拓费+投资本钱+投资利润地皮增值收益率地皮增值收益率按照外地地

10、皮治理部分供应材料断定，经历在10%-30%之间B地皮一切权收益可以外地市县国民当局发布的出让金标准替代但要弄清出让金的外延，我们是指归当局一切的那部分地价款，称为出让金7、盘算地皮价钱盘算公式：如地皮增值收益按照地皮增值收益率断定，评后地价分不为有限年期地皮价钱用Vn表现跟设定年限的地皮价钱用V表现，那么：Vn=地皮获得费及有关税费+地皮开拓投资+投资本钱+投资利润+地皮增值收益如地皮增值收益采纳外地地、市、县当局发布的出让金标准，地价盘算公式分为：A如出让金含地皮应用年限与待估宗地地皮应用年限分歧；B如出让全地皮使导权年限与持估宗地地皮应用权年限不分歧。本钱迫近法在实务测验中可以会呈现的罕见过错A缺少对待估宗地周边地皮应用范例的描绘；获得费不是地区的客不雅均匀水平；税费确实定不明白的执法跟文件按照。B开拓费确实定与地价界说设定的开拓水平不分歧。开拓费的取值与基准地价评价中的开拓费不分歧；C本钱盘算有误；D未进展年期修正或区位修正；E用度断定可以漏项或多项；F术语不标准；G利润盘算时思索了本钱；H盘算进程有错；I盘算单元纷歧致；